カテゴリー: 不動産

｜　住みやすさランキング２０１９を発表！

 

東洋経済社が毎年発表している“住みやすさランキング”。今年も2019年版が発表されました。1993年から発表しているそうで、かれこれ27年になりますね。推移を見るとどの街がどのように発展・衰退しているのがよく分かります。

ただ、今年は今までと同じようには考えられないようです。算出費用やランキング対象が大幅に変更になって連続性がなくなったといわれています。水道料金や気候なども加味されるようになって“住みやすさ”をより実感できるランキングになっているのではないでしょうか。

 

 

｜　トップ10はこの街

 

さっそくランキングを見てみましょう。

１位　石川県白山市（偏差値54.231）

白山市は日本海に面している街です。白山国立公園もありますから美しい山も堪能できます。金沢市に隣接していてベッドタウンになっているようです。水道料金が安かったり持家率が高かったりして快適度や富裕度が高かったようです。

２位　東京都文京区（偏差値54.099）

文京区は利便度、快適度、富裕度が評価されたようですね。東京23区が上位に来るのはあまり驚きがないかもしれません。

３位　石川県野々市市（偏差値54.052）

野々市市は白山市と金沢市に囲まれた街です。金沢工業大学があります。小売販売額や大型店面積が人口当たりで高いだけでなく、介護施設定員数やこども医療費助成も高くなっています。利便度や安心度が評価されての3位です。

４位　福井県福井市（偏差値54.039）

北陸の街が続きます。福井市は福井県の嶺北地方を代表する街です。利便度や富裕度が高く評価されました。

５位　鳥取県倉吉市（偏差値53.873）

山陰地方で唯一のトップ10入りです。大山のふもとにあり、鳥取市と米子市の中間くらいに位置しています。倉吉白壁土蔵群などの観光名所もあります。安心度や利便性が評価されてました。

 

6位以下は次のような顔ぶれです。

６位　福井県敦賀市（偏差値53.756）

７位　富山県黒部市（偏差値53.734）

８位　石川県能美市（偏差値53.730）

９位　富山県魚津市（偏差値53.652）

10位　長野県駒ケ根市（偏差値53.652）

 

トップ10で目立つのは北陸の街ですね。文京区、倉吉市、駒ケ根市以外の7市が北陸です。北陸は住宅の延べ床面積が確かに広いですけれども、それ以外に目立った共通点は見つからないようです。市が快適度や利便性などに力を入れている証拠なのかもしれませんね。ただ、北陸は雪がありますからそのあたりは考慮されているのでしょうか。

大阪府では大阪市が23位で最上位、箕面市が41位と続いています。トップ50以内ではこの2市しか入っていません。

全体的に公共交通機関の発展していない街が多く、大都市に不利なランキングなのかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　住みやすさランキング2019を発表！

２　北陸の街が上位を寡占！

３　雪や公共交通機関が加味されているのか疑問！

｜　農地に家は建てられる？

 

結論から書きますと、農地に家は建てられます。ただし、色々とハードルがあります。

まず、農地法の問題です。農地法では登記上の地目は関係ありません。地目が山林や原野でも実際に農業を行う農地であれば農地法上の“農地”です。

農地法上の農地は耕作目的の土地で家を建てることはできません。ではどうしたらいいのでしょうか？

農地法には転用するための手続が定められています。いわゆる“農転許可”といわれるもので、その種類によって“3条許可”、“4条許可”、“5条許可”と呼ばれています。

3条許可は農地を売却するときの許可です。4条許可は農地を宅地にするなどの転用の場合の許可です。今回はこれにあたります。5条許可は農地を売ってさらに転用する場合です。3条と4条を合わせた許可ですね。

4条許可に絞って書きたいと思います。

4条許可は原則として都道府県知事の許可です。許可がいらない例外の1つに“市街化区域内”で“農業委員会への届出”がある場合があります。大阪ではこのケースが多いように思います。大阪平野の多くは市街化区域ですからね。

農用地区区域内の農地や良好な営農条件の農地は原則的に許可がされません。

必要な許可を受けずに転用した場合には、原状回復や工事の停止などの命令がなされることがあります。この命令を受けると工事はストップして元の農地に戻さなくてはいけません。

また、罰則もあります。3年以下の懲役または300万円以下の罰金です。法人の場合の罰金の上限は1億円です。

 

 

｜　農地の形で家が建てられない！？

 

農地が道路に接していない場合には、たとえ転用したとしても家を建てることができません。建築基準法の問題です。建築基準法では幅員4ｍ以上の道路に2m以上接していなければいけません。道路に面していない土地には家を建てることができないのです。

農地は道路に面していない場合も多いと言われています。家を建てる前に道路を整備しない解けないとなると、かなりの費用がかかります。こうなると家の建築はあきらめた方がいいかもしれませんね。

 

 

｜まとめ

 

１　農地に家を建てるのはハードルが高い！？

２　農地法にある転用手続を取ればOK！？

３　建築基準法にも注意！

｜　建物を建てるときの流れ

 

