不動産屋のうさん臭さ

| 悪いイメージがある?

 

みなさんは不動産屋にどのようなイメージがあるでしょうか?

賃貸だとそれほど悪いイメージはないかもしれません。SUUMO(スーモ)やHOME’S(ホームズ)などのポータルサイトで見つけた部屋を、不動産屋の案内でパッと見てパッと決めてしまうと、良くも悪くも強いイメージは残らないでしょう。

賃貸物件を探す男性

 

売買だとどうでしょうか?「怖そうな人がいたらどうしよう?」「しつこく営業電話をされそう」などと警戒してしまいませんか?一般的にはこのような悪いイメージを持つ人がいると聞きます。

それはなぜでしょうか?理由はいくつかありそうです。

 

 

| しつこい営業

 

土地・建物を買うことは一生で何度もあるわけではありませんので、どうすればいいのか分からない人は多いのではないでしょうか。

「どんな物件がいいの?」「この家はお買い得なの?」「購入までの手続はどうなってるの?」「物件の代金以外に必要なお金はいるの?」「住宅ローンってどうすればいいの?」「いつ、どのくらいのお金が必要なの?」などなど不安なことはたくさんあります。

本来、不動産屋がそれに応えるべきです。ポータルサイトに載っている会社へ気軽に問い合わせてしまうと、いつまでもしつこい営業をされたという話も聞きます。

なぜ不動産屋の営業マンはしつこい営業をするのでしょうか。

不動産は毎日何軒も売れるというものではありません。不動産屋と営業マンは1軒を売るのにとても多くのお金と時間と労力をかけています。ですから、お客さんから問い合わせがあると何とかして買ってもらおうとして「購入を決めるまで帰さない」という気持ちになってしまいます。

また、午前はあっちの不動産屋の案内、午後はこっちの不動産屋の案内というようにいくつもの不動産屋を掛け持ちしているケースが多いです。このような場合、一度帰してしまうともう二度と会ってくれないという経験則もあります。

さらに、営業マンの給料も関係しています。売上のうち〇〇%が給料として支払われるという歩合の割合が高いのです。月に数軒を売らないとまともな給料を貰えないところもあります。生活を維持するために営業マンは必死です。こっちの理由の方が大きいかもしれませんね。

 

| 売ったらおしまい

 

セールストークの一つに「一生のお付き合いですから」という言葉があります。ところが、不動産に関して言いますと本当に一生のお付き合いになるケースは稀です。

と言いますのも、不動産業界は転職が多い業界だからです。「数年ぶりに電話したらもう辞めていた」なんてことは多々あります。大手不動産屋だと「転勤していた」ということもあります。

そもそも仲介業者は住宅の保証に責任がありませんので、何かあったとしてもできることがないのです。どうしても売却後のお付き合いは薄くなってしまいます。

 

 

| 不動産業界の制度

 

宅地建物取引士(宅建)という資格はご存知だと思います。毎年約20万人が受験する国家資格です。

人気の理由はいろいろありますが、その一つに“不動産屋の営業所の従業員5人に1人は(専任の)宅建士である必要がある”ということにあります。逆に言えば、5人のうち4人は資格がなくても働けるのです。

資格があれば安心できるというわけではありませんが、士業は資格なしでは仕事ができないことと比べると大きな違いがあります。大手不動産屋は従業員に宅建士の資格を取らせようとしているようですが、毎日のハードワークの中で勉強する時間を取ることは難しいですし、ちょっと勉強しただけで受かる資格でもありません。これはどの業界でも同じかもしれませんが...

小さな不動産屋では社長が専任の宅建士で、従業員は全員資格を持っていないというところが多いと思います。弊社は小さな不動産屋ですがちょっと変わっていて、社長以外全員が宅建士の資格を持っています。

 

 

| 広告の嘘

 

チラシやインターネット上にはすでに売れてしまった物件や売る気のない物件が載っていることがあります。いわゆる“おとり広告”というものです。

これについては“悪質なおとり広告!”に書いていますので、ぜひ読んでみてください。

 

 

| まとめ

 

1 しつこい営業は不動産の性質と給料体系が原因!

2 仲介業者は売った後にできることは少ない!

3 宅建士制度がうさん臭さの要因の一つ!

4 おとり広告などのモラルの低さ!



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行政書士の報酬は高い!?

| 報酬の目安ってあるの?

