法定相続情報証明制度 始まりました!

| 法定相続情報証明制度って何?

 

みなさん、相続の手続の経験はありますか?死亡届の提出、葬儀社の手配、遺言書の確認、遺産分割協議、遺産の名義変更、銀行口座の解約など手続きがたくさんあります。お金もたくさん必要です。亡くなった方の銀行口座を解約しようと思っても、口座が凍結されていて解約できずに「支払いはどうしたらいいの?」と困ってしまうことがよくあります。そのようなときに役に立つのが法定相続情報証明制度です。平成29年5月29日から始まりました!

法定相続情報証明制度では、一定の書類を登記所に提出して認証文付きの書類を受け取ると、銀行口座の解約に使えるのです。しかもこの書類、発行手数料がタダなんです!

 

 

| メリットとデメリット

 

〇 メリット 〇

(1)銀行口座の解約の時間と手間が減る!

何といっても銀行口座の解約の手間が減ります。特に複数の銀行口座があるときにかなり楽になります。登記所から受け取る認証文付きの書類は何枚でも発行してもらえるので、同時にいくつもの銀行口座の解約手続きができるのです。時間短縮にもなりますね。

(2)不動産の相続登記の書類が集まる!

認証文付きの書類をもらうためには戸籍謄本や除籍謄本を提出しなければいけません。この書類は不動産の相続登記のときにも使えます。ですので、書類取得の二度手間はありません。

 

× デメリット ×

(1)書類の発行に手間とお金がかかる!

謄本などの書類の取得だけでなく、申出書への記入、一覧図の作成など手間がかかります。面倒くさい…と専門家に事務を依頼すると費用がかかります。結局は手間かお金かがかかります。

(2)銀行が対応してない!?

銀行によっては法定相続情報証明制度に対応していないところもあります。対応していなければ認証文付きの書類は使えません。そうなると、今までどおり遺産分割協議書を持っていくしかありません。せっかく取った認証文付きの書類が無駄になります。

 

 

| 手続の流れ

 

1 必要書類の収集

亡くなられた方の戸籍謄本と除籍謄本

亡くなられた方の住民票の除票(または戸籍の附票)

相続人の戸籍抄本

申出人(相続人の代表者)の身分証明書

相続人の住民票の写し

委任状など

2 法定相続情報一覧図の作成

亡くなられた方と相続人の関係図を作ります。

3 申出書の記入

決められた書類に記入します。

4 登記所へ提出

揃えた書類と一覧図、記入した申出書を登記所へ持っていきます。

 

 

| 必要?不要?

 

書類を集めないといけないし、専門家に頼んだらお金がかかるし、あまりよくない制度なんじゃない?と思われるかもしれません。たしかに、亡くなられた方の銀行口座が1つしかないような場合は法定相続情報証明制度を使う必要はないでしょう。逆に、いくつも銀行口座があって「どこから手を付けたらいいのか分からない!」という方はこの制度を利用してみてはいかがでしょうか。時間と手間が減るはずです!

 

 

| まとめ

 

1 証明書の発行手数料がタダ!

2 銀行口座が多い場合には時間と手間が減る!

3 使ってもいいし使わなくてもいい制度!

 

 

当事務所は法定相続情報証明書の申請を代理いたします。お気軽にご相談ください。あわせて不動産の相続登記のご相談もどうぞ。司法書士をご紹介します。



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双眼鏡のポイント!

本日は私アシュラの休日(水・木定休)ですので仕事の話ではありません。ゆる~い話題です。今回は双眼鏡のことを書いています。

| 遠くを見る道具

遠くを見る道具と聞くとどんなモノを思い浮かべますか?天体望遠鏡?野鳥やコンサート用の双眼鏡?
私は“星空”や“舞台”を見るときや“展覧会”へ行くときに双眼鏡を持っていきます。展覧会というのがちょっと意外だったかもしれません。展覧会の展示物って近くにありますよね。遠くを見ることは少ないです。でも実は近くが見れると便利なんです。そしてそんな用途にぴったりの双眼鏡があるんです! 下の方でご紹介しています。

| 双眼鏡の基礎知識

双眼鏡をインターネットで検索してみるとたくさんヒットしますよね。いやもうホントに多数ヒットします。Google検索だと2840万件のヒットです(2017.6.29現在)。これらをすべて見るわけにはいきません。「じゃあ、カタログで!」と思ってメーカーのカタログを見ても見慣れない言葉や数字が並んでいて何が何だかわかりません。そこでアシュラが大切だと思う双眼鏡の基礎知識(シーン別)を書きたいと思います。

