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｜　宅建士試験ではここが問われる！

 

今回から○○のポイントシリーズとして、宅建士試験を基準とした内容を書いていきたいと思います。私の忘備録としてのモノですので、悪しからずご了承ください。

宅建士試験の過去問で問われたことが中心になります。その周辺知識についても書く予定です。下線があるところは過去問で問われたところです。

 

 

｜　行為能力、権利能力、意思能力

 

制限行為能力者は、行為の結果を合理的に判断する能力がないかまたは不十分なために単独では完全な法律行為ができないと法で決められた人のことです。

１　行為能力

単独で完全に有効な法律行為をすることができる資格を“行為能力”と呼んでいます。制限行為能力者はこの“行為能力”に制限がある人のことです。

２　権利能力

権利や義務を持つことができる資格や地位のことを“権利能力”と呼んでいます。人は生まれながらに“権利能力”を持っています。権利能力がなければ権利義務の主体になれません。生まれる前の胎児にも、（１）不法行為による損害賠償請求、（２）相続、（３）遺贈に関しては、例外的に権利能力を持っています。法人にも“権利能力”があります。

３　意思能力

行為の結果を認識して判断することができる能力を“意思能力”と呼んでいます。高度の精神病や酩酊状態のときは意思能力がないとされていて、このような状態での法律行為は無効です。

 

 

｜　未成年、成年被後見人

 

制限行為能力者には、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人の4種類があります。

１　未成年者

未成年者は満20歳未満の人のことですね。実は、満20歳未満の人でも結婚すると成年者として扱われます。

未成年者には法定代理人（親権者や後見人）がいて、未成年者の法律行為に同意したり法定代理人が未成年者を代理して法律行為を行ったりします。未成年者が単独でした法律行為は取り消すことができます。

ただし、例外として未成年者が単独でできることがあります。借金の免除をしてもらったり、単なる贈与を受けたりすることです。その他にも、お小遣いを自由に使うことや、営業を許可された場合にはその範囲内で成年者と同一の能力を持つことができます。

２　成年被後見人

成年被後見人は判断能力を欠く常況にある人で、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人です。ポイントは判断能力を“欠く常況”です。つまり、いつも判断能力がないという人です。成年被後見人には成年後見人がいて、成年後見人が成年被後見人を代理して法律行為をします。成年被後見人のした法律行為は取り消すことができます。

ただし、例外として、日曜人の購入などの日常生活に関する法律行為は成年被後見人が単独ですることができます。食料品を買ったり、衣料品を買ったり、公共料金を支払ったりすることができます。

 

 

｜　まとめ

 

１　宅建士の過去問で民法の整理！

２　行為能力が制限されるのが制限行為能力者！

３　未成年者は結婚すると成年者！

｜　管理業務主任者ってなに？

 

管理業務主任者は国家資格の一つです。マンションの管理業者が管理組合に対して管理委託契約の重要事項説明をするときや管理事務報告をするときに必要な資格です。

管理業務主任者になるには、毎年12月に行われる管理業務主任者試験に合格して、管理業務主任者として登録し、管理業務主任者証の交付を受けなければいけません。

管理業務主任者試験の合格率は20%以上あります。宅建と同じく4肢択一式のマークシート試験で50問あります。合格点は32~37点くらいですから、こちらも宅建と同じ感じですね。

 

 

｜　管理業務主任者試験は易しいの？

 

管理業務主任者試験の合格率は20%以上ありますが、実はそれほど簡単な試験ではありません。と言いますのも、この試験の受験生には宅建合格者が多数いると思われるからです。

宅建は不動産関係では基本となる資格ですから、受験生も多く宅建士も多くいます。それに比べて管理業務主任者はマンション管理業をしていないと必要ではありませんから、受験者数も管理業務主任者も比較的少ないです。このことから管理業務主任者試験の受験生には宅建合格者が多くいると考えてよいのではないでしょうか。