 

士業の報酬が自由化してからずいぶんと経ちました。行政書士は平成11年の行政書士法改正で“報酬規則”がなくなり、平成12年4月1日から自由化されました。もう17年も前のことになります。

報酬が自由化されたということは、同じ仕事を依頼しても行政書士事務所によって報酬額が違ってくるということです。低価格を売りにしている事務所やサービス内容で勝負をしている事務所など色々あります。

近隣の事務所だけを取り上げても、どこの事務所がどんなサービスをいくらでしているのかをお客さんが調べつくすことは大変です。そこで、行政書士会連合会では5年に一度行政書士報酬の調査を行っています。直近の調査は平成27年分です。公表もされています。

平成27年 行政書士報酬 調査結果 (日本行政書士会連合会のサイト)

一応の目安にはなりますが、地域によって差がありますし、以下に書いたように事案によって作成する書類の量や調査事項、依頼内容が違いますので、「これが相場だ!」ということはできません。悪しからずご了承ください。

 

 

| 目安ってどのくらい?

 

行政書士報酬の調査結果から回答数の多いものを見てみましょう。業務内容、報酬目安、平均値、最頻値と並べました。

1 建設業許可申請(法人・新規) 10~20万円 約14万円 15万円

2 農地法許可申請

・農地の売買など(3条) 2~6万円 約5万円 3万円

・農地を別の用途に転用(4条) 4~12万円 約8万円 5万円

・農地の売買など&別の用途に転用(5条) 5~15万円 約10万円 5万円

3 車庫証明 4~8千円 約2.5万円 5千円

4 古物商許可申請 2~6万円 約5万円 5万円

5 産業廃棄物処理業許可申請 5~20万円 約11万円 10.8万円

6 遺言書の起案・作成指導 2~6万円 約6万円 5万円

7 遺産分割協議書の作成 2~6万円 約6万円 5万円

8 内容証明郵便 1~3万円 約2万円 2万円

9 契約書作成 1~4万円 約3万円 1万円

これだけを見ても本当に価格差が大きいですね。2~4倍の開きがあります。調査の範囲や書類作成の量だけでも事案によってさまざまで千差万別。以前許可が下りたのと同じ書類を揃えたからOKというわけにはいかないのです。

この報酬の目安が高いと思うか安いと思うかはあなた次第です。仕事を休んで書類を集めて提出に行って担当官にダメ出しを食らって…という時間と労力と金銭的損失と精神的ダメージ(?)を考えると、私はそんなに高くないと思っています。

 

 

| 価格差の出る理由の具体例

 

たとえば、帰化許可申請を考えてみましょう。平成27年行政書士報酬調査結果の206~208番が帰化許可申請です。サラリーマンの場合、法人の役員の場合などに分かれています。

・サラリーマンの場合 10~30万円 約19万円 10万円

・個人事業主・法人役員の場合 10~30万円 約23万円 15万円

サラリーマンと法人役員では約5万円の差がありますが、これは収集する書類の数と作成する書類の枚数が違ってくるからです。法人役員だと量が増えます。収集した書類はもちろんチェックをしますし、それに合わせて書類を作成しなければいけません。決算書と作成書類の数字におかしいところがあればダメなので、念入りに数字とにらめっこです。

その他にも、特別永住者か否か、親族の人数、所有財産、持家か賃貸か、帰化をした親族の有無と人数、3年以内の転居の有無、アルバイト経験や転職の有無、本国や日本への身分関係の届出の時期、生まれは遠方かなどで必要書類は変わってきますし、書類収集の手間も変わります。

帰化許可申請は身分関係や財産関係を丸裸にされますから、年齢を重ねた人ほど必要書類が増えてきます。40歳以上は基本料金+〇〇万円としている事務所があるのはそのためです。

法人役員の場合で40歳以上の人だと、申請書類一式を積み上げると10㎝を超えます。その家族も一緒に帰化をすると20㎝を超えます。出来上がった書類を法務局に持っていくだけでも一苦労です。車で移動するか、車輪付きのキャリーバッグがないと泣きそうになります。

 

 

| まとめ

 

1 報酬の目安はあってないようなもの!

2 調査結果では2~4倍の差!

3 収集書類、必要書類の量は事案によって全く違う!



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不動産屋の違法な超過報酬!

| 仲介手数料は上限あり!

 

読まれている方には釈迦に説法ですし、このブログで何度も書いていることですが、不動産屋の受け取る仲介手数料には上限があります。

参照 仲介手数料無料のワケ!(売買編) 不動産売却時の注意点(費用編) 悪徳不動産屋の手口!

