月: 2019年4月

｜　住宅市場同湖調査を発表

 

国土交通省は平成30年度の住宅市場動向調査報告書（約6.8MB、PDFファイル）を発表しました。注文住宅、分譲住宅、中古住宅、賃貸住宅、リフォームの5つについて調査しています。平成29年度中に住み替え、建て替え、リフォームを行った世帯を対象に、平成30年9月22日～12月28日に郵送したり訪問したりして回答を得たようです。

早速内容を見ていきましょう。

 

 

｜　比較するのはどんな家？

 

住宅を買うときにどのような比較をしているのでしょうか。

１　注文住宅

注文住宅を取得した世帯では、70%以上の方が注文住宅を比較しています。その他には、分譲戸建（約23％）、中古戸建（約19％）などとなっています。

２　分譲戸建

分譲戸建を取得した世帯では、63％以上の方が分譲戸建を比較しています。その他には、注文住宅（約40％）、中古戸建（約23%）、分譲マンション（約22％）となっています。

３　中古戸建

中古戸建を取得した世帯では、63%以上の方が中古戸建を比較しています。その他には、分譲戸建（約37%）、中古マンション（約24%）、注文住宅（約23%）となっています。

４　分譲マンション

分譲マンションを取得した世帯では、75%以上の方が分譲マンションを比較しています。その他には、中古マンション（約33%）、分譲戸建（約24％）となっています。

５　中古マンション

中古マンションを取得した世帯では、75%以上の方が中古マンションを比較しています。その他には、分譲マンション（約30%）、中古戸建（約20%）となっています。

 

このようにみてみると、新築戸建や中古戸建を購入された方はマンションも含めていろいろと検討されているようです。マンションを購入された方は対象をマンションに決めて検討される方が多いみたいですね。

 

 

｜　なぜその家にしたの？

 

購入した住宅の種類によって購入した理由にもいろいろな意見があるようです。

１　注文住宅

・信頼できる住宅メーカーだったから　約50％

・一戸建だったから　　　　　　　　　約39％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約37％

・立地環境が良かったから　　　　　　約36％

約半数の方が住宅メーカーで決めたようです。

２　分譲戸建

・一戸建だったから　　　　　　　　　約54%

・住宅の立地環境が良かったから　　　約53％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約53％

・価格が適切だったから　　　　　　　約37%

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約31％

立地の良い新築戸建住宅だから購入したという方が多いようです。

３　中古戸建

・価格が適切だったから　　　　　　　約59%

・一戸建住宅だったから　　　　　　　約58％

・住宅の立地環境が良かったから　　　約44％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約34％

手ごろな一戸建住宅で、立地もよければなお良しと言ったところでしょうか。

４　分譲マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約72％

・新築住宅だから　　　　　　　　　　約56％

・マンションだったから　　　　　　　約54％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約39%

・価格が適切だったから　　　　　　　約33％

新築マンションでは立地で決める方が多いようです。

５　中古マンション

・住宅の立地環境が良かったから　　　約60％

・価格が適切だったから　　　　　　　約60％

・マンションだったから　　　　　　　約37％

・デザイン・広さ・設備などが良かったから　約28％

・昔から住んでいる地域だったから　　約25％

価格が手ごろで立地の良いマンションを選ばれているようです。

 

 

｜　まとめ

 

１　マンションの購入者は最初からマンションだけを検討！？

２　注文住宅では立地環境はあまり重要じゃない！？

３　マンションを選ぶなら何はともあれ立地！

｜　行政書士のニーズはどこ？

 

法律系の士業では、弁護士や行政書士の業務範囲はあいまいです。行政書士は業務で作成できる書類が数えきれないほどありますし、許認可から遺言・相続まで多種多様です。

これらの中で仕事の数が多いと言われているものをピックアップしてみましょう。

１　建設業、産廃業

行政書士の中では代表的な業務ですね。需要が多いですが、専門にしている行政書士も多いのが現状です。競争がかなり熾烈だと言われています。

２　運輸業、交通関係

車庫証明はかなり数が多いと思います。数千円から1万円くらいの価格帯が多いようです。道路使用許可や道路占有許可など警察関係が多いですね。

３　風俗営業関係

飲食店の営業許可やバーなどの夜間に酒類を提供する飲食店の許可などです。こちらも警察関係が多いですね。

４　会社設立関係

法人の設立手続や定款の作成をします。業務の難易度自体はそれほど高くありませんが、電子定款の準備などが必要になります。

５　法務、会計

会計帳簿への記帳や議事録の作成などです。簿記の知識が必要であったり会社法の知識が必要であったりします。知識や経験があれば参入しやすい分野です。

６　外国人関係

ビザの申請や帰化申請などの業務です。行政書士の誰もができるのではなく、入国管理局に申請取次の登録をしている行政書士のみができる仕事です。

７　相続、遺言、任意後見

遺言書の案を作成したり遺産分割協議書を作成したりします。相談業務も多い分野です。高齢社会で潜在的な需要はかなり多いと思いますが、なかなか専門的に特化して他者と差別我をするのが難しい分野でもあります。

