不動産屋がする調査ってなに?

| 家を買ったり借りたりするとき

 

家を売りたい!借りたい!といったときは不動産屋へ行きますよね?知人から家を買うとか借りるということは少ないのではないでしょうか?

不動産屋へ行くと、まず土地や家について書かれた紙を見せられて、その中から気に入った物件をいくつか選びます。その後、実際に土地・家を見て買うか買わないか、借りるか借りないかを決めると思います。

買う!借りる!となったら重要事項説明を受けます。この重要事項説明、土地や家について詳しく書かれています。すべてを本気で読む人は少ないかもしれませんが、不動産屋は説明をしなければいけません。

そのためには土地や家について詳しく知っている必要があります。ところが、不動産屋は全ての物件について細かい情報は持っていません。そこで必要なのが物件の調査です。

一戸建て、アパート、マンションなどの不動産物件をじっくりと探している人のイラスト

 

 

| 物件の調査内容

 

大きく分けると、現地での調査と役所での調査があります。たいていの不動産屋はチェックリストを手にしながら調査をします。

1 現地での調査

現地で調査する第1は道路です。特に幅員は必ず測定します。その他に、敷地との高低差はあるか、舗装されているかなど実際に見て判断します。

第2に境界を確認します。境界標があれば問題ないですが、ない場合には隣地の方と境界の同意をしなければいけません。そのためには測量をしなければいけませんので費用も時間もかかります。また、隣地とトラブルになったり売買でトラブルになったりする可能背もあります。境界はしっかりと確認しなければいけません。協会と同時に越境物の有無も確認します。

第3に登記簿上の地目と実際の使われ方に違いがないか確認します。登記簿では畑になっているのに家が建っているということもあります。

第4に上下水道の枡や建物の状態を確認します。新築の建売ならばあまり気になりませんが、中古の戸建を購入する場合にはしっかりと確認してください。その他には地下に埋まっている浄化槽や井戸は簡単には分かりません。撤去には費用が掛かりますのでこちらも注意が必要です。

第5に臭いや騒音です。隣が実は小さな工場で平日の昼間はうるさいとか水路が近くにあって臭いがきついとか、現地でないと確認できないことがあります。近所の人に話を聞いたりすることもあります。

第6に事故などがあったかどうかです。大島てるのように事故物件を調べることができるサイトもあります。こちらも近所の人に話を聞くことがあります。

 

土地や建物の価値を判定している、不動産鑑定士のイラスト

2 法務局での調査

法務局では登記簿と公図と地積測量図、建物配置図などを手に入れます。不動産売買の多くは公簿取引ですので、登記簿に書かれている数字は重要です。所有者や抵当権の有無なども確認します。

3 役所での調査

役所での調査事項は多いです。いろいろな窓口に行って担当者に話を聞いたり図面を貰ったりします。すべては書ききれませんので、主だったものだけを挙げます。調べる順番などは人によって違うと思います。私の場合を書きますね。

まず用途地域などを確認します。建ぺい率や容積率、防火・準防火など、高度地区、日影規制などです。高度地区や日影規制は用途地域などとは別の窓口の場合もあります。区画整理や地区計画、計画道路についても調べます。用途地域の地図を貰います。

次に道路を管轄する窓口に行きます。前面の道路が公道かどうか、公道なら市道か、幅員の情報はあるか、道路明示はあるかなどを確認します。図面があれば貰います。

さらに建築関係の窓口に行きます。建築確認が取られているか、位置指定道路になっていないかなどが主です。大手建築会社が建てた新築の場合には問題は出てこないと思います。

その次が上下水道です。上下水道が通っているか、管径は何ミリか、下水は合流式か分流式かなどを調べます。配管図のコピーを貰います。

その他には、過去の災害の情報やハザードマップの入手、汚染物質があるかどうかの調査、埋蔵文化財の調査などです。景観法や宅地造成等規制法による規制にも注意が必要です。

緑の看板に「市役所」と書かれた、役所のビルのイラスト

4 ライフラインの調査

ライフラインの中では上下水道は役所で調べることができます。電気、ガスは各事業者に問い合わせます。

 

現地での調査、法律による規制、ライフラインは大変重要です。不動産屋はトラブルが起こらないように注意して漏れなく調査しています。重要事項説明で分からない言葉や制度がありましたら、ぜひご質問ください。しっかりと答えてくれます。

若者の男女がスーツを着たビジネスマンと何かの相談をしている様子を描いたイラスト

 

 

| まとめ

 

1 物件の調査は重要事項説明のため!

2 後のトラブルを避けるために重要事項説明は大切!

3 分からないことがあれば気軽にご質問ください!



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京阪沿線は家賃が安い?

| 大阪駅まで楽々通勤!

