不動産は売り時?

| 不動産の売り時感は?

 

不動産の買い時感のアンケート結果は前回の“中古住宅の購入は年代が上がるほど抵抗ない?”でご紹介しました。買い時感のある人の割合は16.3%で、分からないと答えた人は61.0%とかなり多くなっていました。買い時だと思う理由や消費税の増税や住宅ローン減税を挙げている人が多くいたようです。

別のアンケートでは売り時感が調査されています。野村不動産アーバンネット(株)が行っている“住宅購入に関する意識調査”です。2019年1月に調査され、有効回答数約1500人でした。前回ご紹介したアンケートに比べて調査人数は少なくなっています。

不動産が売り時だと思われている方の割合は、“どちらかと言えば売り時だと思う”と答えた人の割合を加えると、不動産が売り時だと思っている人は約77%もいらっしゃいます。かなり多いですね。

では、売り時だと思う理由は何でしょうか。今なら不動産が好条件で売れる期待をしている人は約48%もいらっしゃいます。その他には、低金利な住宅ローンであったりライフステージの変わり目であったりが理由になっています。

売り時の判断基準は一般的に、建設費の相場が高い、新築・中古住宅価格の相場が高い、住宅ローン金利の相場が安い、税金優遇などと言われています。売り時だと考えられている理由は理にかなっているのだと思われます。

 

 

| 回答者は持家居住者が多い

 

回答者の居住形態も調査されていますが、賃貸は約32%、持家は約62%になっています。このような方が購入を希望している物件は一戸建てよりもマンションが人気のようです。

また、新築でも中古でもどちらも検討するという方は約70%とかなり多くなっています。中古住宅の普及が進んでいくのかもしれませんね。

 

 

| まとめ

 

1 売り時だと考えている方は約77%!

2 今なら不動産が好条件で売れる!?

3 一戸建てよりもマンションが人気!?



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ

中古住宅の購入は年代が上がるほど抵抗ない?

| 不動産の日にちなんだアンケート実施

 

(公社)全国宅地建物取引業協会連合会と(公社)全国宅地建物取引業保証協会が実施したアンケート調査が発表されました。不動産の日である9月23日にちなんで、2018年9月21日から11月30日まで、20歳以上の男女を対象にインターネットで実施されました。

9月23日が不動産の日なんて知りませんでした。アンケート名は“住宅の居住志向および購買等に関するアンケート調査”です。なんと!約18,000件もの回答があったそうです。

 

 

| アンケート結果発表

 

アンケートは、“不動産の買い得感”、“持家派か賃貸派か”、“住宅を購入・賃貸する場合の重視点は?”、“既存住宅に抵抗はあるか?”の4つです。順番に見ていきましょう。

1 不動産の買い得感は?

・買い時だと思う   :16.3%

・買い時だとは思わない:22.6%

・分からない     :61.0%

そうですよね、買い時かどうかはわからないですよね。“買い時だと思う”は昨年から3.6ポイント、“買い時だと思わない”は去年から2.1ポイント下がったそうです。

不動産が買い時だと思う理由の上位は…

・消費税率が上がる前だから           :45.0%

・住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから:25.3%

買い時だと思わない理由は…

・“不動産価格が下落しそうだから:29.8%

みなさん、かなり慎重ですね。私個人としては家が欲しいと思った時が買い時だと思います。ライフスタイルの変化にあわせて購入されるのが後悔が少なくていいのではないでしょうか。それに住宅ローンの金利も安くなっていますしね。

2 持家派か賃貸派か

持家派、賃貸派の区別はひとまず置いておいて、次のような結果になりました。

・持家派:80.5%

・賃貸派:19.5%

持家派の理由では“家賃を支払い続けることが無駄に思えるから”がトップの52.9%だそうです。家賃の支払額に少し足して住宅ローンで中古住宅を買うことできればお得感はありますね。

賃貸派の理由では“住宅ローンに縛られたくないから”が41.8%、“天災時に家を所有していることがリスクになると思うから”が35.8%、“税金が大変だから”が26.1%だそうです。たしかに最近は日本全国で台風・大雨被害や地震被害がたくさん発生しているように思います。天災がいつどこで発生するかは誰にも分かりませんから、持家がリスクになる危険性もありますね。

3 住宅を購入・賃貸するときに重視するところは?

住宅を購入するときに重視するの点も賃貸するときに重視する点も同じお金(購入価格、家賃)がトップでした。

住まいに対する考え方の上位3つはこのようになりました。

・親世帯と子世帯が近い距離で暮らせる住環境がよい:31.7%

・田舎での生活など自然のある住環境がよい    :30.0%

・好きな時に転居しやすい住環境がよい      :27.8%

上位3つをあわせると、“自然のある地域で親世帯に近い場所で賃貸住宅に住む”という選択肢になりそうです。都会に住む方は自然のある田舎に憧れますし、転居しやすい賃貸住宅にも魅力を感じるかもしれませんね。

4 中古住宅に抵抗はあるか

近年は中古住宅も人気があります。国土交通省や業界団体は空き家問題を少しでも解消するため中古住宅の流通に力を入れています。流通量も増えてきているのではないでしょうか。

・きれいであれば抵抗はない       :39.8%

・売買金額と状態のバランスを見て判断する:33.2%

購入を検討されている方はさすがですね。物件の状態と代金とのバランスが上位にきています。良いものは高くても検討するし、状態が悪ければ多くのお金は出せない。高額なお買い物だけにシビアですね。

また、年代が上がるにつれて中古住宅に抵抗がなくなるという結果にもなりました。

 

 

| まとめ

 

1 9月23日は不動産の日!

