カテゴリー: 不動産

｜　前回のまとめ

 

前回の記事で不動産屋の免許には、大臣免許と知事免許があっていくつかの要件もあると書きました。免許があれば全国のどこでも営業ができることがメリットですね。

ただし、申請書にウソを書いたり、被成年後見人・被保佐人・破産者は免許が貰えなかったり、悪いことをした人やすることが分かっている人も免許がもらえません。

今回はもう少し細かな要件を見ていきます。

 

 

｜　免許のための実質的要件　２

 

前回では申請者本人だけに関するものを挙げてみました。今回は本人と関係者に関するものを挙げていきます。前回と同じように今回も要件に該当すると免許がもらえません。

１　禁固以上の刑に処せられ、刑の執行が終わってから5年以内の者

禁固以上の刑というのは“禁錮”と“懲役”です。“死刑”もありますが、死刑判決で刑務所にいる人は事務所を持てませんのでそもそも免許を取ることはありません。刑務所から出てきてから5年以内は免許がもらえません。ただ、禁錮や懲役でも執行猶予がついていた人は、執行猶予が終わった日からすぐに免許の申請ができます。

２　宅建業法違反、暴力的犯罪、背任罪で罰金以上の刑に処せられ、刑の執行が終わってから5年以内の者

この要件は他の免許ではなかなか目にすることはありません。宅建業と建設業くらいでしょうか。さきほどの禁錮以上とは違って、こちらは罰金以上です。一般的には“罰金”“禁錮”“懲役”です。暴力的犯罪では、脅迫罪、暴行罪、傷害罪、傷害現場助勢罪、凶器準備集合及び結集罪が挙げられています。

３　宅建業法の3悪で免許が取り消されてから5年以内の者

宅建業法の3悪は、（１）不正な手段で宅建業免許を受けたとき、（２）業務停止事由に該当して情状が特に重いとき、（３）業務停止処分違反の３つです。宅建業法ではこの3つは特に悪いことだとされていますので、“3悪”と呼ばれてたりします。

４　法人で3に該当する場合の役員

宅建業法3悪で免許を取り消されるときには“聴聞”という言い訳をする機会が与えられます。この聴聞の期日や場所が公示される前、60日以内に役員だった人は、5年間宅建業の免許を取ることはできません。黒幕を逃さないためです。

５　宅建業法3悪で免許取消の聴聞の公示日以降に解散や廃止をした者

悪だくみをする人は、聴聞の公示があると会社を解散したり宅建業を廃止したりして免許取消処分を免れようとするかもしれません。3悪で免許取消処分になると5年間免許が取れませんからね。このような悪だくみを防ぐためにこのような規定があります。

６　法人で５に該当する場合の役員

聴聞の公示日前、60日以内に役員でだった人も新たに宅建業の免許を5年間取ることができません。こちらも黒幕を逃さないためです。

７　営業の許可がない未成年者と法定代理人

未成年者は親から営業の許可を貰うと大人と同じように営業ができます。営業の許可がない未成年者が宅建業の営業をする場合には、未成年者本人と法定代理人（親）が宅建業免許の要件を満たしているかどうかを審査されます。営業の許可を親から得ている場合には未成年者だけが要件を満たしているかどうかを審査されます。

８　法人の役員や政令使用人

法人の役員や政令使用人（支店長、支配人など）が宅建業免許の要件を満たしている必要があります。

９　個人事業主の政令使用人

法人の政令使用人と同じように、個人事業主が雇っている政令使用人が宅建業免許の要件を満たしているかどうかが審査されます。

10　従業員5人に1人以上の宅建士

 

以上が、不動産屋の免許を取るための要件です。いろいろと厳しい要件もありますが、悪いことを逃さないためのものですね。不動産屋を開業したい人はまずは宅建士の資格、次に免許の要件を検討してみてください。

 

 

｜　まとめ

 

１　喧嘩の野次馬で罰金刑になってもダメ！

２　宅建業法3悪にあたると免許がもらえません！

３　法人の役員や政令使用人も清廉潔白に！

｜　一般的には誰でも取れます

 

不動産屋の免許は“宅地建物取引業”の免許です。大臣免許と知事免許があり、大臣免許は事務所が2つ以上の都道府県にある場合、知事免許は事務所が1つの都道府県にある場合です。どちらの免許でも全国どこでも営業ができます。

免許と取るために必要な資格は宅地建物取引士（宅建士）だけです。宅建士は従業員5人に1人以上いないといけません。宅建免許を取るための条件になっています。1人だけで不動産屋を営もうと思っても宅建士の資格が必要です。

免許の基準は言い換えると免許取消の条件とも言えます。まだ免許を持っていない人にとっては免許をもらうために満たす基準ですし、すでに免許を持っている人にとっては免許の条件を欠くと免許取消の対象になります。

免許の基準は大きく分けて2つあります。

１　形式的要件

２　実質的要件

法律では、“欠格要件”として記載されています。“○○に該当すると免許をあげませんよ”という書き方です。

形式的要件と実質的要件を見ていきます。

 

 

｜　免許のための形式的要件

 

