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｜　分譲マンションを賃貸に

 

不動産への投資が流行っています。様々なセミナーが開かれて投資家を募っています。主として投資家向けの分譲マンションを購入して貸し出すというものです。“投資”ですから利点も欠点もありますが、今回は賃貸に出したときの賃料について書きたいと思います。

 

 

｜　近年の大阪の賃料

 

2018年の分譲マンションの平均賃料は近畿圏で1,833円／㎡でした。2009年の1,622円／㎡から上昇してきており、2017年に比べて約2.5％上昇しています。大阪府の平均賃料は2,136円／㎡で、こちらも2009年の1,745円／㎡から上昇しています。2017年と比べて約4.5％の上昇でした。

月別で見ますと、近畿圏の2018年12月の平均賃料は1.798円／㎡となっており、少し下がっています。前月比で-0.9％です。大阪府の平均賃料は1,985円／㎡で、前月比-2.6％です。大阪市内の物件数が減ったことや築古物件が増えたことが原因にあるようです。

 

 

｜　分譲マンションのメリットとデメリット

 

分譲マンションは賃貸マンションよりも構造がしっかりしていて耐震性や防音性が良い物件が多いことが利点です。その他にも管理人が常駐していたり防犯性が良かったりと様々な利点があります。その分、家賃が少し高い物件が多く、物件数自体が多くありません。

一般的なメリットとデメリットを並べてみます。物件によって条件が異なり差があることをご了承ください。

【メリット】

・耐震性や防音性が比較的高い

・管理人がいることが多い

・防犯性が比較的良い

・購入者が居住していることが多いので、住人のマナーが比較的良い

【デメリット】

・家賃が比較的高額

・物件数が少ない

・マンションの規約がある

 

 

｜　まとめ

 

１　不動産投資が流行っています！

２　大阪の分譲賃貸マンションの賃料は高止まり！？

３　分譲マンションを借りるメリットに魅力！

 

 

体調を崩しておりまして短めの記事になっています。申し訳ありません。インフルエンザが流行しているようですので、皆様も体調にお気を付けください。

｜　マンションは売り時？

 

前日の記事“マンションは賢く買える？”で書きましたが、中古マンションの高騰が一息ついています。ですが、まだまだ高値で維持しています。さらに、大阪の新築マンションは1970年代以降に多く建築されましたが、購入した多くの人が高齢になり売却に出されると予想されています。相続が絡んでいるかもしれません。

ただ、中古マンションの購入希望者はこの5年ほどはそれほど増えていません。供給数は増えています。どんどん売りに出されても希望価格ではなかなか売れず、結局は売却価格を下げて売ることになっていると思われます。

そうは言っても、大阪市内では成約した物件の㎡単価は上昇してきましたので、少々価格を下げても手にする金額は増えるのではないでしょうか。

 

 

｜　中古マンションを買うときに気を付けたいこと

 

中古マンションが多く売りに出されたとして、購入するときにはどのようなことに気を付けたらいいのでしょうか？

 

１　修繕積立金

一番はやはり修繕積立金が十分に用意されているかどうかです。新築での販売時には多くのマンションで修繕積立金をギリギリで見積もっています。そのままでは、ちょっとした事情の変化で工事費が高騰した場合に対応できません。工事のときに数十万、数百万円の一時金を要求されると資金計画が狂ってしまいます。

マンションの大規模修繕工事は12年おきに行うのが目安とされています。修繕積立金はおおよそ1㎡あたり170～180円／月程度です。70㎡だと12,000円／月前後でしょうか。この頃は少し安くなってきて、8,000～10,000円／月くらいが増えてきています。

ただ、国土交通省の“マンションの積立金に関するガイドライン”（2011年）では、15階未満で5,000㎡未満のマンションの場合、1㎡あたり218円／月が平均値です。70㎡だと15,260円／月です。機械式駐車場がある場合にはさらに高額になります。

実際に10,000円／月前後の修繕積立金で工事が可能なのか、長期修繕計画とともによく吟味したいところです。長期修繕計画を購入前に閲覧させることは義務ではありませんから、見せてくれるところは自信があるのかもしれません。

２　マンションの管理

マンションを内覧するときにはまず見た目に注意しましょう。特に共用部の管理がしっかりなされているかを見ます。

エントランスでは、タイルはがれが放置されていないか、ポストは綺麗に整理整頓されているか、掃除は行き届いているか、掲示板の掲示物が破れていないかなどをチェックします。

壁や天井は経年によって徐々に劣化していくのは常ですが、ひび割れや錆の浸透など見ただけでわかることもあります。このような状態を管理組合が把握しているか、どのような対策を取るのかなどを不動産屋の担当に確認してください。

実際に管理をしているのは管理会社ですが、管理組合は管理会社を変えることもできますから、結局は管理組合がどれだけマンションの管理に関心があるかが分かります。

３　不動産屋の担当者

不安や疑問は不動産屋の担当者に尋ねるのが手軽です。実際に購入希望者と直接話をしてきているため購入者の目線に近い位置にいます。中には、管理組合の総会の時期や修繕計画についてもある程度把握している担当者もいるでしょう。

