建ぺい率や容積率はどうやって決まるの?

| 建ぺい率ってなに?

 

建ぺい率は、建物を真上から見たときに、土地の面積のうち建物がどれだけを占めているかを表した割合です。式で書くと次のようになります。

建ぺい率 = 建築物の建築面積 ÷ 敷地面積

たとえば、土地が200㎡、建物の建築面積が120㎡とすると、

120㎡ ÷ 200㎡ = 0.60

となって、建ぺい率は60%になります。建物の建築面積は延べ床面積ではありませんのでご注意ください。延べ床面積を使って計算をするのは、下に書く容積率です。

建ぺい率は用途地域によって決められています。大阪の多くの地域では60~80%ですね。低層住居専用地域では50%というところもあります。この建ぺい率は、上限を満たせば10~20%緩和されます。

1 建ぺい率が80%の地域以外で、防火地域内にある耐火建築物 : 10%緩和

2 角地で特定行政庁が指定するもの : 10%緩和

3 上記の2つを満たすもの : 20%緩和

また、建ぺい率の制限がない建築物もあります。

1 建ぺい率が80%の地域で、防火地域内にある耐火建築物

2 派出所、公衆トイレなど

3 公園や広場にある建物で、特定行政庁が安全と認めて建築審査会の同意があるもの

建ぺい率が80%の地域は商業地域や近隣商業地域が多く、防火地域はほぼ商業地域です。駅前などの商業地域では土地いっぱいにビルが建っているのも違法ではないんですね。

その他では、角地で10%の緩和がありますが、この緩和を受けている土地は意外にもたくさんあります。市町村が特定行政庁の指定する地域を公表していて、インターネットでも調べることができます。

 

 

| 容積率ってなに?

 

容積率は、いわゆる算数ででてくる“容積”ではなく、延べ床面積を使って計算します。

容積率 = 建築物の延べ面積 ÷ 敷地面積

たとえば、土地が100㎡、1階が80㎡、2階が70㎡の住宅の場合、

(80㎡ + 70㎡)÷ 100㎡ = 1.50

となって、容積率は150%になります。

容積率は用途地域によって決められています。大阪の住居系の用途地域では200%が多いですね。ただ、低層住居専用地域では100%が多い印象です。商業地域では300%もありますね。

容積率は、前面道路の幅員で制限を受けます。前面道路が12m未満であれば、幅員に0.4や0.6を乗じた数字と規定の容積率の厳しい方が限度になります。

たとえば、既定の容積率が200%、前面道路は6mで0.6を掛ける地域の場合、

6m × 0.6 = 3.6

となって、容積率は360%になりますが、規定の容積率が200%ですので、厳しい方の200%が容積率の上限になります。

その他にも、特定道路による緩和や車庫などの特例もあります。気になる方は“容積率の緩和”という言葉で調べてみてください。面白いことが見つかれば、私にも教えてくださいね。

 

 

| まとめ

 

1 建ぺい率は、建築面積÷土地面積!

2 容積率は、延べ床面積÷土地面積!

3 建ぺい率は60~80%、容積率は200%くらいが多い!



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