日本初のニュータウンを再生!

| 千里ニュータウン再生計画

 

日本で初めて本格的なニュータウンが建設された地は大阪・千里です。昭和37(1962)年のまちびらきから55年が経ちました。

これだけの年月が経ちますと住宅が老朽化してきており、その建て替えが本格的に始まっています。それに呼応して、住環境を維持するために第2段階のまちづくりの計画が進められています。平成19年の10月に策定された大阪府の千里ニュータウン再生指針によりますと、次のようなまちづくりを目指しています。

1 多様な世代が楽しめるまち

2 みどり豊かで美しいまち

3 ふれあい、支えあうまち

4 持続可能性のあるまち

5 北大阪の核となるまち

6 みんなで考え育むまち

このようにありますが、抽象的過ぎてよく分かりませんよね?この中で住宅に関するところを取り上げたいと思います。

 

| 住宅の老朽化

 

千里ニュータウンは住宅が老朽化していて、建て替えが本格的に始まっています。ただ、少子高齢化の影響で、高齢化が進み空き家も目立ってきています。私は高校を卒業するまで千里ニュータウンの近くに住んでいましたが、初期に建てられたマンションは20年以上前にすでに老朽化している印象でした。

そこで若い世代を積極的に誘導するために、民間事業者を巻き込みながら住宅の情報提供機能やサポート体制を充実させていこうとしています。民間の事業者と行政との連携も視野に入れて検討するようです。

 

ツタの絡まった古い集合住宅

 

| マンションの建て替え

 

千里ニュータウンでは高齢者が増えていることからバリアフリー化、日常生活の利便性を重視しています。さらに環境の保全にも力を入れており、セキュリティー対策や緑地などのオープンスペースの設置など周辺環境への規制がなされるかもしれません。

たとえば、新しく東急不動産などが手がける“ブランズシティ千里古江台”は、山田駅まで徒歩約10分の距離にある254戸の大規模レジデンスですが、キッズルーム、カフェ、中庭、ゲストルーム、シアタールーム、コンシェルジュサービスなど若い世代の好む住環境が提供される予定です。

 

 

| 一戸建住宅の建て替え

 

千里ニュータウンの一戸建の住宅地は、各戸が土地を広くとってありゆったりとした環境にあります。新築一戸建住宅の場合、おおよそ100坪の土地に200~300㎡の建物が建てられ、価格は1億円といったところでしょうか。

ところが、最近は敷地の分割によって小規模住宅が建てられるようにもなってきました。とは言っても、約50坪の土地に120㎡の建物で5000万円クラスなので、弊社のある京阪沿線からすると大邸宅なのですが…。

今後、住宅以外の商業施設の建設を認めるのか、敷地規模を維持するのかなどの課題は、地域住民自身によるルール作りが検討されています。新たに地区計画や建築協定、景観協定、緑地協定などが定められる可能性があります。

 

 

| まとめ

 

1 千里ニュータウンは老朽化が激しい!

2 マンションは大規模なものが建設され始めています!

3 一戸建住宅地の敷地規模が維持されるかはこれから!



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アディーレにみる広告の怖さ!

| コトの発端

 

平成29年10月11日、アディーレ法律事務所が東京弁護士会から業務停止2か月の処分を受けました。元代表の石丸幸人弁護士は業務停止3か月の処分です。

もうすでにご存じかと思いますが、発端は広告です。

アディーレ法律事務所は“着手金全額返金キャンペーン”をしてきましたが、これは1か月の期間限定であると宣伝していました。ところが、1カ月のはずなのに5年間以上キャンペーンの宣伝をサイト上でしていたのです。

消費者庁は、平成28年2月に景品表示法の有利誤認表示にあたるとして措置命令を出しました。これを受けて懲戒請求が各地の弁護士会に出され、今回の業務停止処分に至ったわけです。

アディーレ法律事務所の行く末や“過払い金返還請求”事業の今後については、他のサイトで語られつくされていますので、ここでは広告の怖さについて書きたいと思います。

 

 

| 景品表示法って?

 

景品表示法は、正しくは“不当景品類及び不当表示防止法”といいます。長いので“景品表示法”と呼ばれています。

この法律は、消費者を守るために、良い商品やサービスを実際よりも良く見せたり過大な景品付きで販売したりすることを禁止するものです。

大きく分けて、“不当表示の禁止”と“景品類の制限および禁止”の2つがあります。アディーレ法律事務所は“不当表示の禁止”の中の“有利誤認表示の禁止”で措置命令を受けました。

“有利誤認表示”は、“実際”よりも著しく有利であると誤認させる表示や“他社”よりも著しく有利であると誤認させる表示です。おそらくアディーレ法律事務所の公告は“実際”よりも著しく有利だと誤認させる表示だとされたのでしょう。実際はずっとやってた返還キャンペーンをあたかも1カ月限定のように宣伝していたのですから。

 

 

| 広告は怖い!

