中古マンションは高く売れる?

| 築10年の中古マンション

 

東京カンテイが中古マンションのリセールバリューを公表しました。2018年にリセールバリューを283駅で調べています。

新築分譲時の価格と10年後の中古流通時の価格を比較してリセールバリューを計算しています。

近畿では平均で91.6%だったそうです。100%以上になった駅は23%(65駅)もあります。大阪市内や京都市内などが多く、近頃流行の“職住近接”によって人気が上昇しているようです。

早速、順位を見てみましょう。

 

 

| トップはおなじみのあの駅

 

ランキング30位以内のうち大阪は20駅も入っています。トップ5を見てみます。

1位 大阪駅(173.7%)

一日の乗降者数80万人を超えるターミナル駅です。“キタ”の中心ですね。商業地域として有名であまり居住地としての利用はありませんでした。大阪駅は再開発の真っ最中で、立地が良いことや交通が便利であることから新しい居住地として人気になっているのだと思われます。

 

2位 蹴上駅(144.5%)

京都の地下鉄東西線にある駅です。“けあげ”と読みます。観光シーズンにはよく渋滞が発生しますね。京都の東山のふもとで、蹴上インクラインという傾斜鉄道跡があります。私は住宅地というイメージがほとんどありません。

 

3位 淀屋橋駅(136.3%)

地下鉄の御堂筋線や京阪電車の駅があります。大阪駅から南へ1駅(約1.5㎞)の場所で大阪市役所があり、オフィス街のイメージです。住宅地というイメージはあまりありません。大阪市内のどこへ行くにも便利な地域です。

 

4位 京都市役所前駅(135.8%)

京都の地下鉄東西線の駅です。2位の蹴上駅からは三条駅をはさんで反対側になります。周辺には本能寺や池田屋跡があります。こちらも商業地というイメージしかありません。今ではマンションが増えてきているのでしょうか。

 

5位 桜川駅(134.5%)

地下鉄の千日前線や阪神電車の駅があります。難波に近く賃貸マンションが多くある地域です。街中にある住宅街ですから人気があるのも頷けます。70~80㎡の築40年くらいのマンションでも3000万円前後します。賃貸では25㎡くらいの1Kで7万円くらいのようです。


 

| まとめ

 

1 駅前再開発で住宅地として人気に!?

2 大阪では大阪駅・淀屋橋駅が人気!

3 京都では三条駅近郊が人気!



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銭湯?風呂なし物件の魅力

| 広い風呂とサウナが魅力

 

近頃、ドンドンと閉店に追い込まれている銭湯。みなさんのお近くの銭湯が閉店したという話を聞きませんか?京阪沿線でも銭湯が減っていっています。

しかし、地域によってはまだまだお客さんが多い銭湯もあります。守口市でしたら、守口市駅から西三荘駅の南側の地域にはコミカ温泉、宝来温泉、大宮温泉などがあります。門真市でしたら、古川橋駅から大和田駅の北側の地域、大和田駅の南側地域に、喜楽温泉、常盤温泉、皆様温泉、藤田温泉などがあります。寝屋川市は少なめで、寝屋川市駅の北西の地域に、高砂温泉、池田新温泉などがあります。

多くの銭湯は広い浴槽とサウナがあります。近年は若い方にもサウナが人気のようですね。サウナ好きな人を“サウナー”とも呼ぶようです。初めて知りました。銭湯の魅力はサウナだけではありません。家のお風呂では味わえない広い浴槽も魅力です。足を伸ばしてゆっくりとお湯につかる幸福感は何にも代えられないですね。

銭湯にはたくさんの魅力がありますが、入浴料金が安いために毎日通うことができる点も魅力です。大阪府では一律で440円(中学生以上)です。料金が一律なのは、都道府県ごとに銭湯利用料金の最高額を指定しているからです。公衆浴場法という法律でも規制しています。

 

 

| 風呂なし物件なら毎日銭湯通い!

