注文住宅で重視することは?

近年は、相続した土地に好みの家を建てたい、土地だけを買って家は自由に建てたいという方が増えてきているようです。特に地方都市ではその傾向が強いそうです。

住宅生産団体連合会は“2018年度 戸建て注文住宅の顧客実態調査”を行い、結果を公表しました。2019年で19回目の調査です。調査対象は3大都市圏と地方都市圏の8都市圏。有効回答数は3,687件でした。

この調査の中で、注文住宅購入を検討する中で特に重視した点について見てみたいと思います。 “注文住宅で重視することは?” の続きを読む



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新築住宅っていくらくらい?

毎月戸建住宅などの住宅価格を調べている東京カンティが2019年7月の住宅平均価格を発表しました。新築住宅や中古住宅などに分かれていますが、大阪府の新築住宅の平均価格を見てみたいと思います。

 

 

| 新築木造一戸建住宅の平均価格(小規模)

 

小規模住宅の平均価格を見てみます。敷地面積50~100㎡未満で、最寄り駅から徒歩30分以内かバス20分以内の物件を調査しています。

大阪府の平均価格は3,295万円でした。土地面積(平均)は76.5㎡、建物面積(平均)は100.1㎡です。

駐車場1台付きの2階建住宅では土地面積が約100㎡、建物面積が約130㎡ですから、76.5㎡/100.1㎡は小さめの住宅です。サイズとしては20年くらい前に多かった3階建住宅をイメージされるとよいのではないでしょうか。

2019年5月・6月と平均価格は上昇していましたが、7月に入って約1.6%も下落しました。そうはいっても1年前の2018年7月と比べますと約6.4%も上昇しています。大阪市内の土地価格上昇に引きずられるように、大阪府全体でも土地の価格は上昇しているようです。

ちなみに、大阪市のデータは次のとおりです。

・平均価格:3,755万円(前月比-3.5%、前年同月比12.7%)

・土地面積:71.9㎡(前月比-3.1%、前年同月比4.1%)

・建物面積:106.5㎡(前月比0.7%、前年同月比4.7%)

大阪市内の平均価格の前年同月比がすごいですね。12.7%も価格が上昇しています。小規模木造住宅でもこれだけ土地の価格が上がっているのですね。

 

 

| 一般的な新築一戸建住宅の平均価格は?

 

小規模住宅の平均価格は約3,300万円でしたが、普通の2階建て住宅はいくらくらいの価格なのでしょうか。敷地面積は100~300㎡未満で、最寄り駅から徒歩30分以内かバス20分以内の物件です。敷地面積以外は同じ条件です。

大阪府の平均価格は3,474万円でした。土地面積(平均)は126.4㎡、建物面積(平均)は102.3㎡です。土地の面積が1.6倍以上になっても価格は1.1倍にもなりません。お得なように思えます。ただ、立地が異なる可能性が高いです。一般的な新築住宅は郊外が多く、小規模住宅は大阪市内や大阪市内に近い地域が多いのかもしれません。

門真市や寝屋川市では、土地面積が100~120㎡、建物面積が100㎡前後の新築2階建住宅(駐車場1台付き)は、3,200万~3,500万円です。大阪府の平均よりも価格で100万円程度安くなっていて、土地面積は10㎡ほど狭くなっています。門真市や寝屋川市の物件が大阪府の平均的な新築2階建住宅なのかもしれませんね。

価格は前月比で約3.9%上昇しています。前年同月比では約8.0%の上昇です。小規模住宅よりも一般の住宅の方が価格の上昇が大きいようですね。

大阪市を見てみますと、次のようになっています。

・平均価格:4,396万円(前月比17.8%、前年同月比3.9%)

・土地面積:117.2㎡(前月比-2.7%、前年同月比-3.2%)

・建物面積:102.9%(前月比-1.5%、前年同月比-1.5%)

平均価格の前月比が17.8%も上昇していますが、これは2019年6月が-14.4%だったことが原因だと思います。2019年4月・5月と比べますと価格はほとんど変わりません。大きな価格の波としては、夏ころに上昇するのが恒例になっています。今年は消費税が10%に上がることもあって、4月あたりから価格が上昇しています。

 

 

| まとめ

 

1 大阪府内の小規模住宅価格は約1.6%下落!

