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｜　建築物省エネ法が改正

 

建築物の省エネはどんどん進んでいます。家庭で使うエネルギーの約30％が冷暖房と言われています。住宅の省エネ性能を高めるには冷暖房のエネルギー消費を少なくするのが効率的です。省エネ住宅の効果は、冷暖房がよく効いて過ごしやすかったり光熱費を抑えたり結露を少なくしたり建築材の劣化を抑えたりできます。ポイントは断熱、日射、気密だと言われています。

２０１９年２月１５日に建築物省エネ法が改正されました。パリ協定の目標達成のために建築物の省エネ対策を強化する必要に迫られてきているのです。建築物を大きく３つに分類して規制を強化しています。

１　オフィスビルなど

省エネ基準の適合が必要な延べ面積の下限を2000㎡から300㎡になります。省エネ基準を満たさないと建築確認が下りませんから建築することができなくなります。

1棟だけでなく複数の建築物で総合的に省エネ性能を高めることができるようになりました。

２　マンションなど

省エネ基準に適合しているかを監督体制を強化することで徹底することになります。民間審査機関を使ってマンションの計画を審査して、監督を強化しようというものです。

３　戸建住宅など

延べ面積が300㎡未満の小規模な住宅などを新築するときには、設計者が建築主に対して省エネ性能に関する説明を義務付けられました。書面の交付も必要なようです。

また、大手ハウスメーカーなどが戸建住宅を建築するときには、省エネ基準を上回るトップランナー基準に適合するようにすることになります。トップランナー制度は機器などのエネルギー消費効率を決める方法のひとつです。エアコンや照明器具、テレビ、パソコン、冷蔵庫、ガス調理器、炊飯器、電子レンジなど多くの家電が対象になっています。住宅に関しては断熱材やサッシ、複層ガラスも含まれています。

 

 

｜　省エネ住宅のメリット・デメリット

 

省エネ住宅のメリットは断熱性が高く電気代などが安くすむという以外にも、補助金が受けられたり税金の優遇制度を使えたりします。

補助金は年によって変わりますが、たとえば“ZEH”と呼ばれるもので “ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス”の略称らしいです。。これを受けるには申請手数料が必要ですが、新築のときに書類を提出すると数十万円の補助金を受けられるかもしれません。他にも長期優良住宅の認定を受けると最大140万円の補助を受けることが可能です。

税金では“長期優良住宅の住宅ローン減税”があります。住宅ローン控除の最大控除額は一般的な住宅で400万円ですが、長期優良住宅では500万円が上限になります。一定の省エネ対策等級を取得するとフラット35Sの金利優遇措置を受けることができます。フラット35Sは住宅金融支援機構が提供する金利固定型の住宅ローンです。

反対にデメリットは、初期費用が高くなりやすいこと、省エネ住宅が得意の業者の選定が面倒なことがあります。大手ハウスメーカーであれば問題なく省エネ住宅を建てることができると思いますが、大手ハウスメーカーの多くは価格が高いですね。

 

 

｜　まとめ

 

１　パリ条約の目標達成のために省エネに注力！

２　建築物の省エネ化がすすむ！？

３　省エネ住宅にはメリットもデメリットもあります！

｜　賃貸住宅の家賃は退去時に戻ってこない？

 

賃貸住宅に住まれている方は多いと思います。賃貸だから気軽により良い部屋に移りたいとライフステージに合わせて引っ越す方もいらっしゃると思います。

ところが、引っ越しをする費用はバカにできません。入居時にはその月の家賃の日割り分と翌月分、敷金が数か月分、礼金が数か月分、中には鍵の取り換え費用やクリーニング代も請求されることがあります。退去時には退去する月の家賃は日割計算がされないことが多いですし、鍵の取り換え費用やクリーニング代が敷金から引かれるかもしれません。もちろん引っ越し業者への支払もあります。

たとえば、月の半ばの15日に家賃5万円のアパートから家賃8万円のマンションに引っ越す場合、退去時に家賃50,000円、鍵の取り換え費用15,000円を支払い、敷金からの返金はクリーニング代などを差し引いて0円。入居時に家賃の日割り分40,000円、敷金160,000円（家賃2か月分）、礼金160,000万円（家賃2か月分）、仲介手数料80,000円（家賃1か月分）の支払いということもあり得ます。引っ越し業者への支払いが80,000円かかったとすると、合計で585,000円にもなります。

最近は、敷金0円、礼金0円という物件もありますが、その場合は退去時にクリーニング代などを支払う必要があるかもしれません。

50万円以上もかかるとなるとなかなか気軽には引っ越しできませんよね。

 

 

｜　賃貸の引っ越し時期はいつ頃？

 

賃貸住宅に住んでいて引っ越そうと思うタイミングは、転勤・転職、進学・就職などのほかに、物件の契約更新のときや結婚・出産を機にという方も多いのではないでしょうか。

転勤や転職、進学、就職などの場合には時期を選べないですね。退去時の家賃が日割り計算されないことを考えると4月1日のように月初めから転居できるのが一番です。しかし、月の半ばに転居となると意外に高額な引っ越し費用に悩まされます。

