カテゴリー: 不動産

｜　守口市・門真市は空家等対策計画を策定

 

前回のブログ“空家対策ってどんなことをしてるの？”で書きましたとおり、守口市と門真市では空家法に基づいて空家等対策計画を策定しています。

大きく分けて３つです。空家を適正に管理すること、空家を利活用すること、空家の除去です。空家等対策計画は大まかな指針を決めるものですので具体的な政策内容は書かれていません。それでも門真市は20個ほどの施策を挙げています。

 

 

｜　寝屋川市の空家対策は？

 

寝屋川市では外観調査の結果を発表しています。空家や跡地、老朽建築物等を対策計画の対象としていて、合計4458棟ありました。このうち空家と判断できるものは1193棟でした。空き家が比較的多い地域は、香里園駅周辺の香里地区、寝屋川市駅周辺の池田・大利地区、萱島駅周辺の萱島東地区の3か所です。昭和35年の5万人の人口から15年間で25万人にまで急成長したベッドタウンですから、当時の古い市街地がそのまま空き家になっていったのでしょうね。

寝屋川市の課題としては、空家等の発生抑制、適正管理、空家・跡地の利活用となっています。守口市や門真市と同じような課題ですね。

基本方針として5つを打ち出しています。

１　管理が悪い空家や老朽危険建築物の除去

２　空家にならないような予防と発生抑制の促進

３　空家・老朽建築物の適正管理の促進

４　空家・跡地の利活用・流通の促進

５　空家・老朽危険建築物への対策推進体制の構築

こちらも守口市や門真市と足並みをそろえています。行政ができる空家対策はこれらしかないのかと思えるほど同じです。空家法をほぼそのまま対策計画にしたような印象があります。

寝屋川市は空家率を平成25年の13.8%から10年間で12％に削減することを目標にしています。

 

 

｜　まとめ

 

１　守口市・門真市は空家等対策計画を策定済み！

２　寝屋川市も空家等対策計画を策定！

３　京阪の3駅周辺に空き家多し！

｜　空家法の施行から約4年の現状

 

今話題になっている“空家”。空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行されてから約4年が経ちました。この法律に基づいて、市区町村は空家等対策計画を策定しています。

平成30年度末では1051の市区町村が策定していますが、まだ約6割にとどまっています。策定をしていない市区町村も動いていて、令和元年度末には1265市区町村になる見込みです。高知県や大分県では全ての市町村が策定を終えていますし、石川県や富山県は1市町村を除いて策定を終えているようです。

 

 

｜　京阪の市はどうなの？

 

我らが守口市、門真市、寝屋川市の策定状況はどうなのでしょうか。3市とも空家等対策計画を策定しています。それぞれの中身を少し見てみます。寝屋川市は次回に書きたいと思います。

１　守口市

守口市では平成28年度に空家等実態調査が行われています。空き家は1570棟ありました。そのうち、戸建住宅は579棟、全戸空家になっている長屋は71棟、共同住宅は22棟ありました。このうち壊れそうで危険なものが44棟、少し壊れているものは805棟、比較的良いものが721棟です。

空家になった理由としては、次の4つが挙げられています。

（１）所有者が亡くなった後に居住する人がいない

（２）買い手がいない

（３）借り手がいない

（４）所有者が入院中だったり施設に入所中だったりして居住する人がいない

問題点は、所有者の管理意識の低さ、空家等の流通・活用が進まない、管理が悪い空家に対する対応があるようです。

対策は3つあります。

（１）所有者等の管理の普及啓発

内容としては、相談会の開催、文書の送付、パンフレット作製、見守りサポートなどです。

（２）空家や除去した空家の跡地の活用

内容としては、空家バンク制度の創設、インスペクション（住宅診断）の普及啓発、マイホーム借り上げ制度の普及促進などです。

（３）空家等の除去の促進

内容としては、特定空家に対する法的措置の推進、老朽危険な空き家についての意識啓発などがあります。

２　門真市

門真市でも空家等の実態調査が行われました。空き家は1423棟ありました。そのうち、管理ができていないものが122棟、要注意なものが39棟など危険な家屋は10％を超えています。

