月: 2018年5月

｜　外壁が落下したときの責任の種類

 

マンションの外壁にはタイルが貼られていることが多いです。耐久性向上や美観のために貼られています。このタイルは施工不良やひび割れによって浮いてきます。タイルが浮いてくるとはがれて落下する危険があります。“ビルやマンションの外壁落下事故”をご参照ください。

このような時にはだれが責任を取るのでしょうか。調べてみました。題材として東京地裁平成20.12.24判決を使います。今回は一般的なお話ですので事案は割愛します。

１　瑕疵担保期間内のタイルの落下の責任

マンションの分譲会社は区分所有者や管理組合に対して修繕費の損害賠償義務を負います。また、マンション建築会社はマンション分譲会社に対して、マンションの建築請負契約の瑕疵担保責任を負います。つまり、最終的な責任はマンション建築会社が負うことになります。

２　瑕疵担保期間の経過後のタイルの落下の責任

マンション分譲会社に過失があるときには、区分所有者に対して不法行為による損害賠償責任を負います。ただし、タイルが浮いて落下することを予見するのは困難ですから、実際には過失は認められにくいとされています。また、マンション建築会社に過失があるときには、区分所有者に対して不法行為による損害賠償責任を負います。

 

 

｜　不法行為責任って？

 

ここで、“不法行為”の責任と言っていますが、もともと不法行為は第三者による行為による損害を念頭に置いています。しかし近年は契約の当事者間でも不法行為責任を認めるのが一般的になっています（最高裁平成19.7.6判決など）。

タイルを貼る工事をするときには、メーカーの仕様書のとおりに施工することが必要です。建築会社が仕様書とおりに施工せずタイルが浮いて落下したならば、建築会社に不法行為の過失があるとされることがあります。

不法行為の損害賠償期間は、タイルが浮いたことを知ったときから3年以内、タイル工事をしたときから20年以内です。15年目の大規模修繕工事のときにタイルの浮きが見つかったら不法行為責任を追及できる場合があります。専門家に相談してみてください。

 

 

｜　まとめ

 

１　責任には瑕疵担保責任と不法行為責任があります！

２　瑕疵担保期間内なら瑕疵担保責任！

３　瑕疵担保期間経過後なら不法行為責任！

４　タイル工事後20年以内なら責任追及できるかも！？

｜　建設業許可の更新申請

 

建設業許可申請については今までも書いてきました。今回は許可の更新です。

建設業の許可の有効期間は5年間です。継続して建設業を営む場合には更新の申請をする必要があります。更新をすればさらに5年間の有効期間が与えられます。

更新の申請は許可の期間満了の30日前までです。たとえば許可の有効期間が平成30年5月25日まででしたら、平成30年4月24日までに更新の申請をします。更新申請をしてから約30日間で通知が届きます。

更新の場合、新規と違って必要書類は少なくなっています。決算変更届をきちんと出していれば、財務関係の書類は必要ありません。また、商業登記や定款などに変更がない場合には、これらの添付も必要ありません。

注意しなければいけないのは、営業所が移転した場合の商業登記簿謄本の添付、主要取引銀行や所属団体が変わった場合の書類などでしょうか。

 

｜　提示書類が見つからない！？

 

更新の申請のときに提出する書類のほかに、提示をする書類もあります。常勤性を証明するものや社会保険に関するものです。

常勤性の証明は健康保険証でOKですが、大阪府の場合さらに最新の標準報酬決定通知書が必要です。この“最新”というのがポイントで“以前のはあるけど、一番新しいのが見つからない”ということもあります。その場合には、代替する書類として、住民税特別徴収税額通知書の特別徴収義務者用と納税義務者用の２つを揃えて提示します。

社会保険の加入証明は、最新の社会保険料の領収書（健康保険・厚生年金）と労働保険概算・確定保険料申告書（雇用保険）を提示して行います。これも“最新”というのがポイントでして、見つからないこともあります。そのような場合は、健康保険・厚生年金保険の資格取得届や雇用保険適用事業所設置届を提示します。

実は、今回の申請でも“最新”の労働保険概算・確定保険料申告書が見つからず、雇用保険適用事業所設置届で代用しました。

打ち合わせや書類のやり取りでお客さんに貴重な時間をいただいている以上、書類探しにまで時間を使っていただくことはできません。私の場合は、事前に必要書類をお伝えするのは当然としても、打ち合わせの時に書類のファイルを一式見せてもらって、その中から必要な書類を選ばせてもらっています。

諸先輩方はもっとスムーズにやり取りができていると思います。こんな方法があるぞ！という方ばぜひご教示ください。

 

｜　まとめ

 

１　建設業許可の有効期間は5年間！

２　建設業許可更新申請は有効期間満了の30日前まで！

３　常勤性の証明書類と社会保険の加入状況の証明書類が難関！？

｜　ビルやマンションの外壁はタイル

 

