月: 2018年5月

｜　土地をネタにした詐欺

 

土地の売買のときに気を付けることって何でしょうか？場所、価格、近隣状況などさまざまありますが、最も気をつけたいのが詐欺です。

バブル期は土地が高騰して詐欺の被害が続出しました。地面師と呼ばれる詐欺師が、本人確認書類や土地登記書類などを偽造し、あたかも土地の所有者であるようなフリをして買主さんから金銭を騙し取っていました。登記申請のときに法務局に書類の偽造が見破られて所有権移転登記ができないまま、代金だけを騙し取られるのです。

最近では、東京都品川区西五反田の土地をめぐって地面師が逮捕された事件がありました。

 

 

｜　地面師の手口

 

ある医療法人が所有する500㎡足らずの土地が事件の舞台です。土地の代金は約3億6000万円。どのようにして高額な代金を詐取したのでしょうか。

まず、売主（法人の代表者）が土地を安く売りたがっている、転売すれば高額の利益が出ると言って、買主さんに話を持ちかけます。これだけでは怪しすぎます。そこで、借金返済のために売却を急いでいるから◯月◯日までに決済をしたいなどと取引の期限を決めて買主さんを焦らせます。焦ると正常な判断ができなくなるのが普通の人です。

商談中に売主さんに会って本人確認をしようとしても、転売の話は売主にはしていない、所有者である法人には内緒のままで土地の売却をしたいと思っているなどと言って、売主さんに合わせようとしません。

現場を見に行くと、更地のはずの土地が建築中になっていても、債権者が工事を始めているから期日までに決済しないと土地を奪われてしまうと言ったりします。

（１）取引を焦らせる、（２）売主に会わせようとしない、（３）現場の状況とは違った話をする。このような手口で買主さんをだましていました。

本人確認は司法書士が徹底するのですが、地面師から取引を焦らされている買主さんは慎重に本人確認をする司法書士を解任してしまうことも多いようです。

近年では、特に東京五輪を控えた都心で不動産価格が上昇しています。このような背景があって地面師が暗躍しています。この事件で騙されたのは不動産のプロである不動産会社の社長でした。プロをも手玉に取る地面師です。十分にご注意ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　土地が高騰すると地面師が暗躍！

２　不動産取引では本人確認を慎重に！

３　移転登記をする司法書士は信頼できる人を！

｜　震災時も行政書士が活躍

 

大災害になった東日本大震災から6年が経ちました。福島の原発事故処理はまだ出口が見えず、被災地の復興もまだ十分ではありません。首都圏直下型地震や南海・東南海地震は大災害を引き起こすおそれがあり、いつ起きてもおかしくないと言われています。

行政書士は東日本大震災時の自動車の抹消登録手続き、熊本地震時の罹災証明書の発行手続きの手助けなど、災害時の日常生活を支えてきました。

 

 

｜　埼玉県行政書士会の支援活動

 

埼玉県行政書士会は、埼玉県や県下の複数の市町村と災害時における被災者支援協定を締結しています。最近では、平成30年4月27日に埼玉県行政書士会と春日部市が協定書の調印式を執り行いました。

この協定は、災害が発生したときに避難所などの相談窓口に埼玉県行政書士会の相談員が派遣されます。相談員は所定の研修を修了した会員で、ボランティアとして登録されており埼玉県行政書士会では200人以上の人数になっています。登録名簿から選ばれた会員が被災した自治体の要請によって被災地に派遣されます。

 

 

｜　災害時における被災者支援協定って？

 

災害時における被災者支援協定は、災害時に行政書士が関与できる業務などを自治体と行政書士会があらかじめ取り決めておき、災害時に円滑な被災者支援を行えるようにするものです。

たとえば埼玉県行政書士会の場合、災害で壊れた車の廃車手続、被災した家屋の被害状況を認定して証明する書類の発行援助を行います。

大阪府行政書士会も大阪府と協定を結んでいます。その内容は、大規模災害時に無料の相談会を行政書士会が行うというものです。埼玉県と比べると見劣りする内容ですが、どれだけ需要があるのかは未知数です。

大阪市と結んでいる協定では、一歩進んで被災者に必要な行政手続きの支援（無料）を行うことができます。この協定でも具体的な内容は書かれていません。業務がはっきりとしている埼玉県とは違いますね。

 

 

｜　まとめ

 