課題としては4つ挙げれています。

（１）空家を発生させない取組

相続登記、リフォーム費用、売却価格、家賃の相違など資金面が問題になっているようです。

（２）適正な管理に向けた取組

所有者の高齢化、長期間の空家などが問題になっているようです。

（３）利活用の促進に向けた取組

賃貸や売却をしようと思っても利用者のニーズに結びついていないこと、修繕や改修支援の不足、情報提供の不足が問題になっているようです。

（４）除去を促進する取組

門真市の北部地域に空家の約7割があって地震発生時に著しく危険な市街地になっています。また、空家の約7割が昭和56年5月以前の建築物で地震に弱いことが問題になっているようです。

これらの課題に対策としては20個も挙げられています。ただし、具体的な政策とまで言えるものはなく、おおよそ守口市と同じような対応になっています。

 

 

｜　まとめ

 

１　空家等対策計画は約6割の市区町村だけ！

２　守口市には空家が1500棟超！危険な家屋は44棟！

３　門真市には空家が1400棟超！危険な家屋は122棟！

｜　住居が手狭になってきたら…

 

結婚を機に一人暮らしから夫婦の二人暮らしへ。お子さんが生まれて3人になると“家が手狭になってきたかな？”と思われることがあります。引っ越すにしても思い切って家を買うかそれともまだ賃貸にするかで迷われるかもしれません。

このような子育て世代にとって持家と賃貸のどちらがよいのでしょうか。

 

 

｜　持家・賃貸のメリットとデメリット

 

持家にしても賃貸にしてもそれぞれメリットとデメリットがあります。全部ひっくるめてどちらがいいのでしょうか。

まずはそれぞれのメリットから。

１　持家のメリット

・住宅ローンが終われば住居に係る費用が減る

・外観、内装、間取りなどを自分や家族の好みにできる

・年をとっても住むところに困らない

・社会的な信用が高まる

２　賃貸のメリット

・家族の人数、子どもの成長、環境などで住み替えが容易

・住宅ローンによる破たんの危険がない

・固定資産税がかからない

・急な引越しにも対応しやすい

このようなメリットで“これはピッタリ！”と感じるものはありましたか。どちらのメリットを重視するかはライフプランに合わせて検討してみてはいかがでしょうか。

デメリットは次のようなものがあります。

１　持家のデメリット

・固定資産税がかかる

・修繕費がかかる

・住み替えがむずしい

２　賃貸のデメリット

・一生家賃を支払う必要がある

・老後になってからの転居が難しい

・理想に近い物件を見つけるのが難しい

・地域によっては物件の数が少ない

・家賃には大家の利益が入っていて割高

・建築資材が持家に比べてあまりよくないことがある

持家は費用の問題、賃貸は費用だけでなく住居自体の問題が大きいと思います。子供の成長に合わせて公園が近いところがよかったり教育環境から学区を選んだりする場合には、賃貸住宅がお手軽です。住宅を購入する場合には予めしっかりと計画を立てておくことをおすすめします。

今後の仕事やお子様についてどのようなライフプランを立てるのかによって、持家か賃貸かが大きく変わります。メリットがメリットでなくなったり、デメリットをうまく回避できたりしますから、ぜひ不動産屋にご相談ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　持家・賃貸それぞれにメリットとデメリットがあります！

２　老後のことを考えるなら持家がおすすめ！

３　転勤の多いお仕事でしたら賃貸がおすすめ！

｜　ホテルリブマックスに続いて東横INNも

 

以前の“門真市駅前が大きく変わる！？”の記事でお伝えしましたとおり、ホテルリブマックス大阪門真が門真市新橋町にオープンします。開業は2019年12月25日の予定だそうです。

 

中央環状線を挟んで向かい側に、東横INNが開業するみたいです。12月頃に建築が完了する予定でオープンは年明けになるのでしょうか。東横INNは新大阪や難波などのにぎやかな場所にあるイメージでしたが、門真市駅周辺も新大阪に負けず劣らずにぎやかな場所へと変わっていくのでしょうね。場所は旧門真日活ボウリングセンターの跡地です。

 

 

｜　門真市や守口市では民泊も

 

いま話題の民泊。門真市や守口市にも民泊の届出がされている住宅があります。たとえば、門真市深田町、末広町、守口市梶町、梅園町、大日町、金下町、大枝東町、松月町などがあります。