 

誤った表示はゲーム業界のガチャや食品業界の原材料表示などでよく問題にされています。広告も表示ですから、広告をするときには誰もが景品表示法に注意します。消費者庁が発行している“不当景品類及び不当表示法ガイドブック”を見るだけでも危ない広告を出してしまうことを防げます。

このブログでも不当な広告については何度か書いてきました。“不動産屋の公告は規制だらけ!”や“悪質なおとり広告!”をご参照ください。

不動産業での危ない広告の筆頭はやはりおとり広告でしょう。その他にはキャンペーンや地域一番店の表示にも注意が必要でしょうね。行政書士ではあまり聞きません。そもそも広告の絶対数が少ないこともあるのでしょうか。

不当な広告が見つかると、消費者庁や公正取引委員会から調査を受けます。一定期間内に正当な広告だという証拠を出せないときは、警告をされたり弁明のチャンスを与えられたりします。

怖いのは弁明のチャンスを与えられたときです。このチャンスは全く“チャンス”ではありません。この先には措置命令が待っているのです。許認可が必要な業種、特に士業で措置命令を受けるとアディーレ法律事務所のような顛末が見えてきます。

調査を受けたときは行政書士などの専門家に相談しましょう。今後の流れの説明や提出する資料の作成をお手伝いできます。

広告は営業に欠かせないツールですが、これ一つで業務停止になるなんて本当に怖いですね。

 

 

| まとめ

 

1 不当な広告で業務停止は厳しい処分!

2 景品表示法は消費者を守るための法律!

3 調査を受けたら専門家に相談しましょう!



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生き残る行政書士に!

| 困ってる!

 

個人でお仕事をされている方や会社を経営されている方は悩みが尽きません。よく言われているのは、“業績”“資金繰り”“従業員教育”の3つです。

「思うように業績が伸びない」「市場の縮小で売り上げが減少してる」などの業績について、「支払いが必要なのに手元に現金がない」「今月末の融資の返済が間に合わない」といった資金繰りについて、「従業員がすぐに辞めてしまう」「従業員の教育をどうすればわからない」といった従業員の教育について困っているのではないでしょうか?

私生活についても悩まれているかもしれません。「親が亡くなったけれどどうしたらいいの?」「交通事故にあったけど保険金の請求ってどうすればいいの?」「遺言書を書きたいけどどうすればいいかわからない」といった困りごとはありませんか?

誰に相談すればわからないときに気軽に相談できる場所が行政書士事務所です。

 

 

| 行政書士の役割

 

行政書士の仕事は多岐にわたります。幅広い分だけどのようなことをしているのかを一般の方はご存じありません。

だからこそ、行政書士は様々な相談の窓口になる必要があると思います。まずはお話を聞いて適切なアドバイスをする“窓口”としての役割を果たしていくことが、行政書士としての役割の一つだと考えます。

相談内容によっては行政書士の仕事内容ではないことも多いです。仕事につながらず売り上げにならないかもしれません。そこで、解決をてくれる専門家を紹介できると信頼につながります。

紹介するだけでなく、対応できる業務が多くあることも大切です。サービスのワンストップ化ですね。弊社では、行政書士、宅建業、認定支援機関と3つの柱で業務にあたっています。

たとえば、相続のご相談であれば不動産の処分もあるでしょうから、行政書士と宅建業の業務です。許認可のご相談なら業績改善など経営のお話を伺うこともできますから、行政書士と認定支援機関の業務です。経営のご相談の中で資産売却のお話になったときには、認定支援機関と宅建業の業務です。このようなワンストップサービスを提供できることが強みであり、そこに生き残る道を見出しています。

 

窓口を広げながら専門分野に特化し、また他の士業と連携し、お客様の困りごとをスムーズに解決することが行政書士に求められる役割ではないでしょうか。

 

 

| まとめ

 

1 個人事業主や中小企業主の悩み相談窓口に!

2 私生活でのお困りごとの相談窓口にも!

3 サービスのワンストップ化でスムーズな解決!



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医療系コンサルタントが儲かる!?

| 医療系コンサルタントって?

 

なかなか一言では申し上げられません。コンサルタントはものすごく幅の広いお仕事です。主なものとしては次のようなものがあります。

1 経営診断

病院などの経営について、概況を調査したり財務診断をしたりします。

2 経営戦略支援

経営の環境を分析したり、事業戦略を練ったりします。

3 経営管理支援

利益や医事の管理、施設や設備の管理、財務管理、人事・労務管理などを支援します。

4 経営課題支援

開業をするときにお手伝いをしたり増改築計画の作成を手伝ったりします。

イメージしにくいですよね?私も同じです。言葉だけを聞いてもはっきりとはわかりません。「医事って何よ?」と思われる方もいらっしゃるでしょう。はい、私も同じです。私の勝手なイメージは、受付をしたり入院の案内をしたり患者さんへ保険金請求などの説明をしたりする部署ですね。以前の国立病院で比較的大きなところの事務方では“医事”“会計”“庶務”と分かれていましたが、今もそうなのでしょうか?

