３つの顔を持つ男のブログ

｜　消費税って不動産売買でもかかるの？

 

お金のやり取りがあると納めないといけないのが消費税。今は8%ですが、2019年10月1日から10％に増税することになっています。

不動産の取引でも消費税はかかります。ただし、土地の売買には消費税がかかりません。土地は“消費”するものではないからだと言われています。

不動産売買で消費税がかかるものは、建物、仲介手数料、融資事務手数料、司法書士報酬などがあります。中古の建物の場合は売主が個人であれば非課税です。

不動産の売買を不動産屋に仲介してもらうと期間が3か月や6か月かかったりして長くなりがちです。その間に2019年10月1日が来てしまったら仲介手数料の消費税は8%のままなのでしょうか、それとも10%になってしまうのでしょうか。

 

 

｜　不動産仲介契約での消費税率はこうなる！

 

不動産売買などの仲介契約は消費税改正法の経過措置の適用対象になります。言葉で説明するとややこしくなりますが、次のようになっています。

１　2019年10月1日までに、仲介契約、売買契約、引渡が終了した場合

当然ながら税率は8%です。

２　2019年4月1日までに仲介契約、10月1日までに売買契約、10月1日以降に引渡しの場合

この場合も税率は8%です。ポイントは仲介契約の時期で、2019年4月1日以前でなければいけません。

３　2019年4月1日以降10月1日までに仲介契約、売買契約をし、10月1日以降に引渡の場合

売買契約のときに支払う仲介手数料の消費税は8%で、引渡のときに支払う仲介手数料の消費税は10%になります。

４　2019年4月1日以降10月1日までに仲介契約をし、10月1日以降に売買契約、引渡の場合

税率は10%です。

 

例外もいくつかありますが、注意したいのは3番の事例ですね。仲介手数料を支払う時期が2019年10月1日より前か以後かで、仲介手数料に係る消費税の税率が変わってきます。消費税を余分に取られないようにご注意ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産取引でも消費税がかかります！

２　仲介手数料は支払時期によって税率が変わります！

３　2019年4月1日以降に仲介契約をした場合には注意！

｜　住宅ローン控除ってなに？

 

住宅ローン控除は、マイホームを住宅ローンで購入すると10年間ローン残金の1%が所得税から控除される制度です。一定の要件を満たす新築や中古のマイホームが対象です。住宅ローンは10年を超える期間で借りなければいけなかったり、毎年の控除の限度額が決まっていたりしますが、かなりお得な制度です。条件など詳しいことは税理士、税務署、不動産屋に尋ねてください。

主な条件は次のとおりです。

１　新築住宅の場合

・新築または取得日から6か月以内に入居すること

・借入した人の合計所得金額が3000万円以下であること

・ローンの返済期間が10年を超えること

・床面積が50㎡以上であること

・床面積の1/2以上が自分の居住用であること

２　中古住宅の場合

・新築住宅時の条件を満たすこと

・マンションなどは取得時点で築25年以内であること

・木造住宅などは取得の時点で築20年以内であること、または耐震基準を満たすこと

・生計を一にする親族などからの購入でないこと

・贈与された住宅でないこと

３　リフォームの場合

・新築住宅時の条件を満たすこと

・自己所有かつ自己居住の住宅のリフォームであること

・一定の省エネリフォーム、売リアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕であること

・工事費用が100万円を超えること

・居住用の部分のリフォーム費用が1/2以上であること

 

 

｜　消費税の増税分を控除

 

2019年10月1日から消費税が8%から10%に上がることになっています。賛否は別として、2%もの増税ですから生活が厳しくなるのは確実です。車や家を買うと金額が大きいので増税分の金額も大きくなります。

たとえば、3000万円（土地1500万円、建物1500万円）の家を買ったとします。土地は非課税ですので、建物にだけ消費税がかかります。消費税率が8%の場合、1500万円×8%＝120万円が消費税です。10%に増税されると、1500万円×10％＝150万円の消費税がかかり、8%のときとくらべて30万円も多くの税金を納めることになります。

