３つの顔を持つ男のブログ

｜　相続させる前にしておきたいこと

 

不動産が共有関係になる前に手を打っておくことが大切ですが、どのような方法があるでしょうか。

１　遺言を残したり生前贈与をしたりする

遺言を残して誰が現金や預金を相続し誰がどの不動産を相続するのかを決めておくと、死後の遺産分割協議がスムーズに行われます。遺言は公正証書にしておくと安心ですし、認知症になった後のことも考えて任意後見を公正証書で残しておくことも有効です。

生前贈与をして遺産を減らしておくことも有効です。ただ、不動産を贈与すると高額な贈与税の対象になりますが、一定の条件の下で相続時精算課税という制度を使うこともできます。

２　家族信託を活用する

家族信託は、被相続人の財産についての決定権を生前に家族の誰かに託しておく方法です。任意後見制度と似たような制度ですが、家族信託の方が負担や成約が少なく使いやすい制度です。不動産を管理したり処分したりする権限を誰に与えるかを自分で決められますので、将来起こるかもしれない共有不動産の問題を減らすことができます。

３　不動産の名義を変えておく

所有している不動産の名義が父や祖父になっている場合には自己名義に変えておくことをおすすめします。祖父や父の相続財産の分割をしておくことで、配偶者やお子さんが相続で悩む場面を減らすことができます。遺産分割協議が必要になりますが、実際に固定資産税を支払っていて管理をしている不動産であれば、他の法定相続人を納得させやすいのではないでしょうか。

 

 

｜　共有名義の不動産になってしまったとき

 

生前の終活が上手くできなかったり突然亡くなってしまったりした場合には、相続財産の不動産は相続人の共有名義になります。対策にはどのような方法があるでしょうか。

１　遺産分割協議書を作る

遺産分割協議は、相続人が相続財産をどのように分配するかを話し合うことです。話し合ってまとまった結果を書面にしたものが遺産分割協議書です。共有名義のままで第三者に売却したり誰かが単独で相続したりといった内容を取り決めます。

２　登記の確認と変更

相続した不動産の登記が誰の名義になっているかを確認します。もし被相続人でなく、その祖父や父になっている場合には、祖父や父の相続財産の遺産分割協議をしなければいけません。その後に新しく相続人になった方の名義に変更します。これをしておかないと、不動産の売却や管理が困難になります。

３　自分の持ち分だけを売却する

共有名義になっている不動産について家族感でトラブルがある場合には、自分の持ち分だけを売却する方法があります。共有者としての権利を他の人に譲るのです。ただ、この方法は買い取ってくれる人を探すのが大変です。一番良いのは他の共有者に買い取ってもらうことでしょう。最悪のケースでは、この手段で手際よく決着をつけて心配事を減らすことになります。

 

 

｜　まとめ

 

１　遺言や家族信託で共有名義を回避！

２　不動産登記は生前に更新を！

３　遺産分割協議書を作りましょう！

｜　実家の相続したときの問題

 

実家を相続させたり相続したりする予定の方はたくさんいると思います。実家だけではなく、別荘を所有していたり駐車場や賃貸マンションを所有していたりする不動産の所有者にとって、相続で家族がもめることないように対策をすることは“終活”の一つです。

不動産の所有者である夫が亡くなった後、奥さんと子供たちが相続することになった場合、現金や預金は比較的スムーズに分割できると思います。ところが、不動産は管理や売却手続きが必要ですから話し合いがまとまりにくく、手間暇をかけるのが面倒になって共有名義にしてしまうことになる可能性があります。

共有名義になると、売却するにしても賃貸で貸すにしても共有者全員で話し合わなければいけません。意見がまとまらないと最終的には不動産が放置状態になり、空家のまま時間だけが過ぎていくケースが多くあります。

これを解決する方法は、不動産の所有者は遺言を残しておいたり売却しておいたりする方法がありますし、相続した家族は共有名義にせずに単独名義にしておくことが大切です。

その他に相続税などの税金を心配される方もいらっしゃると思いますが、実家だけの相続の場合は多くの方が非課税の範囲内で相続税を支払わずに済んでいるようです。

 

 

｜　共有名義で放置すると大変

 

不動産が共有名義になっても家族は仲が良いので話し合いでまとまるだろうと考えておられる方もいらっしゃるかもしれません。相続した実家を売却するときに音頭を取る方がいて話し合いがスムーズに進めば問題ありません。

しかし、長い間実家が放置されてしまうと、代を重ねるうちに相続人の数がどんどん増えてしまいます。80歳以上の方の中には兄弟が10人以上いる方もいらっしゃいますし、少子化が叫ばれている現在でも3人以上のお子さんがいる方も多いと思います。

京都市では、管理ができていない空き家のうち1割弱は所有者が判明しない物件なのだそうです。中には、不動産の登記が大正時代から変更されておらず100人以上の法定相続人がいる案件もあるとか。こうなってしまうと個人ではとても対処できません。

具体的な対処方法については次回に書きたいと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産の相続は共有名義になりがち！

