月: 2019年5月

｜　大阪では価格が上昇中

 

“近畿圏のマンション市場動向”（（株）不動産経済研究所）によりますと、2018年度の大阪のマンションは、㎡単価で5~10%ほど価格が上昇しているそうです。平均価格は、大阪市内で約3600万円（約46㎡）、大阪府下で約4100万円（約72㎡）となっています。3年ぶりの上昇とのことです。

関東でのマンションの価格上昇はよく耳にしますが、とうとう大阪でも価格の上昇が始まりました。マンションを購入する場合、10年ほどで手放す予定でしたら変動金利の住宅ローンを利用し、終の棲家にするのでしたら全期間固定金利の住宅ローンがよいと言われています。

マンションの価格上昇が続きますと、いくら低金利とは言え住宅ローンの金利もバカにはできません。十分な購入資金の準備や住宅ローンの選択はこれから難しくなってくるかもしれませんね。

 

 

｜　人気のマンションはどんなの？

 

ライフステージによって全く異なってきますが、駅近、建築年数、間取りあたりが選ぶポイントになってくるのではないでしょうか。駅まで徒歩5分以内でしたら通勤や通学で苦になりませんし、建築後15年以内くらいでしたら耐震や遮音性にも不満が出にくいと言われていますし、ライフスタイルに合わせた間取りであれば快適に暮らすことができます。

広さはどうでしょうか。単身世帯、共働き夫婦、ファミリー、高齢夫婦などによって必要な広さは変わってきます。一番広さが必要なのがファミリーですね。4人家族なら3部屋が必要になってくるでしょう。

単身世帯、共働き夫婦、高齢夫婦なら、2部屋あれば十分でしょう。２LDKの専有面積は50~60㎡が多いです。２LDKの間取りのマンションは最近になって増えてきているようで、比較的築浅ですがその分だけ価格（家賃）が高めです。２DKになりますと、築年数が経過している分だけ価格（家賃）を抑えた物件が多くなってきます。専有面積は40~50㎡です。

2DKや2LDKは広い年代の方の需要があります。単身世帯なら結婚後にも住めますし、共働き夫婦なら子供ができても大丈夫ですし、高齢夫婦なら孫が泊まりに来てもぎゅうぎゅうにはなりません。特に、駅まで徒歩5分以内、建築後15年程度、2LDK、60㎡くらいのマンションは様々なライフステージの方に人気があるようです。

都心では40~50㎡の２LDKマンションがブームになっているようですが、極端に広さを犠牲にして交通の便をとるというちょっと特殊な趣向のように思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　大阪でもマンションの価格が上昇！

２　駅近、築浅、2LDKが人気！？

３　都心の狭小マンションブームは特殊！？

｜　無償の介護は評価される？

 

現在の法律では、亡くなった人の生前に無償で介護をしていたり家族で経営する商店を手伝ったりしていると、“寄与分”という相続分にプラスされる財産が認められています。ただし、これは相続人だけの特権です。相続人ではない人は対象ではありません。

相続人でない人が無償で介護をしたりするのか？と思われるかもしれません。たとえば、息子の奥さんは相続人ではありませんが、義理の親と同居している場合には介護をすることがよくあります。おじいちゃんやおばあちゃんから見ますと息子の嫁さんの世話になっている状態です。

このような場合、現在の法律では息子の嫁さんに相続分も寄与分もありません。財産を分けたいのなら遺言書を書くか養子にするしかありません。

今回の改正では、このような息子の嫁さんにも寄与分が認められることになりました。今までの寄与分と区別するために“特別寄与”と呼んでいます。

 

 

｜　特別寄与者になれる人

 

特別寄与料を請求できる人は誰でもOKというわけではありません。親族でないといけないのです。親族は、配偶者、6親等内の血族、3親等内の姻族です。息子の嫁さんは1親等の姻族ですから、特別寄与者になることができます。

ただし、問題もあります。寄与についても同じですが、寄与や特別寄与によって相続財産が目減りしますから、他の相続人との間でトラブルになる可能性があります。特別寄与という新しい制度ができましたので、トラブルの可能性はより高まったとも言えます。

 

 

｜　特別寄与の請求はどうやるの？

 

特別寄与は2019年7月1日に施行される予定です。介護などの労務や扶養などの金銭の提供があった場合には、相続人に対して特別寄与料を請求できます。もちろん、特別寄与が認定されなければ特別寄与料を受け取ることはできません。

認定の基準はあいまいですが、親子や兄弟のように扶養義務のある親族間では介護をするのも義務ですので“特別寄与”と認められない可能性が高いです。たとえば、要介護2以上の人を1年以上介護していた場合など、通常の介護よりも大きな負担のかかる場合に“特別寄与”と認められます。

