不動産を売るときの注意点4つ!

土地や建物を売却するときにはいくつかの注意点があります。買主さんがどのような人なのかというのも注意点の1つです。

しかし、今回は物件そのものについて書きたいと思います。登記、解体、再建築、ローンの4つについてです。基本的なことで知っているよ!という方はごめんなさい。読み飛ばしてください。 “不動産を売るときの注意点4つ!” の続きを読む



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行政書士試験の振り返り 問題21・22

2020年も11月8日(日)に行政書士試験が行われました。合格発表は2021年1月27日(水)でした。

合格された方、おめでとうございます!登録をして行政書士としてがんばろう!と思われる方もいらっしゃると思います。よろしくお願いします。

惜しくも不合格の方、お疲れ様でした。2021年の試験も受験しようと思われる方は、どうぞこのブログの試験問題検討ページをご覧になってください。試験合格にお役に立てると嬉しいです。

さて、2020年の行政書士試験の問題を振り返ってみたいと思います。記述式が終わりましたので、択一式の問題を考えていきます。著作権に引っかかる問題は除外します。今回は国家賠償法と地方自治法です。 “行政書士試験の振り返り 問題21・22” の続きを読む



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宅建士試験の振り返り(2020年度10月)問17・18

2020年の宅地建物取引士試験は、新型コロナウイルス感染症への対応のため例年と異なる試験形態になってしまいました。都市圏では受験会場が確保できなかったため、10月の試験を受験できない受験生がいます。2020年は10月と12月の2回、試験が行われることになりました。

前回から引き続き2020年10月試験の問題を振り返ってみたいと思います。今回は建築基準法になります。 “宅建士試験の振り返り(2020年度10月)問17・18” の続きを読む



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建物を建てるときの検査は多種多様

| 建物を建てるときの流れ

 

建物を建てるときには何から考えればいいのでしょうか。予算?立地?住宅ローン?

色々とありますが、順番に考えていきます。

1 家を建てる理由と目的を決めます。

2 新しい家での生活を想像します。

3 予算を決めます。

4 土地を探して決めます。

5 建築会社を探します。

6 建物のプランを決めて概算の見積もりを貰います。

7 建築会社を仮に決定します。

8 住宅ローンの事前審査に申し込みます。

9 土地を契約して地盤調査をします。

10 間取りや設備を決めて最終見積もりを貰います。

11 住宅ローンに申し込みます。

12 土地の決済と登記をします。

13 建築確認申請をします。

14 古家がある場合には解体工事をします。

15 地鎮祭を行って着工します。

16 上棟します。

17 建物完成です。

18 建物の引渡しと決済・登記をします。

これだけでも大変です。でも一番楽しい時期かもしれません。13の建築確認の申請以降は建築の検査があります。建築確認には4段階あります。

 

 

| 建築確認での4段階とは?

 

建築確認は申請がされると、まず構造計算がきちんとできているかを専門家が判断します。上の13のところですね。

その後にいわゆる建築確認が行われます。まだ着工していませんから書面審査です。合格すると確認済証が交付されます。この後にやっと工事を始められます。

解体や地鎮祭が終わると15と16の間の工事の途中で中間検査が行われます。17で建物が完成して工事が完了すると完了検査が行われます。完了検査に合格すると検査済証が交付されます。

建築確認には意外なほどの費用がかかります。地方自治体へ支払う手数料だけでも6~12万円ほどになります。それに加えて、建築会社への手数料などがあって20~30万円になることが多いと思います。場合によっては30万円以上かかるかもしれません。意外に高いですね。

 

 

| まとめ

 

1 土地の購入のタイミングは住宅ローン次第!?

2 建築確認では構造計算や書類検査も行われます!

3 建築確認の費用は20~30万円が相場!?



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建物の形が制限される!?

| 建物の高さが決められている!

 

建物の高さが制限されている地域があります。高さが10mか12mが限度になっていますから、3階建ては厳しいです。高さの制限があるのは“低層住居専用地域”です。第1種も第2種もどちらも高さの限度があります。

名前のとおり、高さの低い住居の専用地域ですから当然なのかもしれません。このような地域は、建物の面積を稼ぐために土地が広くないといけませんので、大きな邸宅の並ぶ高級住宅地になっているところが多いです。

 

 

| ビルのような直方体はダメ?

 

低層住居専用地域は絶対的な高さの規制がありましたが、それ以外の地域では“斜線制限”と呼ばれる規制があります。

1 道路斜線制限

道路の反対側の境目から斜めに横1:縦1.25か横1:縦1.5の割合で線を引いたところには建物を建てられない規制です。言葉にすると分かりにくいですが、図を見ると分かりやすいと思います。

2 隣地斜線制限

お隣との土地の境界線から20mか31mだけ縦にまっすぐ線を引いて、そこから横1:縦1.25か横1:縦2.5の割合で斜めに線を引いたところには建物を建てられない規制です。低層住居専用地域にはない規制です。

3 北側斜線規制

北側のお隣さんとの土地の境界線から5mか10mだけ縦にまっすぐに線を引いて、そこから横1:縦1.25で斜めに線を引いたところには建物を建てられない規制です。低層住居専用地域では5m、中高層住居専用地域では10mになっています。

4 日影規制

冬至の日の午前8時から午後4時までの間で、敷地の外に一定時間以上の日影を生じさせてはいけないという規制です。規制の時間は条例で定められています。低層住居専用地域では、軒の高さ7m超や3階建以上の建物が規制対象になっていますし、それ以外の地域(商業地域、工業地域、工業専用地域以外)では高さ10m超の建物が規制対象になっています。

ビルのような直方体の建物は商業地域や工業地域に多いのも納得です。

 

 

| まとめ

 

1 低層住居専用地域は10mか12m以下の建物しかダメ!

2 斜線制限では斜めに切り取った部分には建てられない!

3 日影がよその土地に長時間ある建物もダメな地域も!



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