大家さんの都合で退去?

| 借主さんの権利ってなに?

 

民法では賃貸借について様々な規定がなされています。賃貸借には、パソコンを借りたり土地を借りたり家を借りたりと色々なケースがあります。住むために家を借りる場合には、借地借家法という法律で特別な規定があり、家は生活の基盤の1つであることから借主さんが強く保護されています。一般に、借地借家法の適用がある建物の賃借権を借家権と呼んでいます。

借家権のポイントはいくつかありますが、一番大きな保護は存続期間や正当事由です。1年未満の借家契約は“期間の定めのない契約”とみなされます。1年以上の借家契約は“期間の定めのある契約”です。多くの場合“2年”というのが多いのではないでしょうか。

“期間の定めのある契約”の場合、大家さんが期間満了と同時に明渡を求めるためには、期間満了前の1年~6か月前の間に借主さんに予告しなければいけません。大家さんが更新をしない場合には“正当な事由”が必要です。正当な事由については後で書きたいと思います。

契約が更新されると、そのあとは“期間の定めのない契約”になります。“期間の定めのある契約”から“期間の定めのない契約”に変わります。

“期間の定めのない契約”の場合、大家さんはいつでも解約の申し入れができます。ただし、“正当事由”が必要です。

契約を解約した場合、解約申し入れから6か月後に解約の効果が生じます。ですから、借主さんは解約の申し入れを受けても6カ月間は住み続けることができます。6か月がたっても借主さんが住み続けていて、大家さんが異議を述べないときには契約が更新されたものとみなされます。反証はできません。

逆に、“期間の定めのない契約”の場合には、借主さんもいつでも解約の申し入れができます。しかも正当事由はいりません。解約の効果は、解約の申し入れから3か月後に生じます。借主さんからの解除について契約書にもっと短い期間、たとえば1ヵ月と書かれている場合には、それに従います。

 

 

| 正当事由ってなに?

 

先ほど何度も“正当事由”と書きましたが、“これが正当事由だ!”というものは存在しません。“正当な事由”かどうかの判断要素には次のものがあります。

1 建物の大家さんや借主さんが建物の使用を必要とする事情

2 建物の賃貸借に関する従前の経過

3 建物の利用状況や現況

4 建物の大家さんが立ち退き料を支払うという申し出

このように書くと分かりにくいですね。建物を使う必要性は大家さん側の必要性が大切だと思います。“自分で使うから返して!”という主張はできせん。また、従前の経過というのは、家賃滞納の有無や近隣住民への迷惑行為などが考えられます。利用状況・現況は部屋の使い方や建物の老朽化などがありますね。立ち退き料の支払いをする場合にも“正当な事由”と判断されやすくなります。

注意して欲しいのは、家賃の滞納を数カ月してしまって契約書に基づいて解約をされた場合には正当な事由は関係ありません。ですから、立ち退き料を貰えなくても退去しなければいけません。その他に契約に違反したことが原因で解約された場合にも同様です。

借主さんが強く保護されているといっても何でもわがままが通用するわけではありませんのでご注意ください。

 

 

| まとめ

 

1 大家さんは少なくとも6か月前に解約を申し入れます!

2 借主さんは少なくとも3か月前に解約を申し入れます!

3 大家さんからの解約には正当な事由が必要!



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家賃の滞納は減ってる?

| 家賃の滞納は約7%

 

家賃の滞納なんて自分には関係ないと思われている方がほとんどではないでしょうか。日本賃貸住宅管理協会のデータによると関西圏では約7%が家賃を滞納するそうです。2017年は約8%でしたので改善しています。

最も家賃滞納が多かった時期は2011年から2012年ころでした。そのころは関西で10%以上の家賃滞納があったようです。10人に1人が家賃滞納。かなり多いように思います。

家賃は月に1回の支払ですが、多くは月末までに翌月分の家賃を支払うというパターンではないでしょうか。自動引き落としも多いと思います。

自動引き落としで注意したいのが残高不足です。支払日に残高が1円でも足りないと家賃の滞納にカウントされてしまします。そのような方も含めて7%なのでしょう。実際に1か月の滞納率はぐんと下がって2~3%のようです。

 

 

| 家賃を滞納する理由

 

借主さんのミスで自動引き落としの残高が足りないという場合は、引き落としができなかった連絡があるとすぐに支払うことができますが、問題なのはお金が実際になくて支払えないパターンです。

多くの人にとって、家賃や住宅ローンなど住居に支払う金額は支出の中で最大金額なのではないでしょうか。一般的に手取り収入の1/3までが望ましいとされています。特に住宅ローンの場合には厳しめにチェックされます。

最近は、家賃保証会社が多くなったことによって審査が甘くなったと聞いています。家賃保証会社は、賃貸住宅の契約のときに連帯保証人として契約します。家賃の滞納があると借主さんに変わって大家さんに家賃を支払ってくれます。もちろん、借主さんには代わりに支払った家賃の請求があり取り立てられます。この家賃保証会社のおかげで不動産屋は比較的楽に賃貸住宅を紹介できるようになったそうです。

実はこれが問題のようです。家賃保証会社は多くありますので競争が激しく審査が甘いのです。おかげで、中には18万円の手取り収入で家賃8万円のマンションに住むということもできるようになりました。しかし、少しのアクシデントで家賃を支払えなくなる可能性があります。携帯電話代、電気やガス代が足りずに消費者金融に手を出したり、安易に転職をしようとして失業したりする可能性もあります。

こうなってしまうと、滞納した後に次から次へと引っ越して家賃の滞納を繰り返す人も出てきます。このような人は使用していた家具や食器類はそのままに着の身着のままで出ていきます。家賃の滞納だけでなく残置物の処理や訴訟費用などがかかり、大家さんは踏んだり蹴ったりです。

家賃を滞納しない仕組み、家賃を滞納した後にスムーズに解決できる仕組みがあると借主さんも大家さんも嬉しいのですが…。

 

 

| まとめ

 

1 関西の家賃滞納は約7%で減少傾向!

2 家賃・住宅ローンは手取りの1/3までが安心!

3 家賃保証会社の乱立が家賃滞納の原因!?



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