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｜　宅建士試験ではここが問われる！

 

宅建士試験のための〇〇のポイントシリーズ第2弾です。宅建士試験を基準にした内容ですが、私の忘備録でもあります。なにとぞご了承ください。

内容は宅建士試験の過去問で問われたことが中心です。周辺知識についても触れています。下線があるところは過去問で問われたところです。

 

 

｜　意思が伝わらない

 

制限行為能力者は判断能力がなかったり不十分だったりするために単独では完全な法律行為ができない人です。単独では完全な法律行為ができないということは、本人の意思が伝わらないとも言えますが、今回のお話とは少し違います。

今回は、行為能力者が行った行為でも嘘をついたり勘違いしたりした場合のお話です。

１　心裡留保

心裡留保は、冗談や嘘など真意と違うことを自分で知っていながら行う意思表示です。売るつもりがないのに売りますと言った場合などです。

嘘を言われた相手方は嘘とはわかりませんから、この場合の意思表示は有効です。しかし、意思表示を受けた相手方が、嘘であることを知っていたり不注意によって知らなかったりした場合には無効になります。

相手方にとっては無効になったとしても、善意の第三者にとっては無効を主張できません。この場合の善意の第三者というのは、例えば売りますという言葉を嘘と知っていた相手方から、嘘とは知らずに買った人のことです。

２　虚偽表示

虚偽表示は通謀虚偽表示とも言われていて、相手方と結託して嘘の意思表示をすることです。心裡留保は表意者本人だけが嘘と知っている場合ですが、通謀虚偽表示は相手方もグルです。

たとえば、債権者からの強制執行を免れるために、債務者である不動産の所有者が相手方と通じ合って、売却する意思がないのに架空の売買契約をするような場合です。

このような通謀虚偽表示は、当事者の両者ともに不動産を売買するつもりはないのですから、この売買契約は無効です。

通謀虚偽表示の場合も、善意の第三者には無効を主張できません。先ほどの例では、不動産を買った人が第三者に不動産を売却した場合で、第三者が前の売買契約が通謀虚偽表示であって無効であると知らない場合には、もともとの所有者は第三者に対して土地を引き渡さなければいけません。返してくれとも言えません。

３　錯誤

錯誤は、うっかりミスや知識不足などで表意者の内心の意思と実際の表示とが違うような場合です。たとえば、マンションの301号室を買うつもりが201号室を買うと言ってしまったような場合（うっかりミス）や1000ドルと1000ユーロを同じ価値だと勘違いしていたような場合（知識不足）です。

このような場合には、重要部分に錯誤がある場合には無効とされます。ただし、表意者に重大な過失（著しい不注意）がある場合には表意者が無効を主張できません。表意者が重要部分の錯誤を認めていれば、相手方から無効を主張することができます。

錯誤による無効は善意の第三者に対しても主張することができます。

錯誤には少し変わった考え方があります。“動機の錯誤”と呼ばれるものです。たとえば、鉄道の新駅ができるという噂を聞いた不動産屋が、その新駅予定地の周辺の土地を買い取ったところ、新駅の計画は全くなかったような場合です。

この不動産屋は、新駅予定地周辺の土地を買おうと思ってその土地を買っていますので錯誤はないように思えます。しかし、新駅ができるから土地を売買して儲けるという動機が勘違いでした。このようの場合には、動機が相手方に表示されて相手方が知った場合には、錯誤と同じように扱って無効になります。

新駅ができるから買うということを不動産屋が土地の所有者に明らかにしていると、実際に新駅ができない場合には土地の売買契約が無効になるのです。

 

 

｜　まとめ

 

１　心裡留保は嘘をつく場合で原則有効！

２　虚偽表示は相手方と結託して嘘をつく場合で原則無効！

３　錯誤は勘違いをした場合で原則無効！

宅建士試験で問われるポイントを過去問を中心に書いていきます。前回の“制限行為能力者のポイント１”の続きになります。下線があるところは過去問で問われたところです。

 

 

｜　被保佐人、被補助人

 

１　被保佐人

被保佐人は判断能力が著しく不十分な人で、家庭裁判所から補佐開始の審判を受けた人です。ポイントは判断能力が“著しく不十分”です。被保佐人との違いは判断能力の程度です。