 

風呂なし物件といえば、古いアパートやテラスハウス(長屋)です。弊社でも扱っているテラスハウスにも風呂なし物件があります。大阪市城東区成育の長屋ですが、築年数のわりにかなり綺麗で、しかも広いんです。トイレが1階と2階にあり、小さな庭もあります。ただし、お風呂がありません。

お風呂を作ろうとすると200万円以上の費用がかかりますから、気軽に新設するわけにはいきません。しかし、このような物件があるところには銭湯があるものなのです。成育の物件の近くにも鈴蘭温泉という銭湯があります。徒歩2~3分ですので、高齢者でも気軽に通うことができます。

このような風呂なし物件の魅力は色々とあります。まず、生活に便利な地域でも家賃が安いことです。先ほどの成育の物件でしたら、京阪本線、大阪メトロの谷町線・今里筋線まで徒約3~4分の立地です。近くのマンションに比べると家賃もお安くなっています。

また、古い木造住宅ですので昭和の味わいを堪能できます。しっかりとした躯体に趣のある綿壁・土壁。昔は綿壁は高級品扱いされていたようで、築年数が経過しても趣があります。土壁の良さは今再認識されています。調湿作用、断熱機能、防火機能、脱臭作用など多くの利点があります。

風呂なし物件の魅力をぜひ知っていただきたいと思います。

 

 

| まとめ

 

1 風呂なし物件で毎日銭湯へ!

2 銭湯の魅力はサウナに広い浴槽!

3 街中の風呂なし物件でも家賃が安い!



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値段がつかない中古マンションとは?

| マンションを買い替える?

 

大阪では今よく売りに出されているマンションは1980年代に建築されたマンションです。築後30~40年経過していて、管理の仕方にもよりますが長期修繕や建て替えが検討される時期です。リフォームをした街中のマンションで1500~2500万円くらいでしょうか。

中古マンションの価格は、築30年くらい経つと新築時のおおよそ半値で推移すると言われています。もちろん、東京には価格が高騰しているようなプレミアムなヴィンテージマンションもあるようですが、大阪にはそのような物件はほとんどないようです。

 

 

| 中古マンションの価値はなに?

 

1 立地

中古マンションの価格を左右するのは、なにはともあれ“立地”です。都会にあること、駅から徒歩5分以内にあることなどが価格の下がらない理由になっています。以前は、駅から徒歩10分以内であれば“駅近”物件とされていましたが、このようなマンションはマンション全体の約7割もあるそうです。近年は、駅周辺の再開発によって、駅と直結したような徒歩0分や1分といったマンションも売りに出されています。

共働き世帯が増えている現在では、通勤に便利な駅近の物件が多く建てられています。近隣に商業施設があるマンションは買い物に便利ですし子育て世代に人気があります。

近隣に商業施設がなく駅から10分以上の分譲マンションは売るに売れず、売れたとしても売却価格は新築時の半値以下。住宅ローンの残債を支払うことができれば万々歳という場合が多くあるようです。

2 管理

マンションの管理が悪いと売却価格が下がる傾向にあるようです。たとえば、エントランスにある郵便受けにチラシがあふれている、自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているなどです。

郵便受けにチラシがあふれているのは長期間空室になっている可能性が高いです。つまり、所有者が住んでおらず賃貸されてもいないのですから、何らかの理由で人気のないマンションの可能性があります。

自転車置き場がぐちゃぐちゃになっているのは管理が行き届いていない証拠です。通常は1戸あたり1台以上の駐輪スペースがあるはずですが、自転車置き場に自転車があふれているのは、住民の人数に対して自転車置き場が足りなかったり住民以外の人が駐輪したりしている可能性があります。

ぐちゃぐちゃの自転車置き場には、往々にしてかごにゴミがポイ捨てされた自転車があったり無断駐輪の自転車があったりします。このような場合は、不審者の侵入を許したり犯罪が起こったりするかもしれません。マンション専用のステッカーの貼付けを徹底されていて台数がきちんと確保されているマンションは安心感があります。

 

 

| まとめ

 

1 マンションは値下がりしても半値程度まで!?

2 商業施設が近く駅まで5分以内のマンションが人気!

3 中古マンション購入時は郵便受けや自転車置き場をチェック!