売買金額によって分かれていますが、400万円超の場合“物件価格の3%+6万円+消費税”です。たとえば、3000万円の土地・建物を購入する場合、3000万円×3%+6万円+消費税=1,036,800円です。媒介業務でこの金額を超えて受領すると超過報酬として違法行為になります。

媒介業務の内容は、土地・建物を購入するときを例にすると、主に①物件紹介、②媒介契約の締結と書面の交付、③売買の相手方との交渉、④重要事項の説明、⑤売買契約締結と書面の交付、⑥決済、引渡があります。

 

 

| 不動産屋の超過報酬

 

不動産屋のよくある違法行為は、売り手との減額交渉をした報酬として媒介の仲介手数料以外のお金に受け取ることです。これは本当に多くて、毎年のように日本のどこかの不動産屋が行政処分を受けています。違法行為とされていますので注意してくださいね。

では、媒介業務以外の業務にはどのようなものがあるのでしょうか?

媒介業務に関連する業務として、税務相談、法律相談、登記、住宅性能評価などなどがありますが、これらは他の専門家と協働しないといけないことが多くあります。

宅建業者の役割としては、これらに積極的に関与して買主さんや売主さんに分かりやすく説明をし適切な助言をすることが求められています。

このような業務は媒介業務とは別個の業務ですから不動産屋は仲介手数料とは別に請求をすることができます。たとえば、住宅ローンの手続は金融機関と協働する業務で仲介手数料とは別に請求されることが多いでしょう。これは超過報酬ではありません。

ここで問題になるのは不動産コンサルティング業務です。不動産コンサルティング業務の典型例は土地の有効利用の事業立案などです。単なる物件調査や契約の交渉などは媒介業務の範囲内とされます。具体的には、借地権付建物の売却の場合、底地権者や抵当権者との交渉は契約成立のための不可欠な交渉で媒介業務の範囲内とされています。

また、法的な争いに介入して権利を守ろうとする交渉は弁護士法72条違反とされます(東京地判平成25・9・25)。

不動産コンサルティング業務は、その業務内容が難しいだけでなく、業務範囲の適法性も難しいところです。

 

 

| 不動産屋の悩みどころ

 

仲介手数料の上限額が物件価格で決まってくることは、実は不動産屋の悩みを作り出しています。

たとえば、フィクションですが、古い長屋の一室を売却するときを考えてみましょう。築50年ほどの長屋で土地は狭く、建物自体もボロボロ、室内もボロボロの物件。売却価格が50万円だったとします。

この場合の仲介手数料は、50万円×5%+消費税=27,000円。たったこれだけの手数料で、物件調査や買主との交渉、重要事項説明書の作成と重要事項説明、売買契約書作成、登記等の専門家の手配、決済・引渡まですべてをやらなければいけません。少し遠方の物件だと物件の調査費用だけで赤字になります。

不動産屋は通常このような媒介の仕事を受けませんので、売主さんは自分で買主さんを見つけて個人売買をすることになります。これは売主さんの利益になりません。

不動産屋としては、売主さんのために損を覚悟で受けるか、売却を含めた土地活用についてコンサルティング契約を締結するか、自社で買い受けてリフォームなどをしてから転売するか、やっぱり受けないか…。今後のビジョンを明確して取り組まないといけない事案です。悩ましいです。

 

 

| まとめ

 

1 媒介業務の内容と仲介手数料の上限!

2 媒介業務以外の業務範囲と超過報酬!

3 極端に廉価の物件は媒介しにくい!



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行政書士の犯罪

| 行政書士のできる仕事

 

行政書士のできる仕事は幅広いです。官公署に提出する書類と権利義務・事実証明に関する書類の作成が独占業務です。簡単に言うと、許認可関係の書類作成、契約書などの作成、名簿や帳簿、図面などの作成です。

ただし、行政書士法以外の法律で制限されている業務はできません。ここに業際問題が発生します。

 

 

| 行政書士のできない仕事

 

業際問題は、士業同士の縄張り争いです。行政書士の仕事は幅広いですから、様々な士業と縄張りが接しています。

弁護士、司法書士はもちろん、社会保険労務士、弁理士、税理士、土地家屋調査士、建築士とぱっと思いつくだけでもこれだけあります。相手の縄張りに侵入すると犯罪になり刑罰が科されます。

一番問題になるのは弁護士でしょう。行政書士は争いになるような事案の仕事はできません。争いごとの解決は弁護士の仕事です。ただし、行政書士にも争いごとに首を突っ込むことができる分野があります。