 

 

｜　まとめ

 

１　建設業や運輸業の許認可の需要あり！

２　法人関係は許認可にもつながる！？

３　相続関係は他者との差別化が困難！？

｜　宅地の造成を規制

 

近年は集中豪雨が全国で発生していて各地で甚大な被害を受けています。多くはがけ崩れや土砂の流出による被害です。そもそも日本は平地が少なく山間部が多くなっています。都市部では宅地開発が周辺の丘陵地に広がっていっています。大阪でもかなり山が削られて宅地になってきています。

以前の記事“土地選びで注意することは？”で丘陵地の縁辺部には注意が必要だと書きましたが、集中豪雨によるがけ崩れによる被害を受ける恐れがあるからです。

そこで、宅地造成を規制する法律があります。宅地造成によってがけ崩れや土砂の流出の被害を防止するための法律です。この法律でいう“宅地”は一般的な宅地だけではありません。次にあげる土地“以外”の土地すべてをいいます。

１　農地、牧草放牧地、森林

２　道路、公園、河川その他一定の公共の用に供する施設の用に供されている土地

 

２が分かりにくいですね。“一定の公共の用に供する施設の用に供されている土地”というのは、国公立の学校や運動場などに使われている土地のことです。これら以外がすべて“宅地”ですから、ゴルフ場や民営の墓地も宅地です。

宅地造成は、宅地以外の土地を宅地にするパターンと宅地で土地の形質を変えるパターンがあります。宅地の形質を変えるパターンには次の4つがあります。

１　高さ2mを超える崖ができる切土

２　高さ1mを超える崖ができる盛土

３　切土と1m以下の盛土をあわせて2mを超える崖ができるもの

４　上記の3つ以外で、切土や盛土をする土地の面積が500㎡を超えるもの

 

宅地造成工事が規制される区域は、都道府県知事が関係市町村長の意見を聞いて指定した地域です。災害が生じる恐れが大きい市街地や市街地としようとする土地が対象です。区域内で宅地造成をする場合には、原則として都道府県知事の許可が必要です。ただし、開発許可がある場合には知事の許可は不要です。

また、擁壁や排水施設などを作らなければいけません。宅地造成が終わった後には都道府県知事が完了検査をします。

さらに、所有者や管理者、占有者は宅地を安全に保全する努力義務を負っていますので、擁壁に日々を見つけた場合などは速やかに修復することになります。

これだけ厳しく監視されているということは、宅地造成が規制される区域は少し手を抜いてしまうと相当な危険があるということですね。大阪府では宅地造成工事規制区域の地図が公表されています。寝屋川市の一部、枚方市の丘陵部、四條畷市の丘陵部などは宅地造成工事規制区域に指定されています。このような場所も宅地として分譲販売されていますので、土地や住宅を購入するときには擁壁や排水施設にご注意ください。

 

 

｜　まとめ

 

１　豪雨によるがけ崩れ防止のための法律があります！

２　高さ2m超の切土、高さ1m超の盛土にはご注意を！

３　宅地造成工事規制区域内では所有者にも努力義務が！

｜　窓口で断れないために

 

みなさんは市役所で日常的(？)に住民票や戸籍謄本を取得されておられると思います。窓口にある申請書に必要事項を記入して窓口に提出すれば10~15分で受け取ることができます。最近では申請書の記入台に案内の外部委託業者がいて書き方を丁寧に指導してくれたりします。

ところが、たまに情報不足で申請ができない場合があります。記入台のところでおじいちゃんやおばあちゃんが困っている場面に何度も遭遇しました。そこで、住民票などを取得するときに必要になる情報をまとめたいと思います。

１　住民票

　　：氏名・住所・生年月日・謄本か抄本か

世帯主は書かなくても受け付けてもらえるようです。マンションにお住まいの方はマンション名や部屋番号が登録されているかどうかも大切です。登録されているとマンション名や部屋番号まで記入しなければいけません。

住民票には除票があります。除票は亡くなった方の住民票です。抹消されてから5年しか保存されていませんので、相続手続きで必要な場合には注意が必要です。また、外国人の住民票には国籍が載ります。

２　戸籍謄本

　　：本籍・筆頭者・謄本か抄本か

相続手続きでは“出生から死亡までの戸籍”が必要になります。通常は複数の戸籍になりますが、一体何通なのかは交付してもらわないと分かりません。そこで、申請書には“出生から死亡までの全ての戸籍”と書いておけば交付してもらえます。

戸籍謄本にはいろいろな種類があります。“除籍謄本”は亡くなった方の戸籍です。“改正原戸籍”は制度改正前の旧版です。よくあるのが電子化される前の手書きの戸籍です。戸籍自体ではありませんが“戸籍の附票”もあります。附票には住所の変遷が載っていますので、過去の住所を調べることができます。

