新記録誕生!

| とびきりのニュース

 

本日2017年9月9日、とびきりのニュースが飛び込んできました!期待されながらなかなか結果に結びつかなかった、陸上100mの桐生選手(21)が日本人初の9秒台をマークしました。

舞台は、福井県営陸上競技場で行われている日本学生対校選手権(インカレ)です。タイムは9秒98! 19年間も破られなかった伊東浩二選手の10秒00を破って日本新記録です。本当に素晴らしいですね。おめでとうございます。

 

 

| 経済への影響は?

 

桐生選手のシューズを提供しているスポンサーはアシックスです。素晴らしい記録を出した選手のスポンサーの株価は、普通に考えればよくなりそうなものです。昨日(9月8日)の時点では7月頃からの下降傾向を引きずっていました。さて、月曜日はどうなるのでしょうか?楽しみですね。

個人的な収入はどうでしょうか?日本新記録を出した桐生選手には賞金やボーナスが支払われそうですが、実は学生である桐生選手は日本陸連などの規定にある金額以上の額を受け取ることはできません。ライバルであるケンブリッジ飛鳥選手は数千万円以上のボーナスが出たとか出ないとか…。学生かそうでないかでものすごい所得の差が出るんですね。トッププロスポーツ選手はすごい!

 

 

| まとめ

 

1 陸上男子100mで日本新記録!

2 経済効果は限定的!?



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市役所めぐり

| 行政書士と市役所

 

行政書士は市役所と関係が深いです。悪い意味ではないですよ!市役所に書類を提出したり、市役所で資料を収集したりすることが多いです。相続関係の仕事では、生まれたときから亡くなったときまでの戸籍を追っていかなければなりません。

遠方の市役所には“郵送”という手段を使います。交付申請書、委任状、身分証明書、定額小為替、返信用封筒、返信用切手を同封して送ります。出向かなくてもいいのでいろいろと便利ですが、郵送だと時間がかかるんですよね。定額小為替の発行手数料もかかってきますし…。1時間程度かかる場所へは出向くか郵送かは悩むところです。

 

 

| 職務上請求書

 

行政書士には神器があります。そう、職務上請求書です。委任状の代わりに、住民票関係や戸籍関係は職務上請求書で取得できます。職務上請求書を使うと交付申請書を書かなくていいのでらくちんです。

ですが、行政書士会からは「やれ管理をしっかりしろ!」とか「倫理が大切だ!」などとうるさいことを言われます。申請人の同意なく取得できるのですから、そりゃ厳しくても仕方ありません。気軽に使えるものではありません。

 

 

| 委任状

 

委任状は依頼者からいただきますが、書き方で失敗することがあります。たとえば原本還付。委任状の原本還付を受ける場合には、委任内容に「原本還付に関する委任内容」が書かれていなければなりません。これを書き忘れてしまうと、せっかく委任内容をいっぱい書いていても市役所に取り上げられてしまいますので、使いまわそうと思っていると失敗します。一枚一枚しっかりと委任状をいただいているとそんな心配は無用なのですが、依頼者に署名捺印をいただく手間がかかってしまいます。悩ましいところです。

 

 

| まとめ

 

1 行政書士は市役所と切っても切れない関係!

2 職務上請求書という神器があります!

3 委任状で取得するのが間違いありません!



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不動産売却時の注意点(契約後編)

| 契約解除は高くつく

 

買主さんが見つかって売買契約を結ぶときに買主さんから手付金を受け取ります。だいたい物件価格の5~10%程度です。物件価格によりますが、数十万円から百万円以上になります。この手付金には、(1)契約をした証としての意味と(2)自分勝手に解約したときに相手方に支払うお金という意味があります。(1)は分かりやすいですが、(2)は分かりにくいですね。

契約してから決済・引渡までに事情が変わって売主さんの都合で契約を解除したいと思ったとき、買主さんから受け取った手付金を返さなければなりません。それだけでなく、買主さんから受け取った手付金と同じ金額だけ買主さんに支払わなければなりません。つまり、解除の時に受け取った手付金の2倍の金額を買主さんに支払うのです。百万円を超える金額になることも多いです。かなり大きな金額ですね。

反対に、買主さんの都合で契約を解除したときは、買主さんは手付金を放棄しなければなりません。手付金にはこのような意味があります。

 

 

| 住宅ローン審査に落ちたとき

 

買主さんが自己資金の現金で支払ってくれるならいいのですが、住宅ローンを利用する場合には“住宅ローン特約”が付けられることが多いです。これは、買主さんが期日までに住宅ローンの審査に通らなかったとき、売買契約が白紙になるという特約です。

買主さんにとっては住宅ローンが受けられないのに家の代金の支払いはできません。支払ができなければ売主さんにお金が入りません。買主さんは支払いを待ってもらっている間に買ってすぐの物件を売ることになってしまいます。このような不合理をなくすために売買契約には“住宅ローン特約”がつけられます。買主さんを保護するものですね。

「それなら売買契約の前に住宅ローンに通っていればいいんじゃないの?」と思われるかもしれませんが、住宅ローンの審査には売買契約書の提出を求められますので、売買契約の前に住宅ローンの審査を終わらせることもできません。

“住宅ローン特約”がある場合は、買主さんが住宅ローンの審査に通らなければ、契約は白紙撤回になるのです。

 

 

| 瑕疵担保責任!?

