月: 2019年4月

｜　マンションは区分所有建物

 

賃貸マンションはオーナーの持ち物ですが、分譲マンションは1室ずつ所有者が違います。構造上区分された数個の部分で、独立して住居、建物、事務所などの用途に供される部分がある建物を区分所有建物といいます。イメージはそのまま分譲マンションです。

分譲マンションにお住まいの方はよくご存じだと思いますが、区分所有建物には共用部分と専有部分があります。専有部分の所有権を区分所有権と呼んでいます。専有部分は分譲マンションの部屋自体のことです。

共用部分は少しややこしくて、法定共用部分と規約共用部分に分かれています。法定共用部分には階段、廊下、エレベータ、配管、配線などがあります。性質を考えると当然に共用部分だとイメージできると思います。

規約共用部分は、集会室、管理人室、集会所、倉庫などマンションの規約で共用部分としたものです。規約共用部分は登記をすることになっています。

 

 

｜　土地はどうなってるの？

 

マンションが建っている土地は“敷地”と呼んでいます。建物とは別の不動産です。建物の区分所有者は土地の少輔県の共有部分を持っているのが通常です。敷地がなければ建物は建ちませんし、建物がなければマンションの部屋（専有部分）もありません。専有部分を所有するための建物の敷地についての権利を“敷地利用権”と呼びます。

敷地利用権には様々な制約があります。たとえば、敷地利用権は原則として専有部分と切り離して売り払ったりすることはできません。例外は規約で定めた場合には分離して処分することができます。

“規約”と出てきましたが、規約は管理組合が保管しています。マンションの“管理組合”は区分所有者全員でマンションを管理するための団体です。規約の設定や変更、廃止には区分所有者と議決権のそれぞれ3／4以上の賛成がないといけません。様々な人がマンションに住んでいることを考えると、かなり厳しい数字です。

マンションの規約は持ち主が変わっても効力は変わりません。新しい持ち主が“規約なんて知らないし、規約の設定のときに参加していないからそんな規約は守らない”と言うことはできません。

 

 

｜　まとめ

 

１　分譲マンションのような建物は区分所有建物！

２　専有部分は部屋だけで残りは共用部分！

３　土地は区分所有者の共有！

３　土地と部屋は原則として別々に売れない！

｜　行政書士の業務ってなに？

 

これまでに何度か記事にしてきましたが、行政書士法には行政書士の独占業務と非独占業務が規定されています。“行政書士って何をする人？”、“行政書士って何をするの？”などの記事です。記事の一覧を見直してみますと1年に1度くらいのペースで書いていました。ちょっと多いですね。

行政書士の業務の1つめは行政手続き関係の書類作成や申請代行です。建設業や風俗業などの許認可の申請や在留資格の申請、民泊やドローンの許可・免許申請などです。2つめは権利義務や事実証明移管する書類作成と手続代行です。契約書や議事録の作成、遺言や相続関係の書類作成などです。もちろんその他にも資格予備校の講師をしたり観賞用の家系図を作成したりすることもできます。

ただし、紛争のある事案は弁護士の独占業務ですから行政書士はできませんし、その他の法律で他士業の独占業務とされている業務（登記や税務関係など）はできません。

実は、今回も行政書士の業務内容のお話になります。ただ、今までとは少し趣向が違います。それでは本題に入りたいと思います。

 

 

｜　行政書士以外の行政書士法違反

 

行政書士の業務には独占業務と非独占業務がありますが、行政書士の独占業務を行政書士以外が行うと行政書士法違反になります。罰せられますので絶対に行政書士法違反の行為はしないでくださいね。

違法な行為で罰則があったとしても、やはり違法行為をする人はいます。スピード違反や駐車違反などの道路交通法違反の行為を経験された方は多いでしょう。同じように行政書士法違反をする人も多いようです。

たまに話題になるのが建設業の許可申請。行政書士登録をしていない税理士さんや建設業界団体の従業員さんがこっそりと建設業の許可申請をされるらしいです。私はまだそのような事案に遭遇していませんので真偽のほどは分かりません。

大阪府の建設業許可申請の窓口では、申請に来ているほとんどが行政書士でいくつもの事案を一度にパパっと済ませています。その他では建設業者の従業員さんが書類を持ってきて窓口で相談しながら進めているのも見かけます。

余談ですが、大阪府では2019年3月4日から宅地建物取引業（宅建業）の免許申請と建設業の許可申請の窓口での手続きが変わりました。受付等の業務委託事業者が行政書士会になったそうです。

行政書士の業務は他士業の方や無資格者が違法に申請をしていることが、他士業と比べると多いという噂もあります。行政書士の業務が易しくて専門家でなくてもできるということなのでしょうか。会社設立のうち簡単な商業登記や不動産の売買による単純な移転登記、建物の抹消登記なども意外と簡単で誰でもできそうですので、司法書士の業務である登記も違法行為が結構多いと思っています。

