不動産の売買で手付金は必要？

｜　手付金ってなに？

 

手付金は解除権を認めるためや損害賠償や違約金として支払われる金銭で、売買契約時に売主に預けておいて決済のときに売主から返還してもらうものです。決済で売買代金の授受をしながら別途手付金の返還をするのは面倒ですよね。

そこで、賢い人が思いつきました。「どうせ決済でお金のやり取りをするのだから、手付金は代金に充当してしまえばいいんじゃない？」ということで、一般に契約書には「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれることが多いです。売買代金に充当するのが当然ではないんですね。

 

 

｜　手付金の種類

 

手付金には3種類の意味があります。

１　解約手付

解除権は相手方の債務不履行があったときに行使するのが一般的です。ところが、相手方の債務不履行がなくても解除したいときもありますよね。そのような時のために、手付金に解約手付の意味を持たせて、相手方が履行に着手するまで解除できるようにしました。売主と買主は次の方法で解除ができます。

・買主は支払済の手付金を放棄して解除する。

・売主は買主に手付金の倍額を返還して解除する。

相手方が履行に着手するまでいつでも解除できるようにしながら、解除をするには手付金の金額を負担しなさいというのが、解約手付です。

２　違約手付

手付金に解約手付の意味が与えられると、相手方が債務不履行になったときに違約金として機能します。違約罰であったり損害賠償の予定であったりします。これも売主と買主は次の方法で違約金として支払います。

・買主側の債務不履行があったときは、手付金が没収されます。

・売主側の債務不履行があったときは、売主は手付金の倍額を支払います。

３　証約手付

契約が成立したことを証明するものとして買主が売主に預ける金銭です。手付は少なくとも証約手付の意味を持っていると考えられているようです。

 

不動産の売買契約書には“解約手付”と書かれていることが多いです。契約書に手付金の意味が書かれていない場合には“解約手付”と推定されます。法律には書かれていませんが、裁判所がそのように決めました。ただ、“推定”ですから後日争いになる可能性があります。手付金の意味が契約書に書かれているか確認してください。

 

 

｜　手付金は必要？

 

手付金は売主と買主の合意で決めますが、一般的には手付金が授受されます。契約書に手付金の条項がついています。

“解約手付”として機能させるには、高額すぎると簡単には解除ができなくなりますし、少額すぎると気軽に解除できてしまいます。一般的には売買代金の5~10％くらいです。

ところで、売主が不動産屋（宅地建物取引業者）で買主が一般の人のときは別の規制があります。宅地建物取引業法で20%以下しか受け取れなかったり、“解約手付”にしたりしなければいけません。それだけはなく、不動産屋の倒産のリスクに備えて、手付金が多額のときには保全措置を講じなければいけない場合があります。

 

 

｜　手付金の保全措置

 

いわゆる“8種制限”と言われているものの1つで、不動産屋の倒産のリスクに備えるものです。

たとえば、不動産屋が売買代金の一部を受領したまま工事完了前や引渡し前に倒産してしまうと、買主は損失を被ることになります。不動産屋の倒産から買主さんを保護するために次のような規制があります。どちらも手付金が売買代金に充当される場合に限ります。

１　未完成物件の場合

手付金が売買代金の5%または1000万円を超えるとき

２　完成物件の場合

手付金が売買代金の10％または1000万円を超えるとき

 

保全措置の方法ですが、主に3つのパターンがあります。

１　金融機関との保証委託契約

２　保険会社との保証保険契約

３　指定保証機関などによる保管（完成物件の場合のみ）

 

 

｜　まとめ

 

１　手付金は売買契約時に預ける金銭！

２　契約書には手付金の条項があるのが一般！

３　不動産屋には手付金に関する規制があります！