2 持家派が80%も!

3 中古住宅も金額や状態次第で検討の対象に!



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ

新生活で事故物件 気にする?気にしない?

| 事故物件ってなに?

 

“事故物件”に明確な定義はありません。一般に、事件や事故による死亡者がいたこと、自殺があったこと、自然死があったことなどが事故物件の原因になりえます。裁判では様々な理由で事故物件とされたりされなかったりしていて、一概に決められません。詳しくは以前の記事“事故物件は見分けられる?”をご覧ください。

実際に事故物件に住んだことがある人は数%だと言われています。中には事故物件を選んで住まれる方もいらしゃるようです。理由は単純に“家賃の安さ”だそうです。

事故物件であるかどうかを知るきっかけは、不動産広告に告示事項あり・心理的瑕疵ありなどと書いてあったり、内見のときや重要事項説明のときに不動産屋から聞いたり、住み始めた後に近所の人から話を聞いたりといろいろあります。

事故物件であるからと言って何か不都合があるとは限りません。設備の不備で強盗殺人事件になったなどの特別な事件がない限り、あまり気にしない人も多いようです。

 

 

| 事故物件の特徴

 

1 不動産屋の告知

事故物件の場合、不動産業者は買主さんや借主さんに告知をします。裁判所の判決をもとに不動産業界の慣例上、賃貸では1人目のみに告知する不動産屋が多いようです。売買は賃貸よりも長い期間告知されますし、都市部か農村部かによっても変わってきます。

不動産屋としては告知をせず後々損害賠償請求をされるリスクを負うことを避けたいでしょうから、普通の不動産屋であれば尋ねると答えてくれます。

2 マンション名の変更

新聞などのニュースで取り上げられるような事件が起こったマンションの場合、物件の名前が報道されることがあります。このような場合、イメージが悪くなって入居者が減ることを避けるため、マンションの名前を変えることがあります。

3 大規模なリフォーム

死亡事故・事件があった物件は汚れなどの損傷が大きい場合があります。比較的新しいマンションなのに、フローリングがすべてきれいに取り換えられていたり浴室が丸ごと新しくなっていたりしている場合、そこで自殺や事故があったかもしれません。

他の理由による交換の可能性はもちろんありますが、通常ならばそれほど痛まないものが早い時期に取り換えられている場合には担当者に確認してみましょう。

4 事故物件ではない物件

以前に亡くなった方がいた場合でも、不動産屋に告知義務のないケースでは担当者に尋ねても答えてもらえません。そもそも事故物件ではないということもあります。

事件や事故があっても建物が取り交わされてすでに亡くなっている場合、隣や他の部屋で事故や事件が起きていた場合、孤独死だった場合などはそもそも事故物件ではないことが多いです。

 

以上のように、事故物件は買主さんや借主さんの心理的な要素であるためかなりあいまいです。ここからここまでが事故物件であるという線引きは難しいのです。不動産を購入したり賃借したりするときには、いろいろなところから情報を入手してご自身やご家族の気持ちに正直になられてはいかがでしょうか。

 

 

| まとめ

 

1 事故物件にあえて住む人もいる!?

2 マンション名の変更や不自然なリフォームに注目!

3 気にされるかどうかは買主さん・借主さん次第!



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ

分譲マンションの賃料は下がりぎみ?

| 分譲マンションを賃貸に

 

不動産への投資が流行っています。様々なセミナーが開かれて投資家を募っています。主として投資家向けの分譲マンションを購入して貸し出すというものです。“投資”ですから利点も欠点もありますが、今回は賃貸に出したときの賃料について書きたいと思います。

 

 

| 近年の大阪の賃料

 

2018年の分譲マンションの平均賃料は近畿圏で1,833円/㎡でした。2009年の1,622円/㎡から上昇してきており、2017年に比べて約2.5%上昇しています。大阪府の平均賃料は2,136円/㎡で、こちらも2009年の1,745円/㎡から上昇しています。2017年と比べて約4.5%の上昇でした。

月別で見ますと、近畿圏の2018年12月の平均賃料は1.798円/㎡となっており、少し下がっています。前月比で-0.9%です。大阪府の平均賃料は1,985円/㎡で、前月比-2.6%です。大阪市内の物件数が減ったことや築古物件が増えたことが原因にあるようです。

 

 

| 分譲マンションのメリットとデメリット

 

分譲マンションは賃貸マンションよりも構造がしっかりしていて耐震性や防音性が良い物件が多いことが利点です。その他にも管理人が常駐していたり防犯性が良かったりと様々な利点があります。その分、家賃が少し高い物件が多く、物件数自体が多くありません。

一般的なメリットとデメリットを並べてみます。物件によって条件が異なり差があることをご了承ください。

【メリット】

・耐震性や防音性が比較的高い

・管理人がいることが多い

・防犯性が比較的良い

・購入者が居住していることが多いので、住人のマナーが比較的良い

【デメリット】

・家賃が比較的高額

・物件数が少ない

・マンションの規約がある

 

 

| まとめ

 

1 不動産投資が流行っています!