 

大阪駅近辺にお勤めの方は多いと思います。梅田は大阪有数のオフィス街ですね。グランフロントが開業してからさらにオフィス度が上がった気がします。

そこで、大阪駅まで30分圏内で楽々通勤できる駅で、家賃の安いところをピックアップしてみましょう。少し古いですが、スーモが調査をしていました。

今回は京阪沿線の駅をご紹介したいと思います。家賃相場は目安程度にご覧ください。

 

 

| ワンルーム/1K/1DK 編

 

千林大宮駅がランクインです。家賃相場は約4.1万円。1位の相川駅(約3.4万円)と比べて高めですが、新森古市駅や四條畷駅と同じくらいの相場感覚です。大阪駅まで乗換1回で、約22分です。

京阪本線の千林駅からは約550mで徒歩7分の距離です。千林駅から千林大宮駅までは千林商店街です。毎日のお買い物にも便利な環境ですね。千林駅から大阪駅までは乗換1回で、約20分です。

千林大宮駅周辺

 

 

| 1LDK/2K/2DK 編

 

寝屋川市駅がランクインです。家賃相場は約5.2万円。なんと1位です!大阪駅まで乗換1回で、約23分です。急行、準急、普通と多くの電車の停車駅になっていますから、朝の忙しい時に電車が来なくてイライラという心配はなさそうです。駅前(東側)は綺麗に整備されていて、広い都市計画道路が通っています。商業施設も多いですから人気の地域ですね。

寝屋川市駅周辺

 

2位には四條畷駅が入っています。お一人暮らしやご夫婦には、“安くて近い”通勤のしやすい地域ですね。

その他には新森古市駅が3位に入っていたり、住道駅が5位に入っていたりします。家賃の安い地域のイメージがだいたいわかってきました。

 

 

| 2LDK/3K/3DK 編

 

大和田駅がランクインです。家賃相場は約6.6万円。大阪駅まで乗換1回で、約25分です。駅前にダイエーやUFJ銀行などがあり、生活に便利な地域です。

大和田駅周辺

 

さらに寝屋川市駅もランクインです。家賃相場や約6.8万円。大和田駅とそれほど大きく変わらない相場になっています。

 

寝屋川市駅周辺

 

その他には四條畷駅が1位、星田駅が3位に入っています。

 

 

| 3LDK/4K以上 編

 

西三荘駅と寝屋川市駅が堂々の1位です。家賃相場は約7.3万円。ファミリータイプで約7.3万円は安いです。西三荘駅から大阪駅まで乗換1回、約20分です。パナソニックが目の前にあります。実は弊社も西三荘駅から徒歩3分の場所にあります。お近くのお越しのときにはぜひお立ち寄りください。

西三荘駅周辺

 

寝屋川市駅周辺

 

 

以上を見てみますと、寝屋川市駅と四條畷駅が強いですね。特に寝屋川市駅は生活に便利で通勤もラクラクと暮らしやすい地域です。お部屋探しは麻田不動産までどうぞ!

 

 

| まとめ

 

1 ワンルーム~1DKでは京阪沿線は千林駅周辺!

2 1LDK~2DKでは寝屋川市駅!

3 2LDK~3DKでは大和田駅と寝屋川市駅!

4 3LDK以上では西三荘駅と寝屋川市駅!

5 寝屋川市駅周辺は家賃が安くて通勤に便利!



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行政書士が汚職事件!

| 大阪府警で贈収賄事件発生!

 

大阪府警の曽根崎署(梅田にあります)の巡査長らは、平成29年9月から平成30年1月の間に4回、風俗店の捜査情報を教えるよう行政書士と府警OBから依頼されて捜査の進捗情報を漏らし、その見返りに北新地のスナックなどで接待を受けたという容疑がかけられています。

接待を受けた額は計約41万円。巡査長らは加重収賄と地方公務員法違反の疑いで逮捕されました。行政書士と府警OBは贈賄容疑と地方公務員法違反の教唆です。バレたきっかけは、風俗営業法違反事件で逮捕された容疑者が“逮捕されるとの情報を元警察官から聞いた”と供述したことでした。

 

越後屋から賄賂(小判)を受け取る、悪そうな顔のお代官様のイラスト

 

行政書士の業務には警察署へ提出する書類作成、申請代行もありますから、警察署に顔が利いたのでしょう。行政書士が府警OBに情報提供を依頼し、警察官から府警OBや行政書士へ情報が漏れたのではないでしょうか。また、風俗業許可を取得したお客さんから頼まれて断りにくかったのもあるのかもしれません。

府警の監察室長は“警察への信頼を損なう”と言っていますが、行政書士の信頼も大きく損なう事件です。

 

 

| 加重収賄ってなに?

