不動産屋は増えてる?減ってる?

多くの駅の駅前には不動産屋があります。小さめの駅前にもあるのではないでしょうか。守口・門真・寝屋川にある駅前にも不動産屋があります。主に賃貸を扱っている業さが多いように思います。

個人で営んでいる小さな不動産屋は一時に比べて減ってきて、代わりにフランチャイズに加入する店舗が増えてきたように思います。

平成30年度の宅建業者数を調べた国交省が資料を発表しましたので見てみましょう。 “不動産屋は増えてる?減ってる?” の続きを読む



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不動産業者は口が達者!?

不動産業者のイメージについてアンケートが行われ、結果が発表されました。毎年、リビンテクノロジーズ株式会社によって行われている調査で、2019年は30歳以上の男女126人が回答しました。

早速見てみましょう。 “不動産業者は口が達者!?” の続きを読む



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意外に厳しい宅建業免許のポイント2

宅建士試験で問われるポイントを過去問中心に書いていく第4弾です。今回は宅建士試験に必須の“免許基準”です。覚えることが多いところですが、分かってしまえば点数につながります。

下線は過去問に問われたところです。

 

| 宅建業免許基準~実質的な欠格要件~

 

前回の記事で、免許の形式的な欠格要件と実質的な欠格要件のうち1~3を書きました。今回は4~15までを一気にまいります。

 

4 建業66条1項8号または9号に該当して、免許を取り消され、その取消の日から5年を経過しない者(2号)

“宅建業法66条1項8号または9号”というところが肝です。3つあります。(1)不正手段で免許取得、(2)業務停止処分に違反、(3)業務停止処分事由に該当して情状が特に重い場合です。通称“3悪”と呼ばれています。

5 4で法人の場合には、取消に係る聴聞の期日・場所の公示日前60日以内にその法人の役員であった者(2号)

黒幕を罰するための規定です。免許を取り消すときには、言い訳をする場として“聴聞”が開かれます。その聴聞をする期日が公表される前に、従業員に指示を出していた黒幕である役員が辞めてしまうと、悪いことをした人を野放しにしてしまいます。それに、その人が新たに宅建業の免許を取得するかもしれません。それらを防ぐためにこのような規定が作られました。法人の行為の結果を役員に及ぼす規定です。役員には監査役を含みません。

6 免許取消処分の聴聞の期日・場所の公示日から処分をするかしないかを決定する日までの間に、解散、廃止の届出をして処分を免れた者(2号の2)

聴聞の開催が決まって免許が取り消されそうになると、免許の取り消しを避けるために廃業をしてしまおうと考える人もいます。免許が取り消されてしまうと5年間は免許の再取得ができませんものね。そのような悪だくみの働く人を逃さないようにするための規定です。

7 6で法人の場合には、聴聞の公示前60日以内に役員であった者で、法人の消滅または届出の日から5年を経過しない者(2号の3)

5と同じ意味合いの規定で、法人の行為の結果を役員に及ぼす規定です。役員には監査役を含みません。

8 免許の申請前5年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者(4号)

ポイントは“申請前5年以内”です。表現方法を変えると “不正などをしてから5年以内に免許の申請をする者”です。

9 宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者(5号)

ものすごくあいまいな規定ですが、明らかに悪いことをしそうだという人は免許が拒否されます。

10 暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者(3号の3)

新たに作られた規定です。暴力団員は以前まで9に該当するとして免許が拒否されていました。暴力団員かどうかは警察の公安部門などが所有している名簿に照らし合わせて判断されるようです。

11 宅建業に係る営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が1号~5号に該当する者(6号)

“成年者と同一の行為を有しない未成年”は、親権者などから営業の許可をもらっていない未成年のことです。このような未成年者の場合には、未成年者本人だけでなく法定代理人(親権者など)も免許の許可の欠格事由にあたらないことが必要です。また、一度でも結婚していれば20歳未満でも成年者と同様に扱われます。

12 法人で、役員または政令使用人が1号~5号に該当する者(7号)

役員や政令使用人(店長など)が悪いことをしていれば、そのような人がいる法人も免許を取得することができません。役員や店長の悪事を法人に及ぼす規定です。

13 個人で、政令使用人が1号~5号に該当する者(8号)

12と同様の個人事業主に対するもので、従業員の悪事を個人事業主に及ぼす規定です。

14 暴力団員等がその事業活動を支配する者(8号の2)

15 事務所の要件を欠く者

 

 

| まとめ

 

1 法人が悪いことをすれば役員も道連れ!

2 役員や店長が悪いことをすれば会社も道連れ!

3 明らかに悪そうな人も免許取得不可!



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意外に厳しい宅建業免許のポイント1

宅建士試験で問われるポイントを過去問中心に書いていく第4弾です。今回は宅建士試験に必須の“免許基準”です。覚えることが多いところですが、分かってしまえば点数につながります。

下線は過去問に問われたところです。

 

 

| 宅建業の免許基準ってなに?