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終の棲家はマンション!?

| マンションの総合調査を発表

 

国土交通省は「平成30年度マンション総合調査結果」を発表しました。分譲マンションについての調査で、5年に1度行われています。管理組合や区分所有者が対象ですが、回答率が悪く、管理組合が1688件、区分所有者が3211件の回答をしました。回収率は4割くらいでしょうか。

分譲マンションは駅に近いことが多く、近隣に商業施設が多くあります。一戸建よりも便利な立地ですので、都会ではマンションの購入を検討されている方も多いです。マンションはリフォームがされた中古の販売も多いです。マンションは新築・中古をあまり気にせず探されてはいかがでしょうか。

 

 

| マンションに永住する予定は6割超

 

マンションは便利な立地にありますので、居住者の方には高齢者が多いです。分譲マンションでの70歳以上の高齢者の割合は約22%もあります。特に1979年以前に建築されたマンションに居住する70歳代以上の割合は約47%にもなります。若い頃に購入されたマンションにずっと住んでいる方が多いのでしょうね。

70歳代以上の方がこれほど多いのですから、今のマンションに永住するつもりの方も多くなっています。なんと62%以上の方がマンションを終の棲家と考えているようです。高齢者だけでなく子育て世代の若い方にも駅近のマンションは人気ですが、若い方もずっと死ぬまで住み続けるつもりなのでしょうね。

マンションの居住者は高齢化していますが、管理の上での問題は管理組合の役員の選任です。高齢者や若い方ばかりでしたらなかなか役員になってくれる人はいないのではないでしょうか。ずっと同じ方が理事長をしていて業者とズブズブの関係になっているマンションもあるようです。

たとえば、長期修繕計画の修繕積立金の問題があります。25年以上の長期修繕計画に基づいて積み立てをしているマンションは約53%。47%近くのマンションは25年以上先の修繕については考えられていません。また、修繕積立金が不足しているマンションは約34%もあります。積立金が20%以上足りないマンションは約15%。

このような状態を見ますと、中古マンションを購入するときには長期修繕計画と積立金をしっかりと確認した方がよいです。実際に、管理組合の役員さんはお年寄りが多いですし、積立金が厳しい状態だと聞くこともあります。

永住するつもりのマンションを探されていて中古を検討されている方は、安いからと古いマンションに飛びつかずに価格と管理・月々の費用のバランスを気にしてみてください。

 

 

| まとめ

 

1 マンションの総合調査を発表!

2 70台以上のお年寄りが居住者の約22%!

3 修繕積立金が足りていないマンションは約34%!



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家を売るときってどんなとき?

| 不動産売却理由ランキング公表

 

不動産のいろはが調査された結果が発表されました。不動産の売却は何度も経験することではありませんので、他の人がどんな理由で売却しているのかは気になりませんか?なかなか尋ねる機会もありませんし、積極的に話をすることも少ないと思います。

個人的なイメージとしては、相続した不動産の売却が多そうですね。日本ではまだ住宅を何度も購入して住み替えることは少ないですので、買い替えによる売却はそれほど多くないのかなと思っていました。

対象人数は59人と少ないですが、不動産を売却した方の生の声が聞けますのでちょっと本音を覗いてみましょう。

 

 

| 売却した理由の上位は?

 

売却理由で最も多かったのは「買い替え」(27%)でした。2位以下を突き放しての1位獲得です。郊外から通勤・通学に便利な都会へ移り住んだりする方が多いのでしょうか。少し意外でした。

2位は「相続」(17%)です。住まない実家を空き家にしておくわけにもいきませんので、相続した家を売却したのでしょう。不要な不動産は売却してしまうというのは良いことだと思います。

3位は「転勤」(12%)です。せっかく購入した家を転勤で手放すのは名残惜しいですね。需要のある地域でしたら賃貸にするという方法もあります。賃貸は手間がかかりますから、すっきりとするために手放すという方が多いのかもしれません。

以上、10%以上の回答でした。4位以下は「資金が必要」「今が売り時」「離婚」などが続き、少数ですが「子供の独立」「家族と同居」「出産・育児」「介護」などの理由が挙げられていました。

 

 

| 不動産会社には理由を話す?

 

上でみたように、不動産の売却の理由は人それぞれです。離婚などのマイナスイメージのある理由でも不動産の売却を担当する不動産業者に理由を話しているのでしょうか?

アンケートの結果では、売却理由を正直に伝えた人が90%もいらっしゃいました。理由を話したことで不動産業者が相談にのってくれたり、買主から感謝されたりすることがあるようです。家具や家電などの残置物もうまく処理してくれるようですね。

 

 

| まとめ

 

1 売却理由の1位は「買い替え」!

2 「子供の独立」「介護」「離婚」など人生の転機に売却!

3 売却理由は不動産業者にも伝える方が多い!



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