｜ 借主さんの権利ってなに？
民法では賃貸借について様々な規定がなされています。賃貸借には、パソコンを借りたり土地を借りたり家を借りたりと色々なケースがあります。住むために家を借りる場合には、借地借家法という法律で特別な規定があり、家は生活の基盤の1つであることから借主さんが強く保護されています。一般に、借地借家法の適用がある建物の賃借権を借家権と呼んでいます。
借家権のポイントはいくつかありますが、一番大きな保護は存続期間や正当事由です。1年未満の借家契約は“期間の定めのない契約”とみなされます。1年以上の借家契約は“期間の定めのある契約”です。多くの場合“2年”というのが多いのではないでしょうか。
“期間の定めのある契約”の場合、大家さんが期間満了と同時に明渡を求めるためには、期間満了前の1年～6か月前の間に借主さんに予告しなければいけません。大家さんが更新をしない場合には“正当な事由”が必要です。正当な事由については後で書きたいと思います。
契約が更新されると、そのあとは“期間の定めのない契約”になります。“期間の定めのある契約”から“期間の定めのない契約”に変わります。
“期間の定めのない契約”の場合、大家さんはいつでも解約の申し入れができます。ただし、“正当事由”が必要です。
契約を解約した場合、解約申し入れから6か月後に解約の効果が生じます。ですから、借主さんは解約の申し入れを受けても6カ月間は住み続けることができます。6か月がたっても借主さんが住み続けていて、大家さんが異議を述べないときには契約が更新されたものとみなされます。反証はできません。
逆に、“期間の定めのない契約”の場合には、借主さんもいつでも解約の申し入れができます。しかも正当事由はいりません。解約の効果は、解約の申し入れから3か月後に生じます。借主さんからの解除について契約書にもっと短い期間、たとえば1ヵ月と書かれている場合には、それに従います。
｜ 正当事由ってなに？
先ほど何度も“正当事由”と書きましたが、“これが正当事由だ！”というものは存在しません。“正当な事由”かどうかの判断要素には次のものがあります。
１ 建物の大家さんや借主さんが建物の使用を必要とする事情
２ 建物の賃貸借に関する従前の経過
３ 建物の利用状況や現況
４ 建物の大家さんが立ち退き料を支払うという申し出
このように書くと分かりにくいですね。建物を使う必要性は大家さん側の必要性が大切だと思います。“自分で使うから返して！”という主張はできせん。また、従前の経過というのは、家賃滞納の有無や近隣住民への迷惑行為などが考えられます。利用状況・現況は部屋の使い方や建物の老朽化などがありますね。立ち退き料の支払いをする場合にも“正当な事由”と判断されやすくなります。
注意して欲しいのは、家賃の滞納を数カ月してしまって契約書に基づいて解約をされた場合には正当な事由は関係ありません。ですから、立ち退き料を貰えなくても退去しなければいけません。その他に契約に違反したことが原因で解約された場合にも同様です。
借主さんが強く保護されているといっても何でもわがままが通用するわけではありませんのでご注意ください。
｜ まとめ
１ 大家さんは少なくとも6か月前に解約を申し入れます！
２ 借主さんは少なくとも3か月前に解約を申し入れます！
３ 大家さんからの解約には正当な事由が必要！
ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ！（スマホの方は下部のバナーから！）
