新築住宅っていくらくらい?

毎月戸建住宅などの住宅価格を調べている東京カンティが2019年7月の住宅平均価格を発表しました。新築住宅や中古住宅などに分かれていますが、大阪府の新築住宅の平均価格を見てみたいと思います。

 

 

| 新築木造一戸建住宅の平均価格(小規模)

 

小規模住宅の平均価格を見てみます。敷地面積50~100㎡未満で、最寄り駅から徒歩30分以内かバス20分以内の物件を調査しています。

大阪府の平均価格は3,295万円でした。土地面積(平均)は76.5㎡、建物面積(平均)は100.1㎡です。

駐車場1台付きの2階建住宅では土地面積が約100㎡、建物面積が約130㎡ですから、76.5㎡/100.1㎡は小さめの住宅です。サイズとしては20年くらい前に多かった3階建住宅をイメージされるとよいのではないでしょうか。

2019年5月・6月と平均価格は上昇していましたが、7月に入って約1.6%も下落しました。そうはいっても1年前の2018年7月と比べますと約6.4%も上昇しています。大阪市内の土地価格上昇に引きずられるように、大阪府全体でも土地の価格は上昇しているようです。

ちなみに、大阪市のデータは次のとおりです。

・平均価格:3,755万円(前月比-3.5%、前年同月比12.7%)

・土地面積:71.9㎡(前月比-3.1%、前年同月比4.1%)

・建物面積:106.5㎡(前月比0.7%、前年同月比4.7%)

大阪市内の平均価格の前年同月比がすごいですね。12.7%も価格が上昇しています。小規模木造住宅でもこれだけ土地の価格が上がっているのですね。

 

 

| 一般的な新築一戸建住宅の平均価格は?

 

小規模住宅の平均価格は約3,300万円でしたが、普通の2階建て住宅はいくらくらいの価格なのでしょうか。敷地面積は100~300㎡未満で、最寄り駅から徒歩30分以内かバス20分以内の物件です。敷地面積以外は同じ条件です。

大阪府の平均価格は3,474万円でした。土地面積(平均)は126.4㎡、建物面積(平均)は102.3㎡です。土地の面積が1.6倍以上になっても価格は1.1倍にもなりません。お得なように思えます。ただ、立地が異なる可能性が高いです。一般的な新築住宅は郊外が多く、小規模住宅は大阪市内や大阪市内に近い地域が多いのかもしれません。

門真市や寝屋川市では、土地面積が100~120㎡、建物面積が100㎡前後の新築2階建住宅(駐車場1台付き)は、3,200万~3,500万円です。大阪府の平均よりも価格で100万円程度安くなっていて、土地面積は10㎡ほど狭くなっています。門真市や寝屋川市の物件が大阪府の平均的な新築2階建住宅なのかもしれませんね。

価格は前月比で約3.9%上昇しています。前年同月比では約8.0%の上昇です。小規模住宅よりも一般の住宅の方が価格の上昇が大きいようですね。

大阪市を見てみますと、次のようになっています。

・平均価格:4,396万円(前月比17.8%、前年同月比3.9%)

・土地面積:117.2㎡(前月比-2.7%、前年同月比-3.2%)

・建物面積:102.9%(前月比-1.5%、前年同月比-1.5%)

平均価格の前月比が17.8%も上昇していますが、これは2019年6月が-14.4%だったことが原因だと思います。2019年4月・5月と比べますと価格はほとんど変わりません。大きな価格の波としては、夏ころに上昇するのが恒例になっています。今年は消費税が10%に上がることもあって、4月あたりから価格が上昇しています。

 

 

| まとめ

 

1 大阪府内の小規模住宅価格は約1.6%下落!

2 大阪府内の一般住宅価格は約4%の上昇!

3 大阪市内の一般住宅価格は高止まり傾向!?



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自宅は駅から徒歩何分までOK?

| 駅からは徒歩15分以内が約78%

 

駅からどのくらい離れていてもOKなのかを調査した結果が発表されました。調査をしたのはリニュアル仲介株式会社で2019年6月7日~11日にインターネットで実施されました。

結果を見ますと、年代で大きな差が出ています。全体では、~5分が約7%、5~7分が約15%、7~10分が約32%、10~15分が約23%、15~20分が約11%、バス便が約12%だったそうです。

以前は“駅近”と呼ばれた10分以内は約54%の方が許容範囲としています。半分以上の方が駅から徒歩10分以内を希望していますので人気があるのは頷けます。また、最近の“駅近”と言われている7分以内を許容範囲とする人は約22%です。10分まででしたらまだまだ“駅近”と言ってもいいのかもしれませんね。

 

 

| 年代別の特徴

 

年代別のクロス集計を見ますと、年代によって結果に大きな差がでていました。特に注目したいのは、次の3点です。

1 20代は駅近の利便性重視!

