宅建士試験の振り返り（2020年度10月）問25・26

2020年の宅地建物取引士試験は、新型コロナウイルス感染症への対応のため例年と異なる試験形態になってしまいました。都市圏では受験会場が確保できなかったため、10月の試験を受験できない受験生がいます。2020年は10月と12月の2回、試験が行われることになりました。

前回から引き続き2020年10月試験の問題を振り返ってみたいと思います。とうとう折り返しになりました。今回は不動産鑑定評価基準と宅建業法の免許です。

 

 

｜　2020年10月試験　不動産鑑定評価基準・宅建業法

 

１　問25　正解肢4

不動産鑑定評価基準の一般的な問題です。

肢1　最有効使用の原則と現実との差異

不動産の価格は最も価値の高い使用方法（最有効使用）を前提として評価されます。しかし、実際にはそうではない場合も多々あります。最有効使用と現実にギャップがある場合には、鑑定評価よりも低い価値しかない場合もあります。

肢2　建築物の工事と鑑定評価

建築物が工事中であるときは、工事が完了することを前提に鑑定評価をします。このような鑑定評価を未竣工建物等鑑定評価というそうです。

肢3　特殊価格

価格の種類には4つあります。正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格です。通常は正常価格になります。限定価格は隣接不動産の取得などの限定的な市場しかない場合です。特定価格は会社更生や民事再生など社会的な要請で行われる場合です。特殊価格は文化財などの市場性がない場合です。

肢4　原価法

原価法は、再調達原価を計算した上でこの原価を減価修正して試算する方法です。通常は建物について使う手法です。ただ、土地についても原価法で試算することもできます。たとえば、公共施設等の建設によって周辺の環境が変わり土地の価格に影響を与える場合があります。このようなときには原価法で修正を加えて試算をすることができます。

２　問26　正解肢3

宅建業法の免許に関する問題です。基本的な知識を問う肢と少しマニアックな知識を問う肢が混在しています。

肢1　合併消滅と免許の承継

少しマニアックな問題です。合併消滅すると会社の持っていた免許の効力はなくなります。消滅した会社の元役員は会社が消滅したことを届け出なければいけません。届け出期間は消滅してから30日以内です。合併会社に免許が承継されることはありません。同じように免許が承継されない場面として、相続や法人化があります。

肢2　信託会社と宅建業

これもマニアックな問題です。信託会社は宅建業免許を受ける必要がありません。ただし、国土交通大臣に宅建業を営む届出をしなければいけません。

肢3　新規分譲と宅建業免許

基本的な問題です。不特定多数に複数の不動産を売買する場合には宅建業免許が必要です。

肢4　知事免許と大臣免許

基本的な問題です。1つの都道府県内に複数の事務所を設置する場合には知事免許でOKです。複数の都道府県に事務所を設置する場合には大臣免許が必要です。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産鑑定評価基準は最有効使用が前提！

２　不動産改定評価基準の4つの価格は丸暗記！

３　知事免許と大臣免許の区別は超重要！