カテゴリー: 不動産

｜　賃貸住宅の家賃は退去時に戻ってこない？

 

賃貸住宅に住まれている方は多いと思います。賃貸だから気軽により良い部屋に移りたいとライフステージに合わせて引っ越す方もいらっしゃると思います。

ところが、引っ越しをする費用はバカにできません。入居時にはその月の家賃の日割り分と翌月分、敷金が数か月分、礼金が数か月分、中には鍵の取り換え費用やクリーニング代も請求されることがあります。退去時には退去する月の家賃は日割計算がされないことが多いですし、鍵の取り換え費用やクリーニング代が敷金から引かれるかもしれません。もちろん引っ越し業者への支払もあります。

たとえば、月の半ばの15日に家賃5万円のアパートから家賃8万円のマンションに引っ越す場合、退去時に家賃50,000円、鍵の取り換え費用15,000円を支払い、敷金からの返金はクリーニング代などを差し引いて0円。入居時に家賃の日割り分40,000円、敷金160,000円（家賃2か月分）、礼金160,000万円（家賃2か月分）、仲介手数料80,000円（家賃1か月分）の支払いということもあり得ます。引っ越し業者への支払いが80,000円かかったとすると、合計で585,000円にもなります。

最近は、敷金0円、礼金0円という物件もありますが、その場合は退去時にクリーニング代などを支払う必要があるかもしれません。

50万円以上もかかるとなるとなかなか気軽には引っ越しできませんよね。

 

 

｜　賃貸の引っ越し時期はいつ頃？

 

賃貸住宅に住んでいて引っ越そうと思うタイミングは、転勤・転職、進学・就職などのほかに、物件の契約更新のときや結婚・出産を機にという方も多いのではないでしょうか。

転勤や転職、進学、就職などの場合には時期を選べないですね。退去時の家賃が日割り計算されないことを考えると4月1日のように月初めから転居できるのが一番です。しかし、月の半ばに転居となると意外に高額な引っ越し費用に悩まされます。

賃貸に住まれる方の年収はおおむね500万円以下の方が多いという統計があります。それ以上の収入があると持家を考慮されるのでしょうね。年収500万円で引っ越し費用に50万円かかるとなると一か月の収入よりも多くなります。

結婚や出産を機に新居を考える方は転居の時期をある程度選べますので、賃貸でも持家でもじっくりと好みの住居を探すことができます。このような方は比較的お得に新居を探すことができると思います。

たとえば、仲介手数料が無料のサイト、たとえばウチコミ！などから賃貸住宅を探したり、敷金や礼金のいらない物件を探したりすることもできます。敷金、礼金、仲介手数料が無料だと、入居時にかかる費用をかなり抑えることができます。

引っ越し費用を抑えたい場合には、月末に退去し、仲介手数料無料のサイトで敷金や礼金の少ない物件を探すとよさそうです。ただ、仲介手数料無料の物件は少ないですし、敷金や礼金が0円となるとさらに選ぶ余地は少なくなります。

ですので、時間をかけてじっくり探せる方に向いている方法と言えるでしょう。転勤や進学など時期を選べない場合には、“とりあえず住むところを探さないと！”とバタバタになってしまい費用が増えてしまいます。

 

 

｜　まとめ

 

１　引っ越し費用が50万円以上になることも！

２　お得に引っ越すなら月末に退去がおすすめ！

３　敷金、礼金、仲介手数料が無料の物件も！

｜　不動産の売り時感は？

 

不動産の買い時感のアンケート結果は前回の“中古住宅の購入は年代が上がるほど抵抗ない？”でご紹介しました。買い時感のある人の割合は16.3％で、分からないと答えた人は61.0％とかなり多くなっていました。買い時だと思う理由や消費税の増税や住宅ローン減税を挙げている人が多くいたようです。

別のアンケートでは売り時感が調査されています。野村不動産アーバンネット（株）が行っている“住宅購入に関する意識調査”です。2019年1月に調査され、有効回答数約1500人でした。前回ご紹介したアンケートに比べて調査人数は少なくなっています。

不動産が売り時だと思われている方の割合は、“どちらかと言えば売り時だと思う”と答えた人の割合を加えると、不動産が売り時だと思っている人は約77％もいらっしゃいます。かなり多いですね。

では、売り時だと思う理由は何でしょうか。今なら不動産が好条件で売れる期待をしている人は約48％もいらっしゃいます。その他には、低金利な住宅ローンであったりライフステージの変わり目であったりが理由になっています。

売り時の判断基準は一般的に、建設費の相場が高い、新築・中古住宅価格の相場が高い、住宅ローン金利の相場が安い、税金優遇などと言われています。売り時だと考えられている理由は理にかなっているのだと思われます。

 

 

｜　回答者は持家居住者が多い

 

回答者の居住形態も調査されていますが、賃貸は約32％、持家は約62％になっています。このような方が購入を希望している物件は一戸建てよりもマンションが人気のようです。

また、新築でも中古でもどちらも検討するという方は約70％とかなり多くなっています。中古住宅の普及が進んでいくのかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　売り時だと考えている方は約77％！

２　今なら不動産が好条件で売れる！？

３　一戸建てよりもマンションが人気！？

｜　不動産の日にちなんだアンケート実施

 

（公社）全国宅地建物取引業協会連合会と（公社）全国宅地建物取引業保証協会が実施したアンケート調査が発表されました。不動産の日である9月23日にちなんで、2018年9月21日から11月30日まで、20歳以上の男女を対象にインターネットで実施されました。

9月23日が不動産の日なんて知りませんでした。アンケート名は“住宅の居住志向および購買等に関するアンケート調査”です。なんと！約18,000件もの回答があったそうです。

