新築分譲マンションを買うならどこ?

| 大阪の新築マンションの価格は?

 

大阪では年々中心部に高層マンションが建てられています。便利な立地のマンションは高価なため、大阪府全体のマンションの平均価格も上昇しているようです。

株式会社東京カンテイが発表した“2018年新築マンションPER”によりますと、近畿圏の平均PERは5年連続で上昇しているようです。

PERは、新築分譲マンションの価格と賃貸マンションの価格を比べた値で、新築分譲マンションの価格が同じ駅の分譲マンションの賃料の何年分に相当するのかを表しています。

2018年の近畿圏平均は22.85となっていて、新築分譲マンションの価格は同じ駅の分譲マンションの賃料約約23年分の価格になっています。70㎡に換算した分譲マンションの平均賃料は約17.5万円(+1.4%)、新築分譲マンションの価格は約4800万円(+4.6%)だそうです。近畿圏の新築マンションの価格はかなり上昇していると言っていいでしょうね。

賃料よりも新築価格の方が上昇率は大きいですから、分譲マンションを借りた方がお得ということになります。ただ、あくまでも平均ですけれども…。

 

 

| 新築マンションPERランキング!

 

近畿圏で新築分譲マンションを購入するなら、どこの駅の周辺で割安感があるのでしょうか。こちらも“2018年新築マンションPER”に載せられています。

1位 JR神戸線 尼崎駅 PER:約14.4

JR大阪駅に近く賃料は結構高めというイメージがありましたが、新築分譲マンションには割安感が強いようです。

2位 JR環状線 大阪駅 PER:約16.1

大阪キタの中心地ですね。こちらも賃料は高いです。その分だけ、新築分譲マンションの割安感があるのでしょうか。

3位 京阪中之島線 中之島駅 PER:約16.8

大阪駅周辺とほぼ同じです。地理的にも近いですから当然でしょうか。

4位 大阪メトロ堺筋線 天神橋筋六丁目駅 PER:約17.1

天神橋筋六丁目(通称、天六)になりますと、家賃もぐっと下がります。尼崎よりも高いですが、大阪駅や中之島駅に比べれば安いです。その分新築分譲マンションも安くなっているようです。

5位 JR神戸線 西明石駅 PER:約17.4

大阪の中心地ではなく、神戸のさらに西にある西明石駅が5位になっています。新築分譲マンションが安いのか、分譲マンションの賃料が高いのか、どちらなのでしょうか。

 

このように見てきますと、街中の中心地の新築分譲マンションがお得になっているようです。逆に賃貸が高いんだ!とも言えるかもしれませんね。このような地域では分譲マンションを借りるよりも購入した方がよいという判断になりますね。

逆に賃貸を借りた方がお得という地域もあります。夙川や芦屋、北千里、伊丹などの賃料は高めで、新築分譲マンションは安めのようです。

 

 

| まとめ

 

1 近畿のマンションは値上がり中!

2 大阪の中心地で分譲マンションを借りると損!?

3 北摂は分譲マンションを借りる方がお得!?



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守口のコミュニティバス停留所が移動!

| 守口市のコミュニティバス

 

守口市ではコミュニティバスが運行されています。守口市にお住まいの方であれば、“愛のみのり号”と書かれている小さなバスを見かけたことがありますよね。2017年の8月1日から運行されています。

愛のみのり号は運賃が無料です。ただし乗車定員は9名のみ。ルートは3つあり、1日に5~6便の運行です。東部ルート1は、守口市役所から金田小学校や東部エリアコミュニティセンターなどを回って守口市役所に戻ります。東部ルート2は、守口市役所から北部コミュニティセンターやさんあい広場さたなどを回って守口市役所に戻ります。西部ルートは、守口市役所を出て西武コミュニティセンターなどを回って一旦守口市役所に戻り、そのご大枝公園や市民保健センターを回って守口市役所に戻ります。

乗車人数は少ないですし便数も少ないですが、何と言っても無料ですので機会があればご利用ください。

 

 

| バス停の位置が変わりました

 

愛のみのり号のバス停“大枝公園”(西部ルート)の位置が2019年4月16日から変わっています。今までの位置から噴水のある“水の遊び場”の前に変更になりました。斜め前ですね。大枝公園を東西に分ける道の通っているところです。改修にともなって利用しやすい位置へ移動したのでしょうね。道路上ではなくなりましたから、乗り降りがしやすそうです。

大枝公園のバス停の位置
守口市役所のサイトより

大枝公園のバス停位置

 

大枝公園以外にも過去にバス停の位置が変わったところがあります。

今の金田小学校停(東部ルート1)は、以前は庭久保コミュニティセンター分室停でした。こちらは2018年7月21日から変更になっています。意外に遠くに移動しましたので、不便になった方や便利になった方がいらっしゃるのではないでしょうか。