 

 

｜　まとめ

 

１　行政書士には独占業務があります！

２　行政書士の独占業務を無資格者がすると違法！

３　行政書士業務は無資格者の違法申請が多い！？

｜　住むなら都市部と地方のどっち？

 

以前にご紹介した宅建協会の調査結果をもう少し見てみたいと思います。住みたい地域はどこかについてです。生活に便利で通勤しやすい地域を希望している方が多かったのですが、そもそも都心部に住みたいのか地方がいいのかというお話になります。

結論から入りますと、都市部に住みたい人が約6割、地方に住みたい人が約4割という結果でした。ところが、都市部に住んでいるけれども週末だけを地方で住む“週末移住”に興味のある方は約6割もありました。特に20代の方の関心が高かったようです。

週末移住ではなく地方に住むための問題点はいくつかあります。今回の調査結果にもありましたが、最も重要なのが経済的な面です。地方で暮らしたいけれど仕事や収入の問題を解決しないと地方への移住は難しいようです。

総務省の調査によりますと、都市部から過疎地域への移住者数は2000年には40万人弱、2010年では約28万人、2015年では25万人弱だそうです。徐々に減ってきているのが分かります。移住先は沖縄が圧倒的な人気のようですが、中国地方や北陸地方も平均を超えていて人気の地域です。

また、総務省の調査結果でも、移住の際に最も重視した条件は“生活が維持できる仕事（収入）があること”が圧倒的に一番多かったようです。60代以降の年金生活者になりますと、病院や診療所などの医療・福祉の環境が重視されているようです。

そこで、仕事をリタイアする時期に田舎暮らしを始めてみるのはいかがでしょうか？

 

 

｜　田舎暮らしをサポートする政策

 

総務省は“田園回帰”という名前で、都心部から過疎地域への移住を促進しようとしています。移住相談窓口を設置したり、個別相談会を実施したり、移住や定住の専用ポータルサイトを開設したり、パンフレットやガイドブックを配布したりしています。6割近くの市町村がこのような移住政策を取っていて、NPO法人などが支援しているところもあります。

総務省は若い人の移住を念頭に置いているようですが、アンケート結果からも明らかなように経済的な問題を解決できないことには若い人の移住はありえません。若い人にとっては収入や子育ての環境が整っていること、高齢者にとっては医療や福祉の環境が整っていることが田舎暮らしを推進するキモのようですね。

田舎暮らしとは言ってみても農村や漁村などの過疎地域へ移住する場合と、地方の数万人規模の街に移住する場合では全く違うのではないでしょうか？地方都市であれば収入や子育て環境もある程度は確保できるでしょうし、医療や福祉も都市部ほどではないにしろ充実していると思われます。

関西方面からの移住でしたら中国地方や北陸地方の地方都市がおすすめできます。特に文化が大きく変わらない岡山県の津山市や美作市、福井県の敦賀市などはいかがでしょうか？大阪から電車で1~2時間の距離ですので、何度か行き来をして様子を見たり市町村で相談をしたりすることも可能です。

関西からのUターンはもちろんですがIターンやJターンをお考えの方は中国地方や北陸地方を検討してみてはいかがですか？

 

 

｜　まとめ

 

１　週末移住の希望者は何と約6割も！

２　若年層は仕事・収入、高齢層は医療・福祉を重視！

３　関西からは中国地方や北陸地方が人気！

｜　地域ごとの出店できる店舗の違い

 

前回の記事で生活に便利な地域に人気があるということを書きました。では、どこにどんなお店があるのでしょうか。

街を計画的に発展させるために都道府県や市町村は都市計画を定めています。都市計画地域の中には市街化区域や市街化調整区域などがあります。市街化区域は、すでに違い地になっている区域や今後10年以内くらいに市街化していく地域です。市街化調整区域は、逆に市街化を抑制する地域です。

市街化区域には必ず用途地域が決められます。用途地域ごとに建てられる建物が決まっていますので、用途地域をみればその地域がどんな地域なのかをおおよそ想像することができます。

用途地域には13種類あります。住居系、商業地系、工業地系の3つに分けられます。

住宅系は一番種類が多くて、低層住宅専用地域が2種類、中高層住居専用地域が2種類、住居地域が2種類、準住居地域、田園住居地域の8種類もあります。マンションがある地域は中高層住居専用地域、邸宅が立ち並ぶ高級住宅街は低層住宅専用地域です。

大きめの病院は低層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域には建てられません。街の診療所はどの地域にも建てられます。街を思い出してみてください。高級住宅街に大きな病院ってありませんよね？

