2020年の宅地建物取引士試験は、新型コロナウイルス感染症への対応のため例年と異なる試験形態になってしまいました。都市圏では受験会場が確保できなかったため、10月の試験を受験できない受験生がいます。2020年は10月と12月の2回、試験が行われることになりました。
今回から2020年12月試験の問題を振り返ってみたいと思います。今回は宅地建物取引業法の続きです。 “宅建士試験の振り返り（2020年度12月）問２７・２８” の続きを読む
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2020年の宅地建物取引士試験は、新型コロナウイルス感染症への対応のため例年と異なる試験形態になってしまいました。都市圏では受験会場が確保できなかったため、10月の試験を受験できない受験生がいます。2020年は10月と12月の2回、試験が行われることになりました。
前回から引き続き2020年10月試験の問題を振り返ってみたいと思います。今回は建築基準法になります。 “宅建士試験の振り返り（2020年度10月）問17・18” の続きを読む
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建物を建てるときには何から考えればいいのでしょうか。予算？立地？住宅ローン？
色々とありますが、順番に考えていきます。
１ 家を建てる理由と目的を決めます。
２ 新しい家での生活を想像します。
３ 予算を決めます。
４ 土地を探して決めます。
５ 建築会社を探します。
６ 建物のプランを決めて概算の見積もりを貰います。
７ 建築会社を仮に決定します。
８ 住宅ローンの事前審査に申し込みます。
９ 土地を契約して地盤調査をします。
10 間取りや設備を決めて最終見積もりを貰います。
11 住宅ローンに申し込みます。
12 土地の決済と登記をします。
13 建築確認申請をします。
14 古家がある場合には解体工事をします。
15 地鎮祭を行って着工します。
16 上棟します。
17 建物完成です。
18 建物の引渡しと決済・登記をします。
これだけでも大変です。でも一番楽しい時期かもしれません。13の建築確認の申請以降は建築の検査があります。建築確認には4段階あります。
建築確認は申請がされると、まず構造計算がきちんとできているかを専門家が判断します。上の13のところですね。
その後にいわゆる建築確認が行われます。まだ着工していませんから書面審査です。合格すると確認済証が交付されます。この後にやっと工事を始められます。
解体や地鎮祭が終わると15と16の間の工事の途中で中間検査が行われます。17で建物が完成して工事が完了すると完了検査が行われます。完了検査に合格すると検査済証が交付されます。
建築確認には意外なほどの費用がかかります。地方自治体へ支払う手数料だけでも6～12万円ほどになります。それに加えて、建築会社への手数料などがあって20~30万円になることが多いと思います。場合によっては30万円以上かかるかもしれません。意外に高いですね。
１ 土地の購入のタイミングは住宅ローン次第！？
２ 建築確認では構造計算や書類検査も行われます！
３ 建築確認の費用は20~30万円が相場！？
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建物の高さが制限されている地域があります。高さが10mか12mが限度になっていますから、3階建ては厳しいです。高さの制限があるのは“低層住居専用地域”です。第1種も第2種もどちらも高さの限度があります。
名前のとおり、高さの低い住居の専用地域ですから当然なのかもしれません。このような地域は、建物の面積を稼ぐために土地が広くないといけませんので、大きな邸宅の並ぶ高級住宅地になっているところが多いです。
低層住居専用地域は絶対的な高さの規制がありましたが、それ以外の地域では“斜線制限”と呼ばれる規制があります。
道路の反対側の境目から斜めに横1：縦1.25か横1：縦1.5の割合で線を引いたところには建物を建てられない規制です。言葉にすると分かりにくいですが、図を見ると分かりやすいと思います。