２　不動産の法定相続人が100人以上になるケースも！

３　“終活”で共有名義を回避！

｜　ドローンの使い方は広範

 

ドローンは多くの回転翼を持ついわゆるマルチコプターでUAVの一種です。自律飛行やデータ収集ができるので、多くの場面で使われてきています。小さなトイドローンから産業用の大型ドローンまでさまざまな種類があります。

用途も様々で、産業用としてはIOTが叫ばれている土木事業での測量、農薬散布、CMやTV番組などの動画撮影、宅配事業などがあります。アイデア次第で多くの業種で取り入れることのできる機器ではないでしょうか。

 

 

｜　ドローンを飛ばすときの注意点

 

ドローンを飛ばす場合、多岐にわたる法律で規制がなされています。2015年、首相官邸にドローンが落下した事件を契機に航空法が改正され、小型無人機等飛行禁止法が施行されました。

ドローンへの法規制が法律を守るのはもちろんですが、たとえ法律に違反していなくてもマナーを守る必要もあります。特にトイドローンを飛ばす場合にはマナーにもご注意ください。

法律で規制されていることには次のようなものがあります。

１　航空法

航空法が規制するのは、総重量200g以上のドローンなどです。航空法では“無人航空機”と呼ばれています。飛ばすには許可が必要になります。許可のご相談は行政書士をお勧めします。

また、ドローン本体が200g未満であっても“模型航空機”として規制を受ける場合もありますのでご注意ください。

航空法の規制には飛行場所の規制と飛行方法の規制があります。飛行場所の規制から書きたいと思います。

・飛行場所の規制

飛行場所の規制は3つあります。地表や水面から150m以上の高さの空域、空港周辺の空域、人口集中地区の上空です。国土交通省のサイトに分かりやすいイラストがありますので、ご紹介いたします。

・飛行方法の規制

飛行方法の規制は6つあります。夜間の飛行、目視外の飛行、建物や車両などから30m以内での飛行、イベント会場の上空飛行、危険物の運搬、ドローンからの物の落下です。飛行場所の規制と同じく国土交通省のサイトに分かりやすいイラストがありますので、ご紹介いたします。

２　小型無人機等飛行禁止法

国会議事堂などの国の重要施設、大使館などの外国公館、原子力発電所など、規制の対象となる施設とその周辺300mの空域では原則としてドローンを飛ばすことができません。

ただし、施設の管理者や土地の所有者などの許可、国などからの業務委託などがある場合には制限を受けません。

３　民法

民法上、土地の所有権はその土地の上空にも及びます。ドローンを他人の土地の上空を飛ばすと場合によっては土地の所有者から損害賠償請求をされる可能性があります。たとえば、線路の上空を飛ばしたときに電車などが事故防止のため緊急停止をして損害が出た場合には、損害賠償の請求を受ける可能性があります。

４　道路交通法

ドローンを道路から飛ばしたり、道路に着陸させたりする場合には、警察署で道路使用許可を取る必要があります。道路を通行止めにして撮影する場合などには、警察署で道路占有許可を取る必要があります。道路の上空を横切る場合は警察署によって見解が異なるようですので、管轄の警察署へ一度お問い合わせください。

５　電波法

ドローンをプログラミングで飛ばすのではなく、無線を使って操縦する場合には、電波法の規制を受けます。ですから、免許を取ったり登録をしたりする必要があります。ただし、技術基準適合証明マーク（技適マーク）があるドローンの場合には、免許や登録は必要ありません。

６　河川法、港湾法などによる規制

河川敷や港には管理者がいますので、ドローンを飛ばす場合には管理者の許可を取ってください。管理者の許可がない場合には罰則を受ける可能性があります。

その他、都道府県や市町村の管理する公園でドローンを飛ばす場合にも管理者の許可が必要かどうかをご確認ください。近年は原則禁止としているところが多いように思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　測量、農薬散布など広範囲でドローンが活躍！

２　ドローンを飛ばすときには法律の規制にご注意！

３　ドローンを飛ばすときは法律とマナーを守りましょう！

｜　マンションは売り時？

 

前日の記事“マンションは賢く買える？”で書きましたが、中古マンションの高騰が一息ついています。ですが、まだまだ高値で維持しています。さらに、大阪の新築マンションは1970年代以降に多く建築されましたが、購入した多くの人が高齢になり売却に出されると予想されています。相続が絡んでいるかもしれません。

ただ、中古マンションの購入希望者はこの5年ほどはそれほど増えていません。供給数は増えています。どんどん売りに出されても希望価格ではなかなか売れず、結局は売却価格を下げて売ることになっていると思われます。

そうは言っても、大阪市内では成約した物件の㎡単価は上昇してきましたので、少々価格を下げても手にする金額は増えるのではないでしょうか。

 

 

｜　中古マンションを買うときに気を付けたいこと

 

中古マンションが多く売りに出されたとして、購入するときにはどのようなことに気を付けたらいいのでしょうか？

 

