不動産屋の違法な超過報酬!

| 仲介手数料は上限あり!

 

読まれている方には釈迦に説法ですし、このブログで何度も書いていることですが、不動産屋の受け取る仲介手数料には上限があります。

参照

仲介手数料無料のワケ!(売買編)

不動産売却時の注意点(費用編)

悪徳不動産屋の手口!

売買金額によって分かれていますが、400万円超の場合“物件価格の3%+6万円+消費税”です。たとえば、3000万円の土地・建物を購入する場合、3000万円×3%+6万円+消費税8%=1,036,800円です。媒介業務でこの金額を超えて受領すると超過報酬として違法行為になります。

媒介業務の内容は、土地・建物を購入するときを例にすると、主に①物件紹介、②媒介契約の締結と書面の交付、③売買の相手方との交渉、④重要事項の説明、⑤売買契約締結と書面の交付、⑥決済、引渡があります。

 

 

| 不動産屋の超過報酬

 

不動産屋のよくある違法行為は、売り手との減額交渉をした報酬として媒介の仲介手数料以外のお金に受け取ることです。これは本当に多くて、毎年のように日本のどこかの不動産屋が行政処分を受けています。違法行為とされていますので注意してくださいね。

では、媒介業務以外の業務にはどのようなものがあるのでしょうか?

媒介業務に関連する業務として、税務相談、法律相談、登記、住宅性能評価などなどがありますが、これらは他の専門家と協働しないといけないことが多くあります。

宅建業者の役割としては、これらに積極的に関与して買主さんや売主さんに分かりやすく説明をし適切な助言をすることが求められています。

このような業務は媒介業務とは別個の業務ですから不動産屋は仲介手数料とは別に請求をすることができます。たとえば、住宅ローンの手続は金融機関と協働する業務で仲介手数料とは別に請求されることが多いでしょう。これは超過報酬ではありません。

ここで問題になるのは不動産コンサルティング業務です。不動産コンサルティング業務の典型例は土地の有効利用の事業立案などです。単なる物件調査や契約の交渉などは媒介業務の範囲内とされます。具体的には、借地権付建物の売却の場合、底地権者や抵当権者との交渉は契約成立のための不可欠な交渉で媒介業務の範囲内とされています。

また、法的な争いに介入して権利を守ろうとする交渉は弁護士法72条違反とされます(東京地判平成25・9・25)。

不動産コンサルティング業務は、その業務内容が難しいだけでなく、業務範囲の適法性も難しいところです。

 

 

| 不動産屋の悩みどころ

 

仲介手数料の上限額が物件価格で決まってくることは、実は不動産屋の悩みを作り出しています。

たとえば、フィクションですが、古い長屋の一室を売却するときを考えてみましょう。築50年ほどの長屋で土地は狭く、建物自体もボロボロ、室内もボロボロの物件。売却価格が50万円だったとします。

この場合の仲介手数料は、50万円×5%+消費税8%=27,000円(ただし、調査費用を含めると18万円まで受領可能です)。たったこれだけの手数料で、物件調査や買主との交渉、重要事項説明書の作成と重要事項説明、売買契約書作成、登記等の専門家の手配、決済・引渡まですべてをやらなければいけません。少し遠方の物件だと物件の調査費用だけで赤字になります。

不動産屋は通常このような媒介の仕事を受けませんので、売主さんは自分で買主さんを見つけて個人売買をすることになります。これは売主さんの利益になりません。

不動産屋としては、売主さんのために損を覚悟で受けるか、売却を含めた土地活用についてコンサルティング契約を締結するか、自社で買い受けてリフォームなどをしてから転売するか、やっぱり受けないか…。今後のビジョンを明確して取り組まないといけない事案です。悩ましいです。

 

 

| まとめ

 

1 媒介業務の内容と仲介手数料に上限あり!

2 媒介業務以外の業務範囲と超過報酬に注意!

3 極端に廉価の物件は媒介しにくい!



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行政書士の犯罪

| 行政書士のできる仕事

 

行政書士のできる仕事は幅広いです。官公署に提出する書類と権利義務・事実証明に関する書類の作成が独占業務です。簡単に言うと、許認可関係の書類作成、契約書などの作成、名簿や帳簿、図面などの作成です。

ただし、行政書士法以外の法律で制限されている業務はできません。ここに業際問題が発生します。

 

 

| 行政書士のできない仕事

 

業際問題は、士業同士の縄張り争いです。行政書士の仕事は幅広いですから、様々な士業と縄張りが接しています。

弁護士、司法書士はもちろん、社会保険労務士、弁理士、税理士、土地家屋調査士、建築士とぱっと思いつくだけでもこれだけあります。相手の縄張りに侵入すると犯罪になり刑罰が科されます。

一番問題になるのは弁護士でしょう。行政書士は争いになるような事案の仕事はできません。争いごとの解決は弁護士の仕事です。ただし、行政書士にも争いごとに首を突っ込むことができる分野があります。

一つ目は聴聞手続などです。行政庁にした申請が不許可になったときに争う手段の一つです。広い意味での紛争ですね。これは“特定行政書士”という資格を有する行政書士のみができます。

二つ目はADRです。各都道府県の行政書士会が“認証紛争解決事業者”となって、行政書士が争いを解決します。これも多くの研修と試験をクリアした行政書士のみができる仕事です。

次に問題になるのは司法書士ですね。会社設立を業務として行っている行政書士は多いですが、定款の認証などは行政書士ができる反面、会社設立の登記はできません。これは司法書士の業務です。

行政書士会は行政書士への商業登記の解放を望んでいた時期がありましたが、今はもう主張していないようです。

 

 

| 業際問題の解決方法!

 

業際問題を解決する方法は、他士業と連携・協業することです。一度受けた仕事が争いごとになりそうなら弁護士にバトンタッチ。会社設立なら登記は司法書士を紹介するなど、お客さんも士業も損をしない方法が連携・協業です。

当事務所は、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士などと連携・協業関係にあります。行政書士は間口が広いですから、様々な相談を受けます。その中で、行政書士ができないことは他の先生方にお願いしています。

行政書士会では毎年のように業際問題で処分者が出ています。行政書士が犯罪行為をしてしまうとお客さんも不安になります。一人で何でもやるのではなく、できないことは他の先生を頼りにすることが大切ですね。

 

 

| まとめ

 

1 行政書士の仕事の範囲は広い!

2 弁護士や司法書士などとの縄張り争いがある!

3 他士業との連携・協業で業際問題は解決!



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法律家による横領事件!

| 成年後見制度ってなに?

成年後見制度は、認知症などで判断能力が不十分な人のために財産を管理したり契約をしたりする後見人を選任して判断能力が不十分な人を保護する制度です。 “法律家による横領事件!” の続きを読む



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悪徳不動産屋の手口!

| “片手”と“両手”

 

売買をしている不動産屋はほぼ仲介手数料のみで経営しています。仲介手数料は400万円~の物件で(3%+6万円)×消費税です。仲介手数料を売主さんまたは買主さんからだけもらう場合を“片手”、売主さんと買主さん両方からもらう場合を“両手”と呼んでいます。

詳しくは、仲介手数料無料のわけ!(売買編)を参照してください。 “悪徳不動産屋の手口!” の続きを読む



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長屋の盲点!?

| 長屋ってどんなもの?

 

長屋、現代風に言いますとテラスハウス。壁がつながった一戸建て住宅のようなものです。イメージ図はこのようなものです。ちょっとおしゃれすぎでしょうか?

 

 

 

 

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