2 大阪府内の一般住宅価格は約4%の上昇!

3 大阪市内の一般住宅価格は高止まり傾向!?



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ウチの農地に家を建てたい!

| 農地に家は建てられる?

 

結論から書きますと、農地に家は建てられます。ただし、色々とハードルがあります。

まず、農地法の問題です。農地法では登記上の地目は関係ありません。地目が山林や原野でも実際に農業を行う農地であれば農地法上の“農地”です。

農地法上の農地は耕作目的の土地で家を建てることはできません。ではどうしたらいいのでしょうか?

農地法には転用するための手続が定められています。いわゆる“農転許可”といわれるもので、その種類によって“3条許可”、“4条許可”、“5条許可”と呼ばれています。

3条許可は農地を売却するときの許可です。4条許可は農地を宅地にするなどの転用の場合の許可です。今回はこれにあたります。5条許可は農地を売ってさらに転用する場合です。3条と4条を合わせた許可ですね。

4条許可に絞って書きたいと思います。

4条許可は原則として都道府県知事の許可です。許可がいらない例外の1つに“市街化区域内”で“農業委員会への届出”がある場合があります。大阪ではこのケースが多いように思います。大阪平野の多くは市街化区域ですからね。

農用地区区域内の農地や良好な営農条件の農地は原則的に許可がされません。

必要な許可を受けずに転用した場合には、原状回復や工事の停止などの命令がなされることがあります。この命令を受けると工事はストップして元の農地に戻さなくてはいけません。

また、罰則もあります。3年以下の懲役または300万円以下の罰金です。法人の場合の罰金の上限は1億円です。

 

 

| 農地の形で家が建てられない!?

 

農地が道路に接していない場合には、たとえ転用したとしても家を建てることができません。建築基準法の問題です。建築基準法では幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけません。道路に面していない土地には家を建てることができないのです。

農地は道路に面していない場合も多いと言われています。家を建てる前に道路を整備しない解けないとなると、かなりの費用がかかります。こうなると家の建築はあきらめた方がいいかもしれませんね。

 

 

|まとめ

 

1 農地に家を建てるのはハードルが高い!?

2 農地法にある転用手続を取ればOK!?

3 建築基準法にも注意!



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新築分譲マンションを買うならどこ?

| 大阪の新築マンションの価格は?

 

大阪では年々中心部に高層マンションが建てられています。便利な立地のマンションは高価なため、大阪府全体のマンションの平均価格も上昇しているようです。

株式会社東京カンテイが発表した“2018年新築マンションPER”によりますと、近畿圏の平均PERは5年連続で上昇しているようです。

PERは、新築分譲マンションの価格と賃貸マンションの価格を比べた値で、新築分譲マンションの価格が同じ駅の分譲マンションの賃料の何年分に相当するのかを表しています。

2018年の近畿圏平均は22.85となっていて、新築分譲マンションの価格は同じ駅の分譲マンションの賃料約約23年分の価格になっています。70㎡に換算した分譲マンションの平均賃料は約17.5万円(+1.4%)、新築分譲マンションの価格は約4800万円(+4.6%)だそうです。近畿圏の新築マンションの価格はかなり上昇していると言っていいでしょうね。

賃料よりも新築価格の方が上昇率は大きいですから、分譲マンションを借りた方がお得ということになります。ただ、あくまでも平均ですけれども…。

 

 

| 新築マンションPERランキング!

