マンション選びで失敗しないための注意点

賃貸マンションや分譲マンションに関係なく、マンションに住んでみて初めて分かる良かったことと後悔したことがあると思います。アンケート調査をもとにどのような点に注意すれば後悔を少なくすることができるでしょうか。 “マンション選びで失敗しないための注意点” の続きを読む



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中古マンションは高く売れる?

| 築10年の中古マンション

 

東京カンテイが中古マンションのリセールバリューを公表しました。2018年にリセールバリューを283駅で調べています。

新築分譲時の価格と10年後の中古流通時の価格を比較してリセールバリューを計算しています。

近畿では平均で91.6%だったそうです。100%以上になった駅は23%(65駅)もあります。大阪市内や京都市内などが多く、近頃流行の“職住近接”によって人気が上昇しているようです。

早速、順位を見てみましょう。

 

 

| トップはおなじみのあの駅

 

ランキング30位以内のうち大阪は20駅も入っています。トップ5を見てみます。

1位 大阪駅(173.7%)

一日の乗降者数80万人を超えるターミナル駅です。“キタ”の中心ですね。商業地域として有名であまり居住地としての利用はありませんでした。大阪駅は再開発の真っ最中で、立地が良いことや交通が便利であることから新しい居住地として人気になっているのだと思われます。

 

2位 蹴上駅(144.5%)

京都の地下鉄東西線にある駅です。“けあげ”と読みます。観光シーズンにはよく渋滞が発生しますね。京都の東山のふもとで、蹴上インクラインという傾斜鉄道跡があります。私は住宅地というイメージがほとんどありません。

 

3位 淀屋橋駅(136.3%)

地下鉄の御堂筋線や京阪電車の駅があります。大阪駅から南へ1駅(約1.5㎞)の場所で大阪市役所があり、オフィス街のイメージです。住宅地というイメージはあまりありません。大阪市内のどこへ行くにも便利な地域です。

 

4位 京都市役所前駅(135.8%)

京都の地下鉄東西線の駅です。2位の蹴上駅からは三条駅をはさんで反対側になります。周辺には本能寺や池田屋跡があります。こちらも商業地というイメージしかありません。今ではマンションが増えてきているのでしょうか。

 

5位 桜川駅(134.5%)

地下鉄の千日前線や阪神電車の駅があります。難波に近く賃貸マンションが多くある地域です。街中にある住宅街ですから人気があるのも頷けます。70~80㎡の築40年くらいのマンションでも3000万円前後します。賃貸では25㎡くらいの1Kで7万円くらいのようです。


 

| まとめ

 

1 駅前再開発で住宅地として人気に!?

2 大阪では大阪駅・淀屋橋駅が人気!

3 京都では三条駅近郊が人気!



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新築分譲マンションを買うならどこ?

| 大阪の新築マンションの価格は?

 

大阪では年々中心部に高層マンションが建てられています。便利な立地のマンションは高価なため、大阪府全体のマンションの平均価格も上昇しているようです。

株式会社東京カンテイが発表した“2018年新築マンションPER”によりますと、近畿圏の平均PERは5年連続で上昇しているようです。

PERは、新築分譲マンションの価格と賃貸マンションの価格を比べた値で、新築分譲マンションの価格が同じ駅の分譲マンションの賃料の何年分に相当するのかを表しています。

2018年の近畿圏平均は22.85となっていて、新築分譲マンションの価格は同じ駅の分譲マンションの賃料約約23年分の価格になっています。70㎡に換算した分譲マンションの平均賃料は約17.5万円(+1.4%)、新築分譲マンションの価格は約4800万円(+4.6%)だそうです。近畿圏の新築マンションの価格はかなり上昇していると言っていいでしょうね。

賃料よりも新築価格の方が上昇率は大きいですから、分譲マンションを借りた方がお得ということになります。ただ、あくまでも平均ですけれども…。

 

 

| 新築マンションPERランキング!

 

近畿圏で新築分譲マンションを購入するなら、どこの駅の周辺で割安感があるのでしょうか。こちらも“2018年新築マンションPER”に載せられています。

1位 JR神戸線 尼崎駅 PER:約14.4

JR大阪駅に近く賃料は結構高めというイメージがありましたが、新築分譲マンションには割安感が強いようです。

2位 JR環状線 大阪駅 PER:約16.1

大阪キタの中心地ですね。こちらも賃料は高いです。その分だけ、新築分譲マンションの割安感があるのでしょうか。

3位 京阪中之島線 中之島駅 PER:約16.8

大阪駅周辺とほぼ同じです。地理的にも近いですから当然でしょうか。

4位 大阪メトロ堺筋線 天神橋筋六丁目駅 PER:約17.1

天神橋筋六丁目(通称、天六)になりますと、家賃もぐっと下がります。尼崎よりも高いですが、大阪駅や中之島駅に比べれば安いです。その分新築分譲マンションも安くなっているようです。

5位 JR神戸線 西明石駅 PER:約17.4

大阪の中心地ではなく、神戸のさらに西にある西明石駅が5位になっています。新築分譲マンションが安いのか、分譲マンションの賃料が高いのか、どちらなのでしょうか。

 

このように見てきますと、街中の中心地の新築分譲マンションがお得になっているようです。逆に賃貸が高いんだ!とも言えるかもしれませんね。このような地域では分譲マンションを借りるよりも購入した方がよいという判断になりますね。

逆に賃貸を借りた方がお得という地域もあります。夙川や芦屋、北千里、伊丹などの賃料は高めで、新築分譲マンションは安めのようです。

 

 

| まとめ

 

1 近畿のマンションは値上がり中!