“双眼鏡の基礎知識”なんていうと大げさですが4つだけです。“双眼鏡の大きさ”“倍率”“対物レンズの大きさ”“価格”です。

(1)“双眼鏡の大きさ”はまず持ってみて!
手に持って「重い!」「大きい!」と思わないサイズがベストです。双眼鏡は手に持って覗きますから腕が疲れるものは避けた方が無難です。持った時に軽いと感じるくらいがちょうどいいです。男性なら300~500g、女性なら200~400gくらいでしょうか。
一般に、棒を二つくっつけたようなH型のもの(ダハ式)は、昔ながらの双眼鏡の形のもの(ポロ式)よりも小型・軽量ですが高価になります。ポロ式と仕組みは同じですが少し小型の“逆ポロ”といわれているものもあります。ポロ式の小型双眼鏡は大体コレです。

(2)“倍率”には要注意!
倍率は高い方が高性能!と思われている方!要注意です。倍率は高くなるほど大きく見えますが、映像は暗くなり手ぶれが大きくなってしっかりと見えません。6~10倍くらいのものが使いやすいです。ズームは暗いのでおすすめしません。
星   座 : 7~8倍
観   劇 : 6~8倍
コンサート : 8~10倍
観劇とコンサートは会場の広さと好みによって決めてください。バードウォッチング(鳥見)は…ごめんなさい、分かりません。ニコンの8×30や高級機カールツァイスが人気みたいです。スポーツ観戦も門外漢ですのでご案内できません。すみません…

(3)“対物レンズの大きさ”が最も大切!
双眼鏡の大きさと直結します。対物レンズが大きくなるほど双眼鏡のサイズも大きくなります。そして、対物レンズが大きくなればなるほどよく見えます。つまり、対物レンズが大きいほど明るくくっきり見え(集光力)、細かいところまではっきり見えるようになるのです(分解能)。これは双眼鏡の命です!ホントです!体力と財力とかばんのサイズが許す限り、対物レンズの大きなものがおすすめです。
(集光力と分解能が最も大切)
星   座 : 40~50㎜
(舞台の上は意外に明るいので小さくてもOK)
観   劇 : 21~32㎜
(アーティストの仕草まで見たいなら大きめを!)
コンサート : 25~32㎜

(4)“価格”はあなたの財力次第!高級機はすごい!
これはピンキリです。1000円程度から数十万円まで様々です。対物レンズの大きさや双眼鏡の形(ポロ式かダハ式か)によっても変わります。
高額な光学メーカーとして有名なのは、カールツァイススワロフスキーライカでしょうか。軒並み10万円を超える価格です。憧れのメーカーで見え方はすごいらしいですが、一般人には手が出ません。(最近、カールツァイスがTERRAという4~5万円の双眼鏡を売り出していて気になってます。)
そこで国内メーカーですが、筆頭はニコンですね。他には、フジノンビクセンキヤノンコーワオリンパスペンタックス、鎌倉光機などなど。キヤノンの防振双眼鏡はいいみたいです。私の場合、どのメーカーでも実売価格1~3万円くらいのもので満足できます。

| アシュラの双眼鏡

私の愛用する双眼鏡をご紹介します。

1 MINOLTA ACTIVA 8×40WP FP (購入価格約1.5万円)

ミノルタの双眼鏡事業はケンコーに譲渡されましたが、当時はまだ作っていました。倍率は8倍で対物レンズが40㎜です。防滴なので重いです。視野が広く星座を見るときに使っています。

2 PENTAX PapilioⅡ 6.5×21 WF (購入価格約1万円)

こちらが冒頭に書いた、近くも見られる双眼鏡です。50㎝くらいのところまで見ることができます。メーカーによると革新的な機構が付いているそうです。説明を読んでみましたが、文系の私には全く理解できない内容でした。対物レンズが20㎜程度の双眼鏡の中では大きめのサイズですが、使い勝手の良さから観劇や展覧会(美術展や博物展)に使っています。絵画の細かな筆使いや焼き物の微細な部分を見ると感動します!

| まとめ

1 双眼鏡の使い道は色々あります!
2 対物レンズの大きさが重要!
3 用途によって使い分け!

 

ホームインスペクション(住宅診断)では不動産屋も双眼鏡を使います。屋根の劣化具合や軒下のひび割れなどを確認するためです。一度、双眼鏡を使ってご自宅の状態を確認してみてはいかがでしょうか?

