日: 2019年7月21日

｜　宅建士試験ではここが問われる！

 

宅建士試験のための〇〇のポイントシリーズ第2弾です。宅建士試験を基準にした内容ですが、私の忘備録でもあります。なにとぞご了承ください。

内容は宅建士試験の過去問で問われたことが中心です。周辺知識についても触れています。下線があるところは過去問で問われたところです。

 

 

｜　意思が伝わらない

 

制限行為能力者は判断能力がなかったり不十分だったりするために単独では完全な法律行為ができない人です。単独では完全な法律行為ができないということは、本人の意思が伝わらないとも言えますが、今回のお話とは少し違います。

今回は、行為能力者が行った行為でも嘘をついたり勘違いしたりした場合のお話です。

１　心裡留保

心裡留保は、冗談や嘘など真意と違うことを自分で知っていながら行う意思表示です。売るつもりがないのに売りますと言った場合などです。

嘘を言われた相手方は嘘とはわかりませんから、この場合の意思表示は有効です。しかし、意思表示を受けた相手方が、嘘であることを知っていたり不注意によって知らなかったりした場合には無効になります。

相手方にとっては無効になったとしても、善意の第三者にとっては無効を主張できません。この場合の善意の第三者というのは、例えば売りますという言葉を嘘と知っていた相手方から、嘘とは知らずに買った人のことです。

２　虚偽表示

虚偽表示は通謀虚偽表示とも言われていて、相手方と結託して嘘の意思表示をすることです。心裡留保は表意者本人だけが嘘と知っている場合ですが、通謀虚偽表示は相手方もグルです。

たとえば、債権者からの強制執行を免れるために、債務者である不動産の所有者が相手方と通じ合って、売却する意思がないのに架空の売買契約をするような場合です。

このような通謀虚偽表示は、当事者の両者ともに不動産を売買するつもりはないのですから、この売買契約は無効です。

通謀虚偽表示の場合も、善意の第三者には無効を主張できません。先ほどの例では、不動産を買った人が第三者に不動産を売却した場合で、第三者が前の売買契約が通謀虚偽表示であって無効であると知らない場合には、もともとの所有者は第三者に対して土地を引き渡さなければいけません。返してくれとも言えません。

３　錯誤

錯誤は、うっかりミスや知識不足などで表意者の内心の意思と実際の表示とが違うような場合です。たとえば、マンションの301号室を買うつもりが201号室を買うと言ってしまったような場合（うっかりミス）や1000ドルと1000ユーロを同じ価値だと勘違いしていたような場合（知識不足）です。

このような場合には、重要部分に錯誤がある場合には無効とされます。ただし、表意者に重大な過失（著しい不注意）がある場合には表意者が無効を主張できません。表意者が重要部分の錯誤を認めていれば、相手方から無効を主張することができます。

錯誤による無効は善意の第三者に対しても主張することができます。

錯誤には少し変わった考え方があります。“動機の錯誤”と呼ばれるものです。たとえば、鉄道の新駅ができるという噂を聞いた不動産屋が、その新駅予定地の周辺の土地を買い取ったところ、新駅の計画は全くなかったような場合です。

この不動産屋は、新駅予定地周辺の土地を買おうと思ってその土地を買っていますので錯誤はないように思えます。しかし、新駅ができるから土地を売買して儲けるという動機が勘違いでした。このようの場合には、動機が相手方に表示されて相手方が知った場合には、錯誤と同じように扱って無効になります。

新駅ができるから買うということを不動産屋が土地の所有者に明らかにしていると、実際に新駅ができない場合には土地の売買契約が無効になるのです。

 

 

｜　まとめ

 

１　心裡留保は嘘をつく場合で原則有効！

２　虚偽表示は相手方と結託して嘘をつく場合で原則無効！

３　錯誤は勘違いをした場合で原則無効！