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｜　住宅市場同湖調査を発表

 

国土交通省は平成30年度の住宅市場動向調査報告書（約6.8MB、PDFファイル）を発表しました。注文住宅、分譲住宅、中古住宅、賃貸住宅、リフォームの5つについて調査しています。平成29年度中に住み替え、建て替え、リフォームを行った世帯を対象に、平成30年9月22日～12月28日に郵送したり訪問したりして回答を得たようです。

早速内容を見ていきましょう。

 

 

｜　比較するのはどんな家？

 

住宅を買うときにどのような比較をしているのでしょうか。

１　注文住宅

注文住宅を取得した世帯では、70%以上の方が注文住宅を比較しています。その他には、分譲戸建（約23％）、中古戸建（約19％）などとなっています。

２　分譲戸建

分譲戸建を取得した世帯では、63％以上の方が分譲戸建を比較しています。その他には、注文住宅（約40％）、中古戸建（約23%）、分譲マンション（約22％）となっています。

３　中古戸建

中古戸建を取得した世帯では、63%以上の方が中古戸建を比較しています。その他には、分譲戸建（約37%）、中古マンション（約24%）、注文住宅（約23%）となっています。

４　分譲マンション

分譲マンションを取得した世帯では、75%以上の方が分譲マンションを比較しています。その他には、中古マンション（約33%）、分譲戸建（約24％）となっています。

５　中古マンション

中古マンションを取得した世帯では、75%以上の方が中古マンションを比較しています。その他には、分譲マンション（約30%）、中古戸建（約20%）となっています。

 

このようにみてみると、新築戸建や中古戸建を購入された方はマンションも含めていろいろと検討されているようです。マンションを購入された方は対象をマンションに決めて検討される方が多いみたいですね。

 

 

｜　なぜその家にしたの？

 

購入した住宅の種類によって購入した理由にもいろいろな意見があるようです。

１　注文住宅

・信頼できる住宅メーカーだったから　約50％

・一戸建だったから　　　　　　　　　約39％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約37％

・立地環境が良かったから　　　　　　約36％

約半数の方が住宅メーカーで決めたようです。

２　分譲戸建

・一戸建だったから　　　　　　　　　約54%

・住宅の立地環境が良かったから　　　約53％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約53％

・価格が適切だったから　　　　　　　約37%

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約31％

立地の良い新築戸建住宅だから購入したという方が多いようです。

３　中古戸建

・価格が適切だったから　　　　　　　約59%

・一戸建住宅だったから　　　　　　　約58％

・住宅の立地環境が良かったから　　　約44％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約34％

手ごろな一戸建住宅で、立地もよければなお良しと言ったところでしょうか。

４　分譲マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約72％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約56％

・マンションだったから　　　　　　　約54％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約39%

・価格が適切だったから　　　　　　　約33％

新築マンションでは立地で決める方が多いようです。

５　中古マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約60％

・価格が適切だったから　　　　　　　約60％

・マンションだったから　　　　　　　約37％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約28％

・昔から住んでいる地域だったから　　約25％

価格が手ごろで立地の良いマンションを選ばれているようです。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの購入者は最初からマンションだけを検討！？

２　注文住宅では立地環境はあまり重要じゃない！？

３　マンションを選ぶなら何はともあれ立地！

｜　売却査定の多い街は？

 

比較査定サイトの“リビンマッチ”はご存知でしょうか？このサイトを運営する会社が査定依頼のあった住所を使って売りたい街ランキングを作りました。少し意外な街がランクインしていましたので、関西版をお伝えしたいと思います。

1位　寝屋川市駅

どの街もそうですが、寝屋川市も多分に漏れず高齢化が進んでいて世代交代が進んでいます。お子さんは別の場所で自活をしていると生まれ故郷に戻ってくることは少ないですよね。それは否かだけでなく、人口密度が1万人／㎢の街も同じです。昨年は2位でしたから土地や建物がよく売られる街だと分かります。京阪沿線で中古住宅をお探しの方は寝屋川市を候補に入れてみてはいかがでしょうか。

2位　高槻駅

高級住宅街が多い北摂の中でも、高槻は人口が多く面積も広いですので土地や建物が売りに出されるのは納得がいきます。ただ人気の街でもありますので、人の流入も多いのではないでしょうか。

3位　和泉中央駅

私は泉北や泉南には疎いですからよく知らないのですが、泉北高速鉄道が通っていて比較的新しい街だという印象があります。それでも売りに出されているということは高齢化が進んでいるのでしょうか。