 

近畿圏で新築分譲マンションを購入するなら、どこの駅の周辺で割安感があるのでしょうか。こちらも“2018年新築マンションPER”に載せられています。

1位 JR神戸線 尼崎駅 PER:約14.4

JR大阪駅に近く賃料は結構高めというイメージがありましたが、新築分譲マンションには割安感が強いようです。

2位 JR環状線 大阪駅 PER:約16.1

大阪キタの中心地ですね。こちらも賃料は高いです。その分だけ、新築分譲マンションの割安感があるのでしょうか。

3位 京阪中之島線 中之島駅 PER:約16.8

大阪駅周辺とほぼ同じです。地理的にも近いですから当然でしょうか。

4位 大阪メトロ堺筋線 天神橋筋六丁目駅 PER:約17.1

天神橋筋六丁目(通称、天六)になりますと、家賃もぐっと下がります。尼崎よりも高いですが、大阪駅や中之島駅に比べれば安いです。その分新築分譲マンションも安くなっているようです。

5位 JR神戸線 西明石駅 PER:約17.4

大阪の中心地ではなく、神戸のさらに西にある西明石駅が5位になっています。新築分譲マンションが安いのか、分譲マンションの賃料が高いのか、どちらなのでしょうか。

 

このように見てきますと、街中の中心地の新築分譲マンションがお得になっているようです。逆に賃貸が高いんだ!とも言えるかもしれませんね。このような地域では分譲マンションを借りるよりも購入した方がよいという判断になりますね。

逆に賃貸を借りた方がお得という地域もあります。夙川や芦屋、北千里、伊丹などの賃料は高めで、新築分譲マンションは安めのようです。

 

 

| まとめ

 

1 近畿のマンションは値上がり中!

2 大阪の中心地で分譲マンションを借りると損!?

3 北摂は分譲マンションを借りる方がお得!?



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終の棲家はマンション!?

| マンションの総合調査を発表

 

国土交通省は「平成30年度マンション総合調査結果」を発表しました。分譲マンションについての調査で、5年に1度行われています。管理組合や区分所有者が対象ですが、回答率が悪く、管理組合が1688件、区分所有者が3211件の回答をしました。回収率は4割くらいでしょうか。

分譲マンションは駅に近いことが多く、近隣に商業施設が多くあります。一戸建よりも便利な立地ですので、都会ではマンションの購入を検討されている方も多いです。マンションはリフォームがされた中古の販売も多いです。マンションは新築・中古をあまり気にせず探されてはいかがでしょうか。

 

 

| マンションに永住する予定は6割超

 

マンションは便利な立地にありますので、居住者の方には高齢者が多いです。分譲マンションでの70歳以上の高齢者の割合は約22%もあります。特に1979年以前に建築されたマンションに居住する70歳代以上の割合は約47%にもなります。若い頃に購入されたマンションにずっと住んでいる方が多いのでしょうね。

70歳代以上の方がこれほど多いのですから、今のマンションに永住するつもりの方も多くなっています。なんと62%以上の方がマンションを終の棲家と考えているようです。高齢者だけでなく子育て世代の若い方にも駅近のマンションは人気ですが、若い方もずっと死ぬまで住み続けるつもりなのでしょうね。

マンションの居住者は高齢化していますが、管理の上での問題は管理組合の役員の選任です。高齢者や若い方ばかりでしたらなかなか役員になってくれる人はいないのではないでしょうか。ずっと同じ方が理事長をしていて業者とズブズブの関係になっているマンションもあるようです。

たとえば、長期修繕計画の修繕積立金の問題があります。25年以上の長期修繕計画に基づいて積み立てをしているマンションは約53%。47%近くのマンションは25年以上先の修繕については考えられていません。また、修繕積立金が不足しているマンションは約34%もあります。積立金が20%以上足りないマンションは約15%。

このような状態を見ますと、中古マンションを購入するときには長期修繕計画と積立金をしっかりと確認した方がよいです。実際に、管理組合の役員さんはお年寄りが多いですし、積立金が厳しい状態だと聞くこともあります。

永住するつもりのマンションを探されていて中古を検討されている方は、安いからと古いマンションに飛びつかずに価格と管理・月々の費用のバランスを気にしてみてください。

 

 

| まとめ

 

1 マンションの総合調査を発表!

2 70台以上のお年寄りが居住者の約22%!

3 修繕積立金が足りていないマンションは約34%!



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