月: 2018年6月

｜　住みたい街ランキング　SUUMO編

 

“関西　住みたい街ランキング！”でSUUMOの調査をお伝えしました。ざっと書き出してみます。

1位　西宮北口（阪急神戸線）

2位　梅田（地下鉄御堂筋線他）

3位　神戸三宮（阪急神戸線）

4位　なんば（地下鉄御堂筋線他）

5位　千里中央（北大阪急行）

6位　夙川（阪急神戸線）

7位　天王寺（地下鉄御堂筋線他）

8位　岡本（阪急神戸線）

9位　江坂（地下鉄御堂筋線）

10位 草津（JR東海道線）

いつもと同じ顔ぶれですが、10位の草津が意外でした。

 

 

｜　住みたい街ランキング（買って住みたい）　HOME’S編

 

HOME’SではSUUMOとは少し違った調査方法がなされています。単に“住みたい街”ではなく、“買って住みたい”と“借りて住みたい”に分けられています。HOME’Sの調査結果はこちらです。

まずは買って住みたい街ランキングを見ていきましょう。

1位　姫路（JR東海道線他）

兵庫県内で有数のターミナル駅が1位になりました。意外です。大阪方面へも広島方面へも新幹線で楽に行けるところが評価されたのでしょうか。姫路駅には大きな駅ビルがあり商業施設が集まっています。駅周辺は一方通行が多く、私のように道路事情に慣れていないとなかなか目的地にたどり着けないかもしれません。姫路都市圏の人口は約70万人と言われています。政令指定都市並みの規模ですね。

2位　西宮北口（阪急神戸線）

駅前の再開発がポイントでしょうか。商業施設がたくさんあります。梅田へは約15分で通学通勤に便利です。また三宮へも近くアクセスの良い地域です。ちょっと高級な感じがするので関西では人気があります。SUUMOでは1位でしたが、こちらでは2位になってしまいました。

3位　桃山台（北大阪急行）

北摂に住んでいないとなじみの薄い駅名ではないでしょうか。緑地公園駅と千里中央駅の間にある駅で、ベッドタウンとして発展しました。近頃はマンション開発が盛んに行われていて、人気が出てきたのかもしれません。駅前のバスターミナルから阪急バスの発着が多く、豊中駅方面や吹田方面に多くの路線があります。私の印象は“坂の多い地域”ですね。住むのなら電動自転車が欲しい…。

4位　天神橋筋六丁目（阪急千里線他）

天神橋筋商店街の北端ちかくにある駅です。“天六”と略されて呼ばれています。阪急、堺筋線、谷町線といった鉄道だけでなく、都島通りや府道14号線など大通りがありますので車でも便利です。梅田まで2駅という都市部ですので、生活、通勤・通学、遊びに便利です。

5位　香里園（京阪本線）

寝屋川市の高級住宅街として知られています。成田山不動尊や同志社香里中高があります。商業施設が多いというよりも住宅街でしょうか。京阪電車は特急以外すべての電車の停車駅になっています。バスの発着が多く、寝屋川市駅方面、枚方市駅方面、JR学研都市線方面など多くの路線があります。香里園駅周辺の再開発でさらに人気が上がったのでしょう。

 

6位以下は次のとおりです。6位　高槻（JR東海道線他）、7位　明石（JR東海道線他）、8位　中津（阪急神戸線他）、9位　京橋（JR環状線他）、10位　和泉中央（泉北高速鉄道）です。

 

SUUMOとはかなり違ったランキングになっています。京橋は下町ですし、和泉中央はかなりマニアックです。ランキングを色々と見比べるのは楽しいですね。

 

 

｜　住みたい街ランキング（借りて住みたい）　HOME’S編

 

借りて住みたい街ランキングを見ていきましょう。

1位　三ノ宮（JR東海道線他）

阪神間で人気のある地域です。JR東海道線、阪急線、阪神線、地下鉄と多くの鉄道が集まっていて、どこへ行くにも便利です。何といっても神戸のど真ん中ですので商業施設がたくさんあります。売買物件よりもはるかに賃貸物件が多くありますので、買って住みたい編ではなく借りて住みたい編で1位になったのでしょう。