 

 

｜　アンケート結果発表

 

アンケートは、“不動産の買い得感”、“持家派か賃貸派か”、“住宅を購入・賃貸する場合の重視点は？”、“既存住宅に抵抗はあるか？”の4つです。順番に見ていきましょう。

１　不動産の買い得感は？

・買い時だと思う　　　：16.3％

・買い時だとは思わない：22.6％

・分からない　　　　　：61.0％

そうですよね、買い時かどうかはわからないですよね。“買い時だと思う”は昨年から3.6ポイント、“買い時だと思わない”は去年から2.1ポイント下がったそうです。

不動産が買い時だと思う理由の上位は…

・消費税率が上がる前だから　　　　　　　　　　　：45.0％

・住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから：25.3％

買い時だと思わない理由は…

・“不動産価格が下落しそうだから：29.8％

みなさん、かなり慎重ですね。私個人としては家が欲しいと思った時が買い時だと思います。ライフスタイルの変化にあわせて購入されるのが後悔が少なくていいのではないでしょうか。それに住宅ローンの金利も安くなっていますしね。

２　持家派か賃貸派か

持家派、賃貸派の区別はひとまず置いておいて、次のような結果になりました。

・持家派：80.5％

・賃貸派：19.5％

持家派の理由では“家賃を支払い続けることが無駄に思えるから”がトップの52.9％だそうです。家賃の支払額に少し足して住宅ローンで中古住宅を買うことできればお得感はありますね。

賃貸派の理由では“住宅ローンに縛られたくないから”が41.8％、“天災時に家を所有していることがリスクになると思うから”が35.8％、“税金が大変だから”が26.1％だそうです。たしかに最近は日本全国で台風・大雨被害や地震被害がたくさん発生しているように思います。天災がいつどこで発生するかは誰にも分かりませんから、持家がリスクになる危険性もありますね。

３　住宅を購入・賃貸するときに重視するところは？

住宅を購入するときに重視するの点も賃貸するときに重視する点も同じお金（購入価格、家賃）がトップでした。

住まいに対する考え方の上位3つはこのようになりました。

・親世帯と子世帯が近い距離で暮らせる住環境がよい：31.7％

・田舎での生活など自然のある住環境がよい　　　　：30.0％

・好きな時に転居しやすい住環境がよい　　　　　　：27.8％

上位3つをあわせると、“自然のある地域で親世帯に近い場所で賃貸住宅に住む”という選択肢になりそうです。都会に住む方は自然のある田舎に憧れますし、転居しやすい賃貸住宅にも魅力を感じるかもしれませんね。

４　中古住宅に抵抗はあるか

近年は中古住宅も人気があります。国土交通省や業界団体は空き家問題を少しでも解消するため中古住宅の流通に力を入れています。流通量も増えてきているのではないでしょうか。

・きれいであれば抵抗はない　　　　　　　：39.8％

・売買金額と状態のバランスを見て判断する：33.2％

購入を検討されている方はさすがですね。物件の状態と代金とのバランスが上位にきています。良いものは高くても検討するし、状態が悪ければ多くのお金は出せない。高額なお買い物だけにシビアですね。

また、年代が上がるにつれて中古住宅に抵抗がなくなるという結果にもなりました。

 

 

｜　まとめ

 

１　9月23日は不動産の日！

２　持家派が80%も！

３　中古住宅も金額や状態次第で検討の対象に！

｜　確定申告での譲渡所得税の申告

 

土地や建物を売却した場合に忘れがちなのが譲渡所得税の申告です。譲渡所得税は売却した価格が購入した価格よりも高い場合に申告します。他の所得とは別で計算（分離課税）しますのでご注意ください。

税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得で異なります。売却した不動産の所有期間が、売却した年の1月1日で5年を超えているかどうかで税率が変わってきます。

譲渡所得の課税対象は、土地や建物のほか借地権や耕作権などの権利も含まれます。海外にある不動産も含みます。

 

 

｜　譲渡所得の計算方法

 

譲渡所得は、次の計算式によって計算します。

課税譲渡所得金額　＝　譲渡価格　－　（取得費＋譲渡費用）　－　特別控除額

取得費は、不動産を購入した時の代金や仲介手数料です。実際の取得費の金額が分からない場合や、譲渡価格の5%に満たない場合には、譲渡価格の5％を取得費として計算します。

譲渡費用には、（１）仲介手数料、（２）測量費などの不動産売却のために直接必要になった費用、（３）借家の売却時に支払った立退料、（４）建物を取り壊して土地を売却した場合の取り壊し費用などが入ります。

特別控除額は、土地や建物を国などに収容されたときは最高5,000万円、自分の住んでいた土地や建物を売却した時は最高3,000万円です。特別控除があれば多くの場合に譲渡所得税を支払わなくて済むと思います。

 

 

｜　税額の計算方法

 

税額は、課税譲渡所得金額に税率を乗じて計算します。先ほどのとおり、長期譲渡所得か短期譲渡所得かで税率が変わってきます。

売却した年の1月1日で5年を超える場合：20.315％

売却した年の1月1日で5年以下の場合　：39.63％

また、10年を超えて所有したマイホーム（居住用住居）を売却した時には税率が軽減されます。

課税譲渡所得が6,000万円以下の部分　：14.21％

課税譲渡所得が6,000万円を超える部分：20.315％

その他にも特例で税率が軽減される場合もありますので、税務署や専門家、売却を仲介した不動産屋にお尋ねください。国税庁のサイトにも載っていますのでご確認ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　確定申告と同時に譲渡所得税の申告を！

２　課税譲渡所得金額の計算では必要経費を差し引きます！

３　軽減税率が適用される可能性があります！