カテゴリー: 不動産

｜　水道管はどれくらいもつの？

 

生活に欠かせない水道。都市部では配水場から地中の管を通って皆様の家まで水が運ばれます。しかし、水道が普及しだしたのは40年以上も昔のこと。水道管の法定耐用年数は40年とされていますが、昔のものはそれほど長い耐用年数はありませんでした。

水道管の耐用年数は素材によって変わります。40年ほど昔の昭和40年代頃までよく使われていたと言われる亜鉛めっき鋼管は耐用年数が15~20年だそうです。もうとっくに耐用年数を過ぎ去っています。

昭和40年代頃からは硬質塩化ビニルライニング鋼管と言われているものを使っていて、それでも耐用年数は20~25年のようです。こちらも耐用年数をとっくに超えていますね。

政府の発表する法定耐用年数は、硬質塩化ビニル管だろうがステンレス管だろうがすべて40年で設定されています。

水道管の耐用年数が20年でも40年でも、どれだけ長く計算しても40年を超えると交換しなければいけません。では、40年を超えた水道管がどれほどあるのでしょうか。

井戸や川の水を使っていた生活が水道によって大きく変わりました。特に大都市ではいち早く上水道の整備が進んでいました。大阪市もその中の一つです。大阪市ではなんと44.9%が40年を超えた水道管だそうです。大阪市の水道管の長さは約5231㎞。そのうちの44.9％が老朽化していますから、単純計算で約2350㎞が交換必要な水道管です。とてつもない長さですね。

 

 

｜　管工事業者が不正

 

水道管を交換するのは管工事業者です。管工事は建設業の一つで、一般に工事をするには建設業許可が必要です。公共工事を請けようと思うとなおさらしっかりとした経営基盤のある会社でなければいけません。

そのような会社が受注する上水道工事で、工事にかかわったほぼすべての業者が不正に利益を得ていたというニュースが流れました。約400社だそうです。“工事にかかわった”ということですから下請け業者が多いのでしょうが、すごい数です。

この400社は3か月の指名停止処分を受けることになるそうです。指名停止処分は一定期間国や地方自治体の競争入札の参加資格を停止する措置です。つまり、400社が大阪市の発注する上水道工事の競争入札に参加できなくなります。

2350㎞も交換しないといけないのに、400社もの管工事業者が入札できないようになると、今後の工事の進捗に大きな影響を与えることになりそうです。

 

 

｜　まとめ

 

１　昔の水道管の耐用年数は20年！？

２　水道管の老朽化率が高い大阪市で400社もの不正が発覚！

３　不正に関与した業者は狭小入札への参加を禁止！？

｜　この物件、すごい！

 

“新築住宅を購入して一国一城の主に！”という夢や“一人暮らしをして思う存分自由に暮らしたい！”という思いをもって、物件がたくさん載っているポータルサイトで様々な物件を探し始めた方。中にはこの価格でこの物件はすごい！駅近だし、安いし、広いし、きれい！と飛びつくのは少し注意してください。

実際にメールや電話で問い合わせてみると、物件の案内の日程を調整することになると思います。ところがここで悪質な不動産屋は卑怯な手を使ってきます。

さぁ、物件を見に行こう！と不動産屋へ出向くと、“さきほどこの物件が売れた（入居者が決まった）んですよ。似たようなほかの物件がありますのでご案内させていただきたいのですが、いかがでしょうか？”などと言われたりします。

この物件、本当にあったのでしょうか。今回はこのようなおとり物件について書きたいと思います。

 

 

｜　おとり物件は見分けられる？

 

おとり物件は、すでに売れていたり入居者が決まっていたりする物件を、すでに案内ができないことを知りながら、集客のために広告をして、問い合わせてきたお客さんを店までおびき寄せて他の物件を案内する手法です。中には全く存在しない物件を作り上げる業者もあると聞きます。