 

不動産屋を営むためには宅建業の免許が必要です。免許は誰でも受けられるわけではありません。細かい基準があります。

免許の基準は、“欠格要件”という形で決められています。“欠格要件”ですから、欠格要件に該当すると免許を受けられないということです。免許をつけている場合には取り消される要件にもなります。

免許の基準には大きく分けて2つあります。形式的な欠格要件と実質的な欠格要件です。形式的な欠格要件は、申請書や添付書類の中で重要事項の記載漏れがあったり、虚偽の記載があったりする場合です。

虚偽の記載をして申請すると100万円以下の罰金に処せられますので、かなり厳しいのではないでしょうか。過料じゃなくて罰金ですから前科持ちになってしまいます。記載内容を間違えないようにしっかりとチェックしてください。

 

 

| 宅建業免許基準~実質的な欠格要件

 

実質的な欠格要件は15個あります。これらのうち一つでも該当すると免許が拒否されます。また、免許を持っていると取消の原因になります。

免許の欠格要件には、該当しなくなるとすぐに申請ができるものと5年間の期間が設けられているものがあります。すぐに申請ができるものを意識して覚えて、残りは5年間の期間付きと決めておくと覚えることが少なくなります。

1 成年被後見人・被保佐人・破産者で復権を得ない者(1号)

成年被後見人や被保佐人の審判が取り消されたり破産後に復権を得たりした場合には、翌日から免許を受けられます。

2 禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者(3号)

禁固以上の刑には禁錮・懲役・死刑の3つがあります。刑務所から出てきて5年間は宅建業の免許を取得できません。

判決に不服があって控訴・上告中の場合は該当しませんが、執行猶予中は該当します。また、執行猶予の期間が経過後は翌日から免許を取得できます。しかし、刑の時効が完成した場合や刑の執行が免除された場合は、その日から5年間は免許を取得できません。

3 宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、または傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪もしくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者(3号の2)

罰金刑で免許を取得できなくなりますから、かなり厳しい規定です。傷害罪~脅迫罪は暴力的な事件を起こした場合です。現場助勢罪は喧嘩の野次馬、凶器準備集合罪は決闘のために鉄パイプを持って集まった場合などです。背任罪はライバル会社に企業の秘密を売り渡した場合などですね。控訴・上告、執行猶予については2と同様です。

 

 

| まとめ

 

1 不動産屋をするには厳し条件があります!

2 一定の罪で罰金以上を受けると免許取得不可!

3 執行猶予中も免許取得不可!



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宅建業になること、ならないこと

| 宅地建物取引業ってなに?

 

宅地建物取引業は一般的な不動産屋の仕事のことです。宅地建物取引業法では次のように書かれています。

“宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう(2条2号)。”

これを読んでもさっぱり分かりませんね。

取引の対象になるのは“宅地”と“建物”です。駐車場の賃貸は宅建業ではありません。

行為としては“売買”と“交換”。それに、“売買・交換・貸借の代理”と“売買・交換・貸借の媒介”です。簡単に言いますと、自分が売主や買主になること、他人の不動産の売買や賃貸の代理や媒介をすることです。

ポイントは自分の不動産を貸借するときには宅建業ではないのです。

また、“業として”の意味は(1)不特定多数を相手に、(2)反復・継続する場合と言われています。営利目的かどうかは問いません。

 

 

| 宅建業者って?

 

宅建業者は免許を受けて宅建業を営む者です。宅建業を営む者には、(1)免許を受けている者、(2)免許を受けていない者、(3)国や地方公共団体(都道府県や市区町村)の3種類があります。

国や地方公共団体は免許を受けなくても土地の売買を業としてできます。市有地の払下などは典型的ですね。

免許を受けずに宅建業を営むとかなり厳しい罰則があります。

1 無免許で宅建業を営んだ者:3年以下の懲役または300万円以下の罰金

2 他人に名義を貸した場合:3年以下の懲役または300万円以下の罰金

3 無免許なのに宅建業の表示・広告をした場合:100万円以下の罰金

4 他人に名義を貸して宅建業の表示・広告をさせた場合:100万円以下の罰金

懲役刑まであるなんてかなり厳しいですね。

 

 

| 罰則って他にどんなのがあるの?

 

宅建業法にある罰則はものすごく多いです。とくに免許関係は厳しいです。

1 不正の手段で免許を受けた者(宅建業法3悪)

3年以下の懲役または300万円以下の罰金です。法人の場合は罰金の上限が1億円まで増えます。

2 無免許で宅建業を営んだ者

上で書いた通り、3年以下の懲役または300万円以下の罰金です。法人の場合も上記と同様です。

3 名義貸し

上で書いた通りです。法人の場合も1億円が上限です。

4 業務停止命令違反(宅建業法3悪)

3年以下の懲役または300万円以下の罰金です。法人の場合は上限1億円です。

この4つの罰則が一番重いです。その他には次のようなものがあります。

1 変更の届出をしなかった場合:50万円以下の罰金

2 契約書を書面で渡さなかった場合:50万円以下の罰金

3 報酬額を見やすい位置に提示しなかった場合:50万円以下の罰金

4 従業員に証明書を携帯させずに業務をさせた場合:50万円以下の罰金

5 重要事項説明のときに宅建士証を提示しなかった場合:10万円以下の過料

最後の宅建士証の不提示は“過料”ですので刑事的な罰ではなく行政的な罰です。行政的な罰は“過料”、刑事罰は“科料”と区別されます。どちらも“かりょう”と読むのですが、専門家は“過料”を“すぎりょう”、“科料”を“とがりょう”と言ったりするそうです。

 

 

| まとめ

 

1 自分の駐車場を他人に貸すのは宅建業ではありません!

2 無免許で宅建業を営むと懲役刑になるかも!

3 宅建士証の不提示にも罰則があります!



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