建物を建てるときには何から考えればいいのでしょうか。予算？立地？住宅ローン？

色々とありますが、順番に考えていきます。

１　家を建てる理由と目的を決めます。

２　新しい家での生活を想像します。

３　予算を決めます。

４　土地を探して決めます。

５　建築会社を探します。

６　建物のプランを決めて概算の見積もりを貰います。

７　建築会社を仮に決定します。

８　住宅ローンの事前審査に申し込みます。

９　土地を契約して地盤調査をします。

10　間取りや設備を決めて最終見積もりを貰います。

11　住宅ローンに申し込みます。

12　土地の決済と登記をします。

13　建築確認申請をします。

14　古家がある場合には解体工事をします。

15　地鎮祭を行って着工します。

16　上棟します。

17　建物完成です。

18　建物の引渡しと決済・登記をします。

これだけでも大変です。でも一番楽しい時期かもしれません。13の建築確認の申請以降は建築の検査があります。建築確認には4段階あります。

 

 

｜　建築確認での４段階とは？

 

建築確認は申請がされると、まず構造計算がきちんとできているかを専門家が判断します。上の13のところですね。

その後にいわゆる建築確認が行われます。まだ着工していませんから書面審査です。合格すると確認済証が交付されます。この後にやっと工事を始められます。

解体や地鎮祭が終わると15と16の間の工事の途中で中間検査が行われます。17で建物が完成して工事が完了すると完了検査が行われます。完了検査に合格すると検査済証が交付されます。

建築確認には意外なほどの費用がかかります。地方自治体へ支払う手数料だけでも6～12万円ほどになります。それに加えて、建築会社への手数料などがあって20~30万円になることが多いと思います。場合によっては30万円以上かかるかもしれません。意外に高いですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　土地の購入のタイミングは住宅ローン次第！？

２　建築確認では構造計算や書類検査も行われます！

３　建築確認の費用は20~30万円が相場！？

｜　宅地建物取引業ってなに？

 

宅地建物取引業は一般的な不動産屋の仕事のことです。宅地建物取引業法では次のように書かれています。

“宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう（２条２号）。”

これを読んでもさっぱり分かりませんね。

取引の対象になるのは“宅地”と“建物”です。駐車場の賃貸は宅建業ではありません。

行為としては“売買”と“交換”。それに、“売買・交換・貸借の代理”と“売買・交換・貸借の媒介”です。簡単に言いますと、自分が売主や買主になること、他人の不動産の売買や賃貸の代理や媒介をすることです。

ポイントは自分の不動産を貸借するときには宅建業ではないのです。

また、“業として”の意味は（１）不特定多数を相手に、（２）反復・継続する場合と言われています。営利目的かどうかは問いません。

 

 

｜　宅建業者って？

 

宅建業者は免許を受けて宅建業を営む者です。宅建業を営む者には、（１）免許を受けている者、（２）免許を受けていない者、（３）国や地方公共団体（都道府県や市区町村）の３種類があります。

国や地方公共団体は免許を受けなくても土地の売買を業としてできます。市有地の払下などは典型的ですね。

免許を受けずに宅建業を営むとかなり厳しい罰則があります。

１　無免許で宅建業を営んだ者：３年以下の懲役または３００万円以下の罰金

２　他人に名義を貸した場合：３年以下の懲役または３００万円以下の罰金

３　無免許なのに宅建業の表示・広告をした場合：１００万円以下の罰金

４　他人に名義を貸して宅建業の表示・広告をさせた場合：１００万円以下の罰金

懲役刑まであるなんてかなり厳しいですね。

 

 

｜　罰則って他にどんなのがあるの？

 

宅建業法にある罰則はものすごく多いです。とくに免許関係は厳しいです。

１　不正の手段で免許を受けた者（宅建業法３悪）

３年以下の懲役または３００万円以下の罰金です。法人の場合は罰金の上限が１億円まで増えます。

２　無免許で宅建業を営んだ者

上で書いた通り、３年以下の懲役または３００万円以下の罰金です。法人の場合も上記と同様です。

３　名義貸し

上で書いた通りです。法人の場合も１億円が上限です。

４　業務停止命令違反（宅建業法３悪）

３年以下の懲役または３００万円以下の罰金です。法人の場合は上限１億円です。

この４つの罰則が一番重いです。その他には次のようなものがあります。

１　変更の届出をしなかった場合：５０万円以下の罰金

２　契約書を書面で渡さなかった場合：５０万円以下の罰金

３　報酬額を見やすい位置に提示しなかった場合：５０万円以下の罰金

４　従業員に証明書を携帯させずに業務をさせた場合：５０万円以下の罰金

５　重要事項説明のときに宅建士証を提示しなかった場合：１０万円以下の過料

最後の宅建士証の不提示は“過料”ですので刑事的な罰ではなく行政的な罰です。行政的な罰は“過料”、刑事罰は“科料”と区別されます。どちらも“かりょう”と読むのですが、専門家は“過料”を“すぎりょう”、“科料”を“とがりょう”と言ったりするそうです。

 

 

｜　まとめ

 

１　自分の駐車場を他人に貸すのは宅建業ではありません！

２　無免許で宅建業を営むと懲役刑になるかも！

３　宅建士証の不提示にも罰則があります！