１　災害のときにも頼りになる行政書士！

２　災害時の自動車の廃車手続や罹災証明手続などで活躍！

３　大阪府行政書士会も大阪府や大阪市と協定を結んでいます！

｜　New York  Japan Cine Festとの連携事業

 

映画好きの方はご存知かもしれませんが、毎年6月にはニューヨークで映画祭が開催されています。“New York Japan Cine Fest”です。恥ずかしながら私は全く存じ上げず、今回初めて知りました。

この“New York Japan Cine Fest”と提携した国際映画祭が門真市で開催されます。大阪府で初とのことで、門真市と門真市教育委員会が後援を務め、門真フィルムコミッションさんが主宰します。“New York Japan Cine Fest”の上映作品の中から優れた作品が招待作品として上映されます。

さらに、国内外を問わず、自主製作映画を公募しています。コンペを経て入選した作品は“門真国際映画祭2018”で上映されます。最終日には門真国際映画祭最優秀賞などの贈呈式が行われます。それだけではなく、現地プロデューサーたちの認めた優秀作品は、翌年の“New York Japan Cine Fest”、ワシントンD.C.、ヒューストン、ボストン、サンフランシスコなどで行われる映画祭で上映される予定です。

自主映画がアメリカで上映される！というビッグチャンスです。腕に覚えのある方は応募してみてはいかがでしょうか？イベントを盛り上げるためのキャンペーンガールも募集しています。

門真を盛り上げるイベントです。大成功して毎年開催されるようになって欲しいですね。

 

｜　門真国際映画祭2018　募集期間

 

１　短編映画、中長編映画

平成30年2月28日～4月30日（募集は終了しています）

1次審査の結果が発表されました。

２　舞台映像部門

平成30年4月30日～6月1日

３　ダンス映像部門

平成30年4月30日～6月1日

【問い合わせ先】

特定非営利活動法人　門真フィルムコミッション

 

｜　門真国際映画祭2018　開催期間

 

日時　：　平成30年7月27(金)～7月29日(日)

7月27日（金）19:00～21:00

7月28日（土）10:00～19:00

7月29日（日）10:00～19:00

場所　：　門真市立公民館

門真市新橋町34－24

入場料：　3日間通し券　1000円

 

｜　まとめ

 

１　大阪府初の国際映画祭が門真市で開催！

２　優秀作品はアメリカで上映されるかも！？

３　映画だけでなく舞台映像やダンス映像も！

｜　意外に多い整骨院

 

萱島駅は京阪電車の準急停車駅です。大阪方面の朝のラッシュ時は京橋駅までノンストップで運行し、大阪方面からの最終電車は萱島駅止まりです。通勤・通学に便利な地域ですが、意外な商業施設の激戦区にもなっています。

まずは、整骨院。萱島駅周辺には8つの整骨院が密集しています。(1)萱島鍼灸院、(2)森迫柔道整骨院、(3)ほぞの整骨院、(4)クレアーレはり・きゅう整骨院萱島店、(5)中村鍼灸整骨院、(6)本町整骨院、(7)芥子はりきゅう整骨院、(8)角元整骨院の8院です。これらが萱島駅から徒歩5分圏内にあります。

周辺はマンションや一戸建住宅が立ち並ぶ住宅街で、70代以上のお年寄りも多く住んでいます。最近になって葬儀場も開店しました。体のあちこちに不具合の出る年齢の方には整骨院は健康維持とふれあいの場になっています。整骨院が流行るのもわかる気がします。

萱島駅周辺で整骨院の始めたい方はライバル店の動向に注意してください。

 

 

｜　若い人向けの美容室も激戦区

 

萱島駅周辺はお年寄り向けの商業施設だけではありません。おしゃれな若い人には欠かせない理・美容室の激戦区にもなっています。

萱島駅周辺の理・美容室は10店舗。(1)カット専門店零－ゼロ－、(2)ビューティサロンササ、(3)キャラ美容室、(4)スタジオエムハーフ、(5)美容室トモエ、(6)HairStationCHASER、(7)カットスタジオピクシーセルバ、(8)ラ・ボーテ、(9)アトリエ・ピノキオ、(10)ミホ美容室の10店。

スタジオエムハーフやCHASERはおしゃれな雰囲気のお店ですし、ミホ美容室やキャラ美容室は昔ながらの懐かしい雰囲気を漂わせています。タイプが様々ですので、お好みの美容室がきっと見つかりますよ。