その他にも、現地を内覧中に購入希望地域の市場価格の変化や地域での評価なども聞くことができるかもしれません。

残念なことに、不動産の営業マンにはノルマのために都合の悪い情報を伝えないといった会社からの命令に従っている人もいます。誠実な営業マンは、お客さんのため、また後々のトラブルを回避するために悪い情報もきちんと伝えてくれます。良い点、悪い点を知ったうえで価格に納得して購入されるならば、購入後も気持ちよく暮らせると思います。

 

 

｜　まとめ

 

１　中古マンションは余りぎみ！？

２　中古マンションの購入時は修繕積立金をチェック！

３　管理や不動産屋の担当者も気にとめて！

｜　2018年に話題になった不動産ニュース

 

2018年は大きな不動産のニュースが多かったように思います。1月には“かぼちゃの馬車問題”がスクープされました。3月は“スルガ銀行の書類偽造問題”がありましたし、5月には“レオパレス21の建築基準法違反”が発覚しました。スルガ銀行に続いて9月は“TATERU社の融資書類の偽造問題”、10月の“積水ハウス地面師事件”の犯行グループも大きくニュースで取り上げられました。

このような中、新築マンションの着工数は増加傾向ですし、単位面積当たりの価格も落ち着いています。一方、中古マンションの人気が高まり価格が上昇していたようですが、この１年は落ち着いているようです。大阪市内の中古マンションだけを考えますと2013年1月から約40％高くなったままなのですが…。

 

 

｜　大阪の中古マンションが売りに出される！？

 

中古マンションの値上がりの原因は、買いたい人が増えて値上がりしているというよりも、新築マンションの価格に合わせて中古マンションの価格が上がっているという一面があります。

なぜなら、中古マンションの供給数は値上がりが始まった2012年頃からそれほど増えていないのです。ある統計によると大阪府の2012年が約6000戸、2018年が約8000戸です。売マンションが大きく増えたのは大阪の中心部の中古マンションです。こちらは、2012年が約1200戸、2018年が約2500戸と2倍、約1300件も増えています。

そして、実際に売れた中古マンションは、大阪府内全域では約700件／月で推移していますし、大阪の中心部も約100件／月から約180件／月と80件／月ほど増えた程度です。

ところで、大阪でマンションの建築が増えたのは、1970年代～1980年代と言われています。このころに建てられたマンションは2019年で40年近く経っています。40年前にマンションを新築で購入した人の多くは高齢になってきていて売りに出されると予想されているのです。

中古マンション価格は高止まりで供給数がさらに増えれば、中古マンションの価格は値下がりするおそれがあります。買いたい人にとっては値下がりによって買いやすくなるのではないでしょうか？

 

次回以降で、中古マンションを買うときに気を付けてほしいことを書きたいと思います。引き続きよろしくお願いいたします。

 

 

｜　まとめ

 

１　2018年は不動産の大きなニュースが多かった年！

２　中古マンションの価格が落ち着いてきました！

３　中古マンションを買いたい人は増えてない！？

４　大阪では中古マンションの供給数が増えるかも！？

｜　持家とマンションの新築は増加傾向

 

国土交通省が2018年12月に発表した建築着工統計調査（月報）では、2018年11月の新設住宅着工戸数が減っているようです。前年同月比で見ますと、持家は2.5％増、マンションは6.1%増で少し増えているようですが、2017年11月~2018年4月までの減少を考えると、この1年では持ち家もマンションも新築が減っています。

特に貸家の減少が大きく、2018年11月は前年同月比で6.9％の減少でした。この1年で見ても、2018年8月の増加を除いて各月で減少しています。

 

 

｜　大阪だとマンションが増えてるのでは？

 

近年の大阪では中心部で分譲マンションの建築・販売が多くなっています。前述の統計を見ますと、2018年4月は220％増、5月は433％増となってどんどん増えているように思います。大阪府だけで毎月おおよそ1000~3000戸が建築されているようです。

しかし、近隣の兵庫県、京都府、奈良県では大きく減少している月が多く、近畿では大阪だけマンションの建築が盛んです。2018年1月~11月の兵庫県では34.7％減少、同時期の京都府では27.9％の減少になっています。（奈良県はサンプルが少ないのか前年比が計算されていませんでした。）

兵庫や京都で新築マンションの購入をお考えの方は、大阪のマンションも候補に加えると選択肢が増えます。賃貸用の新築マンションの建築は減少していますから、新築マンションを借りたいという方は新築にこだわらず築浅の物件も考慮に入れてみてはいかがでしょうか。

 

 

｜　まとめ

 

１　持家、マンションの新築は増加！

２　貸家の新築は大きく減少！

３　関西で新築のマンションを購入するなら大阪も選択肢に！