本命の記事よりも長くなってしまいました。社長に怒られる…明日が怖い…

 



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早期経営改善計画策定支援 開始!(平成29年5月29日~)

| 早期経営改善計画って何?

「このごろ資金繰りが苦しいなぁ」、「売上が減少してきたけどなぜだろう?」、「専門家等から経営のアドバイスが欲しい!」など、経営者は何かと悩みが多いものです。専門家の力を借りて経営を見直しませんか?というのが、早期経営改善計画です。

この制度ができるまでは、“経営改善計画“という、金融機関からの借入金の返済の時期を遅らせてもらったりすることが目的の制度しかありませんでした。かなり本格的な制度です。「そこまで苦しくないよー」という経営者の方々の声に応えるために、金融支援が目的ではなくて早めに経営改善に取り組んでもらう制度が新しくできました。早めに取り組めばそれだけ傷は浅く済みますから経営の立て直しがスムーズになります。

 

| 策定支援って何をしてくれるの?

策定支援は認定支援機関が行います。ん?認定支援機関ってなに?と疑問に思う人が多いと思います。情けないですが、私も今の事務所に勤めて初めて知りました。
認定支援機関は、国が認めた士業などの経営の専門家のことです。正しくは経営革新等支援機関といいます。縮めて”認定支援機関”です。説明すると長くなりますので、詳しくはこちら(弊社のサイトです)をご覧ください。

支援の内容ですが、大きく分けて2つあります。

1 計画づくりのお手伝い
経営改善のために作る計画は、資金の実績や計画表、それに損益計画などの基本的な内容のものです。具体的には、1)ビジネスモデル俯瞰図、2)資金実績・計画表、3)損益計画、4)アクションプランの4つの書類です。まずは、記載すべき項目に沿ってこれらの書類の案を作っていただき、お話を伺いながら修正の提案をいたします。「ここは素晴らしいのでもっと熱い思いを伝えましょう」、「ここは整合性が取れないので書かない方がいいと思います」、「ここの売上を上げるためにアクションプランをもう少し練りましょう」などといった提案です。

2 1年後のモニタリング
計画を作ったら1年後の決算期に計画通りに行われたかどうかをモニタリングします。もし計画通りに進んでいないときは、修正すべき点をアドバイスします。

 

| 早期経営改善計画策定支援の特徴!

〇メリット〇

(1)条件変更などの金融支援不要!
今までは“経営改善計画”という金融支援を目的とした制度しかありませんでした。早期経営改善計画は金融支援を目的としていないので、新たな融資を受けたり返済計画を変更したりする必要がありません。気軽に経営を見直すことができる制度です。

(2)計画策定から1年後にフォローアップで進捗を確認!
計画を作ってから1年後の決算期に、実績と計画に大きなズレがないかを確認します。大きくズレているときは適切なアドバイスをします。

(3)経営状況を客観的に把握!
数字に基づく計画ですから現在の経営の状況や将来の見込みが客観的に把握できます。“ローカルベンチマーク”というソフトを使うとより客観的に経営の分析ができます。

(4)必要があれば本格的な経営改善や事業再生の支援策をご紹介!
早期経営改善計画では金融支援を目的にしていませんので、返済猶予などの金融支援が必要になったときは使えません。経営の立て直しに金融支援が必要だと分かった時点で経営改善や事業再生の支援策があることをご紹介します。

(5)専門家へ支払った費用の2/3(上限20万円)を国が補助!
各都道府県にある経営改善支援センターを通じて、専門家へ支払った費用の2/3を国が補助します。ただし上限金額は20万円です。専門家に30万円かかったとしても20万円が国から支払われるので、実質的に10万円で経営の改善計画作りとモニタリングができます。

 

×デメリット×

(1)1度だけの利用!
去年作ったけどあまり効果がでていないから今年も補助をもらって経営改善計画を作ろう!と思っても利用できません。1度きりのチャンスです。

(2)作成書類が増える!
単に専門家に経営改善計画の策定支援を依頼した場合、国からの補助はありませんが書類の枚数は主に4種類だけです。1)ビジネスモデル俯瞰図、2)資金実績・計画表、3)損益計画、4)アクションプランです。早期経営改善計画では、これらに加えて10種類くらいの書類が必要です。少し(?)手間が増えますね。

