月: 2019年7月

宅建士試験で問われるポイントを過去問を中心に書いていきます。前回の“制限行為能力者のポイント１”の続きになります。下線があるところは過去問で問われたところです。

 

 

｜　被保佐人、被補助人

 

１　被保佐人

被保佐人は判断能力が著しく不十分な人で、家庭裁判所から補佐開始の審判を受けた人です。ポイントは判断能力が“著しく不十分”です。被保佐人との違いは判断能力の程度です。

被保佐人には保佐人がいて、法律で定められた一定の重要な行為を行うときに保佐人の同意が必要です。たとえば、不動産の売買契約は保佐人の同意が必要です。

保佐人には特定の好意について代理権を与えることができます。ただ、家庭裁判所の審判が必要です。

２　被補助人

被補助人は判断能力が不十分な人で、家庭裁判所から補助開始の審判を受けた人です。ポイントは判断能力が“不十分”です。“欠く常況”でもなければ“著しく不十分”でもありません。成年被後見人や被保佐人に比べて判断能力がある人が対象です。

被補助人には補助人がいて、家庭裁判所が定めた行為については補助人の同意が必要です。

 

 

｜　制限行為能力者の行為の効力

 

制限行為能力者が制限された行為を単独でした場合には、その行為を取り消すことができます。“無効”ではなくて“取消”です。つまり、取り消されるまでは有効です。

１　取消権者

取消ができる人は、本人、法定代理人、相続人など、同意者です。制限行為能力者を理由とした取消は、善意の第三者にも主張することができます。

２　追認権者

取消ができる人は、制限行為能力者本人の行為を追認することができます。追認すると確定的に有効になります。取消権を放棄する意思表示だといってもいいですね。本人が追認するときは能力が回復した後でなければいけません。未成年者なら成年者になった後でないと追認ができません。

 

 

｜　相手方の保護の制度

 

制限行為能力者は法律によって手厚く保護されています。これだけだと誰も制限行為能力者と取引をしたがりません。そこで、取引の相手方を保護する制度を作って制限行為能力者に一定の行為ができるようにしました。

１　催告権

制限行為能力の取引の相手方には、法律行為を追認するかどうかの返答を迫る催告権があります。催告をする相手は法定代理人や能力を回復した後の本人だけでなく、被保佐人や被補助人本人に対してもできます。

ただし、被保佐人や被補助人に対してした催告は、期限までに確答がないと取り消されたことになります。法定代理人や能力を回復した後の本人に対する催告は、期限までに確答がない場合には追認したことになります。

２　取消権の喪失

制限行為能力者が相手方に対して行為能力者であるように信じさせるために騙し合場合には、その法律行為は取り消すことができなくなります。たとえば、未成年者が親権者の同意書を偽造して相手方に提示したりしたばあいですね。

３　法定追認

ある一定の行為をすると追認だとみなされる行為があります。ただし、制限行為能力者自身が法定追認にあたる行為をしても法定追認にはなりません。

・全部または一部の履行（お金を支払うなど）

・履行の請求（代金を請求するなど）

・更改

・担保の供与

・権利の全部または一部の譲渡（売買代金債権を第三者に譲渡するなど）

・強制執行

４　取消権の消滅時効

取消権は追認ができるときから5年間で時効によって消滅します。また、法律行為をしてから20年間たっても消滅します。

 

 

｜　まとめ

 

１　被保佐人より被補助人の方が判断能力があります！

２　制限行為能力者の行為は取り消すことができます！

３　催告権など相手方を保護する制度があります！

｜　宅建士試験ではここが問われる！

 

今回から○○のポイントシリーズとして、宅建士試験を基準とした内容を書いていきたいと思います。私の忘備録としてのモノですので、悪しからずご了承ください。

宅建士試験の過去問で問われたことが中心になります。その周辺知識についても書く予定です。下線があるところは過去問で問われたところです。

 

 

｜　行為能力、権利能力、意思能力

 

制限行為能力者は、行為の結果を合理的に判断する能力がないかまたは不十分なために単独では完全な法律行為ができないと法で決められた人のことです。

１　行為能力

単独で完全に有効な法律行為をすることができる資格を“行為能力”と呼んでいます。制限行為能力者はこの“行為能力”に制限がある人のことです。

２　権利能力

権利や義務を持つことができる資格や地位のことを“権利能力”と呼んでいます。人は生まれながらに“権利能力”を持っています。権利能力がなければ権利義務の主体になれません。生まれる前の胎児にも、（１）不法行為による損害賠償請求、（２）相続、（３）遺贈に関しては、例外的に権利能力を持っています。法人にも“権利能力”があります。

