いま話題のレオパレス問題ってなに?

| 大阪で説明会を開催

 

2019年2月17日に大阪でレオパレスのオーナー説明会がありました。施工不良問題をオーナーに説明するものです。30人ほどのオーナーが参加したそうです。

レオパレスの施工不備問題は耐火性が基準に満たない施工不備が1000棟以上で見つかって、居住者1万人以上の退去が求められています。施工不備で耐火性不足になりましたが、どんな施工不備があったのでしょうか。

 

 

| レオパレスの施工不良って?

 

レオパレスの施工不備は“界壁”と呼ばれる部分にあります。界壁はマンションやアパートで隣室との間仕切り部分の壁のことです。この壁は遮音や防火に役立っています。

この界壁は居室部分と天井裏部分と小屋裏部分に分かれます。問題になっているのは天井裏部分と小屋裏部分です。この天井裏部分や小屋裏部分に界壁がなかったり1枚しかなかったりする不備がありました。

界壁に不備がありますと近隣の音がとてもよく聞こえるようになります。よく言われる“壁が薄い”というものです。また、火事になった場合に火の回りが早くなります。壁がなくてがらんどうになっていればあっという間に燃えてしまいそうです。

建築基準法違反ですから早急な対応が必要です。

 

 

| なぜ施工不備が起きたの?

 

レオパレスによりますと、施工不備が起きた原因は2つあるようです。1つめは図面と施工マニュアルが違っていたこと、2つ目は社内の検査体制に不備があったことです。

これは表向きの原因でしょうね。実際のところは分かりませんが、建材が現場に運ばれて職人が指示されるまま組み立てていたそうです。職人は界壁がおかしいと気づいていたかもしれませんが、仕事のために施工したのではないでしょうか。

1000棟以上で発覚していますから、施工のミスではなくてやはり現場のマニュアルが設計図面とは違う違法な行為を指示するものだったのでしょう。大規模ですから会社ぐるみで行われた不正の可能性もあります。

建築確認をパスしたのはどうしてでしょうか?

建築許可は着工前ですから書面で行われますが、完了検査は現場で実施されます。担当者が現場に行って目視や測定をして設計図面通りに施工されたかを検査します。目に見えない部分や測定ができない部分は調べられないと思います。界壁は見たり測定したりできませんから設計さえ適法であれば問題なく建築確認が完了するのではないでしょうか。

見えない部分で手を抜く…怖いですね。

 

 

| まとめ

 

1 レオパレス問題で大阪での説明会開催!

2 界壁に不備があれば防火性や遮音性に難点!

3 原因は図面と施工マニュアルの相違!?



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建物がさらに省エネへ!

| 建築物省エネ法が改正

 

建築物の省エネはどんどん進んでいます。家庭で使うエネルギーの約30%が冷暖房と言われています。住宅の省エネ性能を高めるには冷暖房のエネルギー消費を少なくするのが効率的です。省エネ住宅の効果は、冷暖房がよく効いて過ごしやすかったり光熱費を抑えたり結露を少なくしたり建築材の劣化を抑えたりできます。ポイントは断熱、日射、気密だと言われています。

2019年2月15日に建築物省エネ法が改正されました。パリ協定の目標達成のために建築物の省エネ対策を強化する必要に迫られてきているのです。建築物を大きく3つに分類して規制を強化しています。

1 オフィスビルなど

省エネ基準の適合が必要な延べ面積の下限を2000㎡から300㎡になります。省エネ基準を満たさないと建築確認が下りませんから建築することができなくなります。

1棟だけでなく複数の建築物で総合的に省エネ性能を高めることができるようになりました。

2 マンションなど

省エネ基準に適合しているかを監督体制を強化することで徹底することになります。民間審査機関を使ってマンションの計画を審査して、監督を強化しようというものです。

3 戸建住宅など

延べ面積が300㎡未満の小規模な住宅などを新築するときには、設計者が建築主に対して省エネ性能に関する説明を義務付けられました。書面の交付も必要なようです。

また、大手ハウスメーカーなどが戸建住宅を建築するときには、省エネ基準を上回るトップランナー基準に適合するようにすることになります。トップランナー制度は機器などのエネルギー消費効率を決める方法のひとつです。エアコンや照明器具、テレビ、パソコン、冷蔵庫、ガス調理器、炊飯器、電子レンジなど多くの家電が対象になっています。住宅に関しては断熱材やサッシ、複層ガラスも含まれています。

 

 

| 省エネ住宅のメリット・デメリット

 

省エネ住宅のメリットは断熱性が高く電気代などが安くすむという以外にも、補助金が受けられたり税金の優遇制度を使えたりします。

補助金は年によって変わりますが、たとえば“ZEH”と呼ばれるもので “ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス”の略称らしいです。。これを受けるには申請手数料が必要ですが、新築のときに書類を提出すると数十万円の補助金を受けられるかもしれません。他にも長期優良住宅の認定を受けると最大140万円の補助を受けることが可能です。

税金では“長期優良住宅の住宅ローン減税”があります。住宅ローン控除の最大控除額は一般的な住宅で400万円ですが、長期優良住宅では500万円が上限になります。一定の省エネ対策等級を取得するとフラット35Sの金利優遇措置を受けることができます。フラット35Sは住宅金融支援機構が提供する金利固定型の住宅ローンです。

反対にデメリットは、初期費用が高くなりやすいこと、省エネ住宅が得意の業者の選定が面倒なことがあります。大手ハウスメーカーであれば問題なく省エネ住宅を建てることができると思いますが、大手ハウスメーカーの多くは価格が高いですね。

 

 

| まとめ

 

1 パリ条約の目標達成のために省エネに注力!

