家を買ったり部屋を借りたりするときにはトラブルなく気持ちよく取引をしたいですよね。不動産業者も同じように考えています。不動産業者は取引に向けて注意深く物件の調査をしています。そうはいってもトラブルを100%なくすことは難しいです。
今回はトラブルの原因と注意事項について書きたいと思います。 “不動産トラブルの原因” の続きを読む
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賃貸住宅を経営している大家さんにはたくさんの悩みごとがあります。入居者のこと、税金のこと、ご近所トラブルなどなど、枚挙にいとまがありません。
今回は、大家さんのお悩みについて書きたいと思います。 “大家さんの悩みってなに？” の続きを読む
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家賃を滞納する理由は、職を失ったことが半分ほどを占めているようです。その他には忘れていた、旅行に行っていたなどがあります。
内閣府の調査では、中高年の引きこもりが61.3万人と発表されました。最近では、川崎であった元事務次官の息子刺殺事件や吹田での拳銃強奪事件などの事件があり、その発端は引きこもりの中高年であるとされています。親御さんや大家さんにとっては気が気でないニュースです。
そうは言っても、職を失って引きこもった中高年のほとんどは事件を起こしません。どちらかと言えば、そのような気力もないという状態ではないでしょうか。お金がないから家賃を支払えないだけ。大家さんは滞納した家賃を保証会社や連帯保証人に請求することになります。
家賃を滞納した場合には次のような手順で進められることが多いようです。
大家さんや管理会社から電話や手紙で連絡が来ます。
通知があっても支払わない場合には督促状や内容証明郵便が届きます。
滞納が2~3か月になると契約に従って賃貸借契約を解除されます。
賃貸借契約を解除されても立ち退かない場合には、明渡請求訴訟が提起されます。
明渡請求訴訟で賃借人が敗訴しても立ち退かない場合には強制執行されます。
家賃は入居者に振り込んでもらい場合が多いと思います。これを自動引落としにするだけで振り込み忘れを防ぐことができます。自動引落としの代行手数料は入居者が負担することが多いですね。ただ、自動引落としでも口座にお金がなければどうしようもありません。
最近ではクレジットカード払いを行うことも増えつつあります。この場合には手数料を誰が負担するのかが問題になることがあります。入居者さんの負担はクレジットカード会社が禁止していますので、管理会社か大家さんが負担することになります。クレジットカードでも引き落とし口座にお金がない場合にはどうしようもありません。
賃貸借契約を締結するときに家賃保証会社への加入を必須にすることでも滞納を防ぐことができます。家賃保証会社はしっかりと審査しますので、家賃が支払えない人は審査に落とされてしまいます。ただし、入居中に失職したなどの理由で収入がなくなって家賃を支払えなくなる場合には対応できません。
これらの対策によってうっかりミスは防ぎやすいと思います。しかし、支払うお金がない場合にはどうしようもありません。そのような事態に備えて、家賃保証会社に加えて親族の連帯保証人を求める大家さんもいます。ここまですると安心感はありますが、入居者がなかなか現れないというジレンマに陥ります。
案内のときなどに大家さん自身が入居者と直接会って話をし、どのような人なのかを判断されるのが良いのではないでしょうか。もちろん“収入”、“以前の入居期間”、“退去理由・入居理由”、“親族の連帯保証人が可能か”などを聞く必要もあります。
入居審査には家賃保証会社、不動産屋と協力しながら慎重に進めることをおススメします。
１ 家賃滞納理由は失職が半数！
２ 家賃の滞納への対応は手間と時間がかかります！
３ 大家さんが信用できる入居者と契約しましょう！
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部屋を借りたときには、敷金や礼金、初月度の日割り家賃、火災保険料などを支払います。最近は、敷金や礼金のない物件も増えてきました。礼金は大家さんへのお礼のお金ですので返してもらえませんが、敷金は返ってくるのが建前です。それなら、なんで敷金を支払わないといけないの？と思われますよね。
敷金は、難しく言いますと、一種の条件付で金銭の所有権を借主さんから貸主さんに移転するものです。所有権が移転しますので“預けている”のとは違います。ただ、何もなければ返金されますので実質的には“預けている”状態だといえます。
敷金は一旦は大家さんのものになりますが、賃貸借契約から生じる一切の債務の担保になっています。たとえば、家賃を支払わなかった場合には敷金で清算をしたり、部屋の壁に穴をあけてしまった場合には敷金で部屋の修理をしたりします。