３　意思能力

行為の結果を認識して判断することができる能力を“意思能力”と呼んでいます。高度の精神病や酩酊状態のときは意思能力がないとされていて、このような状態での法律行為は無効です。

 

 

｜　未成年、成年被後見人

 

制限行為能力者には、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人の4種類があります。

１　未成年者

未成年者は満20歳未満の人のことですね。実は、満20歳未満の人でも結婚すると成年者として扱われます。

未成年者には法定代理人（親権者や後見人）がいて、未成年者の法律行為に同意したり法定代理人が未成年者を代理して法律行為を行ったりします。未成年者が単独でした法律行為は取り消すことができます。

ただし、例外として未成年者が単独でできることがあります。借金の免除をしてもらったり、単なる贈与を受けたりすることです。その他にも、お小遣いを自由に使うことや、営業を許可された場合にはその範囲内で成年者と同一の能力を持つことができます。

２　成年被後見人

成年被後見人は判断能力を欠く常況にある人で、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人です。ポイントは判断能力を“欠く常況”です。つまり、いつも判断能力がないという人です。成年被後見人には成年後見人がいて、成年後見人が成年被後見人を代理して法律行為をします。成年被後見人のした法律行為は取り消すことができます。

ただし、例外として、日曜人の購入などの日常生活に関する法律行為は成年被後見人が単独ですることができます。食料品を買ったり、衣料品を買ったり、公共料金を支払ったりすることができます。

 

 

｜　まとめ

 

１　宅建士の過去問で民法の整理！

２　行為能力が制限されるのが制限行為能力者！

３　未成年者は結婚すると成年者！

｜　管理業務主任者ってなに？

 

管理業務主任者は国家資格の一つです。マンションの管理業者が管理組合に対して管理委託契約の重要事項説明をするときや管理事務報告をするときに必要な資格です。

管理業務主任者になるには、毎年12月に行われる管理業務主任者試験に合格して、管理業務主任者として登録し、管理業務主任者証の交付を受けなければいけません。

管理業務主任者試験の合格率は20%以上あります。宅建と同じく4肢択一式のマークシート試験で50問あります。合格点は32~37点くらいですから、こちらも宅建と同じ感じですね。

 

 

｜　管理業務主任者試験は易しいの？

 

管理業務主任者試験の合格率は20%以上ありますが、実はそれほど簡単な試験ではありません。と言いますのも、この試験の受験生には宅建合格者が多数いると思われるからです。

宅建は不動産関係では基本となる資格ですから、受験生も多く宅建士も多くいます。それに比べて管理業務主任者はマンション管理業をしていないと必要ではありませんから、受験者数も管理業務主任者も比較的少ないです。このことから管理業務主任者試験の受験生には宅建合格者が多くいると考えてよいのではないでしょうか。

宅建合格者がどのくらい受験しているのかは分かりませんが、合格率の20％はそのまま鵜呑みにはできません。宅建合格者にとっては民法などの分野はすでに学習済みですので、楽に点数を稼ぐことができます。この強みは大きいです。初学者が管理業務主任者に挑戦すると難しいと感じるのではないでしょうか。

ただし、試験問題は素直な問題が多いです。テキストをしっかりと学習していると解きやすい問題が多いはずです。勉強すればするほど高得点が狙える試験です。

 

 

｜　管理業務主任者試験の学習方法

 

管理業務主任者試験は独学で十分です。市販のテキスト1冊と過去問1冊を勉強すれば合格点近くまで取れると思います。

具体的には、初めにテキストを1回読みます。全部読むのが苦痛でしたら、章ごとに区切りながらでも大丈夫です。テキストに問題がついてるのでしたら必ず解くようにしてください。

テキストが一通り読めたら過去問を解きましょう。過去問で問われたところはテキストで確認をしてチェックをつけておきましょう。テキストに過去問の情報を一元化します。勉強した証として自信につながりますし、試験の前はテキストを見るだけで過去問の知識の確認や復習もできます。普段の学習で独自の教材を作っていきましょう。

管理業務主任者試験は細かな数字を覚えることが多いです。数字を覚えるのが苦手な人は短期間で何度も復習してください。ノートやExcelでまとめるのはおすすめしません。時間の無駄です。テキストを何度も見て、どこに何が書いてあるのかを覚えるくらい繰り返してください。