一つ目は聴聞手続などです。行政庁にした申請が不許可になったときに争う手段の一つです。広い意味での紛争ですね。これは“特定行政書士”という資格を有する行政書士のみができます。

二つ目はADRです。各都道府県の行政書士会が“認証紛争解決事業者”となって、行政書士が争いを解決します。これも多くの研修と試験をクリアした行政書士のみができる仕事です。

次に問題になるのは司法書士ですね。会社設立を業務として行っている行政書士は多いですが、定款の認証などは行政書士ができる反面、会社設立の登記はできません。これは司法書士の業務です。

行政書士会は行政書士への商業登記の解放を望んでいた時期がありましたが、今はもう主張していないようです。

 

 

| 業際問題の解決方法!

 

業際問題を解決する方法は、他士業と連携・協業することです。一度受けた仕事が争いごとになりそうなら弁護士にバトンタッチ。会社設立なら登記は司法書士を紹介するなど、お客さんも士業も損をしない方法が連携・協業です。

当事務所は、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士などと連携・協業関係にあります。行政書士は間口が広いですから、様々な相談を受けます。その中で、行政書士ができないことは他の先生方にお願いしています。

行政書士会では毎年のように業際問題で処分者が出ています。行政書士が犯罪行為をしてしまうとお客さんも不安になります。一人で何でもやるのではなく、できないことは他の先生を頼りにすることが大切ですね。

 

 

| まとめ

 

1 行政書士の仕事の範囲は広い!

2 弁護士や司法書士などとの縄張り争いがある!

3 他士業との連携・協業で業際問題は解決!



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法律家による横領事件!

| 成年後見制度ってなに?

成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分な人のために財産を管理したり契約をしたりする後見人を選任して判断能力が不十分な人を保護する制度です。

法定後見制度と任意後見制度があり、違いは裁判所が後見人を選ぶのか本人が事前に後見人を選ぶのかの違いです。法定後見制度には“後見”“保佐”“補助”の3つがあります。

大きな問題が起こるのは“後見”ですので、ここでは“後見”に絞って書きたいと思います。

裁判所から成年後見人が選任されると、本人の財産はすべて成年後見人が管理します。裁判所は成年後見人の提出した書類をチェックするだけです。このような大きな権限が問題を起こしてしまう原因になっています。

| 後見人による横領事件

後見人になる人で一番多いのが親族です。最高裁判所の資料によると約28%(約9700件)です。次に、司法書士(27%、約9400件)、弁護士(23%、約8000件)、社会福祉士(約11%、約4000件)と続きます。行政書士は799件でわずかに約2%です。

10年ほど前は90%近くが親族だったことに比べると、司法書士や弁護士が担い手になってきていることがわかります。

それに対して、後見人の不正事件は増加傾向にあります(内閣府資料による)。平成23年には約300件だったのが、平成26年には800件を超えました。平成27年には減少して約500件になっています。

その9割以上が親族などの専門職以外が後見人になっているケースです。後見人としての認識の甘さが事件を引き起こしているようです。被害総額は50億円程度(平成27年は約30億円)ですからちょっと魔が差したという範疇を超えています。

ただ、全体の1割に満たないにしても士業などの専門家による事件が起きていることが問題です。信頼が命綱の法律のプロによる犯罪ですからね。士業全体の信用にもかかわってきます。業務上横領罪で捕まることがわかっていて、それでも犯行に及ぶのですからかなり強い誘惑のようです。

自分の財産管理ができない人間が他人の財産管理をするなんてありえません!

| トラブル防止方法

不正事件を防ぐ方法としての1つ目は、信頼できる人を任意後見人として選任しておくことです。

判断能力が衰えた後、後見人にどのような支援をしてもらうのかは自由に決められます。ただし、判断能力がしっかりしているうちに契約をしておかなければなりません。

2つ目としては、後見監督人を選任してもらう方法です。

後見監督人は後見人を監督する役目を担っていますので、何かおかしいと思ったときに後見人に事務の報告をさせることができます。チェック機関として働きますのでトラブルの回避に役立ちます。

3つ目としては、確率の問題になりますが、家庭裁判所に士業の後見人を選任してもらうことです。

それだけで事件の9割を防げると思っていいでしょう。ごく一部の士業が事件を起こしていますが、ほとんどの士業は依頼者の利益のために頑張っています。

| まとめ

1 成年後見制度は判断能力の不十分な人を支援する制度

2 後見人の横領事件は年に数百件!

3 不正事件を防ぐためには士業を選任するのもあり!



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