 

公務員がお金やモノを貰って不正な行為をすると収賄罪にあたります。実は、収賄罪にはいろいろな種類があります。主なところでは、(単純)収賄罪(刑法197条1項前段)、受託収賄罪(同法197条1項後段)、加重収賄罪(同法197条の3第1項・2項)、贈賄罪(同法198条)があります。

収賄罪は論点が多く難しくややこしいところです。以下、簡単に書きますが、なにぶんアシュラが書くことですので正確ではなく間違いがあると思います。どうかご容赦ください。

1 単純収賄罪(刑法197条1項前段)

単純収賄罪は、公務員がその職務に関してお金やモノを受け取ったり、要求したり、約束したりすることです。

たとえば、市役所の職員が行政手続きをするときに親切にしてくれたお礼として市民からお中元を貰うような場合です。ポイントは仕事で親切にして儀礼的なお礼を受け取っただけだということです。不正な行為をしなくても収賄罪になってしまいます。

2 受託収賄罪(刑法197条1項後段)

受託収賄罪は、公務員がその職務に関してお願い事をされてお金やモノを受け取ったり、要求したり、約束したりした場合です。

先ほどの市役所の例ですと、市役所の職員が行政手続きをするときに“時間がないから早くして!”と市民から頼まれて“分かりました!”と言って行政手続をし、そのお礼としてお中元を貰う場合です。ポイントは実際にお願い事を叶える必要はないということです。“分かりました!”と言いながら通常の手順で手続きをしても受託収賄罪になってしまいます。

3 加重収賄罪(刑法197条の3第1項・2項)

加重収賄罪(1項)は、公務員がその職務に関して不正な行為をしたり相当な行為をしなかったりして、お金やものを受け取ったり、要求したり、約束したりした場合です。

たとえば、また市役所の職員の例ですが、市役所の固定資産税課の職員が市民である親戚に赤の他人の土地の固定資産税の金額を教え、そのお礼としてお中元を貰うような場合です。ポイントは不正な行為をしてお礼を受け取ったということです。

2項は長くなるので省略します。

4 贈賄罪(刑法198条)

贈賄罪は、収賄関連の罪にあたる賄賂を渡したり、申し込んだり、約束した場合です。

上の1~3の例えでは、お中元を贈った人は贈賄罪になりえます。ポイントは申し込んだだけ、約束しただけで実際にお金やモノを渡さなくても贈賄罪が成立することです。公務員にお中元を贈るのは注意が必要ですね。

 

これらを見てみますと、大阪府の事件では巡査長らは依頼を受けて不正な情報漏洩をし、そのお礼として接待を受けたのですから、加重収賄罪の疑いになるのですね。行政書士や府警OBは贈賄罪の疑いです。

このような細かいところまできちんと理解して捜査をしなければいけない警察官には頭が下がります。

 

 

| まとめ

 

1 贈収賄事件に行政書士が絡んでました!

2 警察だけでなく行政書士の信頼も失墜!

3 収賄罪はややこしい!



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大阪だけ?保証金制度

| 家を借りるときに必要な費用は?

 

家を借りるときには諸経費がかかります。これがバカにならない結構な金額になることがあります。何にどのくらいかかるのでしょうか?

1 家賃・共益費

入居する最初の月の家賃を支払います。日割り計算される場合が多いです。

2 礼金

家を貸してもらうことのお礼として大家さんに支払うお金です。家賃の1~2か月分が多いです。

3 敷金

家に傷をつけたり汚したりしたとき、原状回復のために必要な補修費・クリーニング代、家賃を滞納したときの預け金として、家賃の2~3カ月分を大家さんに預けます。退去時に余ったお金は返金される建前ですが、返金されない場合もあるようです。

4 火災保険料

火災保険が必須になっているところが多いです。

5 鍵交換費用

前に住んでいた人が鍵を持っていて不法に侵入されないように、入居者が変わるたびに鍵を交換することが多いです。1万5000円程度が多いように思います。退去時に求められることもあります。

6 保証会社の保証料

家賃を滞納した場合に保証会社が入居者に代わって家賃を立て替えます。初回保証料と更新料があり、初回保証料は月額賃料の20~100%、更新料は1年ごとに1万円程度が一般的です。

7 仲介手数料

不動産屋に支払う手数料です。家賃の1か月分程度です。

1~7を合計すると、おおよその目安として家賃の4~6か月分が諸経費になります。7万円の部屋を借りるときには、引っ越し費用や家具・電化製品などを除いて40万円以上かかる可能性があります。お引越しは計画的に!

 

 

| 大阪独自ルール!?