 

 

｜　どんどん増え続ける歯科

 

萱島駅には歯科も多いです。歯科はコンビニ並みに多いと言われていますが、萱島駅から徒歩5分圏内に11施設あります。(1)萱島駅前歯科クリニック、(2)いわもと歯科医院、(3)よしなか歯科医院、(4)大杉歯科医院、(5)尾崎歯科医院、(6)松岡歯科医院、(7)かきうち歯科医院、(8)氏井歯科医院、(9)木村歯科医院、(10)徳田歯科医院、(11)椋本歯科医院の11施設です。

お子様の突然の歯痛や歯列矯正、健康に気を配る方の定期検診などお子様からお年寄りまで歯の悩みを解消できます。個人で開業している医院が多く大きな手術には対応できませんが、ベテランの医師から最新設備を完備するところまで様々な医院がありますので、かかりつけの歯科をお探しの方にもおすすめの地域です。

 

 

｜　まとめ

 

１　流行りの整骨院が8店舗！

２　おしゃれな店からベテランの店まで理・美容室は10店舗！

３　かかりつけの歯科も探せる11店舗！

｜　成年後見人の業務上横領は後を絶たず

 

行政書士による業務上横領事件が大阪で起こりました。この行政書士は成年後見人として3人の高齢者（成年被後見人）の資産を管理していました。資産といっても不動産などの換金性の低いものではなく、主に預金口座だったようです。

成年後見人は、家庭裁判所から選任され、認知症などで判断能力が不十分な方の不動産や預貯金を管理したり、介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだりします。

任意後見人と違うところは、主に(1)成年後見人は法律で規定された事務しかできないこと、(2)代理権だけでなく取消権もあることです。成年後見人は事務の範囲は狭いけれど強力な権限があるのです。

このような権限をもつ成年後見人かつ専門職である行政書士が、高齢者を食い物にしていたのが今回の事件です。横領した金額は6年間で計1000万円とのことです。それだけではなく、行政書士会支部の会費数百万円を着服した疑いがあります。

そんなにお金に困っていたのでしょうか。なぜこのような行為に及んだのかなど詳細は分かりません。1人の成年後見人が起こした横領金額としては高額の部類に入りそうです。

 

 

｜　親族でも業務上横領になる？

 

業務として成年後見人になる専門家が、預かったお金を着服すると“業務上”横領になるのは分かりやすいと思います。しかし、専門家ではない親族が成年後見人として財産管理をしている場合にも“業務上”横領になります。

判例（H24.10.9最高裁第二小法廷決定）では養父が成年後見人として保管中の預貯金を引き出して着服した事件では、後見の事務を行っていること自体で“業務上”だと判断しています。

また、親族間での業務上横領は刑罰を免除する規定（刑法255条、244条1項）がありますが、この判例ではたとえ親族であったとしても刑罰を免除しないと判断しています。その理由は、“家庭裁判所から選任された成年後見人の後見の事務は公的性格を有するものであって、成年被後見人のためにその財産を誠実に管理すべき法律上の義務を負っているのであるから”（H24.10.9最高裁第二小法廷決定抜粋）だそうです。

成年後見人は被相続人の財産について管理権を有するのみで自由に使えるのではありません。そのため、親族より信頼できるはずの専門家に依頼します。上記のような専門家による事件も起こりますから、専門家であると言うだけで完全な信頼を置くこともできませんが…。

成年後見人による業務上横領事件は、意外なことでも起こりえます。たとえば、僧侶や寺院に支払うお布施や永代供養料があります。これらには決まった金額がありませんから、事前に問い合わせて聞いていた金額と実際に支払う金額が異なる場合があります。

永代供養料が30万円だと聞いていたので成年被後見人の預金口座から30万円を引き出しておいたのに、実際にはお寺は25万円しか受け取らず5万円の返金があった、といった場合などです。このような場合に、成年後見人が成年被後見人の代わりに受け取った5万円をポケットに入れてしまうと業務上横領になります。

親族でも厳しい刑罰が科されることを肝に銘じて、誠実に成年後見人の職務を全うして欲しいと思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　行政書士による業務上横領事件は1000万円以上の被害！

２　成年後見人が親族でも業務上横領になります！

３　お釣りがあったら必ず成年被後見人の預貯金に入金を！