不動産業者は口が達者!?

不動産業者のイメージについてアンケートが行われ、結果が発表されました。毎年、リビンテクノロジーズ株式会社によって行われている調査で、2019年は30歳以上の男女126人が回答しました。

早速見てみましょう。 “不動産業者は口が達者!?” の続きを読む



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マンション選びで失敗しないための注意点

賃貸マンションや分譲マンションに関係なく、マンションに住んでみて初めて分かる良かったことと後悔したことがあると思います。アンケート調査をもとにどのような点に注意すれば後悔を少なくすることができるでしょうか。 “マンション選びで失敗しないための注意点” の続きを読む



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新築住宅っていくらくらい?

毎月戸建住宅などの住宅価格を調べている東京カンティが2019年7月の住宅平均価格を発表しました。新築住宅や中古住宅などに分かれていますが、大阪府の新築住宅の平均価格を見てみたいと思います。

 

 

| 新築木造一戸建住宅の平均価格(小規模)

 

小規模住宅の平均価格を見てみます。敷地面積50~100㎡未満で、最寄り駅から徒歩30分以内かバス20分以内の物件を調査しています。

大阪府の平均価格は3,295万円でした。土地面積(平均)は76.5㎡、建物面積(平均)は100.1㎡です。

駐車場1台付きの2階建住宅では土地面積が約100㎡、建物面積が約130㎡ですから、76.5㎡/100.1㎡は小さめの住宅です。サイズとしては20年くらい前に多かった3階建住宅をイメージされるとよいのではないでしょうか。

2019年5月・6月と平均価格は上昇していましたが、7月に入って約1.6%も下落しました。そうはいっても1年前の2018年7月と比べますと約6.4%も上昇しています。大阪市内の土地価格上昇に引きずられるように、大阪府全体でも土地の価格は上昇しているようです。

ちなみに、大阪市のデータは次のとおりです。

・平均価格:3,755万円(前月比-3.5%、前年同月比12.7%)

・土地面積:71.9㎡(前月比-3.1%、前年同月比4.1%)

・建物面積:106.5㎡(前月比0.7%、前年同月比4.7%)

大阪市内の平均価格の前年同月比がすごいですね。12.7%も価格が上昇しています。小規模木造住宅でもこれだけ土地の価格が上がっているのですね。

 

 

| 一般的な新築一戸建住宅の平均価格は?

 

小規模住宅の平均価格は約3,300万円でしたが、普通の2階建て住宅はいくらくらいの価格なのでしょうか。敷地面積は100~300㎡未満で、最寄り駅から徒歩30分以内かバス20分以内の物件です。敷地面積以外は同じ条件です。

大阪府の平均価格は3,474万円でした。土地面積(平均)は126.4㎡、建物面積(平均)は102.3㎡です。土地の面積が1.6倍以上になっても価格は1.1倍にもなりません。お得なように思えます。ただ、立地が異なる可能性が高いです。一般的な新築住宅は郊外が多く、小規模住宅は大阪市内や大阪市内に近い地域が多いのかもしれません。

門真市や寝屋川市では、土地面積が100~120㎡、建物面積が100㎡前後の新築2階建住宅(駐車場1台付き)は、3,200万~3,500万円です。大阪府の平均よりも価格で100万円程度安くなっていて、土地面積は10㎡ほど狭くなっています。門真市や寝屋川市の物件が大阪府の平均的な新築2階建住宅なのかもしれませんね。

価格は前月比で約3.9%上昇しています。前年同月比では約8.0%の上昇です。小規模住宅よりも一般の住宅の方が価格の上昇が大きいようですね。

大阪市を見てみますと、次のようになっています。

・平均価格:4,396万円(前月比17.8%、前年同月比3.9%)

・土地面積:117.2㎡(前月比-2.7%、前年同月比-3.2%)

・建物面積:102.9%(前月比-1.5%、前年同月比-1.5%)

平均価格の前月比が17.8%も上昇していますが、これは2019年6月が-14.4%だったことが原因だと思います。2019年4月・5月と比べますと価格はほとんど変わりません。大きな価格の波としては、夏ころに上昇するのが恒例になっています。今年は消費税が10%に上がることもあって、4月あたりから価格が上昇しています。

 

 

| まとめ

 

1 大阪府内の小規模住宅価格は約1.6%下落!

2 大阪府内の一般住宅価格は約4%の上昇!

3 大阪市内の一般住宅価格は高止まり傾向!?