(3)支援が使えない業種!?
ほとんどの業種が支援の対象になりますが、社会福祉法人やLLP(有限責任事業組合)、学校法人などは支援の対象外になっています。

 

| 早期経営改善計画の手続の流れ

1 経営改善支援センターに制度利用を申請。
2 経営改善支援センターが事業者の概要を見て制度利用の可否を決定。
3 経営改善計画を作成。ここが肝!熱い思いをぶつけましょう!
4 作った計画書を経営改善支援センターに提出。同時に補助の支払を申請。
5 経営改善支援センターが計画の内容から補助をするかどうかや金額を決定。
6 1年後の決算期に認定支援機関がモニタリング。
7 モニタリングの結果を経営改善支援センターに報告。

 

| まとめ

1 早期改善で経営の立て直しがスムーズ!
2 専門家への相談費用が1/3でOK!
3 専門家のフォローアップ付き!
4 手間は少し増えます…

 

弊社は認定支援機関です。早期経営改善計画だけでなく、補助金の申請や経営の見える化、販路拡大などのお手伝いをしています。経営に不安を感じたらお気軽にご相談ください。



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仲介手数料無料のワケ!(売買編)

| 売買でも仲介手数料無料!?

賃貸住宅の仲介手数料無料のお話は前回させていただきました。(仲介手数料無料のワケ!(賃貸編)はこちら) 簡単にまとめますと、1.仲介手数料の上限は賃料の1ヵ月分、2.仲介手数料無料は大家さんにとっても得。だから仲介手数料を無料にできると書きました。

では、マンションを買ったり一戸建てを買ったりするときはどうでしょうか?仲介手数料に賃貸住宅のような上限があるのでしょうか?売主さんが得することがあるのでしょうか?

ところで、マンションや一戸建てを買うときは物件本体価格以外の諸費用の額にびっくりします。数百万円がかかってきます。そして、新築住宅の場合このうちの100万円前後が仲介手数料です。仲介手数料が無料ということはこの100万円を払わなくていい!やった!となりますね。

不動産屋はそれでもやっていけるのでしょうか?

 

| 売買の仲介手数料って何?

主に売買をやっている不動産屋はほぼ仲介手数料のみで経営しています。お客様の求めに応じて賃貸の仲介もやりますけれど、売買の仲介手数料が売り上げのほぼ100%です。それでも仲介手数料無料を宣伝している不動産屋はなくなりません。

売買の仲介手数料は物件の金額によって仲介手数料の割合が変わってきます。そして、賃貸と同じように売買の場合も法律で仲介手数料の上限が決められています。200万円(税込)以下なら5%+消費税、200~400万円(税込)の部分は4%+消費税、400万円~(税込)部分は3%+消費税です。例えば3000万円の新築一戸建てを買うときの仲介手数料は96万円+消費税です。大きな金額ですね。

ただ、賃貸と違うのはこの金額が仲介手数料の総額ではないことです。買主さんだけでなく売主さんからいただいても違法行為ではありません。これを業界用語で”両手”と言います。買主さんと売主さんの両方から仲介手数料をもらえるから”両手”です。

仲介手数料無料の仕組み、もうお分かりになられたでしょうか?

 

| 仲介手数料無料の仕組み

不動産屋が買主さんから仲介手数料をもらわなくても、売主さんから仲介手数料をもらえる物件があります。多くは物件価格の3%です。売主さんが100万円近い仲介手数料を不動産屋に支払うのはなぜでしょうか?

これも賃貸の場合と同じような理由です。売主さんはずっと売れない土地や建物を持っていても損になります。5軒以上の住宅を開発してもそのうちの1軒が売れないだけで赤字になってしまうくらいギリギリの価格で販売しています。だから、ドンドン売っていかないと損がドンドン増えてしまうのです。もし仲介手数料を支払うことを売主さんが不動産屋に約束すれば、不動産屋は優先的にお客様に紹介してくれるかもしれません。でも、売主さんは売買契約が成立しないと仲介手数料を支払いません。約束だけならタダですから売主さんにリスクはないですね。
売主さんが仲介手数料を支払うのはこんな理由です。

では、不動産屋は売主さんと買主さんの両方から仲介手数料をもらえる”両手”の物件なのに、買主さんから仲介手数料を受け取らないのはなぜでしょうか?

