不動産屋の民法改正 概要編

2020年4月1日から民法が改正されました。日頃の事業や生活に大きく関わる債権に関する部分が見直されています。新年度になりましたので、改めて民法の改正について書きたいと思います。

 

 

| 瑕疵担保責任がなくなる!?

 

売買契約、特に不動産の売買契約では、売主さんには瑕疵担保責任(旧民法570条)がありました。瑕疵とは、キズや欠陥などのことです。売り物に何らかのキズや欠陥があれば、売主さんはその責任を取る必要がありました。この責任は意外に重い責任です。

たとえば、普通の注意を払っても見つけられないような隠れた瑕疵が売買の目的物にある場合には、売主は損害賠償の責任を負わなければいけません。また、瑕疵が重大で契約の目的が達成できない場合には買主さんは契約を解除することができます。

これらの責任を追及するには瑕疵を見つけてから1年以内に請求しなければいけませんが、瑕疵が見つからなければ10年間売主さんは責任を負います。さらに、売主さんの故意や過失に関係なく責任を負わなければいけません(無過失責任)。

このような瑕疵担保責任は任意規定とされています。強制規定ではありませんので、契約によって売主さんの瑕疵担保責任を制限することができました。売主さんが個人の場合には瑕疵担保責任を免責する条項が設けられていたりします。

中古物件では当たり前のように現状有姿での売買が行われていますので、仲介業者の作成した契約書には売主さんの瑕疵担保責任を免責する条項が入っているのです。売主さんにはメリットですが、買主さんにとっては不利な内容です。

そこで、瑕疵担保責任という文言は新民法から排除され、代わりに“契約の内容に適合しないもの”と変わりました。瑕疵担保責任はなくなりましたが、内容を修正した制度が新たに作られたのです。

 

 

| 契約不適合責任でどうなるの?

 

“契約の内容に適合しないもの”に関する売主さんの責任は“契約不適合責任”と呼ばれています。名前が変わったことで制度も変わりました。

1 法定責任から契約責任へ

瑕疵担保責任では民法が特別に課した“法定責任”とされていましたが、契約不適合責任では一般的な“契約責任”とされています。契約責任は債務不履行責任の一種です。

2 不特定物、後発的瑕疵にも適用

瑕疵担保責任では法定責任とされていたことから特定物にだけ適用されていました。しかし、契約不適合責任では契約責任とされていることから、一般の債務不履行責任と同じように特定物だけでなく不特定物にも適用されることになりました。また、原始的瑕疵に限らず後発的瑕疵にも適用されます。

3 追完請求や代金減額請求も

瑕疵担保責任では法定責任とされていたことから、責任追及の手段は契約の解除と損害賠償請求だけでした。債務不履行責任では契約責任とされていることで、一般の債務不履行責任と同じく、契約の解除や損害賠償請求だけでなく、追完請求や代金減額請求も認められることになりました。

 

長くなりますので、詳しくは次回の記事に書きたいと思います。

 

 

| まとめ

 

1 2020年4月1日から新民法が施行!

2 瑕疵担保責任が消滅!

3 契約不適合責任の新設!



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