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相続したら何をする? ~不動産の名義変更~

相続手続をする場合には、少なからず費用や手間がかかります。今回からは、不動産、預貯金、車の名義変更について書きたいと思います。今回は“不動産の名義変更の必要書類と費用について”です。

 

| 不動産の名義変更の必要書類と費用

 

不動産を相続すると名義変更をしなければいけません。必要書類は次のものです。

1 亡くなられた方の戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍

出生から死亡までの戸籍謄本などが必要です。本籍のある市町村で取得します。“相続手続きのため”と明記したうえで、“出生から死亡までの戸籍”と書いておくと揃えてくれます。郵便で取寄せる場合は、多めの定額小為替を同封してください。

2 亡くなられた方の住民票の除票

登記簿上の住所と本籍地の記載があるものを取得します。住所のある市町村で取得します。

3 相続する方の戸籍謄本

法定相続人全員の戸籍謄本が必要です。本籍のある市町村で取得します。

4 相続する方の住民票

新たに不動産の名義人になる方の住民票です。住所のある市町村で取得します。

5 固定資産評価証明書

名義変更をする年度のものを取得します。通常は最新のものになりますが、亡くなられてから年度がかわっている場合には前年のものが必要になります。不動産のある市町村で取得します。

6 相続関係説明図

戸籍謄本などの原本を法務局から返却してもらうために必要です。自分で作るか、登記申請を依頼する司法書士に作ってもらいます。

7 遺産分割協議書

法定相続分とは違った名義変更をする場合に必要です。

8 印鑑証明

法定相続分とは違った名義変更をする場合に必要です。印鑑登録をしている市町村で取得します。相続人全員の分が必要です。

9 遺言書と検認調書

遺言がある場合に必要です。公正証書遺言以外の遺言の場合には裁判所の検認が必要です。

10 不在籍証明書や不在住証明書

必要書類がない場合には必要になることがあるようです。相続登記を依頼した司法書士にご相談ください。

11 登記識別情報

いわゆる権利証です。必要な書類がない場合には必要になることがあるようです。相続登記を依頼した司法書士にご相談ください。

12 上申書

必要な書類がない場合には必要になることがあるようです。印鑑証明も一緒に添付します。相続登記を依頼した司法書士にご相談ください。

 

費用としては、書類取得費用、登録免許税、司法書士への報酬があります。書類の取得費用は2~3万円、登録免許税は不動産公示価格の0.4%、司法書士への報酬は5~10万円程度です。

3000万円の土地建物の場合には、書類取得費用2万円、登録免許税12万円、司法書士報酬は10万円、計24万円程度になると思います。

書類取得だけを自分でやってあとは司法書士に任せる場合、書類が不備なく入手できていればいいですが、司法書士は不備のチェックだけでなく調査も行いますので、書類集めから登記申請まですべてを任せた方が安心です。

 

 

| まとめ

 

1 相続登記をするには多くに書類が必要!

2 司法書士に全てを依頼すると20~30万円!

3 相続登記を依頼するなら全部を任せた方が安心!



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中古マンションは高く売れる?

| 築10年の中古マンション

 

東京カンテイが中古マンションのリセールバリューを公表しました。2018年にリセールバリューを283駅で調べています。

新築分譲時の価格と10年後の中古流通時の価格を比較してリセールバリューを計算しています。

近畿では平均で91.6%だったそうです。100%以上になった駅は23%(65駅)もあります。大阪市内や京都市内などが多く、近頃流行の“職住近接”によって人気が上昇しているようです。

早速、順位を見てみましょう。

 

 

| トップはおなじみのあの駅

 

ランキング30位以内のうち大阪は20駅も入っています。トップ5を見てみます。

1位 大阪駅(173.7%)

一日の乗降者数80万人を超えるターミナル駅です。“キタ”の中心ですね。商業地域として有名であまり居住地としての利用はありませんでした。大阪駅は再開発の真っ最中で、立地が良いことや交通が便利であることから新しい居住地として人気になっているのだと思われます。

 

2位 蹴上駅(144.5%)

京都の地下鉄東西線にある駅です。“けあげ”と読みます。観光シーズンにはよく渋滞が発生しますね。京都の東山のふもとで、蹴上インクラインという傾斜鉄道跡があります。私は住宅地というイメージがほとんどありません。

 

3位 淀屋橋駅(136.3%)

地下鉄の御堂筋線や京阪電車の駅があります。大阪駅から南へ1駅(約1.5㎞)の場所で大阪市役所があり、オフィス街のイメージです。住宅地というイメージはあまりありません。大阪市内のどこへ行くにも便利な地域です。

 

4位 京都市役所前駅(135.8%)

京都の地下鉄東西線の駅です。2位の蹴上駅からは三条駅をはさんで反対側になります。周辺には本能寺や池田屋跡があります。こちらも商業地というイメージしかありません。今ではマンションが増えてきているのでしょうか。

 

5位 桜川駅(134.5%)

地下鉄の千日前線や阪神電車の駅があります。難波に近く賃貸マンションが多くある地域です。街中にある住宅街ですから人気があるのも頷けます。70~80㎡の築40年くらいのマンションでも3000万円前後します。賃貸では25㎡くらいの1Kで7万円くらいのようです。


 

| まとめ

 

1 駅前再開発で住宅地として人気に!?

2 大阪では大阪駅・淀屋橋駅が人気!

3 京都では三条駅近郊が人気!



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