宅建合格者がどのくらい受験しているのかは分かりませんが、合格率の20％はそのまま鵜呑みにはできません。宅建合格者にとっては民法などの分野はすでに学習済みですので、楽に点数を稼ぐことができます。この強みは大きいです。初学者が管理業務主任者に挑戦すると難しいと感じるのではないでしょうか。

ただし、試験問題は素直な問題が多いです。テキストをしっかりと学習していると解きやすい問題が多いはずです。勉強すればするほど高得点が狙える試験です。

 

 

｜　管理業務主任者試験の学習方法

 

管理業務主任者試験は独学で十分です。市販のテキスト1冊と過去問1冊を勉強すれば合格点近くまで取れると思います。

具体的には、初めにテキストを1回読みます。全部読むのが苦痛でしたら、章ごとに区切りながらでも大丈夫です。テキストに問題がついてるのでしたら必ず解くようにしてください。

テキストが一通り読めたら過去問を解きましょう。過去問で問われたところはテキストで確認をしてチェックをつけておきましょう。テキストに過去問の情報を一元化します。勉強した証として自信につながりますし、試験の前はテキストを見るだけで過去問の知識の確認や復習もできます。普段の学習で独自の教材を作っていきましょう。

管理業務主任者試験は細かな数字を覚えることが多いです。数字を覚えるのが苦手な人は短期間で何度も復習してください。ノートやExcelでまとめるのはおすすめしません。時間の無駄です。テキストを何度も見て、どこに何が書いてあるのかを覚えるくらい繰り返してください。

はじめに勉強するのは、マンション管理適正化法と標準管理規約・マンション標準管理委託契約書がおすすめです。細かい数字を覚えるのは後に回しても大丈夫です。制度を知ることと概略をつかむことをメインに勉強してください。

次に、会計・税務に手をつけましょう。ここは仕組みを覚えれば点数になりますので取組みやすいと思います。民法や区分所有法は後回しでもOKです。

建築・維持管理は知らない用語ばかりでかなり難しく感じると思います。実際に難しいです。配管の角度や自転車置き場の明るさなどが出題されていて、覚えるしかないところです。テキストと過去問に載っていない事柄が出題されたら他の受験生も解けませんから、気にしなくて大丈夫です。ただし、テキストや過去問にあることはしっかりと覚えてください。

民法と区分所有法ならば区分所有法で点数を取るように勉強するといいと思います。民法で点数を取るのは勉強時間を考えるともったいないです。宅建合格者以外は6問中3問取れれば十分と思っていいでしょう。

 

 

｜　まとめ

 

１　管理業務主任者は国家資格！

２　合格率ほど甘くない！？

３　民法で点数を取ろうと思うと失敗する！？

｜　宅建士試験はメリハリが命

 

先日、行政書士試験の合格の方法を書きましたので、本日は宅建士試験について書きたいと思います。

宅建士試験は“宅地建物取引士試験”のことです。立派な国家資格です。合格率は15~17%くらいでしょうか。合格基準点は毎年変わります。おおよそ35点くらいです。7割と思ってもいいのですが、31~37点くらいの幅がありますので、上位15%を目指して勉強されるのをおすすめします。

出題科目は、民法関連が14問、宅建業法が20問、法令上の制限が8問、税・その他が8問です。みなさんお分かりのとおり、宅建業法と民法関連で34問もあります。全部で50問ですから7割弱がこの2分野から出題されます。

そこで、宅建士試験は宅建業法が第1、民法関連が第2。あとの2分野はそれほど時間をかける必要はありません。メリハリをもって勉強すれば合格できる試験です。

 

 

｜　宅建業法では8割以上を狙う！

 

宅建業法はやればやるほど点数が伸びる分野です。理屈云々よりも暗記でなんとかなります。というよりも制度趣旨を気にすることなく暗記していくしかありません。

宅建士試験では宅建業法で点数が取れないと合格が難しいと言われています。

 

 

｜　民法関連は6割を目指す！

 

民法関連の分野は点数を取りに行くというよりも、取れる問題だけを取るといった感じでしょうか。民法に勉強時間を割くのはもったいないです。民法を根詰めて勉強するくらいなら宅建業法で20点を目指した方が効率はいいです。