形式的要件は2つだけです。

１　重要事項の記載漏れ

申請書や添付書類の重要事項に記載漏れがあって、役所から問い合わせがあっても補正できない場合には免許はもらえません。

２　虚偽の記載

申請書や添付書類にウソの記載があって、それがバレた場合には免許がもらえません。

 

 

｜　免許のための実質的要件

 

こちらはたくさんあります。大きく分けて、（１）申請者本人だけに関するもの、（２）申請者本人や関係者に関するものがあります。

申請者本人だけに関する要件から見ていきます。これらに該当すると免許がもらえません。

１　成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者

成年被後見人や被保佐人は制限行為能力者と呼ばれている人で、認知症になった人などが対象です。物事がよく分からなくなった人に免許をあげられませんので、欠格要件になっています。また、破産者は財産の管理ができない人ですから、このような人にも免許を挙げることはできません。

２　免許の申請前5年間に宅建業で不正または著しく不当な行為をした者

当たり前といえば当たり前ですね。以前に不正や不当なことをした人に免許はあげられません。“5年”となっていますが、この年数は他の要件でもよく出てきます。ほとんどの要件に“5年”の期間がついています。

３　宅建業で不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

悪いことをするとはっきりとわかっている人に免許をあげることはできません。

 

今回は、実質的な要件のうち申請者本人だけに関するものを挙げました。次回は申請者本人と関係者に関するものを見ていきます。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産の免許を取るには宅建士の資格が必須！

２　申請書にウソを書くと免許がもらえません！

３　破産者や悪いことをした人は免許をもらえません！

｜　敷金って何に使われるの？

 

部屋を借りたときには、敷金や礼金、初月度の日割り家賃、火災保険料などを支払います。最近は、敷金や礼金のない物件も増えてきました。礼金は大家さんへのお礼のお金ですので返してもらえませんが、敷金は返ってくるのが建前です。それなら、なんで敷金を支払わないといけないの？と思われますよね。

敷金は、難しく言いますと、一種の条件付で金銭の所有権を借主さんから貸主さんに移転するものです。所有権が移転しますので“預けている”のとは違います。ただ、何もなければ返金されますので実質的には“預けている”状態だといえます。

敷金は一旦は大家さんのものになりますが、賃貸借契約から生じる一切の債務の担保になっています。たとえば、家賃を支払わなかった場合には敷金で清算をしたり、部屋の壁に穴をあけてしまった場合には敷金で部屋の修理をしたりします。

大家さんは敷金から家賃や修繕費を清算できますが、借主さんから未払い家賃を敷金から引けと主張することはできません。敷金から清算するかどうかは大家さんの一存なのです。

また、敷金が戻ってくるのは、部屋を明け渡した後になります。修繕が必要な場合には敷金から清算することができるのですから、まずは修繕の金額が分からないと敷金を返金できませんよね。

 

 

｜　敷金はトラブルの元

 

敷金の返金はトラブルになりやすいと言われています。敷金については国土交通省のガイドラインがありますので、不安な方は一読をお勧めします。ただ、169ページにも及ぶ大著です。目次を見て気になるところから読んでみてはいかがでしょうか。

トラブルを防ぐ方法で有力なのが、入居前に写真を撮影しておくことです。できれば大家さんとも写真を共有しておくといいでしょう。入居前から壊れていたかどうかが写真ですぐに分かります。ただし、入居前に壊れていなかった＝入居後に壊したという証拠にもなりますのでご注意ください。

 

 

｜　大家さんが変わったときはどうしたら？

 

大家さんが変わったときには、以前の大家さんから大家が変わる旨の通知が届きます。管理会社が管理している場合には管理会社から届きます。また、家賃の振込先も変わりますので新しい振込先の通知も届きます。通常はこれだけですが、部屋を解約して退去するときには敷金を返金してもらわないといけません。管理会社がある場合には管理会社に言えばいいのですが、大家さんが管理している場合にはどうしたらいいのでしょうか。

大家さんが変更した場合には、通常は新しい大家さんが敷金を持っています。以前の大家さんから新しい大家さんに敷金が渡されるというよりも、敷金を差し引いた金額で売買されたと考えた方がいいと思います。たとえば、アパート1棟の価格が500万円、敷金が120万円としますと、売却価格は500万円ではなく500万円－120万円＝380万円で売られることがあります。実際に500万円で売却して120万円を相殺するという方法もあると思います。

このように、大家さんが変わった場合には新しい大家さんへ敷金の返還を請求することになります。

 

 

｜　まとめ

 

１　敷金は未払賃料や修繕費に使われます！

２　敷金のトラブルを避けるためには入居前の写真！

３　大家さんが変わったときは新しい大家さんへ返還請求！

｜　更新がないのが特徴

 

前回の記事で、大家さんから契約を解除するには正当な事由が必要と書きましたが、これは普通の賃貸借契約の場合です。部屋を借りたときの契約書には“一般賃貸借契約書”などと書かれていたりします。

それとは違って、一定の期間だけ借りて更新がない賃貸借契約もあります。それが“定期借家契約”です。定期借家契約は期間が過ぎると必ず契約が終了します。定期借家契約の特徴は次のとおりです。

