不動産業者の説明は大丈夫?

| 不動産屋からの説明の決まりごと

 

部屋を借りたり不動産を買ったりしたときには、不動産屋は借主さんや買主さんに重要な事項について説明しなければいけません。“重要事項説明書”と“契約書”の2冊を渡されると思います。

重要な事項は不動産屋が説明しないといけませんが、実際に説明を担当する人は宅地建物取引士(宅建士)です。宅地建物取引士証を提示して説明を受けるのですが、重要事項説明書にも宅建士の名前が書かれていてハンコも押されています。

契約までに必要ですので覚えておいてくださいね。

 

 

| 説明の内容はどんなこと?

 

重要事項の説明では、大きく分けて2つのことが説明されます。

1 取引する物件に関すること

登記名義人、登記されている権利、所有者の氏名、法令上の制限の概要、私道負担(建物賃貸以外)、設備の状況などが説明されます。分譲マンションの売買の場合には、マンションの管理先などもっとたくさんのことが説明されます。分譲マンションの賃貸だと規約と管理委託先のみです。

2 取引する条件に関すること

手付金の額、契約の解除に関すること、違約金、住宅ローンのあっせん内容、住宅ローン特約に関することなどが説明されます。その他にも、建物の売買のときだけに説明すること、建物の賃貸のときにだけ説明することなど色々あります。

 

不動産屋は重要事項説明をするために事前に物件について調査をします。現地では、周辺の状況、臭い、越境物、埋設物など多岐にわたります。役所では、法令上の制限、建築確認などを調べます。

 

 

| 重要なことを言わないとどうなる?

 

不動産屋が重要事項説明で義務になっていることを言わなかった場合、2年以下の懲役や300万円以下の罰金という刑事罰だけでなく、業務停止や免許の取り消しなどの処分を受けることがあります。

重要な事実は重要事項説明書に書かれていることよりも範囲が広いと言われています。ただし、説明の仕方は決められていないので、口頭だけの説明でもOKです。書面がないと説明したことを証明できませんけどね…。

 

 

| まとめ

 

1 重要事項説明は宅建士の仕事!

2 物件に関することと条件に関することを説明!

3 説明をしなかった場合には刑事罰まで!



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ

相続の知識で争族にしない ~その7~

| 初めて読まれる方のために

 

相続の知識で争族にしないシリーズ第7弾です。今回が最終回になります。相続人が決まり相続分も決まって、遺産分割にまですすみました。これで基本的に相続手続きは終了です。今回は相続人がいない場合に財産はどうなるの?というお話です。

その前に、その1~その6をご紹介します。クリックしてご参照ください。

相続の知識で争族にしない ~その1~

相続の知識で争族にしない ~その2~

相続の知識で争族にしない ~その3~

相続の知識で争族にしない ~その4~

相続の知識で争族にしない ~その5~

相続の知識で争族にしない ~その6~

簡単にまとめます。

1 同時に亡くなられると相続できません。

2 胎児は相続できます。

3 相続できない“相続欠格”“相続廃除”があります。

4 誰が相続人なのかによって法定相続分が変わります。

5 遺言書で相続分を決めることができます。

6 特別受益者は遺言や遺贈で贈与を受けた人です。

7 寄与分は相続財産を増やしたり減らないようにしたりした額です。

8 遺産分割には3つの方法があります。

9 収益マンションを相続しても遺産分割までの賃料は相続分だけです。

 

 

| 相続人がいないときの財産はどうなるの?

 

相続人になる人は、配偶者、子孫、祖先、兄弟姉妹だけでなく、そのお子さんたちも代襲相続をする場合があります。これだけたくさんの方がいても、ときとして相続人がいなかったり、どこかにいるかもしれないけれど分からなかったりすることが起こります。

生涯独身だったりお子さんがいなかったりする方は気になるのではないでしょうか。生きているうちに使ってしまえ!と散財することもできますが、いつまで生きるか分からないのが命です。生きてるうちにお金が無くなってしまうのは怖いですから不安になりますね。

そこで、相続人がいない場合に財産がどうなるのかを見てみましょう。

相続人がいない場合、お金を貸していた人や大家さんなどの利害関係人や検察官は家庭裁判所に管理人を選任して公告をするように請求できます。公告というのは、官報に相続人がいるなら名乗り出るような文章を載せたりすることです。

また、お金を貸していた人にはお金を返したり、大家さんにはたまっていた家賃を支払ったり部屋を引き払うための費用を支払ったりします。

公告をしても相続人が分からない場合には、内縁の妻や配偶者の連れ子など相続人と一緒に生活をしていた人、被相続人の療養看護をしていた人、老人ホームなど縁故のあった人が、家庭裁判所へ相続財産の分与を請求して認められると、これらの人に相続財産が分け与えられます。このような人を特別縁故者と呼びます。

特別縁故者もなく相続財産が残ったときは、国がもっていきます。ただし、相続財産に共有者がいる場合には、共有者が被相続人の持分を貰います。

 

