月: 2019年2月

｜　毎年恒例のライトアップ

 

寝屋川市で毎年桜のライトアップがされていることをご存知ですか？今年で3年目になるそうです。サクラ☆プロジェクトと銘打って、寝屋川市の桜を楽しめるように桜のライトアップや桜カフェが今年も開催されます。去年はなんと5万9000人もの人が訪れて賑わったそうです。

場所　：　打上川治水緑地

日時　：　3月28日（木）～4月6日（土）　18:30～21:00

打上川治水緑地は桜の名所として近隣の方に知られています。北側遊歩道沿いの約400mに約200本もの桜が植えられています。その桜をライトアップ！打上川治水緑地の池に映る桜が幻想的で素敵です。

ライトアップ実施中は、会場への自転車の侵入や北側遊歩道付近でのランニングが禁止されます。会場の混雑状況によっては、遊歩道などへの一方通行規制などが行われる可能性がありますので、ご注意ください。また、会場や周辺でのドローンの飛行は禁じられています。

絶好の撮影ポイントは池の反対側から遊歩道方面です。広角のレンズをもって撮影に臨んでくださいね。最近のスマホはカメラの性能が素晴らしいですから、スマホでの撮影も楽しいかもしれませんね。

 

 

｜　桜スイーツがいろいろ！

 

桜のライトアップ期間中は桜カフェで多くのお店が出店します。桜を眺めながら、おいしい料理やスイーツを楽しめます。

出店店舗は日によって違いますので、目当てのお店がありましたらスケジュールを調整して楽しんでください。

3月28日（木）：四国うどん、一休、Piatto、備前

3月29日（金）：雀のお宿、寅吉、Two Spark、たこ侍

3月30日（土）：猩々、おかめ、Two Spark、かたぐるま

3月31日（日）：猩々、おかめ、Two Spark、EMO屋

4月1日（月）：磯平、爽

4月2日（火）：Osteria Campana、Trattoria Lucca

4月3日（水）：CAFÉ BON VOUAGE、馬力

4月4日（木）：ディセット、わしん

4月5日（金）：いそ平、たこ侍、寅吉、高知酒場103

4月6日（土）：いそ平、雀のお宿、EMO屋、高知酒場103

桜スイーツは次の4つ！

桜のロールケーキ：抹茶とあんこをイチゴ味のスポンジ生地で包んだ和洋折衷。

サクラのタルトケーキ：丸いタルト生地に桜色のババロアを乗せたケーキ。

桜もちぃず：塩味のきいた桜あんとクリームチーズが絶妙にマッチした和菓子。

桜ふわわ：桜案をフワフワのスポンジ生地で包んだ和菓子。

桜のロールケーキとサクラのタルトケーキは、2018年の小学生サクラスイーツコンテストデ最優秀賞を受賞した洋菓子です。ぜひご賞味ください。

また、場所は違いますが、寝屋川市駅周辺では“ねや川さくらバル”が開催されます。期間は3月29日～31日までの3日間。チケット1枚で各店自慢のお得なメニューが楽しめるイベントです。気軽に食べ歩きを楽しみましょう。

 

 

｜　まとめ

 

１　桜ライトアップが今年も開催！

２　桜カフェでのんびり夜桜を楽しみましょう！

３　桜スイーツも4種類登場！

｜　不動産コンサルタントって何をするの？

 

不動産コンサルタントは不動産の専門家で、不動産に関する相談について改善策や解決策を提示します。これは企画提案型のコンサルティングと呼ばれています。不動産コンサルティング制度検討委員会報告書では、「依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」とされています。ポイントは「公正かつ客観的な立場」という部分でしょうか。

また、改善策や解決策の実行を一般の方が行うのは難しい場合がありますので、そのときにはプロジェクトの進行を請けることもあります。この場合は事業執行型のコンサルティングと呼ばれます。

 

 

｜　不動産コンサルティングのいろいろ

 

企画提案型の営業もあります。たとえば、自社の製品の販売促進のために顧客から問題を聞き出してその解決策を提案します。解決のために自社製品を使用してもらって自社製品の販売促進を行います。このような場合は「公正かつ客観的な立場」からの企画提案ではありませんので、コンサルタントと言えるかどうかの判断は難しいところです。

悪質な不動産コンサルタントの中には、マンションの大規模修繕工事で巨額の利益を上げている人もいるようです。たとえば、マンションの管理に関心が薄い所有者が多いマンションで理事長が一部の経営コンサルタントや建設会社とよからぬ関係になって多額のリベートを渡すパターンがありそうです。

不動産業界はリベートの多い業界です。紹介料をお支払いしますからお客さんを紹介してもらえませんかという営業担当を見かけることがあります。中には司法書士からリベートをもらうこともあるようです。士業が紹介料を支払うのは違法だと聞いたことがあるのですが、その辺りはどうなんでしょうね。

特にマンションの大規模修繕工事では金額が大きいため、悪質な不動産コンサルタントが跋扈しているともいわれています。たとえば、1億円の工事代金ならリベートは500万円とも1000万円とも言われています。このようにリベートをもらえるのなら、コンサルティング料を激安にしても十分利益があります。

マンションの大規模修繕工事でコンサルティング料がものすごく安い場合には何か裏があるのかもしれません。コンサルタントは手間も時間もかかる大変な仕事ですので安くで請け負うと割に合いません。それでも激安価格の提示があればどうかご注意を。コンサルティング料が高ければいいというものではありませんが…。

 

 

｜　まとめ

 