おとり物件の場合は現地での待ち合わせを嫌がります。ただし、現地での待ち合わせを断られたからと言ってかならずおとり物件というわけではありません。どちらかと言えば、店舗で広告を出せない物件も併せて検討してもらいたいと考えている営業マンの方が多いと思います。

実は、大手のポータルサイトにもおとり物件があります。ポータルサイトの運営者はおとり物件にならないようにチェックをしていますが、小さな不動産屋ではポータルサイトの手入れが行き届かず、すでに売れていたり入居者が決まっていたりする物件の削除が遅れてしまうこともあるのです。その結果、物件を掲載したままになっておとり物件になってしまいます。不動産屋もだまそうと思っていないところが厄介です。

おとり物件を見分けるポイントをご紹介します。

１　客付の仲介業者

物件情報の中に大家さん（売主さん）と広告を出している不動産屋がどのような関係にあるのかが記載されています。大家さん（売主さん）、代理、元付の仲介業者、客付の仲介業者です。

元付というのは、大家さんや売主さんから物件の広告を直接任された業者です。客付というのは、元付業者から物件の広告を任された業者です。

この中でおとり物件を掲載しやすいのは、情報元から遠い位置にいる客付の仲介業者です。一番安心なのは、ウチコミ！のような大家さんと直接やり取りができるポータルサイトです。

２　条件がいいのにずっと売れていない（借りられていない）

誰もが住みたくなるような良い条件の物件なのに、何か月もずっと掲載されている物件があります。このような物件はおとり物件の可能性が高くなります。

３　住所の詳細が書かれていない

たとえば、住所が〇〇市××町までしか記載がなく、中には町名さえも書かれていない場合があります。このような物件はおとり物件の可能性があります。

しかし、広告を出している以上は自社で案内をしたいと考える営業マンはいますから、おとり物件であるとは断言できません。このような場合には、メールや電話で問い合わせて案内をしてもらうのはいかがでしょうか。

 

 

｜　まとめ

 

１　良い条件の物件は早くになくなります！

２　良い物件が何か月もネットに掲載されるのは怪しい！？

３　大家さんと直接やり取りができるサイトもあります！

｜　キャラぱらをご存知ですか？

 

キャラぱらは関西テレビで午前11:23～11：25に放映されている短い番組です。5日間の放送で、全国でブームになっているキャラクターを紹介しながら生い立ちや街を巡ります。

2019年2月11日～15日の5日間は、寝屋川市の“はちかづきちゃん”と“ねや丸くん”が登場します。“はちかづきちゃん”はみなさんご存じのとおり、寝屋川市の寝屋に伝わるおとぎ話の主人公です。あらすじは次のとおりです。

母親が亡くなったときから鉢をかぶせられていた“鉢かづき姫”。かぶせられた鉢はどうやっても取れなくなっていました。継母にいじめられて家を飛び出して入水自殺を図りますが、鉢のおかげで溺れずに公家さんに助けられます。この公家さんの下で働いていましたが、そこの息子に見初められ求婚されます。しかし母親に反対され“嫁くらべ”が行われることになりました。“嫁くらべ”を翌日に控えた夜にどうしても取れなかった鉢が外れて、中から金銀財宝が出てくるだけでなく、鉢かづき姫の美しい姿が露になります。学問に優れた鉢かづき姫は無事に公家の息子と結婚して幸せな生活を送りました。

このお話はかの有名な“お伽草子”に収められています。まんが日本昔話でも放映されたそうです。寝屋川市のサイトにも紹介されていますので、気になる方は一度ご覧ください。

 

 

｜　キャラぱらではどこが映るの？

 

キャラぱらの予告サイトでは数枚の写真が載せられています。それを見ますと、寝屋川公園、JR東寝屋川駅、子育て支援施設リラットが分かります。その他にも寝屋川市内の様々な場所が放映されるみたいです。