2 建築物の省エネ化がすすむ!?

3 省エネ住宅にはメリットもデメリットもあります!



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イオンが地域に貢献!?

| 3者の包括連携協定

 

四条畷イオンをよく利用している方は多いと思います。ミニライブやこども縁日など楽しいイベントが多く開催されています。普段の買い物にも便利ですし休日のデート場所にもなっていますね。

その四条畷イオンが寝屋川市や四条畷市と包括連携協定を締結しました。今まででも乳がん検診や寝屋川市民のマイナンバー発行などで提携してきましたが、今回の協定はさらにそれを進めたものだそうです。

1 市政情報の発信・PR

四条畷イオンには多くの人が集まりますから、情報発信の場としてはうってつけです。市の情報は広報を読むか市役所などの施設の掲示板などでしか知りえないですから、目につく場所に情報を掲示できるのはいいと思います。

2 地域の安全・安心

人がたくさん集まる場所での講演やイベントなどを通じて地域の安全や安心を啓蒙するのが狙いでしょうか。警察関係のイベントも行われそうですね。

3 子育て・教育・青少年育成

子育ては寝屋川市や四条畷市も力を入れている分野です。小さなお子様のいるファミリー世帯にアピールできると思います。

4 高齢者・障害者への支援

四条畷イオンに行くと高齢者の方を多く見かけます。小さなお子様から70代・80代の方まで利用される商業施設です。高齢者や障害者への支援はどのような内容になるのでしょうか。

5 健康増進・食育

イオンは食料品売り場が充実していますから、食育にはぴったりです。まくら屋もありますしスポーツ用品店も多い印象があります。イオンに行って健康になれる!というのならうれしいですね。

6 文化・スポーツの振興

イオンと文化という組み合わせは意外です。ディズニーの英語教室みたいなものを行っていた気がします。スポーツはイメージがわきますね。ウォーキングの教室もやっていますね。

7 環境対策

環境対策って何をするのでしょうか。休日には車でいっぱいになる駐車場をみると環境にあまりよくない気もしますが…。

8 産業振興

これはイオンの希望でしょう。産業振興の場になればイオン自体の売り上げも上がりそうです。

9 その他地域の活性化・市民サービスの向上

上の8つのもののほかにもいろいろな提携をするのだと思います。どちらかといえば寝屋川市や四条畷市のイベントをイオンで行うということでしょうか。

 

イオンの市へ場所を提供することでイオンのお客さんは増えますし市もPRの場を得られます。イオンとしては地域貢献というアピールにもなります。商業施設と市の連携は市民にとっても商業施設にとってもメリットがあるのではないでしょうか。

 

 

| まとめ

 

1 寝屋川市と四条畷市と四条畷イオンが協定締結!

2 市はPRの場をGET!

3 イオンはお客さんをGET!



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改良土ってなに?

| 大阪市の工事の不正問題は何が不正?

 

大阪市で先日明らかになった水道管工事の不正問題。この不正で何が問題なのでしょうか。不正なのだから問題があるのはあるのでしょうが、分かりにくいので調べてみました。

1 改良土を使わずに軟弱化?

2 再生砕石にはアスベストが?

3 伝票の偽造

以上の3点に問題があるようでしたので、それぞれについて少し書いてみたいと思います。

 

 

| 改良土を使わずに軟弱化?

 

大阪市の老朽化した水道管を交換する工事では、土を掘りだして水道管を好感した後に土を戻すのですが、戻す土は元の土ではありません。排水性の良い砂利のようなものが使われます。

本来であれば、埋め戻しのときには“改良土”を使うことになっていました。改良土は水分の少ない土砂で、埋め戻しのときに使うとしっかりと締まった土壌になるそうです。掘り起こした土砂を使うと水分が多くて締め固められずに軟弱な地盤になってしまうので、それを防ぐために改良土を使うとのことです。

改良土は土を砕いて生石灰を添加したりふるい分けたりして作っていて、埋設管周りの埋め戻しや盛り土に使われます。大阪市でもこのような改良土を使うように指示されていました。不正が行われた道路で安全性への影響はないと大阪市は言っています。

 

 

| 再生砕石にはアスベストが?