 

開業医のイラスト

 

| 医療系コンサルタントの噂

 

ときどき聞く噂話は、上の分類でいえば“4経営課題支援”になります。

例えば、医薬分業が進められている中で、街の開業医さんが「薬局を隣に出したい!」と思ったときに、物件を探したり薬局用に改装したりするお仕事。ほとんど不動産屋や建築屋さんのようなお仕事ですが、医療に関する専門知識が必要になります。1件あたり数百万円以上の利益になると聞いています。

他には、1つの病院では利益が出にくい場合に、経営改善をしながらいわゆる“支店”を出すのをお手伝いするお仕事。土地探しから建築、改装などを受けているようです。数億円の案件もあるとかないとか…。病院としては、いくつも“支店”を出すことで広い範囲の患者さんを呼ぶことができ、収益を改善することができます。

 

 

| 医療系事業の増加はすごい!

医療系は急成長しているように思います。介護関連事業はもちろんのこと、大阪の京阪沿線、特に門真や寝屋川では針灸・整骨院がどんどん増えています。歯医者もどんどん増えています。萱島駅周辺では整骨院は6件、歯医者は5件あります。コンビニよりも多いですよ。この1年で整骨院も歯医者も2件ずつ増えました。

厚生労働省の統計(平成26年度)によると、全国に整骨院は約4.5万か所、歯科診療所は約6.8万ヶ所あるようです。10年前からの増加率は、整骨院で約64%、歯科診療所で約2%です。

これだけ診療所が増えてくると医療系のコンサルタントの仕事もかなり多いと思われます。京阪地域のコンサルティング業者さんの事務所は目立つ看板を掲げているわけではありませんが、医療と経営の専門知識を活かしてしっかりと稼いでいるのでしょうね。

 

 

| まとめ

 

1 医療家コンサルタントの仕事はいろいろ!

2 新規開業や事業拡大の話は景気がいい!

3 医療関連事業は急成長!



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生産緑地の今!

| 生産緑地が消える!?

 

生産緑地法の施行から30年後の2022年に生産緑地の期間が切れます。そうすると都市部で生産緑地が大量に売りに出されるというお話は以前に“この頃よく聞く2022年問題って?”に書かせていただきました。不動産の購入や売却をお考えの方は参考にしてください。

今回は、実際の都市部での農地の様子をお届けいたします。

 

 

| 寝屋川市の生産緑地の今!

 

寝屋川市の生産緑地は286地区、約63.7haあります。(平成28年11月18日現在)

このうち、小路南町にある生産緑地の多くは土地区画整理事業区域の中にあり、区画整理がなされたのち商業地や宅地になると思われます。そのため、平成28年に生産緑地の指定が廃止される農地が多くあります。この地域は第二京阪道路(国道1号線)に面しており、車で便利な地域です。イメージとしては“四條畷イオンモール”や“スーパービバホーム寝屋川店”のある場所に雰囲気が近いです。商業地になって大規模店舗ができれば多くの人を集めることができそうです。

その他、平成28年に生産緑地の変更廃止がなされるところは、対馬江東町や高柳6丁目、池田1丁目・3丁目、堀溝北町など多くあります。30年を待たずに生産緑地の指定がどんどん廃止されています。

 

 

| 現場は収穫の真っ最中!

 

寝屋川市では神田のあたりにも農地が多くあります。畑もありますが田んぼが多い印象です。今はまさに稲刈りの真っ最中です。(平成29年10月9日現在)

 

寝屋川市の稲刈りの様子

 

寝屋川市の田んぼはこのように小規模で住宅に囲まれたところが多いです。住宅街の中に突然田んぼが現れます。重機の持ち込みなど農作業がやりにくいように思われますが、実際はどうなのでしょうか?このような小さな農地でも緑地がなくなってしまうのは寂しい気がします。

もしこういった田んぼが宅地になり10軒以上にもなる住宅分譲地が開発されますと、近隣の3階建住宅の方々の日当たりや風通しに影響がありそうですね。余計なお世話ですが、ついそんな心配もしてしまいます。

 

 

| まとめ

 

1 生産緑地が商業地や宅地になるかも!?

2 寝屋川市の生産緑地は廃止が多い!

3 寝屋川市の農地では稲刈りの真っ最中!



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