お店はどうでしょうか？小さな飲食店などの店舗は低層住居専用地域の中でも第1種低層住居専用地域には出店できません。それ以外の地域でも業種や建物の大きさによって出店できないことがあります。第1種低層住居専用地域というのは低層住宅の良好な環境を保護する地域です。もう1つの低層住居専用地域は、“主として”低層住宅の良好な環境を保護する地域です。このわずかな差で出店できるかどうかが決まっているのです。

店舗が大きくなるにしたがって、第2種低層住居専用地域もダメになったり第1種中高層住居専用地域もダメになったりします。

カラオケボックスを見てみますと、低層住居専用地域、中高層住居専用地域、第1種住居地域には出店できません。パン屋は第1種低層住居専用地域には出店できませんし、3階建の建物になると第2種低層住居専用地域、中高層住居専用地域、田園住居地域にも出店できません。夜のお店になると近隣商業地域や商業地域しか出店できなかったりします。

このように用途地域によって出店できる業種や規模などが決まっていますので、用途地域が分かるとどんな地域なのかを想像できます。たとえば、商業地域は駅前や大通り沿い、近隣商業地域は大通りから一歩中に入ったようなところ、工業専用地域はコンビナートがあるようなところ、住居地域や準住居地域、準工業地域は住宅の中に小さな工場や商店があるような地域でしょうか。

どの用途地域にどの店を出店できるかは不動産屋でもすべてを覚えているものではありません。いえ、覚えている人もいるのでしょう。ただ、普通の営業マンは覚えていないと思います。私は覚えていません。一覧表を見て都度確認します。

お店や事務所を出せるかは用途地域だけで決まるものではありません。用途地域はクリアしても必要な許可が下りなかったり、立地としてよくなかったりする場合もあります。店舗や事務所、倉庫、工場をお考えでしたら、不動産業者だけでなく行政書士にもご相談されることをおススメします。

 

｜　まとめ

 

１　地域によって出店できる業種が違います！

２　小さなお店であればどこでも出店できるかも！

３　商売をされるなら許認可も合わせてお考えを！

新しい元号が発表されましたね。“令和”だそうです。“令和”という言葉は初めて知りましたが、パソコンで“れいわ”と打つと一発で“令和”に変換できます。すごい！

 

｜　住まい方の調査を全宅連が発表

 

弊社も所属している全国宅地建物取引業協会連合会、全国宅地建物取引業保証協会が、2019年1月に「住まい方の意識トレンド調査」を行い、3月に発表しました。全19問のアンケートです。2400人が参加しました。

アンケート内容を大きく分けますと4つです。1つめは住みたい地域、2つめはリノベーションについて、3つめは空き家バンクやインスペクションについて、4つめはIoT住宅について。

今回は1つめの住みたい地域について書きたいと思います。

 

 

｜　生活に便利で通勤しやすい

 

最も人気があったのは日々の生活に便利な地域です。買い物に便利だったり病院が近くにあったりといった生活施設が充実している地域です。

大阪の京阪地域にいますと、大阪市内はもちろん、守口市や門真市、寝屋川市、四條畷市、大東市では生活施設が充実している地域が多いです。枚方市になると市域が広いだけに便利な地域と不便な地域があります。交野市は不便な地域が多いように思います。

どのくらいの距離にどのくらいの数の施設があれば便利だと感じるかは、人によっても地域によっても違うと思います。都心部では歩いて行けるところ、自転車で行けるところが主でしょう。地方になりますと車がメインの交通手段になると思います。

歩いて5分だけど駐輪場や駐車場がない施設と、車で15分だけど駐車場にいつでも止められる施設ではどちらが便利と言えるかは判断できません。人によるのではないでしょうか。

2番目に人気があったのは通勤のしやすさでした。毎日のことですから、通勤・通学に不便な地域は敬遠してしまいますよね。電車なら乗換は1回まで、車で30分以内などそれぞれに譲れないことがあるのではないでしょうか。私は通勤に2時間以上かかると通勤だけで倒れてしまいそうです。

3番目に人気があったのは治安のよい地域です。小さなお子さんがいらっしゃる家庭は女性の一人暮らしでは治安の良いところに住みたいですね。最近はオートロックのマンションが増えていますから自室にいれば安全です。ただ、通勤・通学中に事件に巻き込まれる可能性もありますので、治安が良いに越したことはありません。

このようにみると、生活に便利で、通勤しやすく、治安のいいところが人気。そんな地域があるのでしょうか…。すべてを満たすような地域を望むのはないものねだりなのかもしれません。

 

 

｜　まとめ

 

１　生活に便利な地域が人気No.1！

２　便利かどうかは人による！？

３　通勤・通学のしやすさや治安の良さも大切！