2位　新大阪（JR東海道線他）

新幹線、JR東海道線、地下鉄御堂筋線が乗り入れている駅です。ワンルームマンションが多く、投資マンションも多いですね。部屋を借りて住むのには大変便利な地域です。

3位　江坂（地下鉄御堂筋線）

戸建住宅は少なく、マンションが多い地域です。SUUMOのランキングでも9位に入っていて人気があります。ワンルームマンションだけでなくファミリータイプのマンションも増えてきています。駅周辺は商業地ですが、駅から徒歩5分も離れると戸建住宅が多くなってきます。新御堂筋線（国道423号線）や内環状線（国道479号線）といった大通りがありますので、鉄道だけでなく車での生活にも便利です。

4位　出町柳（京阪本線他）

京阪本線の京都の終着駅です。鴨川と高野川の合流地点で、京都盆地の北東に位置します。京都大学や同志社大学へは徒歩圏内で学生の街といった風情があります。京都の街らしく、狭く入り込んだ道路の多い地域ですが、京都らしさを楽しむことができます。

5位　姫路（JR東海道線他）

買って住みたい街ランキングで1位の姫路がここでも登場しました。駅周辺は商業地ですが、少し離れれば賃貸物件が多数あります。姫路城までも近く観光でも飽きない地域ですね。

 

6位以下は次のとおりです。6位　明石（JR東海道線他）、7位　神戸（JR東海道線他）、8位　武庫之荘（阪急神戸線）、9位　西宮北口（阪急神戸線他）、10位　上新庄（阪急京都線）です。

 

姫路や上新庄などSUUMOのランキングでは見られない地域がランクインしています。SUUMOで1位の西宮北口はHOME’Sではそれほど人気がないですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　西宮北口や三宮はSUUMOでもHOME’Sでも人気！

２　HOME’Sでは地下鉄御堂筋線沿線が人気！？

３　買って住みたい街では京阪地域の香里園がランクイン！

｜　防火地域や準防火地域の防火性能

 

市街地には、火災の拡大を防止するために建物を燃えにくい建材で作るよう指定された地域があります。防火地域、準防火地域、法22条指定区域の3つがあります。

１　防火地域

駅の周辺など街の中心部で主に商業地域が指定されることが多いです。

3階以上で延べ面積100㎡を超える建物は耐火建築物でなければいけません。その他の建物は耐火建築物または準耐火建築物でなければいけません。

２　準防火地域

防火地域の外側で、比較的防火上重要な地域が指定されることが多いです。

4階以上、1500㎡を超える大規模な建物は耐火建築物、500~1500㎡の建物は耐火建築物または準耐火建築物でなければいけません。3階以上の建物は耐火建築物、準耐火建築物、技術的基準適合建築物のいずれかでなければなりません。

３　法22条指定区域

準防火地域の外側の地域が指定されることが多いです。

屋根を準不燃性能、外壁で延焼のおそれのある部分を準防火性能のある構造でなければいけません。

 

防火地域、準防火地域、法22条指定区域以外でも大規模木造建築物は一定の規制があります。

 

 

｜　玄関ドアや窓は延焼のおそれのある開口部

 

耐火建築物や準耐火建築物は、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に遮煙性能のある防火設備が必要です。外壁の開口部というのは玄関ドアや窓ですね。延焼のおそれのある部分は分からなかったので調べてみますと、原則として隣地との境界線や道路の中心線から1階で3m以下、2階以上で5m以下の部分をいうそうです。

玄関ドアや窓はどの住宅にもありますから、防火地域や準防火地域にあって対象となる建物は玄関ドアや窓が遮煙性能のある防火設備でなければいけません。

以前に問題になったのは、窓の部分のサッシです。国内のサッシメーカーの団体であるカーテンウォール・防火開口部協会がすべての防火サッシを書面のみで防火認定品と認定していました。

ところが、平成22年にこれらの防火サッシの防火性能が国土交通省の基準を満たさないことが分かりました。協会の審査が無茶苦茶だったのです。

そこで、2014年からは、製品ごとに個別に試験を受けて大臣の認定を取得した防火サッシに切り替えることが義務付けられました。平成26年以降に取り付けられたサッシは防火性能があることになります。

この防火サッシ、遮煙性能はどれだけ効果があるのでしょうか。火事になると時間が経つごとに温度が上がり、1時間後で900℃以上、3時間後で約1200℃になるそうです。防火サッシの耐熱温度は勉強不足で存じ上げませんが、一般に窓ガラスの溶ける温度は800~1000℃といわれています。