賃貸に住まれる方の年収はおおむね500万円以下の方が多いという統計があります。それ以上の収入があると持家を考慮されるのでしょうね。年収500万円で引っ越し費用に50万円かかるとなると一か月の収入よりも多くなります。

結婚や出産を機に新居を考える方は転居の時期をある程度選べますので、賃貸でも持家でもじっくりと好みの住居を探すことができます。このような方は比較的お得に新居を探すことができると思います。

たとえば、仲介手数料が無料のサイト、たとえばウチコミ！などから賃貸住宅を探したり、敷金や礼金のいらない物件を探したりすることもできます。敷金、礼金、仲介手数料が無料だと、入居時にかかる費用をかなり抑えることができます。

引っ越し費用を抑えたい場合には、月末に退去し、仲介手数料無料のサイトで敷金や礼金の少ない物件を探すとよさそうです。ただ、仲介手数料無料の物件は少ないですし、敷金や礼金が0円となるとさらに選ぶ余地は少なくなります。

ですので、時間をかけてじっくり探せる方に向いている方法と言えるでしょう。転勤や進学など時期を選べない場合には、“とりあえず住むところを探さないと！”とバタバタになってしまい費用が増えてしまいます。

 

 

｜　まとめ

 

１　引っ越し費用が50万円以上になることも！

２　お得に引っ越すなら月末に退去がおすすめ！

３　敷金、礼金、仲介手数料が無料の物件も！

｜　不動産の売り時感は？

 

不動産の買い時感のアンケート結果は前回の“中古住宅の購入は年代が上がるほど抵抗ない？”でご紹介しました。買い時感のある人の割合は16.3％で、分からないと答えた人は61.0％とかなり多くなっていました。買い時だと思う理由や消費税の増税や住宅ローン減税を挙げている人が多くいたようです。

別のアンケートでは売り時感が調査されています。野村不動産アーバンネット（株）が行っている“住宅購入に関する意識調査”です。2019年1月に調査され、有効回答数約1500人でした。前回ご紹介したアンケートに比べて調査人数は少なくなっています。

不動産が売り時だと思われている方の割合は、“どちらかと言えば売り時だと思う”と答えた人の割合を加えると、不動産が売り時だと思っている人は約77％もいらっしゃいます。かなり多いですね。

では、売り時だと思う理由は何でしょうか。今なら不動産が好条件で売れる期待をしている人は約48％もいらっしゃいます。その他には、低金利な住宅ローンであったりライフステージの変わり目であったりが理由になっています。

売り時の判断基準は一般的に、建設費の相場が高い、新築・中古住宅価格の相場が高い、住宅ローン金利の相場が安い、税金優遇などと言われています。売り時だと考えられている理由は理にかなっているのだと思われます。

 

 

｜　回答者は持家居住者が多い

 

回答者の居住形態も調査されていますが、賃貸は約32％、持家は約62％になっています。このような方が購入を希望している物件は一戸建てよりもマンションが人気のようです。

また、新築でも中古でもどちらも検討するという方は約70％とかなり多くなっています。中古住宅の普及が進んでいくのかもしれませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　売り時だと考えている方は約77％！

２　今なら不動産が好条件で売れる！？

３　一戸建てよりもマンションが人気！？

｜　不動産の日にちなんだアンケート実施

 

（公社）全国宅地建物取引業協会連合会と（公社）全国宅地建物取引業保証協会が実施したアンケート調査が発表されました。不動産の日である9月23日にちなんで、2018年9月21日から11月30日まで、20歳以上の男女を対象にインターネットで実施されました。

9月23日が不動産の日なんて知りませんでした。アンケート名は“住宅の居住志向および購買等に関するアンケート調査”です。なんと！約18,000件もの回答があったそうです。

 

 

｜　アンケート結果発表

 

アンケートは、“不動産の買い得感”、“持家派か賃貸派か”、“住宅を購入・賃貸する場合の重視点は？”、“既存住宅に抵抗はあるか？”の4つです。順番に見ていきましょう。

１　不動産の買い得感は？

・買い時だと思う　　　：16.3％

・買い時だとは思わない：22.6％

・分からない　　　　　：61.0％

そうですよね、買い時かどうかはわからないですよね。“買い時だと思う”は昨年から3.6ポイント、“買い時だと思わない”は去年から2.1ポイント下がったそうです。

不動産が買い時だと思う理由の上位は…

・消費税率が上がる前だから　　　　　　　　　　　：45.0％

・住宅ローン減税など税制優遇が実施されているから：25.3％

買い時だと思わない理由は…

・“不動産価格が下落しそうだから：29.8％

みなさん、かなり慎重ですね。私個人としては家が欲しいと思った時が買い時だと思います。ライフスタイルの変化にあわせて購入されるのが後悔が少なくていいのではないでしょうか。それに住宅ローンの金利も安くなっていますしね。

２　持家派か賃貸派か

持家派、賃貸派の区別はひとまず置いておいて、次のような結果になりました。

・持家派：80.5％

・賃貸派：19.5％

持家派の理由では“家賃を支払い続けることが無駄に思えるから”がトップの52.9％だそうです。家賃の支払額に少し足して住宅ローンで中古住宅を買うことできればお得感はありますね。

