不動産屋の民法改正　詳細編

2020年4月1日から改正された民法が施行されました。前回の記事“不動産屋の民法改正　概要編”では、不動産取引に大きく関わってきた瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任が新設されたことを書きました。

今回は、契約不適合責任について少し詳しく書きたいと思います。

 

 

｜　契約不適合責任での変更点は大きく3つ

 

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わりましたが、その違いは大きく3つあります。

１　法的責任から契約責任へ

２　不特定物、後発的瑕疵にも適用

３　追完請求や代金減額請求の追加

前回の記事ではこれらを簡単に書きましたが、今回は一つ一つ見ていきたいと思います。

 

 

｜　法定責任から契約責任へ

 

瑕疵担保責任は、一般的な債務不履行責任とは違って民法が特に定めた責任だとされてきました。ですので、債務不履行責任のルールは適用されずに瑕疵担保責任として書かれた文言を頼りに判例が蓄積されてきました。

2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任は債務不履行責任と同じように考えるようになり、売主さんは重い責任を回避できるようになりました。ただ、実際の取引では、責任が重いゆえに契約で制限をすることが当然のようになっていました。

一般的な債務不履行責任とされたことで、売主さんの責任範囲が広がったり買主さんの責任追及手段が増えたりしています。実際には、買主さんに有利になったと言えます。

 

 

｜　不特定物、後発的瑕疵にも適用

 

不特定物というのは、取引の目的物が例え無くなってしまったとしても別の同じものを準備できるものを言います。たとえば、八百屋で“新ジャガイモを1袋ちょうだい”“はい、まいど”というような日常の取引での“新ジャガイモ”のようなものです。このような取引でも八百屋さん（売主さん）は契約不適合責任を負うことになります。不動産は特定物ばかりですので、あまり関係がないと思います。

不動産に関係があるのが“後発的瑕疵”です。瑕疵担保責任では原始的瑕疵のみを対象にしていましたので、契約を締結するときまでに生じた瑕疵のみが売主さんが責任を負う瑕疵でした。契約不適合責任になったことで、契約の履行時（引渡時）までに生じた瑕疵について売主さんが責任を負うことになります。

 

 

｜　追完責任や代金減額責任の追加

 

契約不適合責任は瑕疵担保責任と違って契約責任とされています。それに伴って、買主さんの対抗手段が解除と損害賠償のみだったのが、追完請求と代金減額請求もできるようになりました。

追完請求は完全履行請求とも言われ、瑕疵のない物を履行するように請求することです。不動産の場合は代わりのものはありませんから、実質的に修補請求と同じになると思われます。代わりの不動産があれば代替物の引渡し、もし不足分があれば不足分の引渡しも追完請求に含まれます。

もし売主さんが追完請求に応えられなければ、買主さんは催告をした上で代金の減額を求めることができます。

契約の解除については、契約の目的を達成することは可能ではあってもかなり難しい場合にも解除ができるようになります。瑕疵の種類についても“隠れた瑕疵”である必要がなくなりましたので、買主さんが気づかなかった（一般人では見つけられない）という要件もなくなります。

 

 

｜　まとめ

 

１　売主さんの責任範囲が拡大！

２　引渡時までの瑕疵までを責任追及可能に！

３　“隠れた”瑕疵以外も責任追及可能に！