相続する順番をもう一度整理しておきましょう。

1 配偶者

2 子

3 祖先

4 兄弟姉妹

5 特別縁故者

6 共有者

7 国

配偶者は特別で、常に相続人です。配偶者のみ、配偶者と子、配偶者と祖先、配偶者と兄弟姉妹というパターンがあります。子が相続するときには祖先や兄弟姉妹は相続できません。また、祖先が相続するときには兄弟姉妹は相続できません。

配偶者、子、祖先、兄弟姉妹の相続人がいない場合に、特別縁故者が相続財産を分けてもらえます。特別縁故者もいない場合には共有者、共有者もいない場合には国という順番です。

1~4までは相続人で、5~7までは相続人がいないときの財産分与です。

 

 

| まとめ

 

1 相続人がいないときは特別縁故者が財産を分けてもらえる!

2 特別縁故者には内縁の妻や老人ホームなどがあります!

3 特別縁故者がいない場合には共有者が持分を貰います!

4 共有者もいない場合には国が財産を持っていきます!



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ

相続の知識で争族にしない ~その6~

| 初めて読まれる方のために

 

相続の知識で争族にしないシリーズ第6弾です。特別受益や寄与分など分かりにくく馴染みのない制度が続いています。分かりにくいことを分かりやすくお伝えするように頑張っています。見捨てずに見守っていただけると幸いです。

その1~その5は下の記事をクリックしてご参照ください。

相続の知識で争族にしない ~その1~

相続の知識で争族にしない ~その2~

相続の知識で争族にしない ~その3~

相続の知識で争族にしない ~その4~

相続の知識で争族にしない ~その5~

簡単にまとめます。

1 同時に亡くなられると相続できません。

2 胎児は相続できます。

3 相続できない“相続欠格”“相続廃除”があります。

4 誰が相続人なのかによって法定相続分が変わります。

5 遺言書で相続分を決めることができます。

6 特別受益者は遺言や遺贈で贈与を受けた人です。

7 寄与分は相続財産を増やしたり減らないようにしたりした額です。

 

 

| 遺産分割ってどうやるの?

 

相続人が決まって、相続分も計算しました。次は実際に遺産を分配する作業です。これを遺産分割と言います。

遺産分割協議は、相続人が話し合いをして誰がどの遺産を相続するのかを決めることです。もし協議がうまく整わなかったときは家庭裁判所の審判で分割することもできます。

遺産分割の方法には次の3つがあります。

1 指定分割

被相続人が遺言で分割の方法を決めた場合です。相続分を決めることもできますし、一定期間遺産を分割しないようにすることもできます。遺産の分割を禁止しても相続人全員の合意があると遺産分割ができるようです。

2 協議分割

指定分割がない場合には相続人全員で話し合いをして誰がどの遺産を相続するのかを決めます。

3 家庭裁判所の審判

遺産分割協議が整わなかったときや行方不明者がいて遺産分割協議ができないときには、家庭裁判所に遺産の分割を請求することができます。

 

 

| 遺産分割をするといつから自分のものになるの?

 

遺産を分割すると、相続開始のときに遡って相続があったことになります。つまり、被相続人が亡くなったときに相続をしたことになるのです。

問題になるのは、賃貸マンションなどの収益物件を相続した場合に、賃料は相続開始からマンションを相続した人のものになるの?というところです。

たとえば、被相続人Aさんには、奥さんのBさん、お子さんのCさん、Dさんがいたとします。Aさんは2019年2月15日に亡くなり、遺産分割がなされたのが2019年4月1日でした。奥さんのBさんは賃貸マンション(家賃5万円、5部屋)を相続し、お子さんのCさんは株券などの有価証券を相続し、お子さんのDさんは預貯金を相続しました。

Bさんは賃貸マンションを相続していますから、Aさんが亡くなったときからBさんは賃貸マンションのオーナーです。では、Aさんが亡くなった2月15日から遺産分割された4月1日までの1か月半の家賃(375,000円)はBさんのものなのでしょうか?

実は、賃貸マンションと家賃は別のもので、Bさん、Cさん、Dさんの三人は相続分に応じて1か月半の家賃(375,000円)を分けることになるのです。Bさんは1/2の187,500円、CさんとDさんは1/4の93,750円ずつを相続します。

 

 

| まとめ

 

1 遺産分割には3つの方法があります!

2 相続は被相続人が亡くなったときから!

3 収益マンションを相続しても賃料は相続分だけ!