4位　大久保駅

意外でした。JR神戸線の大久保駅周辺です。明石市になります。私は2年ほど住んだことのある街でして、新しくイオンもできていますから土地や建物がそれほど多く売りに出されているとは思いませんでした。昨年は66位ですので、この1年で急上昇したようです。

5位　香里園駅

またもや京阪沿線が出てきました。1位～5位で2つも京阪沿線、しかも寝屋川市内が出てくるとは思いませんでした。寝屋川市駅と香里園駅はお隣同士の駅です。寝屋川市内がよく売りに出されていることがよく分かります。香里園は高級住宅街がある場所で、売却価格は高額になりやすいです。パワービルダーの開発も増えていますので、中古住宅・新築住宅を問わず購入を検討されている方にはお勧めです。

 

 

｜　まとめ

 

１　寝屋川市内が2つもランクイン！

２　通勤に便利な場所が多くねらい目！

３　高槻市や寝屋川市の中古住宅なら選びやすい！？

｜　電力の自由化が後押し

 

マンションの部屋（専有部分）の電気代はお住まいの方が支払います。では、廊下の照明やエレベーターなど共有部分の電気代は誰が支払っているのでしょうか。

当たり前かもしれませんが、マンションの所有者が支払っています。マンションの所有者は、分譲マンションだと各部屋の所有者ですし、賃貸マンションだとオーナーさんです。

分譲マンションでは管理費や共益費という名目で毎月徴収されています。集めたお金は管理組合や管理業者が管理しています。

この共用部分の電気代を安くする方法があります。分譲マンションにお住まいの方は管理組合の総会などで議題になってご存知かもしれません。電力の自由化で電力会社の数が増えたことで価格競争が激しくなっています。ガスと電気を一つにまとめれば安くなる！という手法や、大手よりも安いプランを提供している電力会社もあります。

安い会社やプランに乗り換える方法もありますが、電力の一括受電という方法もあります。電力の一括受電は、いままで専有部分は各部屋にお住まいの方、共用部分は管理組合や管理会社と別々に支払っていた電気代を専有部分・共用部分ともに一括して契約し料金を安くする方法です。

 

 

｜　総会で決めても導入できない！？

 

管理組合の総会決議はマンションの住民の総意です。電力の一括受電は管理組合の総会の決議で可決されれば導入できるのですが、問題が浮上し裁判で争われました。

札幌市の500戸以上のマンションでは2015年に一括受電方式の導入を総会で決議しました。一括受電を導入するとマンション全体で約500万円（5か月分）も安くなるとのことでした。

ところが、これにお二人の住民が反対します。理由は災害時の停電などによる不利益です。一括受電は専有部分の契約も含まれますので、反対するお二人が専有部分の個別のプランを解約しなければ導入できません。導入できなければマンション全体で数百万円の損失になります。

そこで、一括受電に賛成する方が反対するお二人に損害賠償を求めて提訴しました。一審、二審ともに、共用部分の変更や管理について総会決議で決めた以上、反対する人も決議に従うのが当然で、安い電気料金の利益を失ったとすれば、電気料金の差額を不法行為による損害として賠償請求できるという判決でした。

最高裁はこれとは違う理屈をつけました。住民一人一人の電気供給契約の解除は専有部分に関するもので共用部分の管理や変更ではないことを前提に、総会決議は共用部分に関する事項を決めたもので専有部分については効力を持たないとしました。

つまり、総会決議は共用部分だけルールで専有部分のことは決められないとされました。最高裁判所として初めての判断ですので、管理会社の方は面食らったのではないでしょうか。今後は判例を基準に専有部分に関する規約や総会決議の決議内容を見直さなければいけませんね。

 

 

｜　まとめ

 

１　プラン変更や一括受電でマンションの電気代がお得に！

２　マンション管理組合の総会決議は万能じゃない！？

３　総会決議では専有部分について決められない！？

大阪では2019年4月7日に選挙がありましたね。大阪府知事選、大阪市長選、大阪府議会議員選です。休日にもかかわらず、自治会長のみなさんは選挙に駆り出されて大忙しの一日だったのではないでしょうか。お疲れ様でした。

 

｜　大阪で空き部屋を使った窃盗犯を逮捕！

 