１　修繕積立金

一番はやはり修繕積立金が十分に用意されているかどうかです。新築での販売時には多くのマンションで修繕積立金をギリギリで見積もっています。そのままでは、ちょっとした事情の変化で工事費が高騰した場合に対応できません。工事のときに数十万、数百万円の一時金を要求されると資金計画が狂ってしまいます。

マンションの大規模修繕工事は12年おきに行うのが目安とされています。修繕積立金はおおよそ1㎡あたり170～180円／月程度です。70㎡だと12,000円／月前後でしょうか。この頃は少し安くなってきて、8,000～10,000円／月くらいが増えてきています。

ただ、国土交通省の“マンションの積立金に関するガイドライン”（2011年）では、15階未満で5,000㎡未満のマンションの場合、1㎡あたり218円／月が平均値です。70㎡だと15,260円／月です。機械式駐車場がある場合にはさらに高額になります。

実際に10,000円／月前後の修繕積立金で工事が可能なのか、長期修繕計画とともによく吟味したいところです。長期修繕計画を購入前に閲覧させることは義務ではありませんから、見せてくれるところは自信があるのかもしれません。

２　マンションの管理

マンションを内覧するときにはまず見た目に注意しましょう。特に共用部の管理がしっかりなされているかを見ます。

エントランスでは、タイルはがれが放置されていないか、ポストは綺麗に整理整頓されているか、掃除は行き届いているか、掲示板の掲示物が破れていないかなどをチェックします。

壁や天井は経年によって徐々に劣化していくのは常ですが、ひび割れや錆の浸透など見ただけでわかることもあります。このような状態を管理組合が把握しているか、どのような対策を取るのかなどを不動産屋の担当に確認してください。

実際に管理をしているのは管理会社ですが、管理組合は管理会社を変えることもできますから、結局は管理組合がどれだけマンションの管理に関心があるかが分かります。

３　不動産屋の担当者

不安や疑問は不動産屋の担当者に尋ねるのが手軽です。実際に購入希望者と直接話をしてきているため購入者の目線に近い位置にいます。中には、管理組合の総会の時期や修繕計画についてもある程度把握している担当者もいるでしょう。

その他にも、現地を内覧中に購入希望地域の市場価格の変化や地域での評価なども聞くことができるかもしれません。

残念なことに、不動産の営業マンにはノルマのために都合の悪い情報を伝えないといった会社からの命令に従っている人もいます。誠実な営業マンは、お客さんのため、また後々のトラブルを回避するために悪い情報もきちんと伝えてくれます。良い点、悪い点を知ったうえで価格に納得して購入されるならば、購入後も気持ちよく暮らせると思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　中古マンションは余りぎみ！？

２　中古マンションの購入時は修繕積立金をチェック！

３　管理や不動産屋の担当者も気にとめて！

｜　2018年に話題になった不動産ニュース

 

2018年は大きな不動産のニュースが多かったように思います。1月には“かぼちゃの馬車問題”がスクープされました。3月は“スルガ銀行の書類偽造問題”がありましたし、5月には“レオパレス21の建築基準法違反”が発覚しました。スルガ銀行に続いて9月は“TATERU社の融資書類の偽造問題”、10月の“積水ハウス地面師事件”の犯行グループも大きくニュースで取り上げられました。

このような中、新築マンションの着工数は増加傾向ですし、単位面積当たりの価格も落ち着いています。一方、中古マンションの人気が高まり価格が上昇していたようですが、この１年は落ち着いているようです。大阪市内の中古マンションだけを考えますと2013年1月から約40％高くなったままなのですが…。

 

 

｜　大阪の中古マンションが売りに出される！？

 

中古マンションの値上がりの原因は、買いたい人が増えて値上がりしているというよりも、新築マンションの価格に合わせて中古マンションの価格が上がっているという一面があります。

なぜなら、中古マンションの供給数は値上がりが始まった2012年頃からそれほど増えていないのです。ある統計によると大阪府の2012年が約6000戸、2018年が約8000戸です。売マンションが大きく増えたのは大阪の中心部の中古マンションです。こちらは、2012年が約1200戸、2018年が約2500戸と2倍、約1300件も増えています。

そして、実際に売れた中古マンションは、大阪府内全域では約700件／月で推移していますし、大阪の中心部も約100件／月から約180件／月と80件／月ほど増えた程度です。

ところで、大阪でマンションの建築が増えたのは、1970年代～1980年代と言われています。このころに建てられたマンションは2019年で40年近く経っています。40年前にマンションを新築で購入した人の多くは高齢になってきていて売りに出されると予想されているのです。

中古マンション価格は高止まりで供給数がさらに増えれば、中古マンションの価格は値下がりするおそれがあります。買いたい人にとっては値下がりによって買いやすくなるのではないでしょうか？

 

次回以降で、中古マンションを買うときに気を付けてほしいことを書きたいと思います。引き続きよろしくお願いいたします。

 

 

｜　まとめ

 

１　2018年は不動産の大きなニュースが多かった年！

２　中古マンションの価格が落ち着いてきました！

３　中古マンションを買いたい人は増えてない！？

４　大阪では中古マンションの供給数が増えるかも！？