 

改良土を使うもう一つの目的は、汚染されているモノを埋め戻すことがないようにするためです。大阪市の不正では“再生砕石”を使っていたようです。再生砕石はコンクリートの塊や廃材を砕いて大きさを揃えたリサイクル材です。再生砕石は強度が弱いとも言われています。

再生砕石はコンクリートやアスファルトを砕いたものですので、中にはアスベストを含んだ建材が紛れ込んでいることがあります。和歌山県やさいたま市でアスベストを含んだ再生砕石が発見されて報道されていたようです。スレート建材、石綿水道管、屋根のスレート、サイディング材など色々と見つかっています。

国でも調査を行っていまして、2010年に国交省や環境省、厚労省が合同で、再生砕石へのアスベスト建材の混入について調査し結果が発表されました。立ち入り検査を下は再施設4,350施設のうち不適正な事例は52件、約1.2%の不適正率でした。かなり少ないですね。

再生砕石の主な利用先は、駐車場の砂利、レンガ敷きの基礎、石畳の基礎、空き地の雑草対策などです。駐車場の砂利はよく目にしますので、どのようなものかをイメージしやすいのではないでしょうか。

 

 

| 伝票の偽造

 

改良土は高価な資材です。調べてみますと、1tで1000~2000円くらいするようです。2tトラックに積むと2000~4000円。水道管工事での埋め戻しではこれが何台分も必要なのですから、相当な金額になると思います。

それに対して再生砕石は10tトラック1台分で100円という低価格で販売している業者もあります。1tあたり10円。改良土の1/100~1/200の価格ですね。これなら再生砕石を使って経費を削ろうと思う業者が現れてもおかしくありません。

今回発覚した業者に対しては、大阪市は損害賠償請求も考えているそうです。水道局・水道センターの管理の甘さが露わになってしまった事件でした。

 

 

| まとめ

 

1 改良土はしっかりと締まるよい土砂!

2 再生砕石はアスベストで汚染されてる!?

3 改良土は再生砕石の100倍以上の価格!?



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住宅ローン減税を受けるなら確定申告

| サラリーマンは確定申告いらず?

 

サラリーマンの方は年末に会社で年末調整をしますよね?年末調整をすれば確定申告はいらないと思っていませんか?私もすべての場合を知っているわけではありませんが、4つだけ覚えておいてください。

住宅ローン減税、譲渡所得、医療費控除、ふるさと納税です。少しだけ書きたいと思います。今はインターネットで確定申告ができますから、控除を受ける場合には確定申告をするのがおすすめです。

 

 

| 住宅ローン減税で確定申告

 

確定申告には税金を納めるパターンと税金を還付してもらうパターンがあります。住宅ローン減税は税金を還付してもらうパターンです。年末調整ではできませんので確定申告が必要になります。ただし、2年目以降は年末調整でOKです。

住宅ローン控除は、(1)所得が3000万円以下であること、(2)返済期間が10年以上であることなど多くの要件がありますが、住宅を購入するときに不動産屋や建築会社から“住宅ローン減税が使えますよ”と言われていれば使えると思って大丈夫です。

要件に当てはまると10年間ローン残高の1%の金額の税金が返ってきます。確定申告書(A)を使って申告します。詳しくは税理士や税務署にお尋ねください。

 

 

| 譲渡所得で確定申告

 

譲渡所得税は土地や家を売却して利益が出た場合に支払う税金です。マイホームを売ると3000万円の控除があったり亡くなった人が住んでいた家を売却すると3000万円の控除があったりと色々な特典があります。

不動産を売却して利益が出て、控除を計算してもまだ金額が残る場合には、譲渡所得税を納税しなければいけません。確定申告書(B)を使います。譲渡所得は通常の所得とは別に計算されますので年末調整はできません。ご注意ください。詳しくは税理士や税務署にお尋ねください。

 

 

| 医療費控除で確定申告

 

1年間に多くの医療費を支払った場合には一定の金額を所得から控除できます。サラリーマンの方でも会社に医療費として支払った金額まで知らせませんから年末調整では考慮されていません。控除を受けるためには確定申告が必要です。

生計をともにする家族の医療費が1年間で10万円を超える場合などに控除を受けることができます。医療費の中には様々なものが入ります。病院にかかった費用はもちろん、初歩戦でもらった薬代、一般の市販薬、はりやお灸・柔道整復師の施術代などなどたくさんあります。長期間通院したり入院したりした場合には医療費控除の申告がおすすめです。詳しくは税理士や税務署にお尋ねください。

 

 

| ふるさと納税で確定申告

 

ふるさと納税、最近流行ってますね。大阪府の泉佐野市がAmazonギフト券をつけるというので世間を騒がしています。

ふるさと納税は5か所までの寄付であればワンストップ特例制度で簡単に申告できます。もともと確定申告をしなければいけない自営業者や2000万円以上の給与がある人、2か所以上から給与をもらっている方などは、ふるさと納税をしても確定申告が必要です。その他には上で書きました住宅ローン減税や医療費控除を申告する方がふるさと納税をしても確定申告が必要です。詳しくは税理士や税務署にお尋ねください。

 

 

| まとめ

 

1 サラリーマンでも確定申告!

2 不動産を売却したら確定申告!

3 住宅ローン控除や医療費控除を受ける方は確定申告!

4 ふるさと納税をした方も確定申告が必要かも!?



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