賃貸派の理由では“住宅ローンに縛られたくないから”が41.8％、“天災時に家を所有していることがリスクになると思うから”が35.8％、“税金が大変だから”が26.1％だそうです。たしかに最近は日本全国で台風・大雨被害や地震被害がたくさん発生しているように思います。天災がいつどこで発生するかは誰にも分かりませんから、持家がリスクになる危険性もありますね。

３　住宅を購入・賃貸するときに重視するところは？

住宅を購入するときに重視するの点も賃貸するときに重視する点も同じお金（購入価格、家賃）がトップでした。

住まいに対する考え方の上位3つはこのようになりました。

・親世帯と子世帯が近い距離で暮らせる住環境がよい：31.7％

・田舎での生活など自然のある住環境がよい　　　　：30.0％

・好きな時に転居しやすい住環境がよい　　　　　　：27.8％

上位3つをあわせると、“自然のある地域で親世帯に近い場所で賃貸住宅に住む”という選択肢になりそうです。都会に住む方は自然のある田舎に憧れますし、転居しやすい賃貸住宅にも魅力を感じるかもしれませんね。

４　中古住宅に抵抗はあるか

近年は中古住宅も人気があります。国土交通省や業界団体は空き家問題を少しでも解消するため中古住宅の流通に力を入れています。流通量も増えてきているのではないでしょうか。

・きれいであれば抵抗はない　　　　　　　：39.8％

・売買金額と状態のバランスを見て判断する：33.2％

購入を検討されている方はさすがですね。物件の状態と代金とのバランスが上位にきています。良いものは高くても検討するし、状態が悪ければ多くのお金は出せない。高額なお買い物だけにシビアですね。

また、年代が上がるにつれて中古住宅に抵抗がなくなるという結果にもなりました。

 

 

｜　まとめ

 

１　9月23日は不動産の日！

２　持家派が80%も！

３　中古住宅も金額や状態次第で検討の対象に！

｜　事故物件ってなに？

 

“事故物件”に明確な定義はありません。一般に、事件や事故による死亡者がいたこと、自殺があったこと、自然死があったことなどが事故物件の原因になりえます。裁判では様々な理由で事故物件とされたりされなかったりしていて、一概に決められません。詳しくは以前の記事“事故物件は見分けられる？”をご覧ください。

実際に事故物件に住んだことがある人は数％だと言われています。中には事故物件を選んで住まれる方もいらしゃるようです。理由は単純に“家賃の安さ”だそうです。

事故物件であるかどうかを知るきっかけは、不動産広告に告示事項あり・心理的瑕疵ありなどと書いてあったり、内見のときや重要事項説明のときに不動産屋から聞いたり、住み始めた後に近所の人から話を聞いたりといろいろあります。

事故物件であるからと言って何か不都合があるとは限りません。設備の不備で強盗殺人事件になったなどの特別な事件がない限り、あまり気にしない人も多いようです。

 

 

｜　事故物件の特徴

 

１　不動産屋の告知

事故物件の場合、不動産業者は買主さんや借主さんに告知をします。裁判所の判決をもとに不動産業界の慣例上、賃貸では1人目のみに告知する不動産屋が多いようです。売買は賃貸よりも長い期間告知されますし、都市部か農村部かによっても変わってきます。

不動産屋としては告知をせず後々損害賠償請求をされるリスクを負うことを避けたいでしょうから、普通の不動産屋であれば尋ねると答えてくれます。

２　マンション名の変更

新聞などのニュースで取り上げられるような事件が起こったマンションの場合、物件の名前が報道されることがあります。このような場合、イメージが悪くなって入居者が減ることを避けるため、マンションの名前を変えることがあります。

３　大規模なリフォーム

死亡事故・事件があった物件は汚れなどの損傷が大きい場合があります。比較的新しいマンションなのに、フローリングがすべてきれいに取り換えられていたり浴室が丸ごと新しくなっていたりしている場合、そこで自殺や事故があったかもしれません。

他の理由による交換の可能性はもちろんありますが、通常ならばそれほど痛まないものが早い時期に取り換えられている場合には担当者に確認してみましょう。

４　事故物件ではない物件

以前に亡くなった方がいた場合でも、不動産屋に告知義務のないケースでは担当者に尋ねても答えてもらえません。そもそも事故物件ではないということもあります。

事件や事故があっても建物が取り交わされてすでに亡くなっている場合、隣や他の部屋で事故や事件が起きていた場合、孤独死だった場合などはそもそも事故物件ではないことが多いです。

 

以上のように、事故物件は買主さんや借主さんの心理的な要素であるためかなりあいまいです。ここからここまでが事故物件であるという線引きは難しいのです。不動産を購入したり賃借したりするときには、いろいろなところから情報を入手してご自身やご家族の気持ちに正直になられてはいかがでしょうか。

 

 

｜　まとめ

 

１　事故物件にあえて住む人もいる！？

２　マンション名の変更や不自然なリフォームに注目！

３　気にされるかどうかは買主さん・借主さん次第！