20代の方は利便性をかなり重視しているようです。徒歩10分以内が許容範囲とする人の割合が約67%となっていて、全世代でトップです。2/3の方が駅に近い物件を探しています。15~20分やバス便でもOKと答えた人はたったの約8%しかありませんでした。

2 30代は環境重視!?

30代の方は20代の方とは反対に、徒歩15~20分やバス便でもOKと答えた人が約29%もいます。20代の約3.5倍です。30代は子育て世代になりますから、小さなお子さんでも安心できる環境がある郊外を選択肢に入れているのでしょうか。

3 60代以上は駅近を希望!

60代の方は駅のすぐ近くの住宅を希望されています。徒歩5分以内と答えた人が約16%と全世代に比べて断トツで多くなっています。ちなみに、20代は約4%、30代・40代は約5%、50代は約7%ですから、60代以上の駅そば希望はかなり多いと言えますね。体力の衰えや体調の問題から駅のそばを希望するのでしょうか。

 

 

| まとめ

 

1 半数以上の人が駅から徒歩10分以内を希望!

2 30代は駅から遠くても環境重視!?

3 シニア世代は徒歩5分以内に住みたい!



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この頃は土地の価格が上がってる?

| 地価LOOKレポートを見てみます

 

国土交通省が2019年の第1四半期(2019年1月1日~4月1日)の地価LOOKレポートを発表しました。

地価LOOKレポートは以前にもご紹介しましたが、全国100地区の四半期ごとの地価動向を調査したものです。全体的には地価が上昇した地区が97地区、横ばいが3地区になっています。

 

 

| 大阪の地価は?

 

地価が上昇した地区が100地区中97地区ですから、大阪も地価が上昇しています。0%超3%未満の上昇率になった地域は25地区中11地区、3%以上6%未満の上昇率になった地域は25地区中14地区です。

もう少し詳しく見てみましょう。

大阪府では、大阪市北区、中央区、淀川区などの商業地域は3%以上6%未満の上昇率が多くなっています。OBP(中央区)や阿倍野(阿倍野区)では0%以上3%未満の上昇率です。住宅地では福島区や天王寺区では3%以上6%未満の上昇率です。

取引価格が上がるとオフィスの賃料も上がります。ただ、店舗の賃料はまだ横ばいの地域が多いですし、住宅街の取引価格の上昇はマンションの賃料の上昇につながっていないようです。そのため、取引価格との利回りは下がっているようです。

大阪市の中心部ではオフィスビルの空家率が低水準で推移していて、オフィスの賃料高騰につながっているようです。心斎橋や難波などの“ミナミ”ではオフィスの賃料は横ばいで、店舗の賃料が上昇しています。

豊中市(千里中央)では大型商業施設があることからファミリータイプのマンションの人気が高いです。しかしニュータウンの建替による集合住宅ばかりで賃貸マンションがほとんどないため、70㎡の分譲マンションの賃貸では家賃15~17万円ほどになるようです。台地で地盤が強く、緑が多くて利便性もよいという人気の土地柄です。

吹田市(江坂)では単身用のマンションが多く、店舗も充実しています。賃貸マンションの1階が店舗になっているパターンが多いです。ホテルなどの宿泊施設や投資家向けの賃貸マンションなどの需要が高まっているようです。新大阪と同じようになっていくのではないでしょうか。

このようにみると、大阪市内の中心部やOOSAKAメトロ御堂筋線沿いの地価が上昇していることが分かります。京阪沿線でも新築住宅の価格は上昇傾向ですが、こちらは土地というよりも建物の価格が上がっているように思います。材料や人件費は毎月のように上がっていくようで、建築会社は頭を抱えているのではないでしょうか。

 

 

| まとめ

 

1 地価LOOKレポートを発表!

2 ほとんどの地区で価格が上昇!

3 大阪市中心部や御堂筋線沿いの地価も上昇!



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マンションを買うならどんなのがいいの?

| 大阪では価格が上昇中

 

“近畿圏のマンション市場動向”((株)不動産経済研究所)によりますと、2018年度の大阪のマンションは、㎡単価で5~10%ほど価格が上昇しているそうです。平均価格は、大阪市内で約3600万円(約46㎡)、大阪府下で約4100万円(約72㎡)となっています。3年ぶりの上昇とのことです。

関東でのマンションの価格上昇はよく耳にしますが、とうとう大阪でも価格の上昇が始まりました。マンションを購入する場合、10年ほどで手放す予定でしたら変動金利の住宅ローンを利用し、終の棲家にするのでしたら全期間固定金利の住宅ローンがよいと言われています。

マンションの価格上昇が続きますと、いくら低金利とは言え住宅ローンの金利もバカにはできません。十分な購入資金の準備や住宅ローンの選択はこれから難しくなってくるかもしれませんね。

 

 

| 人気のマンションはどんなの?