金田小学校のバス停位置

 

今の東部エリアコミュニティセンター停(東部ルート1)は、以前は東部コミュニティセンター停でした。東部コミュニティセンターは閉館されてしましましたので、新しく東部エリアコミュニティセンター停へ移動になったようです。2018年8月1日から変更になっています。こちらも場所がかなり変わっています。

東部エリアコミュニティセンターのバス停位置

 

その他では、東部エリアコミュニティセンター東体育室停(東部ルート1)、八雲東コミュニティセンター停(東部ルート1)、寺方南小学校停(西部ルート)が、2018年10月1日から変更されています。また、市民体育館停(西部ルート)が新しく新設されました。

愛のみのり号の運行は時々変わりますので、ご利用の際には守口市の愛のみのり号のサイトでご確認いただくか、守口市役所へお問い合わせいただくのをおすすめします。

 

 

| まとめ

 

1 守口市のコミュニティバス“愛のみのり号”!

2 東部ルートが2つ、西部ルートが1つあります!

3 大枝公園(西部ルート)のバス停が移動しました!



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寝屋川市駅前に駐輪場オープン!

| 違法駐輪対策が必要?

 

どこの駅前でも同じかもしれませんが、自転車の違法駐輪が多いのが駅前です。通勤・通学に駅を利用する人だけでなく、近隣の店舗のお客さんも違法な駐輪をしているようです。利用者はたくさんいるのに駐輪するスペースが少ないですので、ある程度は目をつぶるしかないのでしょうか。駅前の有料駐輪スペースを広げるにしても限界がありますし、いくら広げても違法駐輪はなくならないと思います。

一番効果があるのは、シルバー人材センターなどに依頼して監視員を常駐させることだと思います。駐輪しようとする人に注意をして回ることで、徐々に減っていくのではないでしょうか。たとえば、京阪の萱島駅には監視員がいることが多く、少しずつですが違法駐輪は減っています。同時に駐輪スペースも拡大されました。

よくあるのは、“ここに自転車を放置している場合には撤去します”という看板です。この看板の前に何台もの自転車が堂々と置かれていたりします。笑うに笑えない光景です。自転車の撤去はたまに行われるだけですから、撤去されない期間は自転車をとめてもいいと思われる可能性もあります。

その他の方法としては、違法駐輪をしている自転車と柵などの固定物をチェーンで動かせないようにすることです。チェーンのロックを解除する場合には、市役所などの担当課に連絡をして解除してもらうようにします。時間や手間がかかりますので違法駐輪は減るかもしれません。

 

 

| 寝屋川市駅前の違法駐輪

 

寝屋川市駅前は違法駐輪がものすごく多いところでした。とくに東口には多くの自転車がとめられていました。数年前から徐々に減っていましたが、2019年5月には新たに自転車置き場がオープンしたようです。

最初の60分は無料、駐輪から6時間で200円、以後60分ごとに200円という料金設定です。以前も似たような有料駐輪スペースがあったように思いますが、いつの間にかなくなっていました。

同じような試みをしているのが、京阪の門真市駅前です。ここも以前は違法駐輪が多い駅前でした。数年前にイズミヤの前に有料の駐輪スペースを設け、監視員を配置してからは違法駐輪がめっきりと減り、今では全く見かけません。バイク置き場もあります。

そもそも、違法駐輪をする人は“ちょっととめるだけ”という気持ちで悪いことをしているとは思っていないと思います。大阪市内の駅周辺の違法駐輪数は、2007年ごろには5万台もあったそうですが、2019年の2月には4000台まで減っています。駅周辺を駐輪禁止区域に指定し、放置している自転車は即時撤去しています。同時に有料の駐輪場を整備してきました。

違法駐輪をなくしたいのならば予算をかけて徹底的にやらなければいけないように思います。寝屋川市駅前の対策もうまくいくことを願っています。

 

 

| まとめ

 

1 駅前は違法な放置自転車でいっぱい!

2 駐輪場を増やして放置自転車の撤去を徹底すればいい!?

3 寝屋川市駅前に新しく有料駐輪スペースができました!



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マンションを買うならどんなのがいいの?

| 大阪では価格が上昇中

 

“近畿圏のマンション市場動向”((株)不動産経済研究所)によりますと、2018年度の大阪のマンションは、㎡単価で5~10%ほど価格が上昇しているそうです。平均価格は、大阪市内で約3600万円(約46㎡)、大阪府下で約4100万円(約72㎡)となっています。3年ぶりの上昇とのことです。

関東でのマンションの価格上昇はよく耳にしますが、とうとう大阪でも価格の上昇が始まりました。マンションを購入する場合、10年ほどで手放す予定でしたら変動金利の住宅ローンを利用し、終の棲家にするのでしたら全期間固定金利の住宅ローンがよいと言われています。

マンションの価格上昇が続きますと、いくら低金利とは言え住宅ローンの金利もバカにはできません。十分な購入資金の準備や住宅ローンの選択はこれから難しくなってくるかもしれませんね。

 

 

| 人気のマンションはどんなの?