３　身分証明書

　　：氏名・住所・生年月日・本籍・筆頭者

身分証明書は本籍のある市役所で交付される書類で“破産者でないことの証明書”です。ついでに“成年被後見人・被保佐人・被補助人に該当しないこと”も証明されます。

４　登記されていないことの証明書

　　：氏名・住所・生年月日・本籍・証明事項

法務局で交付される書類です。“成年被後見人・被保佐人・被補助人に該当しないこと”の証明です。先ほどの身分証明書と同じように思えますが、登記されていないことの証明書では平成12年4月1日以降の情報しかありません。それ以前の情報は身分証明書で証明します。

５　納税証明書

　　：氏名・住所・マイナンバー・税目・年度・証明事項

税金の種類によって、税務署（国税）、都道府県事務所（都道府県税）、市役所（市税）が交付します。納税額や滞納・未納の有無が証明されます。交付を受けるにはマイナンバーが必要になりますので準備を忘れないようにしてください。また、納税直後はまだコンピューター入力がされていないので証明を貰えません。

６　登記事項証明書（商業登記）

　　：商号名・本店の住所・請求事項

登記事項証明書は法務局が交付します。誰でも、どの支局や出張所でも交付を受けられます。ただし、電子化以前の古い謄本が欲しい場合には、管轄の法務局まで赴かなければいけません。

７　登記事項証明書（不動産登記）

　　：地番

不動産の登記事項証明書も法務局が交付します。誰でも、どの支局や出張所でも交付を受けられます。電子化以前の古い謄本の取得手続きも同じです。

注意したいことは、交付に地番が必要なことです。地番は法務局に据えられている“ブルーマップ”という大きな地図で調べます。管轄の法務局にしかないので地番が分からない場合には電話で問い合わせることもできます。また、古い公図を交付してもらうこともできます。

 

 

｜　まとめ

 

１　二度手間にならないように必要情報をチェック！

２　戸籍にはいくつか種類があります！

３　納税証明書にはマイナンバーを忘れずに！

最近、若い女性に流行りのタピオカミルクティ。私は一度も飲んだことはありません。どんなものかさっぱり分からないので調べてみますと、タピオカはキャッサバから作られてるようです。イメージ的にはこんにゃく？

そのタピオカ専門店が大和田に開業したみたいです。大阪国際大学と大和田駅の間の常称寺町にある“タピオカ電球君”という店名です。タピオカ好きの人は一度行ってみてはいかがでしょうか？

 

｜　敷地は道路の面していないとダメ

 

建物を建てる敷地は、日常的な通行ができるようにしたり、災害時の避難や消防活動をしたりできるように一定の道路に面していなければいけません。“建築基準法が定める道路”に２m以上接する必要があるのです。“建築基準法が定める道路”というのはどのようなものでしょうか。見ていきましょう。

まず、大原則として幅員が４m以上でなければいけません。これを満たしたうえで、次のような道路が“建築基準法が定める道路”です。

１　道路法による道路

２　都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによる道路

３　昭和25年11月23日以前に存在した道

４　道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによる新設や変更の事業計画のある道路のうち、2年以内に事業が執行される予定の者として特定行政庁が指定した道

５　政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁から位置の指定を受けた道

 

このように挙げても分かりにくいですね。簡単に言いますと、公の道路、昔からあった道、行政から位置の指定を受けた道が建築基準法上の道路ということになります。

4m未満の道でも例外的に建築基準法上の道路として認められる場合があります。昭和25年11月23日以前に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定した道です。昔から住宅街の中にある細めの道ですね。

ただし、4m未満の道にしか接していない場合には、新たに建物を建築することができなかったり、道路の中心線から2mまでが道路とみなされてしまって再建築するときに敷地が狭くなったりします。

今までは道路の幅員は“4m”と言ってきましたが、実は道路の幅員がもっと厳しい地域があります。行政が指定する地域では道路の幅員は6m以上を原則とされます。6mの道路は意外に広くて、かなり厳しい基準になっています。

 

 

｜　私道の場合はどうするの？

 

私道であっても、上で書いた3（古い道）や5（位置指定道路）、例外規定（2項道路）などに該当すれば建築基準法上の道路として認められます。最近の開発分譲住宅では、私道とせずに市に寄付をしてしまうことが結構あります。市道（公道）に接する住宅として高く売ることができるからでしょうか。

私道だと掘削に許可が必要だったり工事をするときに手間や費用が余分にかかったりしますから、そのような面倒がなるべく排除されていて個人的には好感を持てます。

私道は自分の所有の土地ですから、本来は自由に変更したり廃止したりすることができるはずです。ところが、私道を変更したり廃止したりすると、上で書いた接道義務を全うできない場合には、行政から変更や廃止を禁止されたり制限されたりすることがあります。

自分の土地だからと言って勝手に道がなくなってしまうと、近隣の人に多大な影響がありますよね。通行する道がなくなったり再建築ができなくなったりすると困ってしまいます。

 

 

｜　まとめ

 

１　家を建てるための道路は原則幅員4m以上が必要！

２　建築基準法上の道路には多くの種類があります！

３　前道が私道でも要件を満たせば家を建てることができます！