カテゴリー: 不動産

｜　福島県で14.7%の引き上げ

 

損害保険料率算出機構が金融庁に地震保険の改定案を届け出ました。地震保険は都道府県によって保険料率が異なります。地震の起きる可能性は地域によって違いますものね。全国平均では約5%の値上がりになります。

最も引き上げ率が高かったのは、福島県のロ構造で14.7%の引き上げです。ロ構造は木造住宅などの一般的な住宅のことです。もう一つのイ構造は、大型商業施設などの耐火・準耐火建築物などです。

大阪は、イ構造で約6%の引き下げ、ロ構造で約5%の引き下げです。近畿は全体的に値下げになっています。特に和歌山県はイ構造で約18%の引き下げ、ロ構造で約14%も引き下げられました。

この改定案が実施される時期は未定ですが、だいたい改定案から1年半後に実施されていますので、2021年1月1日に実施されるかもしれません。

 

 

｜　地震保険料ってどのくらいかかるの？

 

地震保険の保険料は、保険金額1000円につきいくらかで計算されます。これが保険料率と呼ばれているものです。

たとえば、大阪府の木造住宅で保険金額1500万円の場合、1500万円÷1000円×2.24＝33,600円になります。この式の“2.24”というのが保険料率です。

木造住宅の場合、全国で一番高い保険料率は3.89で、千葉県、東京都、神奈川県、静岡県の4県です。続いて、徳島県や高知県の3.65、茨城県や埼玉県の3.20と続いています。

逆に、木造住宅で最も低い保険料率は1.16で、岩手県、秋田県、山形県、栃木県、群馬県、富山県、石川県、福井県、長野県、滋賀県、鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、鹿児島県となっています。地域として東北、北関東、北陸、山陰・中国、九州が該当しています。

地震保険は最長5年間の長期契約ができます。この場合には1年ごとに更新するよりも年間の保険料は安くなります。たとえば、地震保険料が年間33,600円の場合、2年契約で63,840円（年間31,920円相当）、3年契約で95,760円（年間31,920円相当）、4年契約で124,320円（年間31,080円相当）、5年契約で154,560円（年間30,912円相当）になります。

ちなみに、地震保険はどの保険会社で加入しても同じ金額で同じ保証内容ですが、必ず火災保険と同時に加入しなければいけませんのでご注意ください。地震保険には保険会社の利益が含まれていませんからお得な保険と言えます。

保険料の値上がりを回避するためには、長期契約に切り替えたり火災保険料が安い保険会社に切り替えたりする方法があります。ご検討してみるのはいかがでしょうか。

 

 

｜　まとめ

 

１　地震保険料は全国的に値上げ！

２　大阪の地震保険料は値下げ！

３　地震保険は火災保険とセットで！

｜　駅からは徒歩15分以内が約78％

 

駅からどのくらい離れていてもOKなのかを調査した結果が発表されました。調査をしたのはリニュアル仲介株式会社で2019年6月7日～11日にインターネットで実施されました。

結果を見ますと、年代で大きな差が出ています。全体では、～5分が約７％、5～7分が約15％、7~10分が約32％、10~15分が約23％、15~20分が約11％、バス便が約12％だったそうです。

以前は“駅近”と呼ばれた10分以内は約54%の方が許容範囲としています。半分以上の方が駅から徒歩10分以内を希望していますので人気があるのは頷けます。また、最近の“駅近”と言われている7分以内を許容範囲とする人は約22%です。10分まででしたらまだまだ“駅近”と言ってもいいのかもしれませんね。

 

 

｜　年代別の特徴

 

年代別のクロス集計を見ますと、年代によって結果に大きな差がでていました。特に注目したいのは、次の3点です。

１　20代は駅近の利便性重視！

20代の方は利便性をかなり重視しているようです。徒歩10分以内が許容範囲とする人の割合が約67％となっていて、全世代でトップです。2/3の方が駅に近い物件を探しています。15~20分やバス便でもOKと答えた人はたったの約８％しかありませんでした。

２　30代は環境重視！？

30代の方は20代の方とは反対に、徒歩15~20分やバス便でもOKと答えた人が約29%もいます。20代の約3.5倍です。30代は子育て世代になりますから、小さなお子さんでも安心できる環境がある郊外を選択肢に入れているのでしょうか。

