中古マンションの選び方

前回の記事で新築分譲マンションのことを書きました。平均購入価格が4,500万円を超えていて、とてもじゃないけれど新築は無理!と思われた方も多いと思います。

そこで、今回は中古マンションの購入時に注意したいことを書きたいと思います。

 

 

| 築年数には要注意!

 

駅から徒歩5分以内でスーパーや学校が近く申し分のない立地の中古マンション。相場よりも安く売り出されているので内覧をしてみると、きれいにリフォームがされていると掘り出し物を見つけた!と喜んでしまいます。

ちょっと待ってください。マンションに限りませんが、不動産が相場よりも安いのには理由があります。分譲マンションの場合、築年数が理由になっていることが多いです。

築年数が古くて少しくらい外観が汚れていたり間取が今風でなかったりしても気にしないという方もいらっしゃるかもしれません。ところが見た目や使い勝手以外にも安い理由があるのです。

分譲マンションを安く購入してリフォームをし、きれいな状態にして販売する業者はいくつもあります。不動産業者がお客様に物件を紹介しやすいように配慮してくれていることが多いです。

不動産業者は喜んでお客様に紹介をしますが、中には見た目の価格に惑わされないようにした方がいい物件があります。それは、旧耐震基準で建築されたマンションです。

旧耐震基準は昭和56年5月以前に建てられたマンションで採用されています。昭和56年6月以降のマンションは新耐震基準に基づいて建てられています。もちろん、旧耐震基準に基づいて建てられたマンションのすべてが耐震性に問題があるわけではなく、耐震工事がなされているマンションもあります。

耐震工事がされていない旧耐震基準のマンションでは、大地震が発生したときに危険であるだけでなく、住宅ローンの審査に通りにくくなります。金融機関は住宅ローンの融資の際には必ず物件の価値を考えます。耐震工事がされていない旧耐震基準のマンションは物件の価値が低いため担保として使えないことがあるのです。

 

 

| 耐震工事にはいくらかかるの?

 

旧耐震基準のマンションは約16%だと言われています。おおよそ6棟に1棟に割合です。少し安いマンションは旧耐震基準であることが多いのも頷けます。

マンションを耐震化するには、耐震の診断をしてから耐震工事をする必要があります。マンションの大きさにもよりますが、耐震診断はおおよそ数百万円程度(1000~2000円/㎡)、耐震工事は数千万円程度(2~5万円/㎡)の費用がかかると言われています。

耐震工事ではどうしようもなく建て替えになってしまうと数億円が必要になり、1戸あたりの負担額は数百万円できかないこともあります。安く購入したはずなのに、引越しをしたとたんに建て替えのために多額の費用を請求され、仮住まいの費用も掛かったということにもなりかねません。

マンションの購入時には、築年数、大規模修繕の履歴、修繕積立金の金額などにも注意をするようにしてください。

 

 

| まとめ

 

1 格安マンションには落とし穴があるかも!?

2 中古マンションは築年数に注意!

3 大規模修繕の履歴や修繕積立金の金額も要チェック!



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