被保佐人には保佐人がいて、法律で定められた一定の重要な行為を行うときに保佐人の同意が必要です。たとえば、不動産の売買契約は保佐人の同意が必要です。

保佐人には特定の好意について代理権を与えることができます。ただ、家庭裁判所の審判が必要です。

２　被補助人

被補助人は判断能力が不十分な人で、家庭裁判所から補助開始の審判を受けた人です。ポイントは判断能力が“不十分”です。“欠く常況”でもなければ“著しく不十分”でもありません。成年被後見人や被保佐人に比べて判断能力がある人が対象です。

被補助人には補助人がいて、家庭裁判所が定めた行為については補助人の同意が必要です。

 

 

｜　制限行為能力者の行為の効力

 

制限行為能力者が制限された行為を単独でした場合には、その行為を取り消すことができます。“無効”ではなくて“取消”です。つまり、取り消されるまでは有効です。

１　取消権者

取消ができる人は、本人、法定代理人、相続人など、同意者です。制限行為能力者を理由とした取消は、善意の第三者にも主張することができます。

２　追認権者

取消ができる人は、制限行為能力者本人の行為を追認することができます。追認すると確定的に有効になります。取消権を放棄する意思表示だといってもいいですね。本人が追認するときは能力が回復した後でなければいけません。未成年者なら成年者になった後でないと追認ができません。

 

 

｜　相手方の保護の制度

 

制限行為能力者は法律によって手厚く保護されています。これだけだと誰も制限行為能力者と取引をしたがりません。そこで、取引の相手方を保護する制度を作って制限行為能力者に一定の行為ができるようにしました。

１　催告権

制限行為能力の取引の相手方には、法律行為を追認するかどうかの返答を迫る催告権があります。催告をする相手は法定代理人や能力を回復した後の本人だけでなく、被保佐人や被補助人本人に対してもできます。

ただし、被保佐人や被補助人に対してした催告は、期限までに確答がないと取り消されたことになります。法定代理人や能力を回復した後の本人に対する催告は、期限までに確答がない場合には追認したことになります。

２　取消権の喪失

制限行為能力者が相手方に対して行為能力者であるように信じさせるために騙し合場合には、その法律行為は取り消すことができなくなります。たとえば、未成年者が親権者の同意書を偽造して相手方に提示したりしたばあいですね。

３　法定追認

ある一定の行為をすると追認だとみなされる行為があります。ただし、制限行為能力者自身が法定追認にあたる行為をしても法定追認にはなりません。

・全部または一部の履行（お金を支払うなど）

・履行の請求（代金を請求するなど）

・更改

・担保の供与

・権利の全部または一部の譲渡（売買代金債権を第三者に譲渡するなど）

・強制執行

４　取消権の消滅時効

取消権は追認ができるときから5年間で時効によって消滅します。また、法律行為をしてから20年間たっても消滅します。

 

 

｜　まとめ

 

１　被保佐人より被補助人の方が判断能力があります！

２　制限行為能力者の行為は取り消すことができます！

３　催告権など相手方を保護する制度があります！

｜　宅建士試験ではここが問われる！

 

今回から○○のポイントシリーズとして、宅建士試験を基準とした内容を書いていきたいと思います。私の忘備録としてのモノですので、悪しからずご了承ください。

宅建士試験の過去問で問われたことが中心になります。その周辺知識についても書く予定です。下線があるところは過去問で問われたところです。

 

 

｜　行為能力、権利能力、意思能力

 

制限行為能力者は、行為の結果を合理的に判断する能力がないかまたは不十分なために単独では完全な法律行為ができないと法で決められた人のことです。

１　行為能力

単独で完全に有効な法律行為をすることができる資格を“行為能力”と呼んでいます。制限行為能力者はこの“行為能力”に制限がある人のことです。

２　権利能力

権利や義務を持つことができる資格や地位のことを“権利能力”と呼んでいます。人は生まれながらに“権利能力”を持っています。権利能力がなければ権利義務の主体になれません。生まれる前の胎児にも、（１）不法行為による損害賠償請求、（２）相続、（３）遺贈に関しては、例外的に権利能力を持っています。法人にも“権利能力”があります。

３　意思能力

行為の結果を認識して判断することができる能力を“意思能力”と呼んでいます。高度の精神病や酩酊状態のときは意思能力がないとされていて、このような状態での法律行為は無効です。