３　60代以上は駅近を希望！

60代の方は駅のすぐ近くの住宅を希望されています。徒歩5分以内と答えた人が約16%と全世代に比べて断トツで多くなっています。ちなみに、20代は約4％、30代・40代は約5%、50代は約7％ですから、60代以上の駅そば希望はかなり多いと言えますね。体力の衰えや体調の問題から駅のそばを希望するのでしょうか。

 

 

｜　まとめ

 

１　半数以上の人が駅から徒歩10分以内を希望！

２　30代は駅から遠くても環境重視！？

３　シニア世代は徒歩5分以内に住みたい！

｜　消費税って不動産売買でもかかるの？

 

お金のやり取りがあると納めないといけないのが消費税。今は8%ですが、2019年10月1日から10％に増税することになっています。

不動産の取引でも消費税はかかります。ただし、土地の売買には消費税がかかりません。土地は“消費”するものではないからだと言われています。

不動産売買で消費税がかかるものは、建物、仲介手数料、融資事務手数料、司法書士報酬などがあります。中古の建物の場合は売主が個人であれば非課税です。

不動産の売買を不動産屋に仲介してもらうと期間が3か月や6か月かかったりして長くなりがちです。その間に2019年10月1日が来てしまったら仲介手数料の消費税は8%のままなのでしょうか、それとも10%になってしまうのでしょうか。

 

 

｜　不動産仲介契約での消費税率はこうなる！

 

不動産売買などの仲介契約は消費税改正法の経過措置の適用対象になります。言葉で説明するとややこしくなりますが、次のようになっています。

１　2019年10月1日までに、仲介契約、売買契約、引渡が終了した場合

当然ながら税率は8%です。

２　2019年4月1日までに仲介契約、10月1日までに売買契約、10月1日以降に引渡しの場合

この場合も税率は8%です。ポイントは仲介契約の時期で、2019年4月1日以前でなければいけません。

３　2019年4月1日以降10月1日までに仲介契約、売買契約をし、10月1日以降に引渡の場合

売買契約のときに支払う仲介手数料の消費税は8%で、引渡のときに支払う仲介手数料の消費税は10%になります。

４　2019年4月1日以降10月1日までに仲介契約をし、10月1日以降に売買契約、引渡の場合

税率は10%です。

 

例外もいくつかありますが、注意したいのは3番の事例ですね。仲介手数料を支払う時期が2019年10月1日より前か以後かで、仲介手数料に係る消費税の税率が変わってきます。消費税を余分に取られないようにご注意ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産取引でも消費税がかかります！

２　仲介手数料は支払時期によって税率が変わります！

３　2019年4月1日以降に仲介契約をした場合には注意！

｜　住宅ローン控除ってなに？

 

住宅ローン控除は、マイホームを住宅ローンで購入すると10年間ローン残金の1%が所得税から控除される制度です。一定の要件を満たす新築や中古のマイホームが対象です。住宅ローンは10年を超える期間で借りなければいけなかったり、毎年の控除の限度額が決まっていたりしますが、かなりお得な制度です。条件など詳しいことは税理士、税務署、不動産屋に尋ねてください。

主な条件は次のとおりです。

１　新築住宅の場合

・新築または取得日から6か月以内に入居すること

・借入した人の合計所得金額が3000万円以下であること

・ローンの返済期間が10年を超えること

・床面積が50㎡以上であること

・床面積の1/2以上が自分の居住用であること

２　中古住宅の場合

・新築住宅時の条件を満たすこと

・マンションなどは取得時点で築25年以内であること

・木造住宅などは取得の時点で築20年以内であること、または耐震基準を満たすこと

・生計を一にする親族などからの購入でないこと

・贈与された住宅でないこと

３　リフォームの場合

・新築住宅時の条件を満たすこと

・自己所有かつ自己居住の住宅のリフォームであること

・一定の省エネリフォーム、売リアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕であること

・工事費用が100万円を超えること

・居住用の部分のリフォーム費用が1/2以上であること

 

 

｜　消費税の増税分を控除

 

2019年10月1日から消費税が8%から10%に上がることになっています。賛否は別として、2%もの増税ですから生活が厳しくなるのは確実です。車や家を買うと金額が大きいので増税分の金額も大きくなります。

