代理のポイント1

宅建士試験で問われるポイントを過去問中心に書いていく第3弾です。今回からは宅建士試験に必須の“代理”です。覚えることが多いところですが、分かってしまえば点数につながります。

下線は過去問に問われたところです。

 

 

| 代理ってなに?

 

代理は、忙しくて時間がないとか時間はあっても知識がないので自信がないとかいう場合に、自分に代わってやってくれる人に任せることです。自分の手足として人を使う場合を“私的自治の拡張”といいます。

また、未成年者や制限行為能力者が法定代理人に一定のことをやってもらう場合もあります。このような場合を“私的自治の補充”といいます。

代理の本質は“私的自治の拡張”と“私的自治の補充”にあります。

代理の基本的な構図はこのようになっています。

 

たとえば、本人が所有する土地を売却するために代理人Bに代理権を与えます(代理権授与)。代理人Bは買主である相手方Cを見つけて売買契約を締結します(代理行為)。そうすると、代理人Bと相手方Cとの間で締結した売買契約の効果が、本人Aと相手方Cに及んで本人Aは売主として相手方Cに土地を引き渡す債務が生じ、相手方Cは買主として本人Aに代金を支払う債務が生じます(直ちに効果帰属)。

このように3人以上が登場する場面では、必ず上のような図を書いてくださいね。ご自身で図を書けるようになれば理解が早くなります。

 

 

| 代理は2種類

 

代理は大きく分けて任意代理と法定代理があります。

任意代理は、本人が代理人を選んでどのような代理権を与えるかを決めることができます。

法定代理は、親権者(親)のように法律上当然に代理人になる場合、本人以外の人の協議や指定で決まる場合、成年後見人のように裁判所が選任する場合などがあります。

ここでは主に任意代理について書きたいと思います。

 

 

| 代理権の範囲

 

自己の相手方の代理人になったり(自己契約)、当事者双方の代理人になったり(双方代理)することはできません。本人の利益が害される可能性が極めて高いからだと言われています。

考えてみれば当然ですよね。たとえば、200万円で買いたい土地があった場合に、自分が売主の代理人になったら200万円どころかもっと安い値段で契約することもできます。当事者の双方の代理人になった場合でも、どちらか片方の肩をもって不当に安かったり高かったりする価格で契約をするかもしれません。ものすごくリスキーですね。

また、代理権の範囲が決められていれば、代理人はその範囲のことしかできません。もし代理権の範囲が決まっていなければ、代理人は次のことができます。

1 保存行為

保存行為は、建物の修繕をするような財産の現状を維持する行為です。

2 利用行為

利用行為は、土地や建物を賃貸するような収益を図る行為です。

3 改良行為

改良行為は、土地を整地・造成するような使用価値または交換価値を増加する行為です。

 

 

| まとめ

 

1 代理は最低3人が登場!図を書きましょう!

2 代理には任意代理と法定代理があります!

3 自己契約や双方代理は禁止!



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