｜ 敷金って何に使われるの？
部屋を借りたときには、敷金や礼金、初月度の日割り家賃、火災保険料などを支払います。最近は、敷金や礼金のない物件も増えてきました。礼金は大家さんへのお礼のお金ですので返してもらえませんが、敷金は返ってくるのが建前です。それなら、なんで敷金を支払わないといけないの？と思われますよね。
敷金は、難しく言いますと、一種の条件付で金銭の所有権を借主さんから貸主さんに移転するものです。所有権が移転しますので“預けている”のとは違います。ただ、何もなければ返金されますので実質的には“預けている”状態だといえます。
敷金は一旦は大家さんのものになりますが、賃貸借契約から生じる一切の債務の担保になっています。たとえば、家賃を支払わなかった場合には敷金で清算をしたり、部屋の壁に穴をあけてしまった場合には敷金で部屋の修理をしたりします。
大家さんは敷金から家賃や修繕費を清算できますが、借主さんから未払い家賃を敷金から引けと主張することはできません。敷金から清算するかどうかは大家さんの一存なのです。
また、敷金が戻ってくるのは、部屋を明け渡した後になります。修繕が必要な場合には敷金から清算することができるのですから、まずは修繕の金額が分からないと敷金を返金できませんよね。
｜ 敷金はトラブルの元
敷金の返金はトラブルになりやすいと言われています。敷金については国土交通省のガイドラインがありますので、不安な方は一読をお勧めします。ただ、169ページにも及ぶ大著です。目次を見て気になるところから読んでみてはいかがでしょうか。
トラブルを防ぐ方法で有力なのが、入居前に写真を撮影しておくことです。できれば大家さんとも写真を共有しておくといいでしょう。入居前から壊れていたかどうかが写真ですぐに分かります。ただし、入居前に壊れていなかった＝入居後に壊したという証拠にもなりますのでご注意ください。
｜ 大家さんが変わったときはどうしたら？
大家さんが変わったときには、以前の大家さんから大家が変わる旨の通知が届きます。管理会社が管理している場合には管理会社から届きます。また、家賃の振込先も変わりますので新しい振込先の通知も届きます。通常はこれだけですが、部屋を解約して退去するときには敷金を返金してもらわないといけません。管理会社がある場合には管理会社に言えばいいのですが、大家さんが管理している場合にはどうしたらいいのでしょうか。
大家さんが変更した場合には、通常は新しい大家さんが敷金を持っています。以前の大家さんから新しい大家さんに敷金が渡されるというよりも、敷金を差し引いた金額で売買されたと考えた方がいいと思います。たとえば、アパート1棟の価格が500万円、敷金が120万円としますと、売却価格は500万円ではなく500万円－120万円＝380万円で売られることがあります。実際に500万円で売却して120万円を相殺するという方法もあると思います。
このように、大家さんが変わった場合には新しい大家さんへ敷金の返還を請求することになります。
｜ まとめ
１ 敷金は未払賃料や修繕費に使われます！
２ 敷金のトラブルを避けるためには入居前の写真！
３ 大家さんが変わったときは新しい大家さんへ返還請求！
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