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個人でお仕事をされている方や会社を経営されている方は悩みが尽きません。よく言われているのは、“業績”“資金繰り”“従業員教育”の３つです。
今回は当事務所の相談窓口として果たす役割について書きたいと思います。 “3本の柱” の続きを読む

2019年の6月にニュースになった話題を今更ですが、守口市の西端市長が有限会社西端地所で宅建業法に違反して重要事項説明を行っていたようです。それだけではなく、常勤でなければいけない専任の宅建士を雇用していなかったことが明らかになりました。

このニュースを題材にして宅建士の配置について宅建業法を復習します。 “守口市の西端市長が宅建業法違反！？” の続きを読む

多くの駅の駅前には不動産屋があります。小さめの駅前にもあるのではないでしょうか。守口・門真・寝屋川にある駅前にも不動産屋があります。主に賃貸を扱っている業さが多いように思います。

個人で営んでいる小さな不動産屋は一時に比べて減ってきて、代わりにフランチャイズに加入する店舗が増えてきたように思います。

平成30年度の宅建業者数を調べた国交省が資料を発表しましたので見てみましょう。 “不動産屋は増えてる？減ってる？” の続きを読む

不動産業者のイメージについてアンケートが行われ、結果が発表されました。毎年、リビンテクノロジーズ株式会社によって行われている調査で、2019年は30歳以上の男女126人が回答しました。

早速見てみましょう。 “不動産業者は口が達者！？” の続きを読む

宅建士試験で問われるポイントを過去問中心に書いていく第４弾です。今回は宅建士試験に必須の“免許基準”です。覚えることが多いところですが、分かってしまえば点数につながります。

下線は過去問に問われたところです。

 

｜　宅建業免許基準～実質的な欠格要件～

 

前回の記事で、免許の形式的な欠格要件と実質的な欠格要件のうち1～3を書きました。今回は4～15までを一気にまいります。

 

4　建業66条1項8号または9号に該当して、免許を取り消され、その取消の日から5年を経過しない者（2号）

“宅建業法66条1項8号または9号”というところが肝です。3つあります。（1）不正手段で免許取得、（2）業務停止処分に違反、（3）業務停止処分事由に該当して情状が特に重い場合です。通称“３悪”と呼ばれています。

5　4で法人の場合には、取消に係る聴聞の期日・場所の公示日前60日以内にその法人の役員であった者（2号）

黒幕を罰するための規定です。免許を取り消すときには、言い訳をする場として“聴聞”が開かれます。その聴聞をする期日が公表される前に、従業員に指示を出していた黒幕である役員が辞めてしまうと、悪いことをした人を野放しにしてしまいます。それに、その人が新たに宅建業の免許を取得するかもしれません。それらを防ぐためにこのような規定が作られました。法人の行為の結果を役員に及ぼす規定です。役員には監査役を含みません。

6　免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分をするかしないかを決定する日までの間に、解散、廃止の届出をして処分を免れた者（2号の2）

聴聞の開催が決まって免許が取り消されそうになると、免許の取り消しを避けるために廃業をしてしまおうと考える人もいます。免許が取り消されてしまうと5年間は免許の再取得ができませんものね。そのような悪だくみの働く人を逃さないようにするための規定です。

7　6で法人の場合には、聴聞の公示前60日以内に役員であった者で、法人の消滅または届出の日から5年を経過しない者（2号の3）

5と同じ意味合いの規定で、法人の行為の結果を役員に及ぼす規定です。役員には監査役を含みません。

8　免許の申請前５年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者（4号）

ポイントは“申請前５年以内”です。表現方法を変えると “不正などをしてから５年以内に免許の申請をする者”です。

9　宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者（5号）

ものすごくあいまいな規定ですが、明らかに悪いことをしそうだという人は免許が拒否されます。

10　暴力団員または暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者（3号の3）

新たに作られた規定です。暴力団員は以前まで9に該当するとして免許が拒否されていました。暴力団員かどうかは警察の公安部門などが所有している名簿に照らし合わせて判断されるようです。

11　宅建業に係る営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が1号～5号に該当する者（6号）

“成年者と同一の行為を有しない未成年”は、親権者などから営業の許可をもらっていない未成年のことです。このような未成年者の場合には、未成年者本人だけでなく法定代理人（親権者など）も免許の許可の欠格事由にあたらないことが必要です。また、一度でも結婚していれば20歳未満でも成年者と同様に扱われます。

12　法人で、役員または政令使用人が1号～5号に該当する者（7号）

役員や政令使用人（店長など）が悪いことをしていれば、そのような人がいる法人も免許を取得することができません。役員や店長の悪事を法人に及ぼす規定です。

13　個人で、政令使用人が1号~5号に該当する者（8号）

12と同様の個人事業主に対するもので、従業員の悪事を個人事業主に及ぼす規定です。

14　暴力団員等がその事業活動を支配する者（8号の2）

15　事務所の要件を欠く者

 

 

｜　まとめ

 

１　法人が悪いことをすれば役員も道連れ！

２　役員や店長が悪いことをすれば会社も道連れ！

３　明らかに悪そうな人も免許取得不可！