大阪市内から近いため外国人観光客をターゲットにした戦略なのでしょう。門真市駅周辺のホテルの宿泊相場は6,000円～10,000円ですから、民泊はこれよりも安くて4,000～5,000円くらいで設定されているのではないでしょうか。一戸建住宅だと10名以上の寝泊りが可能で10,000円～15,000円くらいだと思われます。

守口市は共同住宅や戸建住宅が建築可能な地域で民泊を運営することができます。工業専用地域以外の全地域ですから、守口市全域が対象になっています。

対して門真市はホテルや旅館が建築可能な地域で民泊を運営することができます。低層住宅専用地域、中高層住宅専用地域、工業地域、工業専用地域以外です。ただし、第1種住居地域では3,000㎡以下に限ります。このような制限がありますから、門真市駅前の商業地域にホテルが集まるのも仕方ありませんね。ちなみに、深田町は準工業地域、末広町は近隣商業地域と第二種住居地域です。

 

 

｜　まとめ

 

１　門真市駅前に東横INNが建築中！

２　守口市の全域で民泊が可能！

３　門真市は民泊可能な地域が狭い！

｜　若い人の孤独死が多い

 

一般社団法人日本少額短期保険協会孤独死対策委員会（長い…）が2019年5月に第4回孤独死現状レポートを発表しました。

孤独死ってどういう状況？と思いますが、きちんと定義されています。レポートでいうところの孤独死は“自宅内で死亡した事実が死後判明に至った一人暮らしの人”だそうです。単身世帯が増えてきている現状では孤独死も増えてくるのは当然です。もちろん、高齢化も一つの要因になっています。

ただ、孤独死の平均年齢は61歳になっています。独居老人の孤独死と聞いて思い浮かべるイメージとはちょっと違いませんか？レポートによると、60歳未満の孤独死は約4割もあるのです。男女比では男：女＝8：2くらいになっています。

 

 

｜　年代別の孤独死の割合

 

男女別、年代別でレポートを見てみます。

20代男性は3.1%、女性は8.3%、30代男性は5.7%、女性は7.8%、40代男性は10.0%、女性は11.6%、50代男性は18.6%、女性は13.7％です。50代までの合計では、男性が37.7%、女性が41.4%です。

孤独死の約40％が59歳以下の現役世代になっています。全年代では、男女とも60代が最も多く、男性は32.9%、女性は21.0%です。69歳以下の割合は男性で70.2％、女性で62.4％です。

やはり独居老人の孤独死のイメージとは違うように思います。

 

 

｜　孤独死の半数以上が病死

 

孤独死の死亡原因は主に3種類だそうです。1つめは病死、2つめは自殺、3つめは事故死です。

病死は男性で63.5%、女性で56.5%と半数以上を占めています。自殺は男性で10.2%、女性で16.3%です。事故死はほとんどなくて男性で1.6%、女性で2.7%です。病死は仕方ない部分がありますし、事故死は数が少ないですので、自殺についてレポートを見てみます。

年代別で見ますと、孤独死のうちの自殺の割合は年代が上がるほど少なくなっています。全国の自殺者の割合が1.5％くらいですが、この数字と比べると孤独死の自殺の割合はかなり特殊です。

孤独死のうちの自殺の割合は、20代までと30代の割合は約25%、40代が約22％、50代が約16%、60代が約8%、70代が約3％、80代が0％となっています。全体では約11%もあります。死亡者数のうちの自殺者の割合が1.5%ですから7倍もの高さになっています。

 

 

｜　第1発見者は管理会社やオーナー

 

死亡してから発見されるまでの平均日数は17日だそうです。夏場だとかなり傷んでいると思われます。3日以内の早期発見の割合は約40%で、多くの方は早めに発見されています。ただ、男女別にみると男性の方が発見までに長時間かかっているようです。女性は普段からご近所さんとのお付き合いを密にされているからでしょうか。

遺体を発見する人は管理会社やオーナーが一番多くなっています。家賃の滞納や郵便物などで異変に気付くのだと思われます。その他には親族やケースワーカーの方が多くなっています。

オーナーの方には厳しいデータになっています。見回りサービスなどを利用して早期発見に努めるのがよさそうです。

 

 

｜　まとめ

 

１　60歳未満の孤独死は約40%！

２　孤独死の多くは病死！

３　発見までに平均17日！