 

瑕疵担保責任は、売主さんが知りえなかった物件の不具合を、物件を買主さんに引き渡した後でも売主さんは責任を負うというものです。

買主さんにとってはありがたいですが、売主さんにとっては大きな責任を背負うことになります。民法上は、買主さんが不具合を知ってから1年間、売主が責任を負うことになっています。

 

 

| まとめ

 

1 勝手な契約解除は手付金の額だけ損をします!

2 住宅ローンの審査が通らないと白紙撤回!

3 物件の不具合に責任あり!



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不動産売却時の注意点(費用編)

| 仲介手数料はけっこう高い!

 

仲介手数料は、(物件価格)×(3%+6万円)×1.08です。これは物件価格が400万円を超える場合の速算式です。基本的に不動産屋へ支払う手数料は仲介手数料のみですが、住宅ローンの斡旋を依頼したときは、斡旋手数料を請求されることがあります。

 

 

| 税金がかかる!

 

1 譲渡取得税

(売却代金)-(購入代金)は売却益(譲渡所得)といいます。これがあると税金が課せられますが、これが意外に高いのです。「高く売れた~!」と喜ぶ時には売却益に注意してください。所有期間5年を境に税率が大きく変わります。5年以内なら39%、5年超なら21%です。5年超の場合は軽減措置があります。

2 印紙税

契約書には印紙を貼らなければいけません。売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書です。数万円は覚悟しましょう。買主さんが負担することも多いです。

3 登録免許税

所有権移転登記は買主負担が通常ですが、抵当権を消すための登記や登記簿の住所から変わっていた場合の登記には数千円かかります。

 

 

| その他の費用

 

前回にも書きましたが、リフォーム代や建物の取り壊しの費用も念頭に置いておきましょう。その他には、登記簿上の面積と実際の面積が異なるときには、測量をするためその費用がかかります。

 

 

| まとめ

 

1 仲介手数料は数十万円から100万円を超えることも!

2 税金は意外にかかります!

3 リフォーム代、解体費用、測量費用などがかかるかも!



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不動産売却時の注意点(物件編)

| 土地や建物の登記

 

土地や建物は今ある状態と登記の内容が異なるときがあります。例えば、「測量したら登記簿の面積と違ってる!」、「相続をしてから登記を変更していない!」、「家を増築したけれども登記をしていない!」などさまざまです。

実際の面積と登記簿の面積は、分筆が繰り返された場合や隣の土地と境界があいまいな場合に起こりやすいです。境界標は大切です!しっかりと確認しておきましょう。また、売却をお考えになったときには相続や増築の登記を先に済ませておくとスムーズなお取引ができます。

 

 

| 建物の取壊しやリフォーム

 

土地を売却するときには建物が建っているよりも更地の方が高く売れます。「じゃあ、更地にするか!」と思っても建物を取り壊してきれいな更地にするには費用が掛かります。その分以上に高く売れるならばいいのですが、いつもそうとは限りません。

また、昨今の“古民家ブーム”によって古い家に魅力を感じる人もいます。お金をかけてリフォームをしてもマイナス要因になるかもしれません。

このようなリスクがありますので、建物の取り壊しやリフォームは買主に任せてしまいましょう。その分、更地にする費用の全額か一部を値引きの材料にした方がいいかもしれません。

 

 

| 建築基準法に注意

 

建築基準法は何度も改正されて、建築基準が変わっています。古い建物の場合、その建物を建てたときは法に適合していても、新たに建物を建てるときには同じ規模の建物を建築できないことがあります。このような場合は売却価格にも影響が出てきます。

売却をお考えになったときには、不動産屋に相談してみることをお勧めします。

 

 

| ローンが残ってる

 

原則的に売却したお金でローンを返し終える状態でないと売却は難しくなります。抵当権が付いている物件は金融機関に差し押さえられて競売にかけられる可能性がありますから、買おうとする人はいないでしょう。金融機関と抵当権の抹消を相談することもできますが簡単にはいきません。このような方法を“任意売却”と言いますが、ここでは割愛します。

 

 

| まとめ

 

1 登記を確認!

2 取壊しやリフォームはちょっと待って!

3 同じ規模の家が建てられないかも!

4 ローンの残高に注意!



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