 

必要な費用として“礼金”と“敷金”を挙げましたが、大阪や神戸、奈良では礼金や敷金がない場合があります。“礼金がないならお得?”と思われるかもしれませんが、代わりに“保証金”を求められることがあります。

“保証金”は、家賃の滞納などに備えて大家さんが先に徴収しておくお金です。“敷金”のようなものですね。敷金との違いは、保証金には“敷引き”というものがあることです。敷引きは、退去時の補修費やクリーニング代です。この金額があらかじめ決められているのが敷引きです。たとえば“保証金5か月/敷引き2カ月”などとなっています。

敷金の場合、退去時にどこを補修するのかを大家さん(管理会社)と退去者で確認します。どこをどのように補修するのかで敷金から引かれる補修費用が変わってきます。この補修費用でトラブルになる場合もあります。

保証金の場合、あらかじめ補修費やクリーニング代が決められていますので、大家さん(管理会社)と退去者でもめることはありません。

ただし、問題があります。国土交通省が定めた“原状回復をめぐるガイドライン”では、通常の経年変化や損耗などの補修費用は家賃に含まれ、通常の使用を超える損耗や毀損だけが敷金を使って補修できるとしています。

保証金はあらかじめ決まった額を敷引きとして引いてしまいますから、入居後すぐに退去した場合には損耗が少ないのに多額の敷引きがあるとしてトラブルになる可能性があります。

大阪でも“敷金/礼金”のところは増えてきていますが、“保証金/敷引き”のところもあります。今後は国交省のガイドラインに沿った“敷金・礼金”が増えてくるのではないでしょうか。

 

 

| まとめ

 

1 家を借りるときは家賃6か月分程度を準備!

2 引っ越し費用やカーテンなどの費用も忘れずに!

3 大阪では独自の“保証金/敷引き”制度があります!



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研修会に行ってきました!

| 不動産業の研修会って何をするの?

 

麻田不動産が加入している団体の一つに大阪府宅地建物取引業協会があります。宅建業協会は、宅建業法64条の6の規定によって、宅建業に携わるすべての方の資質の向上のために不動産業務研修会を開催しなければいけません。所属している業者は参加が必須です。

宅建業協会では年に3回ほど研修会がありますが、1回だけは実際に集まって研修を受け、残りの2回はインターネット上で研修を受けます。今回は平成30年度の第1回不動産業務研修会に参加してきました。

内容としては、税制関連、空き家等の制度関連、火災保険関連、人権関連など不動産業者が知っておくべき事柄が中心です。今回は人権関連と税制関連、2022年問題でした。

 

| 不動産に関する税金

 

平成30年は変更が特になく、今までの優遇措置などが延長される措置が取られたようです。主なところを挙げてみます。

1 特定居住用財産の買換え特例

①居住用財産、②10年超の所有、③10年以上の居住などの要件を満たせば3000万円控除と軽減税率の特例が受けられます。

2 空き家に係る譲渡所得の特別控除

相続した空き家が昭和56年5月31日までに建てられた家屋である場合に、条件を満たせば3000万円の控除が受けられます。

3 居住用財産の買換えの譲渡損失繰越控除

住居を買い換えたときに損失がある場合に、条件を満たせばその年と翌年以後3年間に損失を繰り越せます。

4 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

住居を売却したときに損失がある場合に、条件を満たせばその年と翌年以後3年間に損失を繰り越せます。

その他にも、固定資産税、不動産取得税、登録免許税(登記代)なども現行の制度が延長されました。

 

 

| 2022年問題はどうなる?

 

不動産業界では2022年に一つの事件を迎えます。以前に“この頃よく聞く2022年問題って?”や“生産緑地の今!”で書かせていただきましたが、2022年に生産緑地の指定が切れて住宅用地として大量に出回るのではないかという問題です。

生産緑地に指定されるメリットは、大きく2つあります。

1 相続税の納税猶予

生産緑地で農業をしている限り相続税の納税が猶予される制度です。

2 固定資産税が安い

生産緑地の農地では固定資産税が宅地に比べて圧倒的に安いです。

この部分は変わらないのですが、現在、生産緑地になっている農地をどうするかは3つの選択肢が与えられました。

1 生産緑地の買い取りを申し出る

生産緑地を宅地として売却できるようになります。ただし、相続税の納税猶予はなくなりますし、宅地並みの固定資産税になります。

2 特定生産緑地の指定を受ける

相続税の猶予や固定資産税の農地課税は継続されます。ただし、10年間は買い取りの申し出ができず農業を続けなければいけません。

3 今のままの生産緑地とする

いつでも買い取りの申し出ができるので売却可能ですし、現在受けている納税猶予も継続されます。ただし、新たに納税猶予の適用はありませんし、宅地並みの固定資産税になります。

これを機会に農業をやめるなら①買い取りの申し出、どうするか分からないなら②とりあえず10年間農業を続ける、③税金は高くなっても今のままの生産緑地にする、という選択になるのでしょうか。

難しい判断が4年後に迫っています。生産緑地で農業をされている方は早いうちに準備を始めましょう。

 

| まとめ

 

1 不動産の業務研修会への参加は義務!

2 不動産の税金は現状を延長!

3 生産緑地には3つの選択肢!



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