介護以外では、父親の事業を手伝ったり資金提供をしたりした、仕事を辞めて入院中の付き添いをしたなどは認められます。ポイントは“無償”、“継続”、“専従”だと言われています。

無償は対価を貰っていないことですし、継続はおおよそ3~4年と言われています。専従は片手間ではなく専念して行っていることです。資金提供に専従性は必要なさそうですが、父親の会社に出資することは寄与にならないようです。

 

 

｜　まとめ

 

１　子どもの配偶者は相続人じゃない！

２　特別寄与料の請求は親族だけの特権！

３　特別寄与は条件を満たす必要があります！

｜　遺言書のいろいろな種類

 

単に遺言書と言った場合、どのようなものを思い浮かべますか？多くの方は自分で書く遺言書を思い浮かべるのではないでしょうか。自分で書いて自分で保管する遺言書は“自筆証書遺言”と言います。その他にも、自分で書いて公証人が保管する“秘密証書遺言”、船が沈みそうなときなど特殊な環境で書く“危急時遺言”や“隔絶値遺言”があります。これらは自分で書くことが前提です。

他の人に書いてもらう遺言には“公正証書遺言”があります。遺言書の案を作って公証役場へ行って公証人に作ってもらいます。

このように遺言書にはいろいろな種類があります。

 

 

｜　自筆証書遺言のルールが変わりました

 

一番メジャー（？）な自筆証書遺言は、様式を守りながら全て自分で手書きをして自分で保管しておかなければいけませんでした。奥さんやお子さんは遺言書があることすら知らない場合には、遺品を回収する業者が遺言書を発見するということもあるようです。

自筆証書遺言は自分で書いて自分で保管するのが原則ですから作成に費用はかかりません。せいぜいペン代、紙代、封筒代、印鑑代でしょうか。ただ、自分で作成するのは大変です。特に財産目録は資料を集めるだけで一苦労です。それから手書きをするのですから、遺言書を書くのが億劫なのも理解できます。

新しい制度では、財産目録は手書きで書く必要がなくなりました。パソコンで作成したり、通帳のコピーを添付したりすることもできます。もちろん1枚1枚に署名と捺印は必須です。

この“手書き”という高いハードルが少し下がったことは高齢者にとって朗報ではないでしょうか。この改正は2019年1月13日から始まっています。

 

 

｜　自筆証書遺言を法務局に預ける

 

自分で書いた自筆証書遺言を法務局に預けることができる制度もあります。これは2020年7月10日から始まります。現在の秘密証書遺言と似たようなものですが、あくまでも自筆証書遺言ですから証人が必要ありません。自筆証書遺言は家庭裁判所が開封しますが、これは秘密証書遺言でも同じです。

自筆証書遺言の欠点は紛失や偽造・変造の可能性があることです。自筆証書遺言を法務局に預けると、紛失や偽造・変造の可能性は激減します。秘密証書遺言も公証役場に保管してもらいますから同じです。

結局、秘密証書遺言との違いは承認が必要かどうかの違いになるのでしょうか。

 

 

｜　まとめ

 

１　遺言にはいろいろな種類があります！

２　自筆証書遺言は手書きがネック！

３　財産目録はパソコン作成ができるようになりました！

４　自筆証書遺言を法務局に預ける制度は来年発足！

｜　相続で配偶者を守る制度

 

一言で言いますと、配偶者の生活を守るための制度です。

旦那さんが亡くなられた時、奥さんやお子さんの間で相続が発生します。たとえば、遺産として土地と建物（2000万円相当）、預貯金3000万円があったとします。法定相続人は奥さんとお子さん2人。この条件だとどうなるでしょうか。

法定相続分は、奥さんが1／2、お子さんがそれぞれ1／4ずつです。遺産は合計5000万円ですから、奥さんが2500万円分、お子さんがそれぞれ1250万円分ずつになります。この金額になるようにどうやって分けるかが問題です。

 

 

｜　現在の制度だとこうなる

 

お子さんは2人とも都会へ出ていって建物に住んでいませんしこれからも住むつもりはありません。建物には旦那さんと奥さんが2人暮らしをしていました。奥さんは土地と建物がないと住む場所がなくなっていまします。

そこで、奥さんが土地と建物を相続することになりました。奥さんの相続分は残り500万円。これを預貯金で相続します。お子さんは預貯金をそれぞれ1250万円ずつ相続します。

こうなると、奥さんは土地と建物を相続したのはいいのですが、500万円では今後の生活費が足りなくなりそうで不安です。

今までの制度ではこのようになっていました。奥さんの不安を解消するために法律が改正されました。2020年4月1日から施行されます。早速内容を見てみましょう。

 