お隣との土地の境界線から20mか31ｍだけ縦にまっすぐ線を引いて、そこから横1：縦1.25か横1：縦2.5の割合で斜めに線を引いたところには建物を建てられない規制です。低層住居専用地域にはない規制です。
北側のお隣さんとの土地の境界線から5ｍか10mだけ縦にまっすぐに線を引いて、そこから横1：縦1.25で斜めに線を引いたところには建物を建てられない規制です。低層住居専用地域では5m、中高層住居専用地域では10mになっています。
冬至の日の午前8時から午後4時までの間で、敷地の外に一定時間以上の日影を生じさせてはいけないという規制です。規制の時間は条例で定められています。低層住居専用地域では、軒の高さ7m超や3階建以上の建物が規制対象になっていますし、それ以外の地域（商業地域、工業地域、工業専用地域以外）では高さ10m超の建物が規制対象になっています。
ビルのような直方体の建物は商業地域や工業地域に多いのも納得です。
１ 低層住居専用地域は10mか12m以下の建物しかダメ！
２ 斜線制限では斜めに切り取った部分には建てられない！
３ 日影がよその土地に長時間ある建物もダメな地域も！
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建ぺい率は、建物を真上から見たときに、土地の面積のうち建物がどれだけを占めているかを表した割合です。式で書くと次のようになります。
建ぺい率 ＝ 建築物の建築面積 ÷ 敷地面積
たとえば、土地が200㎡、建物の建築面積が120㎡とすると、
120㎡ ÷ 200㎡ ＝ 0.60
となって、建ぺい率は60％になります。建物の建築面積は延べ床面積ではありませんのでご注意ください。延べ床面積を使って計算をするのは、下に書く容積率です。
建ぺい率は用途地域によって決められています。大阪の多くの地域では60~80%ですね。低層住居専用地域では50％というところもあります。この建ぺい率は、条件を満たせば10~20％緩和されます。
１ 建ぺい率が80％の地域以外で、防火地域内にある耐火建築物 ： 10％緩和
２ 角地で特定行政庁が指定するもの ： 10％緩和
３ 上記の2つを満たすもの ： 20%緩和
また、建ぺい率の制限がない建築物もあります。
１ 建ぺい率が80％の地域で、防火地域内にある耐火建築物
２ 派出所、公衆トイレなど
３ 公園や広場にある建物で、特定行政庁が安全と認めて建築審査会の同意があるもの
建ぺい率が80%の地域は商業地域や近隣商業地域が多く、防火地域はほぼ商業地域です。駅前などの商業地域では土地いっぱいにビルが建っているのも違法ではないんですね。
その他では、角地で10%の緩和がありますが、この緩和を受けている土地は意外にもたくさんあります。市町村が特定行政庁の指定する地域を公表していて、インターネットでも調べることができます。
容積率は、いわゆる算数ででてくる“容積”ではなく、延べ床面積を使って計算します。
容積率 ＝ 建築物の延べ面積 ÷ 敷地面積
たとえば、土地が100㎡、1階が80㎡、2階が70㎡の住宅の場合、
（80㎡ ＋ 70㎡）÷ 100㎡ ＝ 1.50
となって、容積率は150%になります。
容積率は用途地域によって決められています。大阪の住居系の用途地域では200％が多いですね。ただ、低層住居専用地域では100％が多い印象です。商業地域では300％もありますね。
容積率は、前面道路の幅員で制限を受けます。前面道路が12m未満であれば、幅員に0.4や0.6を乗じた数字と規定の容積率の厳しい方が限度になります。
たとえば、既定の容積率が200％、前面道路は6mで0.6を掛ける地域の場合、
6m × 0.6 ＝ 3.6
となって、容積率は360％になりますが、規定の容積率が200％ですので、厳しい方の200％が容積率の上限になります。
その他にも、特定道路による緩和や車庫などの特例もあります。気になる方は“容積率の緩和”という言葉で調べてみてください。面白いことが見つかれば、私にも教えてくださいね。
１ 建ぺい率は、建築面積÷土地面積！
２ 容積率は、延べ床面積÷土地面積！
３ 建ぺい率は60~80％、容積率は200％くらいが多い！
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