１　契約期間に制限なし

２　書面での契約が必須

３　期間満了によって終了することを書面で説明して交付

一定の期間を借りていられると言っても、借主さんの転勤や療養などやむを得ない事情で住むことができなくなることもあります。そのような場合には、契約解除をする1か月前に予告しておくと解除ができます。ただし、床面積200㎡未満の居住用の建物に限られます。事業用の場合には借主さんから中途解約はできません。

 

 

｜　定期借家契約のメリットとデメリット

 

大家さん側から見たメリットとデメリットを挙げてみます。借主さんから見るとメリットとデメリットは逆になりますのでご注意ください。

１　基本的に契約期間内での中途契約はできない

２　再契約をすることで住み続けることができる

３　契約期間満了で確実に賃貸借契約が終了する

４　書面で契約するので証拠として残る

５　一般的に敷金・礼金・賃料は安めの設定

メリットとデメリットは一般的な賃貸借契約との違いによるものですから、結局は次の場面でメリットとデメリットがあることになります。

１　契約方法：書面必須なのか口頭でもいいのか

２　更新の有無

３　期間の上限：平成12年3月1日より前は20年

４　期間の下限：1年未満の契約ができるかできないか

５　中途解約　：原則として可能か不可能か

６　賃料の増額・減額：増額・減額の請求ができるかどうか

 

定期借家契約は大家さんの事情から契約期間が決められているので、一般的には契約期間の自由がないと考えられます。その分賃料が安いというのが借主さんにとってのメリットでしょうか。大学生さんが入学と同時に4年間・6年間借りるというのもいいかもしれません。留年できないプレッシャーで勉強に身が入るかも…。

 

 

｜　まとめ

 

１　定期借家契約は期間の決まった賃貸借契約！

２　通常の賃貸借よりも契約の要件が多いです！

３　一般的に賃料が安いことが多いです！

｜　借主さんの権利ってなに？

 

民法では賃貸借について様々な規定がなされています。賃貸借には、パソコンを借りたり土地を借りたり家を借りたりと色々なケースがあります。住むために家を借りる場合には、借地借家法という法律で特別な規定があり、家は生活の基盤の1つであることから借主さんが強く保護されています。一般に、借地借家法の適用がある建物の賃借権を借家権と呼んでいます。

借家権のポイントはいくつかありますが、一番大きな保護は存続期間や正当事由です。1年未満の借家契約は“期間の定めのない契約”とみなされます。1年以上の借家契約は“期間の定めのある契約”です。多くの場合“2年”というのが多いのではないでしょうか。

“期間の定めのある契約”の場合、大家さんが期間満了と同時に明渡を求めるためには、期間満了前の1年～6か月前の間に借主さんに予告しなければいけません。大家さんが更新をしない場合には“正当な事由”が必要です。正当な事由については後で書きたいと思います。

契約が更新されると、そのあとは“期間の定めのない契約”になります。“期間の定めのある契約”から“期間の定めのない契約”に変わります。

“期間の定めのない契約”の場合、大家さんはいつでも解約の申し入れができます。ただし、“正当事由”が必要です。

契約を解約した場合、解約申し入れから6か月後に解約の効果が生じます。ですから、借主さんは解約の申し入れを受けても6カ月間は住み続けることができます。6か月がたっても借主さんが住み続けていて、大家さんが異議を述べないときには契約が更新されたものとみなされます。反証はできません。

逆に、“期間の定めのない契約”の場合には、借主さんもいつでも解約の申し入れができます。しかも正当事由はいりません。解約の効果は、解約の申し入れから3か月後に生じます。借主さんからの解除について契約書にもっと短い期間、たとえば1ヵ月と書かれている場合には、それに従います。

 

 

｜　正当事由ってなに？

 

先ほど何度も“正当事由”と書きましたが、“これが正当事由だ！”というものは存在しません。“正当な事由”かどうかの判断要素には次のものがあります。

１　建物の大家さんや借主さんが建物の使用を必要とする事情

２　建物の賃貸借に関する従前の経過

３　建物の利用状況や現況

４　建物の大家さんが立ち退き料を支払うという申し出

このように書くと分かりにくいですね。建物を使う必要性は大家さん側の必要性が大切だと思います。“自分で使うから返して！”という主張はできせん。また、従前の経過というのは、家賃滞納の有無や近隣住民への迷惑行為などが考えられます。利用状況・現況は部屋の使い方や建物の老朽化などがありますね。立ち退き料の支払いをする場合にも“正当な事由”と判断されやすくなります。

注意して欲しいのは、家賃の滞納を数カ月してしまって契約書に基づいて解約をされた場合には正当な事由は関係ありません。ですから、立ち退き料を貰えなくても退去しなければいけません。その他に契約に違反したことが原因で解約された場合にも同様です。

借主さんが強く保護されているといっても何でもわがままが通用するわけではありませんのでご注意ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　大家さんは少なくとも6か月前に解約を申し入れます！

２　借主さんは少なくとも3か月前に解約を申し入れます！

３　大家さんからの解約には正当な事由が必要！