 

｜　新制度だとこうなる

 

新制度でも奥さんとお子さん2人の法定相続分は変わりません。変わるのは「配偶者居住権」が新しくできたことです。たとえば、土地と建物を所有する相続人をお子さん2人にします。この所有権は“負担付”の所有権です。どんな負担かと言いますと、配偶者居住権の負担の付いた所有権です。負担付所有権の価値を1000万円としますと、配偶者居住権の価値は2000万円－1000万円＝1000万円です。

つまり、奥さんは1000万円分の配偶者居住権を取得し、さらに預貯金で1500万円を相続できるのです。配偶者居住権と預貯金の合計で2500万円ですね。お子さん2人はそれぞれ負担付の所有権の1／2（500万円分）と預貯金750万円を相続します。負担付の所有権と預貯金で合計1250万円ずつです。

こうなった場合には、奥さんは土地と建物の所有権は取得でき舞えんが、その代わりに住む場所も確保できますし生活費にも余裕ができます。お子さんは土地と建物の負担付の所有権を取得し預貯金を750万円ずつ相続します。お子さんの預貯金の相続額は減る代わりに、奥さんの生活が楽になるという制度です。

 

 

｜　まとめ

 

１　配偶者居住権でそのまま住み続けることが可能！

２　現行制度で土地建物を相続すると生活費が少なすぎる！

３　新制度では生活費は十分で家に住み続けられます！

前回は途中で終わってしまいましたので、今回は前回の続きである“意思表示”や“意思の通知”などの違いについて書きます。

 

｜　“意思表示”　“意思の通知”　“観念の通知”

 

“イシ”という漢字はいくつもありますが、民法では“意思”が使われ“意志”は使いません。理由は全く知りませんので、ご存知の方がいらっしゃいましたらそっと教えてください。

１　意思表示

意思表示は、法律上の効果を期待して欲する意思を外に公表することです。たとえば、“アンパンが欲しい、食べたい、買いたい”と思ったときに、パン屋へ行って“アンパンをください”と言うことです。

この場合の法律上の効果は、アンパンの所有権がパン屋から自分に移転することです。“アンパンをください”と言って“はい、120円ね”と言われた時点でアンパンの所有権はパン屋から自分へ移転しています。パンを手にして食べるためには120円を支払わないといけませんが、それはまた別の話です。

意思表示にはこのような契約の申し込み以外にも、追認や取消、遺言などがあります。

２　意思の通知

意思の通知は、法律上の効果を目的としていない意思の公表です。法律効果を目的としたものが意思表示で、法律効果を目的としていないものが意思の通知です。

法律上の効果を目的にしていないとはいっても、意思の通知をすると法律が勝手に法律の効果をつけます。意思の公表をする人の目的が法律上の効果ではないというだけなのです。たとえば、催告ですね。契約を解除するときには原則的に催告をします。催告は期日までに支払いがないけれども、○月×日までに代金1000円を支払ってねというものです。期日を過ぎた場合の再度の請求のようなものですね。

この請求の目的は1000円を払ってもらうことであって、解除ではありません。しかし、法律は勝手に、催告をしても○月×日までに1000円を支払わなければ契約の解除ができるという効果を与えます。本人が意図していないのに…です。解除をするために催告をすることも多いんですけどね。

３　観念の通知

観念の通知は事実の通知です。意思の公表ではありません。事実の通知ですから、そこに意思はないのです。

たとえば、債務の承認や債権譲渡の通知があります。100万円の借金があることを認めることは債務の承認になります。債務を承認すると時効が中断しますので、観念の通知に法律上の効果が付くことになりますが、時効の中断を目的としていませんしそもそも意思ではありません。

また、債権譲渡の通知は債権者が変わったことを知らせるものです。たとえば、大家が変わったので次回の家賃の振込先は××銀行○○支店の△△さんの口座によろしくねというような通知です。これに通知によって新しい所有者は店子へ家賃の請求ができるようになりますが、債権譲渡の通知は新所有者が家賃の請求をするためにするものではありませんしそもそも意思ではありません。

 

意思表示と意思の通知と観念の通知は似たような概念ですが、すこしずつ違いがあります。この行為は意思表示かな？意思の通知かな？観念の通知かな？と考えるようにすると、違いはそのうちに知らず知らず身に着いたりするものです。一度で理解できる秀才は別ですけどね。

 

 

｜　まとめ

 

１　意思表示は法律上の効果を目的とします！

２　意思の通知は法律上の効果を目的としません！

３　観念の通知は事実の通知で意思はありません！