そうすると、火事になるとサッシは大丈夫でも窓ガラスが溶けてしまいます。窓ガラスが溶けてしまうとサッシに遮煙性能があっても意味がありませんよね。それでも防火サッシの基準を採用しているということは、私の知らないことがあるのでしょう。勉強しなければ…。

 

 

｜　防火戸はどうなの？

 

窓については先ほどのとおりですが、ドアについてはどうなのでしょうか。カーテンウォール・防火開口部協会のサイトを見てみますとお知らせがありました。

平成31年4月1日から、ビルの防火戸も防火サッシと同じように個別に試験を受けることになるようです。来年4月以降にアパートを建てようと思っておられる方は、サッシだけでなく防火戸についても個別認定品が使われているのか十分に注意してください。

 

 

｜　まとめ

 

１　延焼防止のために防火地域、準防火地域などがあります！

２　防火サッシが防火じゃなかった事件発生！

３　共同住宅では窓だけでなく防火戸も個別認定品を！

｜　田舎生活なら無料物件！？

 

近頃は地方の不便な地域の不動産が無料で譲渡されることが増えてきました。“不動産　無料　譲渡”などのキーワードで検索するとたくさん出てきます。

誰も住まなくなった家の空家対策をしても全く借り手がいない、売りたくても売れないといった場合には“タダでもいいから手放したい”と言われる方もいらっしゃいます。

都心部を除いて、年々不動産の価値は下がってきています。不動産をタダで譲らなければいけなくなる前に売却してしまいましょう。どうしても売れなければ更地にすると買主さんが見つかるかもしれません。不動産屋に相談してみると解決方法が見つかる可能性があります。

 

 

売主さんには厳しい状況ですが、田舎に住みたい人にはうれしい傾向です。多くの方には当てはまらないでしょうが、“定年退職後に物価の安い土地で庭いじりをしながら暮らしたい”とか“電話やインターネットで仕事ができる自由業だからどこに住んでもかまわない”という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ただ、個人間での売買にはご注意ください。タダで不動産を譲りたいといった場合には、土地・建物だけでなく、地域や親族・近隣関係などに何らかの問題があるかもしれません。不動産屋の仲介があれば調査を任せることができますので、時間や手間を惜しむ方や地震がない方には不動産屋の仲介をおすすめします。

 

 

｜　無料物件を譲り受けても税金がかかる！？

 

不動産を無料で譲り受けた場合、贈与税がかかってきます。贈与税の課税方法には“暦年課税”と“相続時精算課税”があります。また、贈与税がかからなかったり控除があったりしますが、詳しくは税務署や税理士に確認してください。

 

 

支払う税金は贈与税だけではありません。まず、不動産取得税があります。不動産取得税は固定資産税評価額の4％、土地や住宅であれば特例で3％です。また、宅地は固定資産税評価額の1／2で評価されます。その他、新築住宅と敷地の税額軽減、認定長期優良住宅の税額軽減、中古住宅と敷地の税額軽減などがあります。詳しくは税務署や税理士にお尋ねください。

贈与税、不動産取得税のほかには、登録免許税がかかります。土地・建物の価格の2％です。ただし、現在は売買では軽減措置があり1.5％になっていますが、贈与にはありませんのでご注意ください。詳しくは司法書士にご確認ください

他には、毎年固定資産税がかかります。いくらになるかは売主から固定資産税通知書の写しを貰って確認してください。

 

 

｜　まとめ

 

１　田舎の不動産がタダ！？

２　生活に不便な地域でもOKなら色々あります！

３　タダでもらっても税金はかかります！

平成30年6月18日、大阪府高槻市、茨木市付近を震源とする地震が発生しました。守口市、門真市、寝屋川市でも地震による被害状況が報告されています。被害を受けた方にお見舞い申し上げます。

 

｜　守口市の地震の被害状況と対策

 

守口市内の建物の被害状況は次のとおりです（6月19日18:00）。

・家屋全壊　なし

・家屋半壊　なし

・建物損傷　屋根材　38件、外壁　20件、塀　10件

・人的被害　なし

 