１　公正中立な不動産コンサルタント！

２　悪質な不動産コンサルタントは激安料金を提示！？

３　マンションの大規模修繕工事は特にご注意を！

｜　家賃の滞納は約７％

 

家賃の滞納なんて自分には関係ないと思われている方がほとんどではないでしょうか。日本賃貸住宅管理協会のデータによると関西圏では約７％が家賃を滞納するそうです。2017年は約8％でしたので改善しています。

最も家賃滞納が多かった時期は2011年から2012年ころでした。そのころは関西で10%以上の家賃滞納があったようです。10人に1人が家賃滞納。かなり多いように思います。

家賃は月に1回の支払ですが、多くは月末までに翌月分の家賃を支払うというパターンではないでしょうか。自動引き落としも多いと思います。

自動引き落としで注意したいのが残高不足です。支払日に残高が1円でも足りないと家賃の滞納にカウントされてしまします。そのような方も含めて7%なのでしょう。実際に1か月の滞納率はぐんと下がって2~3％のようです。

 

 

｜　家賃を滞納する理由

 

借主さんのミスで自動引き落としの残高が足りないという場合は、引き落としができなかった連絡があるとすぐに支払うことができますが、問題なのはお金が実際になくて支払えないパターンです。

多くの人にとって、家賃や住宅ローンなど住居に支払う金額は支出の中で最大金額なのではないでしょうか。一般的に手取り収入の1／3までが望ましいとされています。特に住宅ローンの場合には厳しめにチェックされます。

最近は、家賃保証会社が多くなったことによって審査が甘くなったと聞いています。家賃保証会社は、賃貸住宅の契約のときに連帯保証人として契約します。家賃の滞納があると借主さんに変わって大家さんに家賃を支払ってくれます。もちろん、借主さんには代わりに支払った家賃の請求があり取り立てられます。この家賃保証会社のおかげで不動産屋は比較的楽に賃貸住宅を紹介できるようになったそうです。

実はこれが問題のようです。家賃保証会社は多くありますので競争が激しく審査が甘いのです。おかげで、中には18万円の手取り収入で家賃8万円のマンションに住むということもできるようになりました。しかし、少しのアクシデントで家賃を支払えなくなる可能性があります。携帯電話代、電気やガス代が足りずに消費者金融に手を出したり、安易に転職をしようとして失業したりする可能性もあります。

こうなってしまうと、滞納した後に次から次へと引っ越して家賃の滞納を繰り返す人も出てきます。このような人は使用していた家具や食器類はそのままに着の身着のままで出ていきます。家賃の滞納だけでなく残置物の処理や訴訟費用などがかかり、大家さんは踏んだり蹴ったりです。

家賃を滞納しない仕組み、家賃を滞納した後にスムーズに解決できる仕組みがあると借主さんも大家さんも嬉しいのですが…。

 

 

｜　まとめ

 

１　関西の家賃滞納は約7％で減少傾向！

２　家賃・住宅ローンは手取りの1／3までが安心！

３　家賃保証会社の乱立が家賃滞納の原因！？

｜　大阪で説明会を開催

 

2019年2月17日に大阪でレオパレスのオーナー説明会がありました。施工不良問題をオーナーに説明するものです。30人ほどのオーナーが参加したそうです。

レオパレスの施工不備問題は耐火性が基準に満たない施工不備が1000棟以上で見つかって、居住者1万人以上の退去が求められています。施工不備で耐火性不足になりましたが、どんな施工不備があったのでしょうか。

 

 

｜　レオパレスの施工不良って？

 

レオパレスの施工不備は“界壁”と呼ばれる部分にあります。界壁はマンションやアパートで隣室との間仕切り部分の壁のことです。この壁は遮音や防火に役立っています。

この界壁は居室部分と天井裏部分と小屋裏部分に分かれます。問題になっているのは天井裏部分と小屋裏部分です。この天井裏部分や小屋裏部分に界壁がなかったり1枚しかなかったりする不備がありました。

界壁に不備がありますと近隣の音がとてもよく聞こえるようになります。よく言われる“壁が薄い”というものです。また、火事になった場合に火の回りが早くなります。壁がなくてがらんどうになっていればあっという間に燃えてしまいそうです。

建築基準法違反ですから早急な対応が必要です。

 

 

｜　なぜ施工不備が起きたの？

 

レオパレスによりますと、施工不備が起きた原因は２つあるようです。1つめは図面と施工マニュアルが違っていたこと、2つ目は社内の検査体制に不備があったことです。

これは表向きの原因でしょうね。実際のところは分かりませんが、建材が現場に運ばれて職人が指示されるまま組み立てていたそうです。職人は界壁がおかしいと気づいていたかもしれませんが、仕事のために施工したのではないでしょうか。

1000棟以上で発覚していますから、施工のミスではなくてやはり現場のマニュアルが設計図面とは違う違法な行為を指示するものだったのでしょう。大規模ですから会社ぐるみで行われた不正の可能性もあります。

建築確認をパスしたのはどうしてでしょうか？

建築許可は着工前ですから書面で行われますが、完了検査は現場で実施されます。担当者が現場に行って目視や測定をして設計図面通りに施工されたかを検査します。目に見えない部分や測定ができない部分は調べられないと思います。界壁は見たり測定したりできませんから設計さえ適法であれば問題なく建築確認が完了するのではないでしょうか。

見えない部分で手を抜く…怖いですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　レオパレス問題で大阪での説明会開催！

２　界壁に不備があれば防火性や遮音性に難点！

３　原因は図面と施工マニュアルの相違！？