2018年の秋ごろに、大阪府警は１Rマンションで空き巣を繰り返していた容疑者を逮捕しました。ニュースになるような大きな事件ではありませんでしたので、私も知りませんでした。その手口はなかなか巧妙なものでしたのでみなさんへの注意喚起のためにご紹介いたします。

容疑者は大阪市や吹田市で空き巣や自転車盗を繰り返していました。狙ったのはオートロックがなくい空き部屋。空き部屋から盗むのではありません。空き部屋を利用して隣室へ侵入するのです。

発行時間は日中が中心でした。では、どうやって空き部屋に侵入したのでしょうか。物件内覧用の鍵を使ったのです。物件を管理する不動産業者の鍵の管理がずさんな場合、ガスや電気のメーターボックス内に鍵を隠したりします。暗証番号が必要なキーボックスを使わないと誰でも入手できる状態です。空き部屋の隣人からすれば不用心極まりません。

容疑者は大学卒業後に不動産業者に就職していたため、物件内覧用の鍵がメーターボックスなどに隠されていることを知っていたのです。その知識を使って、以前に扱ったことのある物件で空き巣を繰り返しました。また、インターネット上にある空室の情報も使っていたようです。

不動産業者としては管理会社が鍵を保管していると、お客さんの内覧のときに鍵を借りに店舗まで行かなければなりません。遠い店舗だと往復だけで相当な時間がかかります。お客さんを待たせないようにするために物件に鍵を隠すという方法が考案されたのでしょう。

また、キーボックスを利用していたとしても、容疑者は不動産会社で身につけた知識を使いました。安全管理がずさんな不動産会社の営業マンがお客さんを案内した場合、キーボックスのダイヤルを1つだけしかずらさない場合があります。これを知っていた容疑者は、開錠するためにダイヤルを順に1つずつずらして開錠できるかを試していたのです。

このようなずさんな管理をしていると犯罪に加担してしまいます。全日本不動産協会では、このような事件が続くと対策を講じる旨を検討しているそうです。麻田不動産ではダイヤル式のキーボックスの場合には番号をぐちゃぐちゃにするか0で揃えたりして安全に配慮しています。ご安心ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの空き部屋を狙った窃盗！

２　空き部屋の鍵の管理は管理会社に委ねられています！

３　キーボックスを使っていても油断ならない！？

｜　マンションは区分所有建物

 

賃貸マンションはオーナーの持ち物ですが、分譲マンションは1室ずつ所有者が違います。構造上区分された数個の部分で、独立して住居、建物、事務所などの用途に供される部分がある建物を区分所有建物といいます。イメージはそのまま分譲マンションです。

分譲マンションにお住まいの方はよくご存じだと思いますが、区分所有建物には共用部分と専有部分があります。専有部分の所有権を区分所有権と呼んでいます。専有部分は分譲マンションの部屋自体のことです。

共用部分は少しややこしくて、法定共用部分と規約共用部分に分かれています。法定共用部分には階段、廊下、エレベータ、配管、配線などがあります。性質を考えると当然に共用部分だとイメージできると思います。

規約共用部分は、集会室、管理人室、集会所、倉庫などマンションの規約で共用部分としたものです。規約共用部分は登記をすることになっています。

 

 

｜　土地はどうなってるの？

 

マンションが建っている土地は“敷地”と呼んでいます。建物とは別の不動産です。建物の区分所有者は土地の少輔県の共有部分を持っているのが通常です。敷地がなければ建物は建ちませんし、建物がなければマンションの部屋（専有部分）もありません。専有部分を所有するための建物の敷地についての権利を“敷地利用権”と呼びます。

敷地利用権には様々な制約があります。たとえば、敷地利用権は原則として専有部分と切り離して売り払ったりすることはできません。例外は規約で定めた場合には分離して処分することができます。

“規約”と出てきましたが、規約は管理組合が保管しています。マンションの“管理組合”は区分所有者全員でマンションを管理するための団体です。規約の設定や変更、廃止には区分所有者と議決権のそれぞれ3／4以上の賛成がないといけません。様々な人がマンションに住んでいることを考えると、かなり厳しい数字です。

マンションの規約は持ち主が変わっても効力は変わりません。新しい持ち主が“規約なんて知らないし、規約の設定のときに参加していないからそんな規約は守らない”と言うことはできません。

 

 

｜　まとめ

 

１　分譲マンションのような建物は区分所有建物！

２　専有部分は部屋だけで残りは共用部分！

３　土地は区分所有者の共有！

３　土地と部屋は原則として別々に売れない！