ビルやマンションの外壁をよく見るとタイルが貼られています。コンクリートがむき出しだと風にさらされて耐久性に問題があるほか、美観がいいという理由です。

コンクリートにタイルを貼る方法には、コンクリートに直貼りする方法と接着剤を使って貼る方法があります。タイルの剥落事故の多くはコンクリートに直貼りする方法が多いと言われています。“じゃあ、全てのタイルを接着剤で貼ったらいいじゃないか！”と思われるかもしれませんが、接着剤で貼る方法は施工時に不具合が起こりやすいそうです。

タイルが浮く原因は施工不良やタイルのひび割れなどいくつかあるとされています。

 

 

｜　大阪市でも外壁落下事故が多発！

 

大阪市では主な外壁落下事故だけでもこの5年間で11回も起こっています。直近では平成30年4月10日に6階建てビルの外壁タイル（縦2m、横5m）が落下する事故がありました。幸いケガ人はいなかったそうです。

主な外壁落下事故は次のとおりです。

１　平成25年6月15日　3階建てビル

3階部分の外壁モルタルの一部が落下し通行人に被害が出ました。

２　平成26年6月5日　6階建てマンション

外壁モルタルの一部が落下しました。

３　平成26年7月14日　3階建て店舗付き住宅

2階と3階部分の外壁タイルの一部が落下しました。

４　平成26年8月10日　8階建てマンション

外壁タイルの一部が落下しました。

５　平成26年11月30日　6階建てマンション

屋上パラペット部分の外壁タイルの一部が落下しました。

６　平成27年5月28日　6階建てビル

3階～5階部分の外壁モルタルの一部が落下し、隣地に被害が出ました。

７　平成28年7月7日　9階建てビル

6階部分の外壁タイルの一部が落下し、通行人に被害が出ました。

８　平成29年3月15日　10階建てマンション

10階バルコニーの外壁タイルの一部が落下しました。

９　平成29年7月24日　5階建てマンション

5階バルコニーの外壁タイルの一部が落下しました。

10　平成29年9月26日　4階建てビル

3階部分の外壁パネルの一部が落下しました。

11　平成30年4月10日　6階建てビル

4階部分の外壁タイルの一部が落下しました。

これら11回の事故のうち、外壁タイルが落ちたのは7回あります。なんと63％以上がタイルの落下なのです。

人命にかかわる重大な事故を防ぐために、建物の所有者や占有者は外壁が落下することを未然に防止しなければいけませんし、被害が出た場合には賠償問題も起きます。法令の定めに従って建物の敷地、構造、設備などを常に適法な状態に維持する努力が必要です。

 

タイルの浮きを見つけたり外壁の落下で他人に被害が出たりした場合の対処と責任については、次回以降に書きたいと思います。よろしくお願いします。

 

 

｜　まとめ

 

１　ビルやマンションの外壁落下事故が増えてます！

２　大阪市では5年間に11回以上の事故！

３　外壁落下は人命にかかわる事故になるかも！

｜　環境がいい地域って？

 

住宅を建てるための土地を探すとき、何を重視しますか？日常の買い物、通勤・通学の利便性などいろいろと思い浮かびますよね？環境には大きく“社会環境”と“自然環境”があります。鉄道や道路などの交通基盤の整備状況やスーパーやショッピングセンターなどの商業施設の有無は社会環境です。高台や低地、河川の状況などの地形、地盤などの地質は自然環境です。便利な生活には社会環境が重要ですし、安心した生活には自然環境が重要です。この両方を備えた地域にある土地は環境がよいので人気があります。

環境をチェックするために、初めに地図を用意してください。インターネット上の地図でもOKです。地図でおおよその状況を把握したら現地に行ってみましょう。

 

 

｜　社会環境のチェック

 

どのような地域が便利なのかは人によって異なります。さらに言えば、家族の中でも異なるのではないでしょうか。

たとえば、サラリーマンの旦那さんは通勤に便利なことが最重要項目でしょう。通勤時間だけでなく、道路や電車の込み具合も気になるのではないでしょうか。

専業主婦の奥様ならば、日常の買い物が楽であることが最重要項目になりそうです。車を運転されるなら駐車場の広いショッピングセンターが近くにあると便利ですし、自転車を利用されるなら距離だけでなく坂の有無も重要なポイントです。その他にも役所や金融機関が近くにあると便利です。

小・中・高校生のお子様は通学に便利であることや学校の学力レベル・風紀が気になるのではないでしょうか。子育て支援の充実度も調べておきたい項目です。小さなお子様がいらっしゃるご家庭では夜間の防犯性も注意して欲しいところです。夜に歩いてみると一番よくわかります。

その他、一般的になりますが、鉄道や道路の整備予定、住宅の助成制度、未就学児がいる場合には幼稚園や保育園の状況、工場などの排煙、鉄道や道路の騒音、近隣の静穏性もチェックされることをお勧めします。

 

 

｜　自然環境のチェック

 

自然環境には目で見てわかる部分と分からない部分があります。地盤などの地質は見ただけではわかりにくいです。反対に、高台や低地、川の有無などの地形は見ただけですぐに分かります。まずは目で見てすぐにわかるところからチェックしていきましょう。