寝屋川市の人気スポットは次のような場所でしょうか。

・成田山不動尊

・萱島神社

・友呂岐緑地

・打上川治水緑地

・石宝殿古墳

・寝屋古墳

・イオンモール四条畷

・アルカスホール

・水生生物センター

・寝屋観光農園

・京阪電車の寝屋川車両工場

思いついたものを挙げてみましたが、他にはどこがありますでしょうか。この中の1つでも当たっていれば嬉しいです。

 

 

｜　まとめ

 

１　寝屋川市がテレビ番組に！

２　はちかづきちゃんは有名な童話の主人公！

３　寝屋川市の人気スポットはたくさん！

｜　タダでも譲りたい空き家

 

2013年の調査で空き家が830万件もあるという結果は何度かこのブログで書きました。今では1000万件以上あるのではないかともいわれています。

放置される空き家は相続をした実家というケースが多くあります。実家の土地と建物を相続したのはいいけれど、売るに売れないし維持費もかかるし…と空き家として放置されてしまっているケースです。

 

 

｜　維持費っていくらくらいかかるの？

 

土地と建物の維持費は住んでいなくてもかかってきます。定期的に管理をするための時間や労力も必要です。

では、どんな維持費がかかるのでしょうか。

１　固定資産税

固定資産税は税金ですから毎年必ず納税しなければいけません。市町村が所有者に課す税金で、土地建物の価値が高いとそれだけ高くなります。固定資産税の税率は一般に1.4%です。ただし、家屋の建っている200㎡以下の宅地の評価額は1／6になりますし、それ以上でも1／3に減額されます。“建物が壊れそうだから”と解体してしまうと、3倍、6倍に跳ね上がってしまいます。

減額後の固定資産税の課税標準額が400万円の場合、400万円×1.4％＝56,000円／年です。

２　都市計画税

都市計画税も市町村税で、市街化区域にある土地や建物が対象です。税率は一般に0.3％です。建物が建っている200㎡以下の土地は評価額が1／3に減額されます。固定資産税と合わせて納付書が郵送されてきます。

減額後の都市計画税の課税標準額が400万円の場合、400万円×0.3％＝12,000円／年です。

３　火災保険

火災保険は建物の構造や築年数などによって大きく変わってきます。数万円／年くらいでしょうか。ただし、空家は火災保険の対象外としている保険会社は多くあります。年に数回は訪れて別荘のように使用しておくと入れる保険があるかもしれません。その場合には移動のための交通費が発生します。

４　光熱費

“ときどき空き家の様子を見に行くから電気と水道の契約をそのままにしている”という方もいらっしゃるかもしれません。基本使用料だけでも意外な出費になるのではないでしょうか。数万円／年くらいの費用を覚悟しておくと安心です。

５　修繕費

建物が老朽化すると瓦や壁が傷んできて、雨漏りがしたり建材が腐ったり飛び散ったりすることがあります。今ならブロック塀も問題になるかもしれません。このような不具合を修理するために費用をかけますと、1回の工事で数万円、高ければ１００万円以上かかる場合があります。

６　草刈りなどの維持費用

庭に草が生い茂ったり庭木が伸びすぎたりしてしまうと、近隣トラブルに発展するかもしれません。年に数回訪れて庭木の剪定や草刈りをすれば問題ありませんが、ご自身でできない場合には便利屋や造園業者に依頼することになります。年間２~３回の剪定と草刈りを依頼した場合、数万円は必要になるでしょう。

また、ゴミが不法に投棄されることもあります。粗大ごみの処分では市町村に連絡をして有料で処分をすることになります。費用はゴミ1個あたり数百円から数千円でしょう。

さらに、雪がよく降る地域では建物の倒壊を防ぐために雪下ろしが必要になります。業者に依頼すると数万円の費用がかかります。

 

空き家の維持費は他にも発生する可能性もありますが、年間20~50万円かかると思います。これだけ必要になるならタダでも譲りたいと考えるのも当然かもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　空き家はタダでも譲りたい！

２　空き家の維持費は税金だけではありません！

３　空き家の維持費が年間50万円！？