守口市内の公共施設の被害状況は次のとおりです（6月20日20:00）。

・桜町団地　エレベーターが4階で停止。現在復旧済み。

・佐太団地　エレベーターが5階で停止。現在復旧済み。

・金下・日吉団地　エレベーターが1階と7階で停止。現在復旧済み。

・大枝公園　石膏ボードのひび割れ。トイレ棟の床のタイル割れ。補修対応準備中。

・排水管　　寺方元町、西郷通四丁目で濁流発生。現在対応済み。

・排水管　　高瀬町で濁流発生。現在、洗浄・注視中。

・水道局　　庁舎・施設の壁に損傷。補修対応準備中。

・市役所庁舎　棟屋・消火管破裂による漏水。現在復旧済み。

・市役所庁舎　漏水による煙検知器故障（4機）。補修対応準備中。

・守口小学校　外壁ブロック塀の損傷。ブロック塀撤去予定（今週中）。

・庭窪小学校　プール階段、外壁ブロック塀の損傷。ブロック塀撤去予定（今週中）。

・八雲小学校　2階体育館渡り廊下に歪み発生。調査実施予定。

・錦小学校　　ポンプ室漏水。対応済み。

・藤田小学校　2階体育館渡り廊下に歪み発生。安全確認済み。

・八雲東小学校　外壁ブロック塀の損傷。ブロック塀撤去予定（今週中）。

・佐太小学校　外壁ブロック塀の損傷。ブロック塀撤去予定（今週中）。

・下島小学校　外壁ブロック塀の損傷。仮説バリケード設置予定（今週中）。

・寺方南小学校　濁水発生。対応済み。

・八雲中学校　廊下壁の損傷。調査実施予定。

・錦中学校　　外壁ブロック塀の損傷。ブロック塀撤去済み。

・樟風中学校　体育館天井のセメント剥離。補修対応準備中。

・さつき学園　体育館舞台袖天井の継ぎ目剥がれ。補修対応準備中。

 

守口市では31か所の避難所を開設していましたが、6月21日18:00に以下の4か所を除いて一旦閉鎖しました。

・大阪国際大学

・西部コミュニティセンター

・樟風中学校

・さつき学園

上記4か所の避難所についても6月25日12:00で一旦閉鎖します。(1)利用者が13人（6月21日8:00現在）であること、(2)強い余震がないこと、(3)ライフラインが正常であること、(4)住宅損害が少ないことが理由です。

 

損壊個所の補修のため休館している施設がありますのでご注意ください。

・市民体育館

・佐太老人福祉センター

・児童センター

 

守口市では罹災証明書の発行手続きを総務部課税課で行っています。その他、相談窓口がありますので被災された方は担当の窓口にご相談ください。

 

 

｜　門真市の地震の被害状況と対策

 

門真市内での人的・家屋の被害はありません（6月21日9:00)。被災された方にはブルーシートの貸与、罹災証明書の発行をしています。

・ブルーシートの貸与　門真市役所別館3階　危機管理課　1世帯1枚

・罹災証明書の発行　　門真市役所別館3階　危機管理課

 

門真市教育委員会では小中学校の施設の点検を行っています。道路の陥没、空き家・ブロック塀の倒壊、看板の落下などに気を付けるよう注意が出されています。

また、旧北小学校運動広場の体育館が6月25日まで利用停止になっています。6月26日以降の利用については決定次第発表されますので、門真市のサイト等でご確認ください。

 

｜　寝屋川市の地震の被害状況と対策

 

寝屋川市が把握している被害状況は次のとおりです（6月20日16:00）。

・人的被害　死亡者　なし、負傷者　9人

・家屋被害　壁倒壊　5件　対応済み

エレベーター閉じ込め　5件　対応済み

ガス漏れ　4件　対応済み

停電　　10件　復旧済み

・道路被害　陥没なし

・公園被害　倒木等なし

・河川氾濫　なし

・堤防亀裂　太間町の堤防に亀裂・液状化発生。対応中。

・水道管　　破裂なし

・漏水　　　24件発生。22件対応済み。

・濁り水　　相談件数31件。対応中。

・ため池　　被害なし

・電線切断　1件。対応済み。

・公共施設　総合センターの講堂横ガラス破損。

・フレイプラザ香里　配管水漏れ。臨時休業中。

・中央・東・駅前図書館　蔵書落下。臨時休館中。

・公園墓地　墓石位置ずれ、灯篭倒壊。

 