海、川、池などが近にある土地、池や田んぼを埋め立てた土地は軟弱地盤である可能性があります。また、坂の下は水が集まりやすく地盤が軟弱かもしれません。新しく造成された土地で傾斜地を住宅街にした場合にも、場所によっては地盤が柔らかい可能性があります。

このような軟弱な地盤は地盤調査によって分かることがあります。新築住宅を購入する場合には地盤調査が行われていることが多くあります。しかし、土地を購入して注文住宅を建てる場合は、地盤調査をするかどうかを工務店やハウスメーカーと相談して納得した上で行ってください。

建物の耐震性がよくなった近年では、大地震が発生したときに建物に被害が出るかどうかは地盤の状態によって決まることが多いです。地震に耐えられる家を建てるために地盤改良や補強が必要になることもありますので、綿密な打ち合わせをして欲しいと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　地図で調べて、現地で確認！

２　家族で社会環境のチェック！

３　水と傾斜地に注目して地盤をチェック！

｜　古い団地の空家対策

 

寝屋川市には寝屋川団地と呼ばれる府営住宅があります。正式には府営寝屋川三井住宅でといい、寝屋川市駅からバスで約15分、星田駅からバスで約10分の立地です。１LDK～３LDKで40㎡～50㎡程度、家賃は4~6万円くらいです。

この団地では、以前に画期的なリノベーションがなされました。45㎡の３LDKを90㎡の２～４LDKにするリノベーションです。限定で5戸のみでしたが、好評のうちに終了したようです。詳しくは、“団地をニコイチ！？”をご参照ください。

大阪府住宅供給公社は、茶臼山団地、千里山田西団地、香里三井・香里三井B団地で2匹目のどじょうを狙っています。平成30年5月17日に、団地住戸リノベーションプランの事業提案競技参加者の募集を始めました。

古い団地でもリノベーション次第で人が集まります。面白い企画ですね。

 

 

｜　若者向けのリノベーション

 

古い団地の住民は高齢者が多く、若い子育て世代は少なくなっています。町の中心部の公営住宅には利便性から若い人がたくさん住んでいますが、中心から外れたところにある公営住宅ではそうはいきません。

このような高齢者の多く古い団地に若い人を呼び込むための“団地住戸リノベーションプラン”なのです。このリノベーションのコンセプトは、子育て世代が長く住み続けるイメージを持てる、子育て世帯と親世代が快適に同居できる、在宅ワークや趣味・特技を活かしたライフワークを送れるなど、若い世代にアピールできる仕様・機能を備えている住宅です。

応募の締め切りは平成30年6月27日、最優秀作品の選定は7月中旬頃、入居者の募集は秋ごろから始めて平成30年12月下旬～平成31年2月下旬に入居が始まる計画です。

詳しくは大阪府住宅供給公社のプレスリリースをご覧ください。

今回募集のある団地のご紹介です。

 

１　茶山台団地

場所：堺市南区茶山台2丁目1番　ほか

交通：泉北高速鉄道「泉ヶ丘」駅　徒歩約１５分

築年月：昭和４６年4月

共益費：１,１００円

駐車場：８,６４０円

「泉ヶ丘」駅は難波から最短で約２３分です。団地から難波まで５０分くらいでしょうか。茶山台団地には泉ヶ丘駅へ向かうバス停があります。乗車時間は約５分、片道の料金は２２０円です。本数も多いですから、荷物の多い時などバスを利用するのも便利です。交通は文句なしです。

 

２　香里三井・香里三井B団地

場所：寝屋川市三井が丘5丁目5番　ほか

交通：京阪本線「香里園」駅　京阪バス約１２分　「三井が丘」停下車　徒歩約３分

築年月：昭和４６年１１月

共益費：１,２００円

駐車場：７,５６０円

「香里園」駅は京橋から最短で約１４分です。団地から京橋まで４０分くらいでしょうか。香里三井団地は高台にありますから、昼夜を問わず眺めは素晴らしいです。小学校や保育園も近いですので子育て世代には魅力のある立地ですね。週末は車でスーパービバホームまでお買い物というのも素敵です。

 

３　千里山山田西団地

場所：吹田市山田西1丁目23番ほか

交通：阪急千里線「南千里」駅　バス約７分　「亥ノ子谷」停下車　徒歩約７分

築年月：昭和５４年３月

共益費：１，９００円

駐車場：１１，８８０円

「南千里」駅は梅田から最短で約２２分です。団地から梅田まで４０分くらいでしょうか。周辺には、デイリーカナート、ファミリーマートなどの商業施設があり、山田第三小学校までは約１００m、西山田中学校までは約９００mの立地です。エレベーターがついていますし、インターネット回線は光でNTTやKDDIを使うことができます。緑豊かな高台で暮らす生活はいかがでしょうか。

 

｜　まとめ

 

１　古い団地に若い人を呼び込む企画！

２　リノベーションの対象は子育て世代！

３　平成30年の秋頃に入居者募集予定！