この理由は会社によって異なります。安くした分だけ手を抜くというところは少ないでしょうが、それぞれの事情があります。弊社も仲介手数料を無料にしていますが、ポータルサイトに物件を載せずに宣伝広告費を抑えながら、行政書士事務所の強みを活かして物件の調査や書類作成を短時間で正確に済ませるなどの努力をしています。

 

| 諸費用に注意

マンションや一戸建てを買うときは諸費用に注意してください。物件価格の5~10%くらいの諸費用がかかります。200~300万円程度が必要です。通常は住宅ローンでカバーできない部分ですし、諸費用ローンは高金利ですのでおすすめできません。資金計画をしっかりと立ててから購入されることをお勧めします。

 

| まとめ

1 売買契約での仲介手数料の上限は物件価格の3%+6万円+消費税! (物件価格400万円超の場合)
2 売主さんが仲介手数料を支払う物件がある!
3 諸費用に注意!

 

弊社麻田不動産も仲介手数料無料をキャンペーンで行っています。ポータルサイトや他社サイトでお気に入りの物件がありましたらお気軽にご相談ください。ただし、売主から仲介手数料を受け取ることのできる物件に限ります。
住宅ローンの相談も受け付けています。お気軽にご相談ください。



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仲介手数料無料のワケ!(賃貸編)

| 仲介手数料無料!?

お部屋探しをしているとき、「仲介手数料無料」というのをよくみかけませんか?賃貸住宅の場合に多いのが敷金3ヵ月分、礼金1か月分、仲介手数料1ヵ月分ですね。敷金は借主さんの責任で部屋が汚れたり壊れたりしたときの修理費の前渡しで、礼金は大家さんへ支払うお礼、仲介手数料は不動産屋へ支払う手数料です。この仲介手数料が無料になるってお得!

なぜ仲介手数料を無料にしても不動産屋はやっていけるのでしょうか?

 

| 仲介手数料って何?

仲介手数料は不動産屋にとってとても大切な収入源です。マンションの管理をしている業者なら管理費も大きな収入源です。仲介手数料を無料にしている不動産屋はマンション管理もやってるから無料にできるのでしょうか。

実は違うんです。そのワケは下で説明しますが、ここでは仲介手数料とは何かをお話します。

賃貸借契約で不動産屋が受け取ることのできる仲介手数料(総額)の上限は、”賃料の1ヵ月分”と法律で決められています。家賃が8万円なら仲介手数料は8万円+消費税。この仲介手数料は借主さんが支払うことが多いです。慣習としてそうなっています。ところが中には大家さんが手数料を支払うことがあります。この場合、仲介手数料の上限は賃料1か月分なのですから、不動産屋は大家さんと借主さんの両方から合わせて賃料1ヵ月分の手数料しか受け取れません。
仲介手数料の上限はこのように法律で決まっているのです。

 

| 仲介手数料無料のワケ

さて、本題に入りましょう。

先ほど書いたとおり、仲介手数料の上限は賃料の1ヵ月分。支払うのは借主さんが多くて、たまに大家さん。そうです、これが仲介手数料無料のヒントなのです。

大家さんが賃料1ヵ月分の仲介手数料を支払うなら不動産屋は借主さんから仲介手数料を受け取れないのです。借主さんからも受け取ってしまうと違法行為です。

では、大家さんが仲介手数料を支払うのはなぜでしょうか。それは住宅の供給量が必要以上に多いからです。大家さんは空室があると損になります。入居者が退室したときはすぐに新しい借主さんを見つけなければなりません。ところが住宅が増えすぎた現在ではそれほど簡単に新しい借主さんは見つかりません。空室が3か月、4カ月と続くとどんどん損が大きくなります。3か月間も空室になるくらいなら1ヵ月分の仲介手数料を支払ってでも、すぐに新しい借主さんを見つけてもらった方が得ですよね。これが大家さんが仲介手数料を支払う理由です。

 

| コスト優先ならその他の条件も確認

仲介手数料無料ならそれだけでお得です。しかし、そのお部屋の敷金はどうですか?礼金は?フリーレント(最初の数か月間の賃料が無料)のお部屋はありませんか?駐車場代は?駐輪場代は?水道料金は?火災保険料は?家賃保証料は?

お部屋を借りるには多くの費用がかかります。コスト優先でお部屋を探すときはトータルコストで考えましょう。

 

| まとめ

1 賃貸借契約での仲介手数料の上限は賃料の1ヵ月分!
2 仲介手数料無料は大家さんにとっても得!
3 トータルコストを考えましょう!

 

弊社麻田不動産も仲介手数料無料をキャンペーンで行っています。ポータルサイトや他社サイトでお気に入りのお部屋がありましたらお気軽にご相談ください。賃貸だけでなく売買も仲介手数料無料です。ただし、貸主・売主から仲介手数料を受け取ることのできる物件に限ります。
売買の仲介手数料の仕組みも書きたいと思います。



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