 

 

｜　未成年、成年被後見人

 

制限行為能力者には、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人の4種類があります。

１　未成年者

未成年者は満20歳未満の人のことですね。実は、満20歳未満の人でも結婚すると成年者として扱われます。

未成年者には法定代理人（親権者や後見人）がいて、未成年者の法律行為に同意したり法定代理人が未成年者を代理して法律行為を行ったりします。未成年者が単独でした法律行為は取り消すことができます。

ただし、例外として未成年者が単独でできることがあります。借金の免除をしてもらったり、単なる贈与を受けたりすることです。その他にも、お小遣いを自由に使うことや、営業を許可された場合にはその範囲内で成年者と同一の能力を持つことができます。

２　成年被後見人

成年被後見人は判断能力を欠く常況にある人で、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人です。ポイントは判断能力を“欠く常況”です。つまり、いつも判断能力がないという人です。成年被後見人には成年後見人がいて、成年後見人が成年被後見人を代理して法律行為をします。成年被後見人のした法律行為は取り消すことができます。

ただし、例外として、日曜人の購入などの日常生活に関する法律行為は成年被後見人が単独ですることができます。食料品を買ったり、衣料品を買ったり、公共料金を支払ったりすることができます。

 

 

｜　まとめ

 

１　宅建士の過去問で民法の整理！

２　行為能力が制限されるのが制限行為能力者！

３　未成年者は結婚すると成年者！

前回の“民法ってどんな法律？（債務不履行編①）で書きましたが、契約を守らないと損害賠償や解除をされてしまいます。今回は契約の解除と危険負担について書きたいと思います。

 

｜　契約の解除

 

解除は、一方的な意思表示で契約が最初からなかったことにすることです。契約が最初からなかったことになりますから、当事者はお互いに原状回復をする義務があります。元の状態に戻すということですね。受け取ったものは返しますし、加工していれば元の状態に戻ります。原状回復に費用がかかったとしても当人が負担します。ただし、費用は解除とは別に損害として賠償を請求される可能性があります。お金を返す場合は利息も必要です。

解除権は、債務不履行など法律の規定によって発生する場合、解約手付があったときなど契約によって発生する場合があります。

また、債務不履行の種類によっても変わりますので、分けて書きたいと思います。

１　履行遅滞のとき

履行遅滞のときは、債務が弁済できる程度の相当の期間を定めて弁済をするように催告します。たとえば、2019年5月15日までに支払いをするというように期限を定めます。その間に弁済がない場合に初めて解除することができます。

２　履行不能のとき

履行不能のときは、弁済を催告してもどうせ弁済できないのですから、いきなり解除をすることができます。

一度、解除権を行使するとあとから“やっぱりやめた”と撤回することはできません。

 

 

｜　危険負担ってなに？

 

債務不履行になるのは債務者に故意や過失がある場合です。売った住宅をわざと引き渡さないとか引き渡したいけれど修理が間に合わないから引き渡せないといった場合ですね。

これとは違って、危険負担は誰にも故意や過失がない場合です。たとえば、建物の売買契約をした後に落雷によって建物が燃えてしまってなくなってしまった場合です。このような場合は誰が建物を引き渡せなくなった責任を取るのでしょうか？

民法ではいろいろと場合分けをして定めています。原則は、債権者主義と言われるものです。たとえば、建物の売買契約が落雷で燃えてしまった先ほどの例では、買主は代金を支払わなければいけません。

この危険負担は、中古住宅の売買のように特定の物権に関するものでお互いに義務を負っている場合に該当します。

では、賃貸借契約のように物権に関係ないものの場合には、債務者主義を適用します。たとえば、借りていたアパートが燃えてしまった場合には、大家さんは建物を貸せなくなった反面、家賃を徴収することができません。大家さんは建物を貸す義務がありますので、ここでは債務者になるのです。

その他の例外では、停止条件が付いている契約の場合です。たとえば、転勤が決まったら中古住宅を売るといった場合ですね。転勤がまだ決まらない間に落雷によって家が燃えてしまった場合には、転勤が決まっても売買代金を受け取ることはできません。ところが、落雷によって家が少し壊れただけの場合には、転勤が決まったら壊れた建物を引き渡すと売買代金を全額貰うことができます。