 

ライフステージによって全く異なってきますが、駅近、建築年数、間取りあたりが選ぶポイントになってくるのではないでしょうか。駅まで徒歩5分以内でしたら通勤や通学で苦になりませんし、建築後15年以内くらいでしたら耐震や遮音性にも不満が出にくいと言われていますし、ライフスタイルに合わせた間取りであれば快適に暮らすことができます。

広さはどうでしょうか。単身世帯、共働き夫婦、ファミリー、高齢夫婦などによって必要な広さは変わってきます。一番広さが必要なのがファミリーですね。4人家族なら3部屋が必要になってくるでしょう。

単身世帯、共働き夫婦、高齢夫婦なら、2部屋あれば十分でしょう。2LDKの専有面積は50~60㎡が多いです。2LDKの間取りのマンションは最近になって増えてきているようで、比較的築浅ですがその分だけ価格(家賃)が高めです。2DKになりますと、築年数が経過している分だけ価格(家賃)を抑えた物件が多くなってきます。専有面積は40~50㎡です。

2DKや2LDKは広い年代の方の需要があります。単身世帯なら結婚後にも住めますし、共働き夫婦なら子供ができても大丈夫ですし、高齢夫婦なら孫が泊まりに来てもぎゅうぎゅうにはなりません。特に、駅まで徒歩5分以内、建築後15年程度、2LDK、60㎡くらいのマンションは様々なライフステージの方に人気があるようです。

都心では40~50㎡の2LDKマンションがブームになっているようですが、極端に広さを犠牲にして交通の便をとるというちょっと特殊な趣向のように思います。

 

 

| まとめ

 

1 大阪でもマンションの価格が上昇!

2 駅近、築浅、2LDKが人気!?

3 都心の狭小マンションブームは特殊!?



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値段がつかない中古マンションとは?

| マンションを買い替える?

 

大阪では今よく売りに出されているマンションは1980年代に建築されたマンションです。築後30~40年経過していて、管理の仕方にもよりますが長期修繕や建て替えが検討される時期です。リフォームをした街中のマンションで1500~2500万円くらいでしょうか。

中古マンションの価格は、築30年くらい経つと新築時のおおよそ半値で推移すると言われています。もちろん、東京には価格が高騰しているようなプレミアムなヴィンテージマンションもあるようですが、大阪にはそのような物件はほとんどないようです。

 

 

| 中古マンションの価値はなに?

 

1 立地

中古マンションの価格を左右するのは、なにはともあれ“立地”です。都会にあること、駅から徒歩5分以内にあることなどが価格の下がらない理由になっています。以前は、駅から徒歩10分以内であれば“駅近”物件とされていましたが、このようなマンションはマンション全体の約7割もあるそうです。近年は、駅周辺の再開発によって、駅と直結したような徒歩0分や1分といったマンションも売りに出されています。

共働き世帯が増えている現在では、通勤に便利な駅近の物件が多く建てられています。近隣に商業施設があるマンションは買い物に便利ですし子育て世代に人気があります。

近隣に商業施設がなく駅から10分以上の分譲マンションは売るに売れず、売れたとしても売却価格は新築時の半値以下。住宅ローンの残債を支払うことができれば万々歳という場合が多くあるようです。

2 管理

マンションの管理が悪いと売却価格が下がる傾向にあるようです。たとえば、エントランスにある郵便受けにチラシがあふれている、自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているなどです。

郵便受けにチラシがあふれているのは長期間空室になっている可能性が高いです。つまり、所有者が住んでおらず賃貸されてもいないのですから、何らかの理由で人気のないマンションの可能性があります。

自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているのは管理が行き届いていない証拠です。通常は1戸あたり1台以上の駐輪スペースがあるはずですが、自転車置き場に自転車があふれているのは、住民の人数に対して自転車置き場が足りなかったり住民以外の人が駐輪したりしている可能性があります。

ぐちゃぐちゃの自転車置き場には、往々にしてかごにゴミがポイ捨てされた自転車があったり無断駐輪の自転車があったりします。このような場合は、不審者の侵入を許したり犯罪が起こったりするかもしれません。マンション専用のステッカーの貼付けを徹底されていて台数がきちんと確保されているマンションは安心感があります。

 

 

| まとめ

 

1 マンションは値下がりしても半値程度まで!?

2 商業施設が近く駅まで5分以内のマンションが人気!

3 中古マンション購入時は郵便受けや自転車置き場をチェック!



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