たとえば、3000万円（土地1500万円、建物1500万円）の家を買ったとします。土地は非課税ですので、建物にだけ消費税がかかります。消費税率が8%の場合、1500万円×8%＝120万円が消費税です。10%に増税されると、1500万円×10％＝150万円の消費税がかかり、8%のときとくらべて30万円も多くの税金を納めることになります。

この30万円を減税する制度ができました。住宅ローン減税は住宅ローンの残金の1%ですので計算がややこしくなるのでひとまず横に置いておきます。10年間の住宅ローン減税が終わった後、3年間をかけて増税分の30万円が減税されるのです。年間にすると10万円の減税です。

ただし、居住を開始する期間に制限があります。2019年10月1日から2020年12月31日までに居住しなければいけません。1年3カ月しかありませんので、もし10%になるから住宅の購入を諦めている方がいらっしゃるのならチャンスですよ！

 

 

｜　まとめ

 

１　住宅ローン控除を使えるなら使わないと損！

２　消費税増税分の2%も減税されます！

３　2020年12月31日までの期間限定の減税！

｜　家賃滞納の理由は？

 

家賃を滞納する理由は、職を失ったことが半分ほどを占めているようです。その他には忘れていた、旅行に行っていたなどがあります。

内閣府の調査では、中高年の引きこもりが61.3万人と発表されました。最近では、川崎であった元事務次官の息子刺殺事件や吹田での拳銃強奪事件などの事件があり、その発端は引きこもりの中高年であるとされています。親御さんや大家さんにとっては気が気でないニュースです。

そうは言っても、職を失って引きこもった中高年のほとんどは事件を起こしません。どちらかと言えば、そのような気力もないという状態ではないでしょうか。お金がないから家賃を支払えないだけ。大家さんは滞納した家賃を保証会社や連帯保証人に請求することになります。

 

 

｜　家賃を滞納するとどうなる？

 

家賃を滞納した場合には次のような手順で進められることが多いようです。

１　手紙や電話での通知

大家さんや管理会社から電話や手紙で連絡が来ます。

２　督促状などの送付

通知があっても支払わない場合には督促状や内容証明郵便が届きます。

３　契約解除

滞納が2~3か月になると契約に従って賃貸借契約を解除されます。

４　訴訟

賃貸借契約を解除されても立ち退かない場合には、明渡請求訴訟が提起されます。

５　強制執行

明渡請求訴訟で賃借人が敗訴しても立ち退かない場合には強制執行されます。

 

 

｜　家賃を滞納しないようにするには？

 

１　自動引落としにする

家賃は入居者に振り込んでもらい場合が多いと思います。これを自動引落としにするだけで振り込み忘れを防ぐことができます。自動引落としの代行手数料は入居者が負担することが多いですね。ただ、自動引落としでも口座にお金がなければどうしようもありません。

２　クレジットカード払いを導入する

最近ではクレジットカード払いを行うことも増えつつあります。この場合には手数料を誰が負担するのかが問題になることがあります。入居者さんの負担はクレジットカード会社が禁止していますので、管理会社か大家さんが負担することになります。クレジットカードでも引き落とし口座にお金がない場合にはどうしようもありません。

３　家賃保証会社を使う

賃貸借契約を締結するときに家賃保証会社への加入を必須にすることでも滞納を防ぐことができます。家賃保証会社はしっかりと審査しますので、家賃が支払えない人は審査に落とされてしまいます。ただし、入居中に失職したなどの理由で収入がなくなって家賃を支払えなくなる場合には対応できません。

 

これらの対策によってうっかりミスは防ぎやすいと思います。しかし、支払うお金がない場合にはどうしようもありません。そのような事態に備えて、家賃保証会社に加えて親族の連帯保証人を求める大家さんもいます。ここまですると安心感はありますが、入居者がなかなか現れないというジレンマに陥ります。

案内のときなどに大家さん自身が入居者と直接会って話をし、どのような人なのかを判断されるのが良いのではないでしょうか。もちろん“収入”、“以前の入居期間”、“退去理由・入居理由”、“親族の連帯保証人が可能か”などを聞く必要もあります。

入居審査には家賃保証会社、不動産屋と協力しながら慎重に進めることをおススメします。

 

 

｜　まとめ

 

１　家賃滞納理由は失職が半数！

２　家賃の滞納への対応は手間と時間がかかります！

３　大家さんが信用できる入居者と契約しましょう！