 

ライフステージによって全く異なってきますが、駅近、建築年数、間取りあたりが選ぶポイントになってくるのではないでしょうか。駅まで徒歩5分以内でしたら通勤や通学で苦になりませんし、建築後15年以内くらいでしたら耐震や遮音性にも不満が出にくいと言われていますし、ライフスタイルに合わせた間取りであれば快適に暮らすことができます。

広さはどうでしょうか。単身世帯、共働き夫婦、ファミリー、高齢夫婦などによって必要な広さは変わってきます。一番広さが必要なのがファミリーですね。4人家族なら3部屋が必要になってくるでしょう。

単身世帯、共働き夫婦、高齢夫婦なら、2部屋あれば十分でしょう。2LDKの専有面積は50~60㎡が多いです。2LDKの間取りのマンションは最近になって増えてきているようで、比較的築浅ですがその分だけ価格(家賃)が高めです。2DKになりますと、築年数が経過している分だけ価格(家賃)を抑えた物件が多くなってきます。専有面積は40~50㎡です。

2DKや2LDKは広い年代の方の需要があります。単身世帯なら結婚後にも住めますし、共働き夫婦なら子供ができても大丈夫ですし、高齢夫婦なら孫が泊まりに来てもぎゅうぎゅうにはなりません。特に、駅まで徒歩5分以内、建築後15年程度、2LDK、60㎡くらいのマンションは様々なライフステージの方に人気があるようです。

都心では40~50㎡の2LDKマンションがブームになっているようですが、極端に広さを犠牲にして交通の便をとるというちょっと特殊な趣向のように思います。

 

 

| まとめ

 

1 大阪でもマンションの価格が上昇!

2 駅近、築浅、2LDKが人気!?

3 都心の狭小マンションブームは特殊!?



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値段がつかない中古マンションとは?

| マンションを買い替える?

 

大阪では今よく売りに出されているマンションは1980年代に建築されたマンションです。築後30~40年経過していて、管理の仕方にもよりますが長期修繕や建て替えが検討される時期です。リフォームをした街中のマンションで1500~2500万円くらいでしょうか。

中古マンションの価格は、築30年くらい経つと新築時のおおよそ半値で推移すると言われています。もちろん、東京には価格が高騰しているようなプレミアムなヴィンテージマンションもあるようですが、大阪にはそのような物件はほとんどないようです。

 

 

| 中古マンションの価値はなに?

 

1 立地

中古マンションの価格を左右するのは、なにはともあれ“立地”です。都会にあること、駅から徒歩5分以内にあることなどが価格の下がらない理由になっています。以前は、駅から徒歩10分以内であれば“駅近”物件とされていましたが、このようなマンションはマンション全体の約7割もあるそうです。近年は、駅周辺の再開発によって、駅と直結したような徒歩0分や1分といったマンションも売りに出されています。

共働き世帯が増えている現在では、通勤に便利な駅近の物件が多く建てられています。近隣に商業施設があるマンションは買い物に便利ですし子育て世代に人気があります。

近隣に商業施設がなく駅から10分以上の分譲マンションは売るに売れず、売れたとしても売却価格は新築時の半値以下。住宅ローンの残債を支払うことができれば万々歳という場合が多くあるようです。

2 管理

マンションの管理が悪いと売却価格が下がる傾向にあるようです。たとえば、エントランスにある郵便受けにチラシがあふれている、自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているなどです。

郵便受けにチラシがあふれているのは長期間空室になっている可能性が高いです。つまり、所有者が住んでおらず賃貸されてもいないのですから、何らかの理由で人気のないマンションの可能性があります。

自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているのは管理が行き届いていない証拠です。通常は1戸あたり1台以上の駐輪スペースがあるはずですが、自転車置き場に自転車があふれているのは、住民の人数に対して自転車置き場が足りなかったり住民以外の人が駐輪したりしている可能性があります。

ぐちゃぐちゃの自転車置き場には、往々にしてかごにゴミがポイ捨てされた自転車があったり無断駐輪の自転車があったりします。このような場合は、不審者の侵入を許したり犯罪が起こったりするかもしれません。マンション専用のステッカーの貼付けを徹底されていて台数がきちんと確保されているマンションは安心感があります。

 

 

| まとめ

 

1 マンションは値下がりしても半値程度まで!?

2 商業施設が近く駅まで5分以内のマンションが人気!

3 中古マンション購入時は郵便受けや自転車置き場をチェック!



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