この30万円を減税する制度ができました。住宅ローン減税は住宅ローンの残金の1%ですので計算がややこしくなるのでひとまず横に置いておきます。10年間の住宅ローン減税が終わった後、3年間をかけて増税分の30万円が減税されるのです。年間にすると10万円の減税です。

ただし、居住を開始する期間に制限があります。2019年10月1日から2020年12月31日までに居住しなければいけません。1年3カ月しかありませんので、もし10%になるから住宅の購入を諦めている方がいらっしゃるのならチャンスですよ！

 

 

｜　まとめ

 

１　住宅ローン控除を使えるなら使わないと損！

２　消費税増税分の2%も減税されます！

３　2020年12月31日までの期間限定の減税！

｜　家賃滞納の理由は？

 

家賃を滞納する理由は、職を失ったことが半分ほどを占めているようです。その他には忘れていた、旅行に行っていたなどがあります。

内閣府の調査では、中高年の引きこもりが61.3万人と発表されました。最近では、川崎であった元事務次官の息子刺殺事件や吹田での拳銃強奪事件などの事件があり、その発端は引きこもりの中高年であるとされています。親御さんや大家さんにとっては気が気でないニュースです。

そうは言っても、職を失って引きこもった中高年のほとんどは事件を起こしません。どちらかと言えば、そのような気力もないという状態ではないでしょうか。お金がないから家賃を支払えないだけ。大家さんは滞納した家賃を保証会社や連帯保証人に請求することになります。

 

 

｜　家賃を滞納するとどうなる？

 

家賃を滞納した場合には次のような手順で進められることが多いようです。

１　手紙や電話での通知

大家さんや管理会社から電話や手紙で連絡が来ます。

２　督促状などの送付

通知があっても支払わない場合には督促状や内容証明郵便が届きます。

３　契約解除

滞納が2~3か月になると契約に従って賃貸借契約を解除されます。

４　訴訟

賃貸借契約を解除されても立ち退かない場合には、明渡請求訴訟が提起されます。

５　強制執行

明渡請求訴訟で賃借人が敗訴しても立ち退かない場合には強制執行されます。

 

 

｜　家賃を滞納しないようにするには？

 

１　自動引落としにする

家賃は入居者に振り込んでもらい場合が多いと思います。これを自動引落としにするだけで振り込み忘れを防ぐことができます。自動引落としの代行手数料は入居者が負担することが多いですね。ただ、自動引落としでも口座にお金がなければどうしようもありません。

２　クレジットカード払いを導入する

最近ではクレジットカード払いを行うことも増えつつあります。この場合には手数料を誰が負担するのかが問題になることがあります。入居者さんの負担はクレジットカード会社が禁止していますので、管理会社か大家さんが負担することになります。クレジットカードでも引き落とし口座にお金がない場合にはどうしようもありません。

３　家賃保証会社を使う

賃貸借契約を締結するときに家賃保証会社への加入を必須にすることでも滞納を防ぐことができます。家賃保証会社はしっかりと審査しますので、家賃が支払えない人は審査に落とされてしまいます。ただし、入居中に失職したなどの理由で収入がなくなって家賃を支払えなくなる場合には対応できません。

 

これらの対策によってうっかりミスは防ぎやすいと思います。しかし、支払うお金がない場合にはどうしようもありません。そのような事態に備えて、家賃保証会社に加えて親族の連帯保証人を求める大家さんもいます。ここまですると安心感はありますが、入居者がなかなか現れないというジレンマに陥ります。

案内のときなどに大家さん自身が入居者と直接会って話をし、どのような人なのかを判断されるのが良いのではないでしょうか。もちろん“収入”、“以前の入居期間”、“退去理由・入居理由”、“親族の連帯保証人が可能か”などを聞く必要もあります。

入居審査には家賃保証会社、不動産屋と協力しながら慎重に進めることをおススメします。

 

 

｜　まとめ

 

１　家賃滞納理由は失職が半数！

２　家賃の滞納への対応は手間と時間がかかります！

３　大家さんが信用できる入居者と契約しましょう！