はじめに勉強するのは、マンション管理適正化法と標準管理規約・マンション標準管理委託契約書がおすすめです。細かい数字を覚えるのは後に回しても大丈夫です。制度を知ることと概略をつかむことをメインに勉強してください。

次に、会計・税務に手をつけましょう。ここは仕組みを覚えれば点数になりますので取組みやすいと思います。民法や区分所有法は後回しでもOKです。

建築・維持管理は知らない用語ばかりでかなり難しく感じると思います。実際に難しいです。配管の角度や自転車置き場の明るさなどが出題されていて、覚えるしかないところです。テキストと過去問に載っていない事柄が出題されたら他の受験生も解けませんから、気にしなくて大丈夫です。ただし、テキストや過去問にあることはしっかりと覚えてください。

民法と区分所有法ならば区分所有法で点数を取るように勉強するといいと思います。民法で点数を取るのは勉強時間を考えるともったいないです。宅建合格者以外は6問中3問取れれば十分と思っていいでしょう。

 

 

｜　まとめ

 

１　管理業務主任者は国家資格！

２　合格率ほど甘くない！？

３　民法で点数を取ろうと思うと失敗する！？

｜　長屋のリフォームなら…

 

現在、弊社では長屋のリフォームを行っています。建物自体が古くお風呂がありません。この時代にお風呂がないと賃貸も難しいですし、売却でも価格を叩かれそうなのでお風呂を作ってしまおうと考えています。

一部屋を潰して、お風呂と洗面と脱衣場を作るとすると、いくらくらいかかるのでしょうか。業者に見積もりを取ればすぐにわかりますが、おおよその相場を考えてみます。

１　床・天井・壁解体工事              10万円

２　廃材搬出運搬処分                     15万円

３　床　モルタル打設工事              5万円

４　天井　張替工事                         5万円

５　壁補修　クロス下地                  6万円

６　洗面所　内装クロス張り           8万円

７　洗面所　床シート張り              5万円

８　水道　汚水配管工事                  10万円

９　水道　給水配管工事                  8万円

10　給湯器設置                               12万円

11　ガス　配管設備工事                 15万円

12　電気工事                                   20万円

13　ユニットバス設置工事              60万円

14　洗面台設置工事                        5万円

15　洗濯パン設置工事                     5万円

16　雑費                                          20万円

おおざっぱに項目を書き出してみると、こんなにもあります。合計金額はナント209万円。長屋にお風呂を新設しようとすると200万円以上の金額がかかりそうです。

 

 

｜　マンションのリフォームなら…

 

マンションの一室をリフォームするとどうでしょうか。お風呂の新設とは違って安く済むのでしょうか。

１　床・壁・天井の張り替え           10万円

２　キッチン交換                            75万円

３　トイレリフォーム                     35万円

クロスや床材の張り替え、キッチンとトイレのリフォームをすると、合計で120万円になりました。リフォームではなくリノベーションになると500万円以上はかかるそうです。

 

 

｜　一戸建てのリフォームなら…

 

一戸建ての場合も試算してみましょう。

１　外壁塗装                     　　　 100万円

２　屋根塗装                                   30万円

３　風呂リフォーム                         80万円

４　キッチンリフォーム                  80万円

５　トイレリフォーム                     35万円

外観と水回りのリフォームをすると、合計で325万円になりました。これに洋室やダイニングのリフォームをするとさらに50~60万円くらいかかりそうです。一戸建のリノベーションだと広さにもよりますが800万円くらいは覚悟しなければいけません。

 

 

｜　工事場所ごとのリフォーム費用の目安

 

リフォーム費用は地域によって違いますが、おおよその目安として次のようにかかるとのことです。

１　キッチン                     80万円

２　お風呂                　  100万円

３　トイレ                         40万円

４　洗面所                         20万円

５　リビング                     40万円

６　ダイニング                  40万円

７　洋室                            20万円

８　和室                            20万円

９　外壁               　      120万円

10　屋根                            40万円

どうでしょうか？思っていたより費用がかかるのではないでしょうか？何をどこまでするのかによっても金額が変わってきますので、工務店に相談されることをおすすめします。

 

 

｜　まとめ

 

１　お風呂の新設費用は200万円超！

２　マンションのリフォームなら120万円くらい！

３　一戸建てのリフォームなら300万円超！