また、債権者が契約の目的物を壊してしまったような場合には、債権者主義になります。たとえば、中古住宅の売買で買主が家の様子を見に来た時に買主の吸っていたタバコの火の不始末で家が燃えてしまった場合、債権者は建物の代金を支払わなければいけません。ただし、売主が手に入れた利益（売買代金など）は、公平の観点から買主に変換しなければいけないことになっています。

 

 

｜　まとめ

 

１　履行不能で解除する場合は催告が不要！

２　だれの責任でもない場合は危険負担の問題！

３　危険負担には債権者主義と債務者主義があります！

｜　契約を守らないとどうなる？

 

契約は約束です。守らないといけません。しかし、いつでも契約が守られるとは限りません。約束を破ってしまうと相応のペナルティが課せられます。特に、わざと約束を守らなかったり（故意）、自分の過失で約束が守れなかったり（有過失）すると、損害を賠償する責任を負ったり契約を解除されることがあります。

故意や有過失でない場合には“危険負担”という制度を使って解決します。今回は、約束を守らなかった場合について書きたいと思います。

 

 

｜　債務不履行の種類

 

債務不履行は、正当な理由がないのに約束を守らなかったことです。“正当な理由がないのに”というのは、故意・過失があった場合のことです。

債務不履行には次の３つがあります。

１　履行遅滞

２　履行不能

３　不完全履行

これらの場合を一つずつ書いていきます。

 

 

｜　履行遅滞

 

履行遅滞は、債務の弁済ができるのに約束の期日を過ぎても弁済しない場合です。たとえば、中古住宅を購入したのに売主が約束の期日になっても住宅を引き渡さない場合です。

このような場合には、引渡が遅れたことによる損害の賠償を請求したり、契約の解除をしたり、強制的に引渡をさせたりすることができます。

 

 

｜　履行不能

 

履行不能は、約束の期日に関係なく債務の弁済ができなくなった場合です。たとえば、中古住宅の売買契約をしたのに、土地や建物の引渡の前に売主の火の不始末で建物が燃えてなくなってしまい、建物の引渡ができなくなった場合です。

このような場合には、損害の賠償を請求したり、契約の解除をしたりすることができます。

 

 

｜　不完全履行

 

不完全履行は、債務の弁済として一応は行われたけれど不完全だった場合です。たとえば、物件の調査の依頼を受けた調査会社が調査をして報告書を提出したけれど、とてもずさんな報告だった場合です。

このような場合には、債務者が改めて完全な履行をすることができる場合には、完全な履行を請求したり期日に遅れたことによる損害の賠償を請求したりできます。債務者が完全な履行をすることができない場合には、損害の賠償を請求することができます。

 

 

｜　損害賠償の特則

 

損害賠償をする場合には、例外的に守らないといけないルールがあります。

１　損害賠償額の予定

家を買ったときには違約金の定めが契約書に書かれています。たとえば、暴力団員などの場合には違約金を物件代金の80%を支払うといったようなものです。民法では違約金の定めを損害賠償額の予定と推定することになっています。損害賠償額の予定は、あらかじめ債務不履行の場合に損害を賠償する金額を決めておくことです。

２　金銭債務の特則

代金の支払債務や賃料の支払債務は金銭債務と言います。金銭債務は履行不能になりません。いくらお金がなくて支払えなくても世の中のお金がすべてなくなったわけではありませんから、単に期日までにお金を用意できなかっただけです。このような場合には履行遅滞になります。

また、お金を支払えない原因が天変地異などの不可抗力であっても損害賠償をしなければいけません。支払えないことに故意や過失は必要ないのです。単に支払えないというだけで履行遅滞になります。

また、賠償金額は原則として法定利率とされています。一般消費者であれば５％、業者であれば６％の利率で支払わなければいけません。これよりも高い約束があればそれに従います。

３　過失相殺

債務不履行について、債務者だけでなく債権者にも過失がある場合には損害賠償の責任や金額を決めるときに裁判所が必ず考慮することになっています。

 

 

｜　まとめ

 

 

１　約束を守らないと債務不履行になります！

２　債務不履行の責任は損害賠償責任と解除！

３　損害の賠償には特別なルールがあります！