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ

相続の知識で争族にしない ~その5~

| 初めて読まれる方のために

 

相続の知識で争族にしないシリーズ第5弾です。少しずつややこしい特殊な事例が増えてきました。前回の特別受益は、結婚時の祝い金や事業立上げ時の祝い金など意外に身近なことかもしれません。

その1~その4は下の記事をクリックしてご参照ください。

相続の知識で争族にしない ~その1~

相続の知識で争族にしない ~その2~

相続の知識で争族にしない ~その3~

相続の知識で争族にしない ~その4~

簡単にまとめます。

1 同時に亡くなられると相続できません。

2 胎児は相続できます。

3 相続できない“相続欠格”“相続廃除”があります。

4 誰が相続人なのかによって法定相続分が変わります。

5 遺言書で相続分を決めることができます。

6 特別受益者は遺言や遺贈で贈与を受けた人です。

 

 

| 寄与分ってなに?

 

前回の特別受益者は“特別”に利“益”を“受”けた“者”でした。寄与分はその反対です。つまり、相続財産を増やしたり減らないようにしたりしてきた人の相続分です。

寄与分を受け取る人がいる場合には、相続財産の中から寄与分を差し引いてから相続されます。さらに、寄与分を受け取る人は相続分から寄与分を加えて相続します。具体例を見ましょう。

被相続人Aさんは6000万円を遺して亡くなりました。相続人は奥さんのBさん、お子さんのCさんとDさんです。

お子さんのCさんは20年間、家業の八百屋を手伝って店を1店舗から3店舗まで増やしました。売上は5倍、利益は3倍にまで増えています。この20年間で利益を2000万円分増やしました。

奥さんのBさんとお子さんのDさんは、寝たきりになった晩年のAさんを5年間療養看護しました。そのおかげで特別養護老人ホームに必要な費用1800万円の支出を免れました。

このような場合、相続できる額を計算してみましょう。まず遺産の6000万円に増やした利益2000万円と免れた費用1800万円を差し引きます。そうすると相続財産は2200万円になります。

この2200万円を奥さんのBさん、お子さんのCさん、Dさんで分けます。Bさんは半分の2200万円の1/2である1100万円。CさんとDさんはそれぞれ550万円ずつです。

Cさんは生前に2000万円分利益を増やしていますから、550万円に2000万円を加えて2550万円を相続します。BさんとDさんは二人で1800万円の支出を免れさせましたので、それぞれ900万円ずつを加えます。Bさんは1100万円に900万円を加えて2000万円、Dさんは550万円に900万円を加えて1450万円を相続します。

奥さんB :2000万円

お子さんC:2550万円

お子さんD:1450万円

合計   :6000万円

ピッタリと合いました。寄与分があった場合にはこのように計算します。

 

 

| まとめ

 

1 寄与分は相続財産の維持・増加への貢献!

2 寄与分の額は相続財産から差引!

3 相続分で分けられた額に貢献分を加算!



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ

相続の知識で争族にしない ~その4~

| 初めて読まれる方のために

 

相続の知識で争族にしないシリーズ第4弾です。その1~その3は下の記事をクリックしてご参照ください。

相続の知識で争族にしない ~その1~

相続の知識で争族にしない ~その2~

相続の知識で争族にしない ~その3~

簡単にまとめます。

1 同時に亡くなられると相続できません。

2 胎児は相続できます。

3 相続できない“相続欠格”“相続廃除”があります。

4 誰が相続人なのかで法定相続分が変わります。

5 遺言書で相続分を決めることができます。

 

 

| 特別受益者ってなに?

 

特別受益者は、被相続人から贈与を受けていたり遺言で遺贈を受けたりした人のことです。“特別”に利“益”を“受”けた“者”ですね。特別受益者は必ず相続人でなければいけません。

特別受益者がいる場合には、相続財産の中に贈与や遺贈の財産の価額を加えてから相続されます。さらに、特別受益者は相続分から贈与や遺贈で受けた額を差し引きます。ややこしいですね。具体例で考えてみましょう。

被相続人Aさんは6000万円を遺して亡くなりました。相続人は奥さんのAさん、お子さんのBさんとCさんです。

お子さんのBさんは個人事業を営んでいますが、事業に必要な資金1400万円をAさんから譲り受けました。お子さんのCさんは結婚するときにAさんから200万円を貰いました。

このような場合、相続する額はいくらになるのでしょうか。まず遺産6000万円に生前贈与をした1400万円と200万円を加えます。そうすると相続財産は7600万円になりました。

この7600万円を奥さんのBさん、お子さんのCさん、Dさんで分けます。Bさんは7600万円の1/2である3800万円。CさんとDさんはそれぞれ1900万円です。

Cさんは生前に1400万円の贈与を受けていますから、1900万円から1400万円を差し引いた500万円が相続する額です。Dさんは生前に200万円の贈与を受けていますから、1900万円から200万円を差し引いた1700万円が相続する額です。

奥さんB :3800万円

お子さんC:500万円

お子さんD:1700万円

合計   :6000万円

ぴったりと合いましたね。 特別受益があった場合には以上のように計算します。

 

 

| まとめ

 

1 特別受益は生前や遺言での贈与!

2 特別受益の額は相続財産の額に加算!

3 相続分で分けられた額から贈与額を差引!



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