2 大阪の分譲賃貸マンションの賃料は高止まり!?

3 分譲マンションを借りるメリットに魅力!

 

 

体調を崩しておりまして短めの記事になっています。申し訳ありません。インフルエンザが流行しているようですので、皆様も体調にお気を付けください。



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ

修繕積立金は大丈夫?

| マンションは売り時?

 

前日の記事“マンションは賢く買える?”で書きましたが、中古マンションの高騰が一息ついています。ですが、まだまだ高値で維持しています。さらに、大阪の新築マンションは1970年代以降に多く建築されましたが、購入した多くの人が高齢になり売却に出されると予想されています。相続が絡んでいるかもしれません。

ただ、中古マンションの購入希望者はこの5年ほどはそれほど増えていません。供給数は増えています。どんどん売りに出されても希望価格ではなかなか売れず、結局は売却価格を下げて売ることになっていると思われます。

そうは言っても、大阪市内では成約した物件の㎡単価は上昇してきましたので、少々価格を下げても手にする金額は増えるのではないでしょうか。

 

 

| 中古マンションを買うときに気を付けたいこと

 

中古マンションが多く売りに出されたとして、購入するときにはどのようなことに気を付けたらいいのでしょうか?

 

1 修繕積立金

一番はやはり修繕積立金が十分に用意されているかどうかです。新築での販売時には多くのマンションで修繕積立金をギリギリで見積もっています。そのままでは、ちょっとした事情の変化で工事費が高騰した場合に対応できません。工事のときに数十万、数百万円の一時金を要求されると資金計画が狂ってしまいます。

マンションの大規模修繕工事は12年おきに行うのが目安とされています。修繕積立金はおおよそ1㎡あたり170~180円/月程度です。70㎡だと12,000円/月前後でしょうか。この頃は少し安くなってきて、8,000~10,000円/月くらいが増えてきています。

ただ、国土交通省の“マンションの積立金に関するガイドライン”(2011年)では、15階未満で5,000㎡未満のマンションの場合、1㎡あたり218円/月が平均値です。70㎡だと15,260円/月です。機械式駐車場がある場合にはさらに高額になります。

実際に10,000円/月前後の修繕積立金で工事が可能なのか、長期修繕計画とともによく吟味したいところです。長期修繕計画を購入前に閲覧させることは義務ではありませんから、見せてくれるところは自信があるのかもしれません。

2 マンションの管理

マンションを内覧するときにはまず見た目に注意しましょう。特に共用部の管理がしっかりなされているかを見ます。

エントランスでは、タイルはがれが放置されていないか、ポストは綺麗に整理整頓されているか、掃除は行き届いているか、掲示板の掲示物が破れていないかなどをチェックします。

壁や天井は経年によって徐々に劣化していくのは常ですが、ひび割れや錆の浸透など見ただけでわかることもあります。このような状態を管理組合が把握しているか、どのような対策を取るのかなどを不動産屋の担当に確認してください。

実際に管理をしているのは管理会社ですが、管理組合は管理会社を変えることもできますから、結局は管理組合がどれだけマンションの管理に関心があるかが分かります。

3 不動産屋の担当者

不安や疑問は不動産屋の担当者に尋ねるのが手軽です。実際に購入希望者と直接話をしてきているため購入者の目線に近い位置にいます。中には、管理組合の総会の時期や修繕計画についてもある程度把握している担当者もいるでしょう。

その他にも、現地を内覧中に購入希望地域の市場価格の変化や地域での評価なども聞くことができるかもしれません。

残念なことに、不動産の営業マンにはノルマのために都合の悪い情報を伝えないといった会社からの命令に従っている人もいます。誠実な営業マンは、お客さんのため、また後々のトラブルを回避するために悪い情報もきちんと伝えてくれます。良い点、悪い点を知ったうえで価格に納得して購入されるならば、購入後も気持ちよく暮らせると思います。

 

 

| まとめ

 

1 中古マンションは余りぎみ!?

2 中古マンションの購入時は修繕積立金をチェック!

3 管理や不動産屋の担当者も気にとめて!



ブログランキングに参加しています。ボタンをクリックしていただけると更新の励みになります。右のサイドバーからもぜひ!(スマホの方は下部のバナーから!)


にほんブログ村 企業ブログへ