大家さんは敷金から家賃や修繕費を清算できますが、借主さんから未払い家賃を敷金から引けと主張することはできません。敷金から清算するかどうかは大家さんの一存なのです。
また、敷金が戻ってくるのは、部屋を明け渡した後になります。修繕が必要な場合には敷金から清算することができるのですから、まずは修繕の金額が分からないと敷金を返金できませんよね。
敷金の返金はトラブルになりやすいと言われています。敷金については国土交通省のガイドラインがありますので、不安な方は一読をお勧めします。ただ、169ページにも及ぶ大著です。目次を見て気になるところから読んでみてはいかがでしょうか。
トラブルを防ぐ方法で有力なのが、入居前に写真を撮影しておくことです。できれば大家さんとも写真を共有しておくといいでしょう。入居前から壊れていたかどうかが写真ですぐに分かります。ただし、入居前に壊れていなかった＝入居後に壊したという証拠にもなりますのでご注意ください。
大家さんが変わったときには、以前の大家さんから大家が変わる旨の通知が届きます。管理会社が管理している場合には管理会社から届きます。また、家賃の振込先も変わりますので新しい振込先の通知も届きます。通常はこれだけですが、部屋を解約して退去するときには敷金を返金してもらわないといけません。管理会社がある場合には管理会社に言えばいいのですが、大家さんが管理している場合にはどうしたらいいのでしょうか。
大家さんが変更した場合には、通常は新しい大家さんが敷金を持っています。以前の大家さんから新しい大家さんに敷金が渡されるというよりも、敷金を差し引いた金額で売買されたと考えた方がいいと思います。たとえば、アパート1棟の価格が500万円、敷金が120万円としますと、売却価格は500万円ではなく500万円－120万円＝380万円で売られることがあります。実際に500万円で売却して120万円を相殺するという方法もあると思います。
このように、大家さんが変わった場合には新しい大家さんへ敷金の返還を請求することになります。
１ 敷金は未払賃料や修繕費に使われます！
２ 敷金のトラブルを避けるためには入居前の写真！
３ 大家さんが変わったときは新しい大家さんへ返還請求！
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前回の記事で、大家さんから契約を解除するには正当な事由が必要と書きましたが、これは普通の賃貸借契約の場合です。部屋を借りたときの契約書には“一般賃貸借契約書”などと書かれていたりします。
それとは違って、一定の期間だけ借りて更新がない賃貸借契約もあります。それが“定期借家契約”です。定期借家契約は期間が過ぎると必ず契約が終了します。定期借家契約の特徴は次のとおりです。
１ 契約期間に制限なし
２ 書面での契約が必須
３ 期間満了によって終了することを書面で説明して交付
一定の期間を借りていられると言っても、借主さんの転勤や療養などやむを得ない事情で住むことができなくなることもあります。そのような場合には、契約解除をする1か月前に予告しておくと解除ができます。ただし、床面積200㎡未満の居住用の建物に限られます。事業用の場合には借主さんから中途解約はできません。
大家さん側から見たメリットとデメリットを挙げてみます。借主さんから見るとメリットとデメリットは逆になりますのでご注意ください。
１ 基本的に契約期間内での中途契約はできない
２ 再契約をすることで住み続けることができる
３ 契約期間満了で確実に賃貸借契約が終了する
４ 書面で契約するので証拠として残る
５ 一般的に敷金・礼金・賃料は安めの設定
メリットとデメリットは一般的な賃貸借契約との違いによるものですから、結局は次の場面でメリットとデメリットがあることになります。
１ 契約方法：書面必須なのか口頭でもいいのか
２ 更新の有無
３ 期間の上限：平成12年3月1日より前は20年
４ 期間の下限：1年未満の契約ができるかできないか
５ 中途解約 ：原則として可能か不可能か
６ 賃料の増額・減額：増額・減額の請求ができるかどうか
定期借家契約は大家さんの事情から契約期間が決められているので、一般的には契約期間の自由がないと考えられます。その分賃料が安いというのが借主さんにとってのメリットでしょうか。大学生さんが入学と同時に4年間・6年間借りるというのもいいかもしれません。留年できないプレッシャーで勉強に身が入るかも…。
１ 定期借家契約は期間の決まった賃貸借契約！
２ 通常の賃貸借よりも契約の要件が多いです！
３ 一般的に賃料が安いことが多いです！
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