2 大阪の中心地で分譲マンションを借りると損!?

3 北摂は分譲マンションを借りる方がお得!?



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マンションを買うならどんなのがいいの?

| 大阪では価格が上昇中

 

“近畿圏のマンション市場動向”((株)不動産経済研究所)によりますと、2018年度の大阪のマンションは、㎡単価で5~10%ほど価格が上昇しているそうです。平均価格は、大阪市内で約3600万円(約46㎡)、大阪府下で約4100万円(約72㎡)となっています。3年ぶりの上昇とのことです。

関東でのマンションの価格上昇はよく耳にしますが、とうとう大阪でも価格の上昇が始まりました。マンションを購入する場合、10年ほどで手放す予定でしたら変動金利の住宅ローンを利用し、終の棲家にするのでしたら全期間固定金利の住宅ローンがよいと言われています。

マンションの価格上昇が続きますと、いくら低金利とは言え住宅ローンの金利もバカにはできません。十分な購入資金の準備や住宅ローンの選択はこれから難しくなってくるかもしれませんね。

 

 

| 人気のマンションはどんなの?

 

ライフステージによって全く異なってきますが、駅近、建築年数、間取りあたりが選ぶポイントになってくるのではないでしょうか。駅まで徒歩5分以内でしたら通勤や通学で苦になりませんし、建築後15年以内くらいでしたら耐震や遮音性にも不満が出にくいと言われていますし、ライフスタイルに合わせた間取りであれば快適に暮らすことができます。

広さはどうでしょうか。単身世帯、共働き夫婦、ファミリー、高齢夫婦などによって必要な広さは変わってきます。一番広さが必要なのがファミリーですね。4人家族なら3部屋が必要になってくるでしょう。

単身世帯、共働き夫婦、高齢夫婦なら、2部屋あれば十分でしょう。2LDKの専有面積は50~60㎡が多いです。2LDKの間取りのマンションは最近になって増えてきているようで、比較的築浅ですがその分だけ価格(家賃)が高めです。2DKになりますと、築年数が経過している分だけ価格(家賃)を抑えた物件が多くなってきます。専有面積は40~50㎡です。

2DKや2LDKは広い年代の方の需要があります。単身世帯なら結婚後にも住めますし、共働き夫婦なら子供ができても大丈夫ですし、高齢夫婦なら孫が泊まりに来てもぎゅうぎゅうにはなりません。特に、駅まで徒歩5分以内、建築後15年程度、2LDK、60㎡くらいのマンションは様々なライフステージの方に人気があるようです。

都心では40~50㎡の2LDKマンションがブームになっているようですが、極端に広さを犠牲にして交通の便をとるというちょっと特殊な趣向のように思います。

 

 

| まとめ

 

1 大阪でもマンションの価格が上昇!

2 駅近、築浅、2LDKが人気!?

3 都心の狭小マンションブームは特殊!?



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値段がつかない中古マンションとは?

| マンションを買い替える?

 

大阪では今よく売りに出されているマンションは1980年代に建築されたマンションです。築後30~40年経過していて、管理の仕方にもよりますが長期修繕や建て替えが検討される時期です。リフォームをした街中のマンションで1500~2500万円くらいでしょうか。

中古マンションの価格は、築30年くらい経つと新築時のおおよそ半値で推移すると言われています。もちろん、東京には価格が高騰しているようなプレミアムなヴィンテージマンションもあるようですが、大阪にはそのような物件はほとんどないようです。

 

 

| 中古マンションの価値はなに?

 

1 立地

中古マンションの価格を左右するのは、なにはともあれ“立地”です。都会にあること、駅から徒歩5分以内にあることなどが価格の下がらない理由になっています。以前は、駅から徒歩10分以内であれば“駅近”物件とされていましたが、このようなマンションはマンション全体の約7割もあるそうです。近年は、駅周辺の再開発によって、駅と直結したような徒歩0分や1分といったマンションも売りに出されています。

共働き世帯が増えている現在では、通勤に便利な駅近の物件が多く建てられています。近隣に商業施設があるマンションは買い物に便利ですし子育て世代に人気があります。

近隣に商業施設がなく駅から10分以上の分譲マンションは売るに売れず、売れたとしても売却価格は新築時の半値以下。住宅ローンの残債を支払うことができれば万々歳という場合が多くあるようです。

2 管理

マンションの管理が悪いと売却価格が下がる傾向にあるようです。たとえば、エントランスにある郵便受けにチラシがあふれている、自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているなどです。

郵便受けにチラシがあふれているのは長期間空室になっている可能性が高いです。つまり、所有者が住んでおらず賃貸されてもいないのですから、何らかの理由で人気のないマンションの可能性があります。

自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているのは管理が行き届いていない証拠です。通常は1戸あたり1台以上の駐輪スペースがあるはずですが、自転車置き場に自転車があふれているのは、住民の人数に対して自転車置き場が足りなかったり住民以外の人が駐輪したりしている可能性があります。

ぐちゃぐちゃの自転車置き場には、往々にしてかごにゴミがポイ捨てされた自転車があったり無断駐輪の自転車があったりします。このような場合は、不審者の侵入を許したり犯罪が起こったりするかもしれません。マンション専用のステッカーの貼付けを徹底されていて台数がきちんと確保されているマンションは安心感があります。

 

 

| まとめ

 

1 マンションは値下がりしても半値程度まで!?

2 商業施設が近く駅まで5分以内のマンションが人気!

3 中古マンション購入時は郵便受けや自転車置き場をチェック!



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