民法は勉強しないといけませんし、一通り勉強するだけでも時間がかかります。一通り勉強しても過去問では2~3割しか正解しないかもしれません。民法の内容は幅広いですから、意思表示が得意ならそこは必ず取る、抵当権が得意なら絶対落とさない、保証を理解しやすいならそこに力を入れるなど、一通り勉強した後でご自身の得意な分野を伸ばすイメージがいいと思います。苦手だから頑張る！では民法にばかり時間が食われてしまい、他の分野が手薄になってしまいます。

民法は勉強してもハマらない！ことが大切です。

 

 

｜　法令上の制限と税・その他は軽く

 

法令上の制限は不動産になじみがないとイメージが沸きにくいと思います。都市計画とか国土利用計画法などはさっぱり分からないのではないでしょうか。ひたすら数字と内容を覚えることになって苦痛です。制度をまとめて表を作ってしまえば比較しやすくなって覚えやすいかもしれません。

税・その他については税金部分の勉強はした方がいいと思います。出題されるのは所得税、印紙税、登録免許税、不動産取得税、贈与税が主だと思います。住宅ローン控除は試験直前に丸暗記するだけになろうが、税金は勉強した分だけ点数になりますからこちらに時間を割くべきだと思います。

 

 

｜　アシュラの受験のときは…

 

私アシュラは平成26年度に受験しました。合計点は36点くらいだったと思います。宅建業法はたぶん15点くらい（？）しか取れませんでした。暗記が苦手ですから宅建業法が苦手でした。民法関連は11点くらい、法令上の制限と税・その他はそれぞれ5点ずつくらいだったはずです。

資格試験を受けるときは、私は合格点+1割くらいを目指します。だいたい7割で受かる宅建士試験なら8割を目指します。40点ですね。それ以上取るための勉強はしません。根詰めて勉強するのはしんどいですから…。

勉強のスケジュールは、まず初めにテキストを一通り読みます。分からないところは分からないでそのままにしておきます。期間は宅建士試験でしたらおおよそ1週間くらいでしょうか。

次に、過去問をやります。古い年度から順番に時間をはかって解きます。テキストで勉強したところですから、記憶が鮮明で意外に点数が取れます。

過去問を解いて答え合わせをしたら、過去問で出題されたところを全てテキストにチェックを入れます。全ての肢を全てテキストの説明箇所に赤線を引きました。テキストに書かれていなければ書き込みました。

この作業をすることで数年分の過去問を解いたときには、テキストを2回以上読んだことになります。テキストは過去問の寄せ集め＋αですから、10年分の過去問だけでテキストが真っ赤になりました。

試験の情報をテキストに一元化するだけで、どこが過去問で出題されたかが一目瞭然です。試験直前には赤が目立つところを読めば、過去問の総復習ができます。過去問を解きながらテキストを精読して、さらに試験直前の勉強道具まで作ってしまう。このやり方、おすすめです。

私が使ったテキストと過去問は両方ともパーフェクト宅建です。巻頭にある“宅建用語ナビ”は何度も読み返すほどお世話になりました。

 

 

｜　まとめ

 

１　宅建試験はメリハリをつけて勉強を！

２　宅建業法と民法関連が肝！

３　過去問情報はテキストに一元化！

｜　行政書士試験は難関試験？

 

行政書士試験の合格率はおおよそ10%前後です。2006年度が4.8%だったり2017年度が15.7%だったりしますが、だいたい8%～13%くらいです。他の法律系国家試験と比べると年ごとの合格率にかなりの幅があります。なぜなのでしょうか。

それは合格のために必要な点数が決まっているからです。たとえば弁護士になるための司法試験では上位から○人と言った具合に合格者が決められます。ですので毎年合格点が違います。司法書士試験も同じです。