寝屋川市では対応業務の一覧を作成しています。窓口でのご相談の時は参考にしてください。

 

｜　まとめ

 

１　守口市では建物被害が多数！

２　門真市ではブルーシートの貸与がなされています！

３　寝屋川市では負傷者が9名！

｜　住宅金融支援機構の調査結果

 

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が平成29年にフラット35の検査に合格した木造住宅の調査結果を発表しました。調査結果はこちら。

住宅金融支援機構は住宅ローンの資金融通を支援する機関です。フラット35などの証券化支援業務、融資保険業務、直接融資業務などを行っています。一般的にフラット35の親玉ですね。

この調査は5年に一度行われていて、適合証明検査機関が調査票に記入した内容を3000件ピックアップしています。調査項目は、住宅の構造、基礎、窓サッシ枠・窓ガラスなど61項目に及びます。

この5年間で大きく変わったところを拾い上げたいと思います。

 

 

｜　住宅の構造

 

平成21年に準耐火の枠組みが変わりまして、“準耐火（省令準耐火）”の設計ができるようになりました。準耐火（省令準耐火）で設計された住宅は、火災保険料や地震保険料が安くなるというメリットがあります。

前回の調査、平成24年度を見ますと、木造（耐久性あり）が77.3%、準耐火（省令準耐火）が18.0%、準耐火（イ準耐・ロ準耐）が4.7％でした。平成29年度では、準耐火（省令準耐火）が増えて27.3%になっています。その分だけ、木造（耐久性あり）と準耐火（イ準耐・ロ準耐）が減っています。

新築一戸建の建売住宅で、火災保険料や地震保険料の軽減を売りにした住宅が増えてきたのでしょうね。

 

 

｜　通し柱の寸法

 

通し柱は住宅の土台から軒までを貫いたつなぎ目のない柱のことです。建物の四隅に用いることで建物を一体化して耐震性や耐久性を高める役目を担っています。

平成24年度の調査では、12㎝角の通し柱を使っている住宅が71.5%ありました。10.5㎝角は18.1%、通し柱なしが9.4%でした。ところが、平成29年度では、12㎝角を使っている住宅は49.7%に激減しました。逆に増えたのは、10.5㎝角（28.4%）と通し柱なし（21.3%）です。

原因としては、パワービルダーによるプレカットの材木を用いた薄利多売の隆盛や接合部に用いる金物の性能が良くなったことが挙げられます。パワービルダーの建てた住宅でも耐震性は十分にありますので、10.5㎝角の通し柱を使っているというだけでは耐震性・耐久性の良しあしを判断できません。金物も含めた耐震のための技術が大きく進歩したのでしょうね。

 

 

｜　窓サッシ枠

 

以前は窓のサッシと言えばアルミでした。平成7年度から平成24年度までの調査では、アルミの窓サッシ枠の利用はおおむね70～80%で移行しています。平成29年度の調査では大きく様相が変わって、アルミ製は38.3%にすぎません。大きく増えたのがプラスチック製（23.1%）、木又はプラスチックと金属の複合材料製（32.8%）です。

プラスチック製や複合材料製は断熱性に優れていて、冷暖房のランニングコストが抑えられます。複合材料製は性能とコストのバランスが良いと言われていますので急増したのでしょうね。もちろん技術の進歩のなせる業です。

 

 

｜　屋根の形状

 

以前は、住宅の屋根といえば切妻か寄棟、屋上が欲しい人には陸屋根でした。近年は寄棟が大きく減って片流れが増えています。

寄棟は古い家屋によくみられる形状です。切妻は多くの住宅で採用されています。ちょうどよいイラストが見つからなかったのですが、こんな感じです。

 

片流れにすることで屋根の一面が広くとれるようになりますので、太陽光発電の普及が原因だと思われます。寄棟でも太陽光発電設備を設置している住宅も見かけますが、太陽光設備を設置している住宅に一番多いのは切妻で、次に片流れではないでしょうか。

 

 

｜　まとめ

 

１　準耐火（省令準耐火）が大幅増！

２　通し柱のない住宅も増えてます！

３　窓サッシ枠は断熱性重視！

４　屋根の形状の変化は太陽光発電が原因！？