ところが、行政書士試験は試験問題が難しくても簡単でも合格点は決まっています。法令科目や一般知識科目での足切り点はありますが、試験全体で60%以上の得点があれば合格します。ただ、例外的に問題の難易度によって補正措置が取られることもあります。2014年度試験（合格率8.3%）では、法令科目の足切り点が110点、合計得点が166点に補正されました。通常通りだと4%を切る合格率になってしまったのかもしれませんね。

合格率だけを見ると難関試験ではありますが、実際に問われる内容はそれほど難しい問題ばかりではありません。取るべきところを取って、皆が間違える問題は分からなくてもかまいません。よく司法試験（択一）レベルの問題が出ていると言われることがありますが、それはごく一部ですし司法試験は論文試験が本番です。司法試験の択一では多くの受験生が正解する内容の問題が行政書士試験で出題されると正答率は高くないかもしれません。

このように考えると行政書士試験は法律系資格試験の中ではそれほど難関試験ではないのではないかと思っています。

 

 

｜　合格への近道は？

 

なるべく短期間で合格しようとするならば、資格予備校に通うのが一番です。費用は30万円くらいでしょうか。実際に講師の講義を聞くとテキストを見るだけよりも理解が深まります。

そこまで費用をかけられない、通学の時間が取れない、近くに資格予備校がないなどの理由がある場合には、市販のテキストと過去問をおすすめします。大手資格予備校の出版しているテキストならばまず問題はありません。LECの出る順シリーズ、伊藤塾のうかる！シリーズなどがあります。

市販テキストを使う場合にはかならず過去問をやってください。過去問10年分が100%解けるようになれば択一問題に歯が立たないということはなくなるはずです。予想問題はやらなくても問題ありません。

テキストと過去問以外では、六法が必須です。できましたら判例が載っている六法がおすすめです。六法はテキストや過去問に条文が出てきたら必ず読むようにしてください。これは“必ず”です。条文を覚えてしまっていても読んでください。何回六法を開いて条文を読んだかで合否が決まると思ってくれてもいいくらいです。法律の試験は条文が命ですからね。

ついでにその条文の重要判例も読んでください。判例集は判例の載っている六法があれば必要ないと思います。テキストと六法の判例だけで十分です。

 

 

｜　最難関の40字記述対策は？

 

行政書士試験の一番の肝は40字記述です。ここでどれだけ点数を稼げるかによって合否が変わってきます。3問とも大きく外さずそこそこ書けたならば60点中40点くらいとれると思います。ただ、40字記述をそこそこ書くには相当の勉強が必要です。

40字記述対策として最も効果的なのが、民法なら条文の読み込み、定義の暗記、超重要判例の言い回しの暗記です。このためのおすすめするテキストは、司法試験用の完全整理択一六法（民法）です。過去に択一問題や40字記述問題で出題された条文のチェックと暗記に使えますし、判例の立場が整理されています。学説はまったく気にしなくて大丈夫です。

行政法は制度の流れをしっかりと把握しておくことです。“誰が”“誰に対して”“どのような主張が可能”で“どのような結論になるのか”を書けるようにしておく練習です。訴えの利益などの原告適格は忘れやすく“どのような結論になるのか”の部分で問われることがあります。訴訟要件を欠けば却下判決なることなどを各訴訟類型でまとめておくと対策として有効ではないでしょうか。

民法でも行政法でも問題を解く練習には40字記述用の問題集を使ってください。このアウトプットは必須です。頭でわかっていても本番では書けないことが多くあります。キーワードが分からないとどうしようもありませんが、解答を書きにくいと思う場合にはヒントが問題文にあります。

40字記述の書き方がよく分からない場合には、何冊か問題集を用意して同じところが問題になっていればその部分を重点的に覚えてしまうとコツがつかめてくるのではないでしょうか。

問題に問われたことを問われたとおりに解答する形式面は大切です。“問われたとおりに”というのは解答を導くためのヒントです。形式面が間違っていれば0点になることも覚悟しなければいけません。知識を基に素直に解答を導けるように練習してください。

 

 

｜　まとめ

 

１　行政書士試験はそれほど難関ではない！？

２　資格予備校に通うのが一番の近道！

３　40字記述の解答にはコツが必要！